Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 481810 / HA ZA 11-365
Vonnis van 17 augustus 2011
in de zaak van
1. [A],
wonende te --,
2. [B],
wonende te --,
eisers,
advocaat mr. L.A. Burgersdijk te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JONG GOED AMSTERDAM B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [A] (in enkelvoud) en Jong Goed genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 25 januari 2011 met producties;
- de conclusie van antwoord met productie;
- het ambtshalve gewezen tussenvonnis van 30 maart 2011, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van comparitie van 30 juni 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Bij schriftelijke overeenkomst van 22 december 2009 heeft [A] van Jong Goed gekocht het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de tweede-, derde- en vierde verdieping van het gebouw, plaatselijk bekend [adres] te [plaats] (hierna de woning). Boven de vierde verdieping (hierna ook de zolderverdieping), bevond zich ten tijde van de koopovereenkomst en levering een ruimte (hierna ook de vliering) die alleen bereikbaar was via een luik in het plafond van de zolderverdieping.
2.2. Het gebouw waarin de woning is gelegen is gebouwd omstreeks 1930 en aangewezen als rijksmonument. De koopprijs bedroeg € 840.000,-. De woning is bij akte van 29 december 2009 aan [A] geleverd.
2.3. Jong Goed is belegger in vastgoed. Totdat de woning in november 2009 ter verkoop is aangeboden, hebben in de woning huurders verbleven.
2.4. [A] wilde de woning na aankoop renoveren en na renovatie zelf gaan bewonen. Hij heeft de woning voorafgaand aan de verkoop drie keer bezichtigd, steeds begeleid door zijn makelaar en bij één van de bezichtigingen was zijn aannemer en architect aanwezig. In de koopovereenkomst was een financieringsvoorbehoud opgenomen ten aanzien van de koopsom en een extra bedrag van € 300.000,- aan verbouwingskosten.
2.5 In de hiervoor onder 2.1 vermelde koopovereenkomst is in artikel 17 onder Pro 10 een zogenoemde ouderdomsclausule opgenomen. Deze luidt:
“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte een oud gebouw betreft, hetgeen inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan heeft gegarandeerd, staat hij niet in voor de kwaliteit van onder andere vloeren, dak, de fundering, de rookkanalen, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, eventuele aanwezigheid van enig ongedierte casu quo schimmels (zwam en dergelijke) en/of houtworm en boktor en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitseisen worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6 lid Pro c omschreven door koper voorgenomen gebruik van het verkochte. Koper aanvaardt alle in verband met vorenbedoelde lagere bouwkwaliteit voorzienbare of te verwachten tekortkomingen van het verkochte, ook voor zover die een tijdelijke belemmering voor het normale gebruik van het verkochte kunnen zijn.”
De koopovereenkomst vermeldt verder dat de verkoper het verkochte uitsluitend als beleggingsobject heeft gebruikt (artikel 2 onder Pro z), dat de verkoper verklaart dat hem niet bekend is dat zich in het gebouw asbesthoudende materialen bevinden (artikel 4 onder Pro c) en dat de koper de lasten en beperkingen aanvaard die voor hem na onderzoek op grond van zijn onderzoeksplicht kenbaar zijn of hadden kunnen zijn (artikel 6).
2.6. Na de levering van de woning heeft [A] in verband met de geplande renovatie een asbestinventarisatie laten uitvoeren door Amos Milieutechniek B.V. (hierna Amos). Waar in dit rapport wordt gesproken over de eerste, tweede en derde verdieping van de woning wordt respectievelijk gedoeld op de tweede, derde en vierde (zolder-)verdieping van het pand. In het van dit onderzoek opgemaakt rapport van 20 juli 2010 staat, voor zover hier van belang,: “Tabel 3.1 is een overzicht van de aangetroffen asbesthoudende (…) materialen. (…)
Tabel 3.1. Asbesthoudende materialen.
