Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 466912 / HA ZA 10-2565
Vonnis van 2 november 2011
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. N. de Vos te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PRO VVE BEHEER B.V.,
gevestigd te Diemen,
2. de vereniging van eigenaars
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET GEBOUW “[X]” GELEGEN AAN [ADRES] TE AMSTERDAM,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagden,
advocaat mr. Y.H. van Ballegooijen te Breda.
Eiser zal hierna [eiser] genoemd worden. Gedaagden zullen hierna afzonderlijk Pro VvE Beheer en VvE genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met bewijsmiddelen
- de conclusie van antwoord met bewijsmiddelen
- het comparitievonnis van 17 november 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 24 januari 2011
- de akte houdende wijziging eis van [eiser]
- de akte met bewijsstukken van gedaagden
- de akte reactie producties van [eiser].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Een gebouw gelegen aan de [adres] te Amsterdam is gesplitst in appartementsrechten. Een van deze appartementsrechten betreft het bouwblok A 1 (hierna: het hoofdappartementsrecht A-1). Dit hoofdappartementsrecht A-1 is ondergesplitst in 293 onderappartementsrechten. Het onderappartementsrecht [naam en nummer] maakt hiervan deel uit. Dit onderappartementsrecht (hierna: het appartementsrecht [naam en nummer]) heeft 128/20.233 aandeel in de gemeenschap van het hoofdappartementsrecht A-1.
2.2. Bij de splitsing van het hoofdappartementsrecht A-1 in onderappartementsrechten werd krachtens de daarbij verleden splitsingsakte van 5 augustus 2004 (hierna: de ondersplitsingsakte) VvE opgericht. Daarbij werd het administratief beheer van VvE opgedragen aan Pro VvE Beheer voor de duur van drie jaar. Op het moment van dagvaarden voerde Pro VvE Beheer het administratief beheer nog uit.
2.3. [eiser] kocht en kreeg op 4 september 2008 van woningstichting Rochdale geleverd het appartementsrecht [naam en nummer].
2.4. De zijruimte van een slaapkamer van het appartement [naam en nummer] grenst aan een liftschacht. In deze liftschacht bevindt zich een personenlift (hierna: de lift). [eiser] ondervond geluidshinder van de lift.
2.5. Een brief van 29 september 2008 van [eiser] aan Pro VvE Beheer, luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
[…]
Betreft geluidsoverlast lift (schacht)
Geachte heer/mevrouw,
[…]
Dit weekend ben ik naar dit appartement verhuisd. Tot mijn schrik blijkt het geluids overlast van de liftdeuren en het mechanisme van de lift dermate overlast te bezorgen dat mijn nachtrust ernstig wordt verstoord. De geluiden, dalen en stijgen van de lift alsmede het openen en sluiten van de deuren zijn ontoelaatbaar hoorbaar in mijn slaapkamer welke grenst aan de liftschacht van [adres].
[…]
Vriendelijk verzoek ik u binnen 2 weken na dagtekening schriftelijk te reageren en aan te geven wat u gaat doen aan deze overlast.
[…]
2.6. Naar aanleiding van deze brief van [eiser] gaf Pro VvE Beheer namens VvE het bedrijf Schindler Liften BV (hierna: Schindler) op 2 oktober 2008 opdracht de lift na te kijken en het geluid weg te nemen. Na aanhoudende klachten van [eiser] gaf Pro VvE Beheer namens VvE Schindler nogmaals op 8 december 2008 en op 22 juli 2009 opdracht de lift na te kijken.
2.7. Op 27 maart 2009 werd een rapport met onderhoudsadviezen aan Pro VvE Beheer uitgebracht over de liften. Zij verspreidde die aan VvE en Woonstichting Rochdale. Ook [eiser] werd door Pro VvE Beheer van dit rapport op de hoogte gebracht. De vergadering van eigenaars besprak op 21 september 2009 het rapport, waarna de vergadering aan Pro VvE Beheer opdracht gaf een offerte voor het geadviseerde onderhoud bij Schindler op te vragen. De offerte werd door Pro VvE Beheer vervolgens verspreid aan VvE en Woonstichting Rochdale.
2.8. Pro VvE Beheer gaf namens VvE op 29 juli 2010 opdracht tot het doen van geluidsmetingen in het appartement van [eiser]. Op basis van het rapport van 7 oktober 2010 van deze geluidsmeting, werden beugels van de lift verplaatst. Eveneens werd een voorzetwand in de betreffende slaapkamer van het appartement van [eiser] geplaatst.
2.9. Over verder onderhoud van de lift moet de vergadering van eigenaars een besluit nemen.
2.10. De ondersplitsingsakte en het daarin opgenomen reglement (hierna: het ondersplitsingsreglement) luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
[…]
[…] als reglement als bedoeld in artikel 5:111 sub Pro d, van het Burgerlijk Wetboek […] zullen gelden de bepalingen van het modelreglement, […] welk reglement zodanig is gewijzigd en aangevuld dat de doorlopende tekst […] hierna volledig is opgenomen:
[…]
Volledige tekst van het reglement
[…]
Artikel 9
1. tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
[…]
b. de liften, […]
[…]
Artikel 15
De vereniging voert het beheer en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten.