(…) Plaats Materiaal (…) Bevestiging Hoeveelheid Binding
Vliering restanten,
leiding isolatie (doek) los ± 100 m2 los
Vliering restanten leiding isolatie
(kiezelguhr) los ± 100 m2 los
3e verdieping,
werkkast,
slaapkamer leiding isolatie (doek) gesmeerd ± 5 m2 los
(…)
5. Samenvatting en conclusie (…)
Tijdens de asbestinventarisatie zijn op de volgende locaties asbesthoudende materialen aangetroffen. (…)
- leidingisolatie restanten van doek en kiezelguhr op de vliering
- leidingisolatie in de werkkast en de slaapkamer op de 3e verdieping
Aangezien op de vliering losgebonden asbesthoudende leidingisolatie restanten zijn aangetroffen adviseren wij u het pand niet te betreden zonder beschermende middelen. Tevens raden wij u aan een nader onderzoek uit te laten voeren, conform NEN 2991, om de ernst en omvang van een mogelijke asbestbesmetting, zowel op de oppervlakte als ook in de lucht te kunnen bepalen. Aan de hand van de resultaten van dit nader onderzoek dient een plan van aanpak te worden opgesteld voor de noodzakelijke verwijdering van de asbesthoudende materialen.”
2.7. Bij e-mailbericht van 24 augustus 2010 heeft de makelaar van [A] het rapport van Amos van 20 juli 2010 (zie hiervoor onder 2.6) toegezonden aan de makelaar van Jong Goed met het verzoek om te reageren. In dat e-mailbericht staat, kort gezegd, dat een grote hoeveelheid losgebonden asbest in de woning is aangetroffen die professioneel moet worden verwijderd, dat [A] daartoe offerte heeft aangevraagd en dat van de verkoper een reactie wordt gevraagd hoe hij dit punt wil oplossen.
2.8. Bij e-mail van 25 augustus 2010 heeft de makelaar van Jong Goed aan de makelaar van [A] geschreven: “(…) Verkoper vindt het heel erg vervelend voor kopers dat zij nu geconfronteerd worden met de aanwezigheid van asbest. Verkoper stelt zich op het standpunt alle aansprakelijkheid te moeten afwijzen. Verkoper was er absoluut niet van de op de hoogte dat er zich asbest in de woning bevond, zie ook de koopovereenkomst. De woning is voor belegging gebruikt, het was een voormalige huurwoning. Er stond een ouderdomsclausule in het koopcontract en verkopers hebben zich door deskundigen laten vertegenwoordigen. Zij hebben de woning meerdere keren bezichtigd (ook met een aannemer/architect) en bovendien hadden ze gelegenheid om een bouwkundige inspectie te laten uitvoeren. (…)”
2.9. [A] heeft ten behoeve van de renovatie van de woning in augustus 2010 bij de gemeente een aanvraag ingediend voor het bouwkundig slopen in combinatie met het verwijderen van asbest. Onderdeel van de renovatie was het betrekken van de vliering bij de zolderverdieping. Bij brief van 24 augustus 2010 heeft de gemeente onder verwijzing naar de hiervoor onder 2.6 weergegeven passage uit het rapport van Amos aangedrongen op het spoedig uitvoeren van het geadviseerde nader onderzoek. Op 26 augustus 2010 heeft de gemeente [A] telefonisch medegedeeld dat een zogenoemde last onder dwangsom wordt opgelegd. Bij brief van diezelfde datum is de last schriftelijk bevestigd. Hierin staat, voor zover van belang: “(…) zeggen wij u hierbij aan om per direct het gebruik van de woning te staken en gestaakt te houden totdat overtuigend aangetoond is dat in betreffende woning geen asbesthoudende materialen aanwezig zijn danwel hebben gezeten door middel van vrijgaverapportage, conform NEN-2991. (…) Het staken van het gebruik houdt in dit verband in: het dichtzetten en verzegelen van de toegang tot de woning (…) op zodanige wijze dat het pand niet kan worden betreden hangende de werking van dit besluit.(…)”
2.10. Amos heeft de aanvullende risicobeoordeling conform NEN 2991 uitgevoerd. In de op 2 september 2010 van dit onderzoek opgestelde rapportage staat onder meer dat op de vliering een besmetting door restanten leidingisolatie aanwezig is en dat ten aanzien van die besmetting op de drie verdiepingen kleefmonsters en luchtmetingen zijn genomen. De conclusie van het rapport luidt, voor zover hier van belang, dat uit de genomen luchtmonsters blijkt dat de concentratie aan asbestvezels in de lucht boven de zolderverdieping zich boven het verwaarloosbaar risiconiveau bevindt, maar onder de grenswaarde en de het maximaal toelaatbare risiconiveau. Aan de hand van de resultaten wordt geadviseerd om van de zolderverdieping een containment te maken en het stuc met riet plafond, de losgebonden asbesthoudende leidingisolatie en besmetting op de vliering zo spoedig mogelijk te verwijderen.
2.11. Ten behoeve van de asbestverwijdering en bijbehorende werkzaamheden is door de aannemer van [A] offerte uitgebracht, waarin de kosten worden begroot op
€ 16.365,33. De saneringswerkzaamheden zijn vervolgens uitgevoerd. De gemeente heeft de last onder dwangsom op 7 oktober 2010 opgeheven.
3. Het geschil
3.1. [A] vordert samengevat - :
- primair: veroordeling van Jong Goed tot betaling van een schadevergoeding ter hoogte van € 22.066,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 oktober 2010;
- subsidiair: de koopovereenkomst tussen [A] en Jong Goed gedeeltelijk te ontbinden, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag gelijk aan de kosten van herstel van de gebreken en overige schade van € 22.066,- en Jong Goed te veroordelen het teveel betaalde aan [A] terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 oktober 2010;
- meer subsidiair: de gevolgen van de koopovereenkomst tussen [A] en Jong Goed te wijzigingen, in die zin dat de door [A] betaalde koopprijs wordt verminderd met een bedrag gelijk aan de kosten van herstel van de gebreken en overige schade van € 22.066,- en Jong Goed te veroordelen dit bedrag aan [A] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 oktober 2010;
en voorts primair en (meer) subsidiair om Jong Goed te veroordelen in de proceskosten en nakosten van € 131,- zonder betekening en € 199,- met betekening, laatst bedoeld bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente indien en voor zover Jong Goed niet binnen twee dagen aan het vonnis heeft voldaan.
3.2. [A] stelt daartoe, samengevat, dat de aard en omvang van de aangetroffen asbesthoudende materialen in de woning kwalificeren als een ernstig gebrek dat een normaal gebruik (namelijk het wonen op een veilige manier) van de onroerende zaak in de weg staat. De aangetroffen hoeveelheid losgebonden asbest heeft de hoogste risicoklasse en vormt een gevaar voor de gezondheid. De uitkomst van de asbestinventarisatie was voor de gemeente zelfs aanleiding voor het opleggen van een last onder dwangsom. [A] hield rekening met het feit dat de woning oud was, maar stelt dat hij niet op zo’n ernstig gebrek bedacht hoefde te zijn. Verder stelt [A] dat de woning niet beschikte over de wettelijk voorgeschreven brandwerende materialen en dat hij ook op dit gebrek niet bedacht hoefde te zijn. Volgens [A] was Jong Goed ten tijde van de verkoop op de hoogte van deze gebreken, althans had zij de aanwezigheid van de gebreken moeten kennen en had zij [A] daarover moeten informeren. Het gevorderde bedrag van € 22.066,- bestaat uit de saneringskosten
(€ 16.365,33), de extra kosten van de architect (€ 747,70), de sloopvergunningkosten
(€ 1.065,-), stagnatieschade (€ 1.400,-) en de schade als gevolg van het ontbreken van brandwerende materialen (€ 1.687,50). Daarnaast vordert [A] een bedrag van € 800,- aan buitengerechtelijke kosten.
3.3. Jong Goed voert verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Volgens artikel 7:17 lid 2 BW Pro beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien deze mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mag verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
4.2. Bij de beoordeling van de vraag of de woning aan de overeenkomst voldoet dient te worden nagegaan welke eigenschappen [A] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. [A] heeft hierover gesteld dat hij geen rekening heeft hoeven houden met de ernst (losgebonden) en omvang (ruim 200m2) van de aangetroffen hoeveelheid asbest, op basis waarvan het hem niet eens meer was toegestaan de woning te betreden.