[…]
Artikel 41
[…]
3. […] De administratie van de vereniging […] alsmede het technisch en bouwkundig beheer en het financieel beheer, kunnen worden opgedragen aan een externe derde.
[…]
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert, samengevat – na eisvermindering – hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van EUR 16.000,00, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 23 juli 2010 en de proceskosten.
3.2. Hij voert daartoe aan dat gedaagden op grond van wanprestatie dan wel onrechtmatige daad aansprakelijk zijn voor schade, veroorzaakt door geluidsoverlast van de lift. Deze schade wordt begroot op de getaxeerde waardedaling van EUR 16.000,00 van het appartementsrecht [naam en nummer], aldus [eiser].
3.3. Gedaagden voeren verweer. Zij voeren aan dat [eiser] niet ontvankelijk is in zijn vordering. Indien ontvankelijk, betwisten zij aansprakelijk te zijn uit wanprestatie dan wel onrechtmatige daad. Zijn zij aansprakelijk, betwisten zij de hoogte van de schade alsmede daarvoor hoofdelijk verbonden te zijn. Ten slotte betwisten zij veroordeling in de rente en de kosten van het geding.
4. De beoordeling
De ontvankelijkheid
4.1. Gedaagden hebben allereerst aangevoerd dat de vordering tegen de verkeerde partijen is ingesteld. [eiser] heeft het appartementsrecht [naam en nummer] van woonstichting Rochdale gekocht en geleverd gekregen. Verder waren de liften op dat moment nog niet door woonstichting Rochdale aan VvE opgeleverd. Nu het appartementsrecht niet voldoet aan de eigenschappen die hij op grond van een overeenkomst mocht verwachten, dient [eiser] woonstichting Rochdale aan te spreken, aldus gedaagden.
4.2. In beginsel staat het een eiser vrij om degene te dagvaarden tegen wie hij stelt een vordering te hebben. Het enkele feit dat een eiser ook anderen dan de gedaagde kan dagvaarden op een andere rechtsgrond bij eenzelfde feitencomplex, betekent niet dat hij daarmee de gedaagde niet mag of kan dagvaarden. [eiser] mag gedaagden dan ook dagvaarden.
De aansprakelijkheid uit wanprestatie
4.3. [eiser] heeft aangevoerd dat gedaagden geen gevolg hebben gegeven aan een op hen rustende verbintenis. Krachtens deze verbintenis, welke is neergelegd in artikel 15 van Pro het ondersplitsingsreglement, zijn gedaagden gehouden tot het verrichten van onderhoud aan onder andere de liften. Het bestuur van de VvE dient daarbij de onderhoudswerkzaamheden te begeleiden en controleren, aldus [eiser].
4.4. Gedaagden hebben aangevoerd dat een appartementseigenaar van rechtswege lid is van een vereniging van eigenaars en daardoor gebonden aan de wet, de splitsingakte en het daarbij behorende reglement. Tussen partijen bestaat dan ook geen overeenkomst, zodat geen sprake kan zijn van wanprestatie, aldus gedaagden.
4.5. Van wanprestatie is sprake, indien een schuldenaar tekort is gekomen in de nakoming van een verbintenis uit een tussen partijen bestaande contractuele verhouding, waardoor de schuldeiser schade heeft geleden. Krachtens artikel 5:125 BW Pro is een appartementseigenaar van rechtswege lid van de vereniging van eigenaren. Verder volgt uit artikel 5:111, onder d, BW dat het splitsingsreglement deel uitmaakt van de bij wet voorgeschreven akte van splitsing. Dit betekent dat [eiser] door aankoop en levering van zijn appartementsrecht van rechtswege lid is geworden van VvE. Partijen zijn daarbij krachtens de wet gebonden aan het ondersplitsingsreglement. Hieruit volgt dan ook dat tussen partijen geen contractuele verhouding bestaat. Zelfs indien gedaagden geen gevolg hebben gegeven aan een op hen rustende verbintenis ten opzichte [eiser], zijn zij daarvoor dan ook niet uit wanprestatie aansprakelijk, nu die verbintenis niet uit een contractuele verhouding tussen partijen voortvloeit. De vordering van [eiser] is dan ook niet toewijsbaar op grond van wanprestatie.
De aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad
4.6. [eiser] heeft aangevoerd dat VvE onrechtmatig heeft gehandeld doordat zij tekort is geschoten in de op haar rustende onderhoudsverplichting. Hierdoor heeft VvE hem zowel geen rustig woongenot verschaft, als geen zorg gedragen dat hij geen onrechtmatige hinder ondervond, alsook inbreuk gemaakt op een hem toekomend recht wegens belemmering van dit woongenot, aldus [eiser].