Geschikt voor normaal gebruik
4.3. Jong Goed heeft allereerst betwist dat de aard en omvang van het aangetroffen asbest het normale gebruik van de woning in de weg stond. In dit verband heeft zij, onder verwijzing naar een door haar in het geding gebracht rapport van Ingenieursbureau Search, gesteld dat de gang van zaken rond de bouwstop buiten proportioneel was, te meer omdat het rapport van Amos uitgaat van een onjuist uitgangspunt omdat als de loze ruimte niet wordt betreden en er niet wordt gewerkt aan het asbest in de kast (dat nog in goede staat verkeerde), er geen reden is voor sanering. Ook heeft zij in dit verband gesteld dat de raadsvrouwe van Jong Goed uit telefonisch contact met Amos heeft vernomen dat ook Amos meent dat zolang de loze ruimte niet wordt betreden er geen reden is om te saneren.
4.4. De rechtbank is, anders dan Jong Goed, van oordeel dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt was. Dit volgt reeds uit het feit dat [A] is geconfronteerd met een door de gemeente afgekondigde bouwstop gebaseerd op de bevindingen en aanbevelingen uit het rapport van Amos en het [A] niet langer werd toegestaan de woning te betreden totdat een oplossing voor de geconstateerde asbestverontreiniging was getroffen. De omstandigheid dat een andere deskundige achteraf stelt dat saneren niet noodzakelijk was en een alternatieve oplossing aandraagt (te weten het maken van een duurzame luchtdichte afsluiting van de loze ruimte die periodiek moet worden gecontroleerd) kan er niet aan afdoen dat het voor [A] feitelijk onmogelijk is gemaakt de woning te betreden. Zelfs al zou worden aangenomen dat Amos in een telefoongesprek met de raadsvrouwe van Jong Goed is teruggekomen op de gedane schriftelijke aanbevelingen in de zin dat saneren thans niet meer noodzakelijk zou worden gevonden, dan leidt deze omstandigheid evenmin tot een ander oordeel. De bouwstop is immers afgekondigd na de eerdere aanbeveling van Amos tot het verrichten van nader onderzoek en op basis van dit nadere onderzoek gaat kennelijk ook Ingenieursbureau Search er vanuit dat voordat normaal gebruik van de woning mogelijk is, eerst een duurzame oplossing gevonden moest worden voor de aangetroffen asbestverontreiniging.
Mededelings- en onderzoeksplicht
4.5. De omstandigheid dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt was, maakt in dit geval echter nog niet dat [A] zich zonder meer op de non-conformiteit kan beroepen. Daartoe dient eerst de vraag te worden beantwoord in hoeverre partijen aan hun mededelingsplicht c.q. onderzoeksplicht hebben voldaan. Er is in dit geval immers pas sprake van non-conformiteit wanneer [A] er niet aan behoefde te twijfelen dat de woning vrij was van asbest.
4.6. Blijkens zijn eigen verklaring hield [A] er rekening mee dat in de woning mogelijk (een weinig) asbest zou zitten. Reeds hierom kan [A] zich ten aanzien van de op de zolderverdieping aangetroffen relatief geringe hoeveelheid asbest niet met succes op non-conformiteit beroepen.
4.7. Het geschil spitst zich daarom toe op de vraag of [A] er niet aan behoefde te twijfelen dat de woning vrij zou zijn van de op de vliering aangetroffen hoeveelheid losgebonden asbest.
4.8. Bij de beantwoording van die vraag staat voorop dat de koopovereenkomst een ouderdomsclausule bevat. [A] heeft daaruit begrepen dat de bouwkwaliteit van de woning niet voldoet aan de huidige eisen, dat de woning zonder renovatie niet geschikt was voor bewoning zonder gebreken en dat het verhelpen van deze gebreken voor zijn rekening en risico komt. [A] heeft hierover toegelicht dat hij de woning ingrijpend zou gaan renoveren -ten behoeve van die renovatie was € 300.000,- financiering verkregen- en dat hij daarna erin zou gaan wonen. Uit de ouderdomsclausule kon [A] bovendien begrijpen dat de kans bestond dat in de woning asbest aanwezig zou zijn. Hij hield daar ook rekening mee, zoals hiervoor onder 4.6 is overwogen.
4.9. Ten aanzien van de mededelingsplicht van Jong Goed heeft Jong Goed onvoldoende weersproken gesteld dat zij niet op de hoogte was van het feit dat in de woning asbest aanwezig was. [A] heeft gesteld dat Jong Goed hem had moeten informeren over de sanering die in 2002 heeft plaatsgevonden, maar deze stelling wordt niet onderschreven. Jong Goed heeft hierover immers onweersproken gesteld dat deze sanering niet op de woning betrekking had maar op de kelder van nummer [--] zodat niet zonder meer valt in te zien waarom zij [A] hierover had moeten informeren. Ook als dit anders zou zijn, geldt dat Jong Goed onweersproken heeft gesteld dat zij ten tijde van de verkoop van de woning niet bekend was met deze sanering, maar hiervan pas in het kader van deze procedure op de hoogte is geraakt, zodat zij [A] ook niet over de sanering heeft kunnen informeren. Verder is van belang dat Jong Goed in de koopovereenkomst heeft medegedeeld dat haar niet bekend is dat zich in het gebouw asbesthoudende materialen bevinden (zie hiervoor onder 2.5). Van een garantie dat de woning asbestvrij is, is dan ook geen sprake.
4.10. Ten aanzien van de vliering in het bijzonder geldt dat voor Jong Goed onbekend was wat zich op die vliering bevond en zij [A] hierover niets heeft kunnen mededelen. Als onbetwist staat immers vast dat Jong Goed het pand als beleggingsobject gebruikte, zelf de woning niet bewoonde en dat de laatste huurders geen gebruik maakten van de vliering. Verder staat vast dat de vliering ten tijde van de bezichtigingen niet is betreden. [A] heeft medegedeeld dat de vliering wel toegankelijk was, maar dat hij na levering van de woning eerst een trap heeft aangeschaft omdat hij anders niet op de vliering kon komen. Gelet hierop moet worden vastgesteld dat de vliering ten tijde van de verkoop niet met de in de woning beschikbare voorzieningen toegankelijk was. Jong Goed heeft in dit opzicht daarom evenmin haar mededelingsplicht geschonden.
4.11. Ten aanzien van de onderzoeksplicht van [A] geldt dat hij in de koopovereenkomst op die plicht is gewezen (zie hiervoor onder 2.5). Hij heeft de woning drie keer bezichtigd, waaronder één keer met een architect en een aannemer maar is daarbij niet op de vliering geweest. Aangezien de koopovereenkomst een ouderdomsclausule bevatte, hij rekening hield met de mogelijkheid van de aanwezigheid van een weinig asbest en hij voornemens was de woning ingrijpend te renoveren, had het op de weg van [A] gelegen om nader onderzoek naar de aanwezigheid van asbest te doen. In aanmerking genomen wat hiervoor over de mededelingsplicht van Jong Goed is overwogen, oordeelt de rechtbank dat nu [A] heeft nagelaten nader onderzoek te doen het, ook naar verkeersopvatting, voor zijn rekening en risico komt dat in de woning meer en ernstiger asbest is aangetroffen dan hij aanvankelijk voor mogelijk had gehouden.
4.12. Het voorgaande betekent dat [A] zich niet op de non-conformiteit van de woning wegens het aangetroffen asbest kan beroepen.
Brandwerende materialen
4.13. Het beroep op non-conformiteit vanwege het ontbreken van de wettelijk voorgeschreven brandwerende materialen wordt eveneens verworpen. Jong Goed heeft hierover onvoldoende weersproken gesteld dat hij [A] voorafgaand aan de koop heeft geïnformeerd over het feit dat de woning voldeed aan de eisen die ten aanzien van brandwerendheid in 2002, toen het pand is gesplitst, werden gesteld. Voor zover [A] zich erop beroept dat de woning niet aan de huidige wettelijke eisen voldoet, kan daarom niet worden geoordeeld dat hij, in achtgenomen de mededelingen die Jong Goed heeft gedaan en gelet op de ouderdomsclausule in de overeenkomst, mocht verwachten dat de woning voldeed aan de huidige wettelijke eisen.
Slotsom
4.14. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering moet worden afgewezen.
4.15. [A] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure veroordeeld. De kosten worden aan de zijde van Jong Goed tot heden begroot op € 1.181,-aan vastrecht en € 1.158,- (2 punten x tarief € 579,-) aan salaris advocaat, derhalve in totaal € 2.339,-.
5. De beslissing
- wijst het gevorderde af;
- veroordeelt [A] in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Jong Goed begroot op € 2.339,- (zegge: tweeduizenddriehonderdnegenendertig euro);
- verklaart deze betalingsveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. A.R.P.J. Davids en in het openbaar uitgesproken op 17 augustus 2011.?