4.7. VvE heeft aangevoerd dat zij niet onrechtmatig heeft gehandeld nu zij – voor zover het in haar macht lag – de klachten van geluidsoverlast heeft onderzocht en verholpen.
4.8. Op grond van artikel 5:126, lid 1, BW, aangevuld door artikel 15 van Pro het ondersplitsingsreglement, voert de VvE het beheer over en draagt zorg voor het onderhoud van het gemeenschappelijke deel van de gemeenschap waartoe de liften behoren. In analogie met artikel 3:170 BW Pro wordt onder beheer verstaan handelingen die dienen tot gewoon onderhoud of tot behoud van een goed. Dit betekent dat op VvE een zorgplicht rust voor het onderhoud van de betreffende lift. De vraag die hier dan ook beantwoord moet worden, is of VvE onrechtmatig heeft gehandeld doordat zij deze zorgplicht voor het onderhoud van de lift heeft geschonden.
4.9. Pro VvE Beheer heeft namens VvE na de eerste klacht van [eiser] op 29 september 2008 Schindler opdracht gegeven de lift na te kijken en te herstellen. Nadien heeft ze namens VvE na herhaalde klachten van [eiser] nog een keer in 2009 en een keer in 2010 Schindler deze opdracht gegeven. Verder heeft Pro VvE Beheer namens VvE op basis van een rapport over gebreken aan de lift – na toestemming van de vergadering van eigenaars van 21 september 2009 – een offerte bij Schindler opgevraagd en deze ter beoordeling verspreid. Ook heeft Pro VvE Beheer namens VvE op 29 juli 2010 opdracht gegeven tot het doen van geluidsmetingen in de woning van [eiser], waarna Pro VvE Beheer namens VvE op basis van het uitgebrachte rapport op 7 oktober 2010 beugels van de lift heeft laten verplaatsen en een geluidsisolerende voorzetwand in de woning van [eiser] heeft laten plaatsen. Ook blijkt dat VvE, zoals blijkt uit de stukken en haar verweer, zelf van mening is dat op haar een zorgplicht rust voor het onderhoud van de lift wegens door [eiser] geleden geluidsoverlast. Partijen zijn het er verder over eens dat, voordat gedaagden verdere opdrachten kunnen geven die tot het oplossen van het geluidsprobleem kunnen leiden, de vergadering van eigenaars daarvoor toestemming moet geven.
4.10. Gezien het voorgaande heeft VvE – via Pro VvE Beheer – gereageerd op de herhaalde klachten van [eiser] door meermaals onderhoud aan de lift te laten uitvoeren en deze te onderzoeken. Niet is gesteld dat VvE dan wel Pro VvE Beheer op de klachten van [eiser] te weinig daadwerkelijk onderhoud heeft uitgevoerd of laten uitvoeren, noch is dit gebleken uit andere feiten of omstandigheden, die, indien juist, tot dat oordeel zouden leiden. Verder maakt het enkele feit dat de gestelde geluidsoverlast niet is weggenomen, niet dat VvE daarmee haar zorgplicht heeft geschonden. Nu niet in geschil is dat voor een verdere oplossing de instemming van de vergadering van eigenaars nodig is, blijkt dan ook niet dat VvE haar zorgplicht betreffende het onderhoud voor de lift heeft geschonden, zodat zij dan ook niet een onrechtmatige daad jegens [eiser] heeft gepleegd.
4.11. De rechtbank kan er wel begrip voor opbrengen dat het voor [eiser] moeilijk te verteren is dat de overlast nog niet is weggenomen, maar zij komt tot de conclusie dat VvE wel voldoende inspanningen heeft verricht om de geluidsoverlast voor zover mogelijk te verminderen. Gezien de wijze waarop de besluitvorming over het onderhoud binnen een vereniging van eigenaars wettelijk is ingericht en daar deze vereniging van eigenaars 293 leden telt, loopt die besluitvorming wellicht niet zo snel als hier gewenst zou zijn, maar dat is VvE niet aan te rekenen.
4.12. Nu VvE haar administratief beheer aan Pro VvE Beheer heeft opgedragen, heeft Pro VvE Beheer daarmee een uitvoerende taak voor het onderhoud en het beheer van de lift. Aangezien VvE geen onrechtmatige daad jegens [eiser] heeft gepleegd, heeft Pro VvE Beheer dan ook evenmin een onrechtmatige daad jegens [eiser] gepleegd.
4.13. De vordering van [eiser] is dan ook evenmin toewijsbaar op grond van onrechtmatige daad, zodat de vordering wordt afgewezen.
De proceskosten
4.14. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van gedaagden worden begroot op:
- griffierecht EUR 350,00
- salaris advocaat 1.130,00 (2,5 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.480,00
4.15. De rechter, ten overstaan van wie de comparitie van partijen is gehouden, heeft dit vonnis niet kunnen wijzen in verband met benoeming elders.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van gedaagden tot op heden begroot op EUR 1.480,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.A. Brunner en in het openbaar uitgesproken op 2 november 2011.?