Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 10/251
uitspraak van de meervoudige kamer van 15 december 2011 in de zaak tussen:
Stichting[adres], gevestigd te [plaats], eiseres
(gemachtigde: mr. J. van der Steenhoven),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(gemachtigde: mr. H. Oderkerk).
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 28 februari 2009 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak van eiseres aan de [adres] te [plaats] (hierna: het pand van eiseres) voor het belastingjaar 2009 vastgesteld op € 4.079.500, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2008 als waardepeildatum.
Eiseres heeft bij brief van 8 april 2009 tegen de beschikking bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 december 2009 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 september 2011. Namens eiseres is verschenen [naam1], bijgestaan door de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door de gemachtigde, bijgestaan door R. Gordinou de Gouberville en T.R. Sint, taxateurs.
Met toepassing van het bepaalde in artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), heeft de rechtbank de termijn voor het doen van uitspraak met zes weken verlengd.
Feiten
De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan. Eiseres is eigenares van het pand aan de [adres] te [plaats]. Het pand is ingeschreven in één van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten. Volgens het vigerende bestemmingsplan heeft het pand de bestemming ‘gemengde doeleinden’. Dit betekent dat het pand mag worden gebruikt als woning, bedrijf en/of kantoor. Eiseres heeft het pand als woning en als museum met kantoor in gebruik.
Het bestreden besluit gaat over de waarde van het pand van eiseres die verweerder voor het belastingjaar 2009 heeft vastgesteld.
Geschil en beoordeling
1. Verweerder stelt in het bestreden besluit dat de waarde volgens de in de Wet WOZ vastgestelde uitgangspunten moet worden bepaald. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat het pand onmiddellijk vrij opleverbaar is, vrij is van lasten en op eigen grond staat. Ook wordt uitgegaan van een verkoop onder optimale omstandigheden, zodat de waarde in het economische verkeer gelijk is aan de hoogst haalbare verkoopprijs. Verweerder voert aan dat het pand van eiseres is gewaardeerd aan de hand van verkoopprijzen van vergelijkbare panden die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Verder stelt verweerder dat rekening is gehouden met de relevante verschillen tussen het pand van eiseres en de referentiepanden. Bij de vaststelling van de waarde is volgens verweerder rekening gehouden met de prijsontwikkeling in de periode tussen de verkoop en de waardepeildatum. Bij controle naar aanleiding van het bezwaarschrift blijkt dat rekening is gehouden met het feit dat de kwaliteit van het pand van eiseres niet voldoet aan de huidige maatstaven. Dit komt tot uitdrukking in de onderlinge waardeverhouding tussen het pand van eiseres en de referentiepanden. Verweerder stelt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
2. Eiseres voert primair aan dat de waarde van het pand nihil is omdat de in het kader van de Wet WOZ geldende overdrachtsfictie niet van toepassing is. Eiseres stelt dat het pand door de Staat der Nederlanden aan eiseres is geschonken in het kader van een regeling tot behoud van (de publiekstoegankelijkheid van) de Collectie [naam2]. In de leveringsakte is opgenomen dat de schenking en levering van het registergoed geschieden onder de ontbindende voorwaarde van (onder meer) vervreemding door eiseres van het registergoed, anders dan aan de Staat. Bij het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde is de schenking en levering van rechtswege ontbonden en eindigt het recht van eiseres op het registergoed. Een dergelijke bepaling is aldus eiseres een zo grote beperking van de vrije eigendom dat van een waarde in het economische verkeer niet kan worden gesproken. Subsidiair stelt eiseres dat de aard en de bestemming van het pand niet is een woning, bedoeld voor normale bewoning, maar een museum, althans de museale functie van een voormalig patriciershuis bestemd om 4000 à 5000 bezoekers per jaar te krijgen. Eiseres stelt dat de woonfunctie ondergeschikt is aan de museale functie. In dit verband wijst eiseres op de notariële akte waarin de doelstelling van de Stichting [naam] is beschreven. Tot slot brengt eiseres naar voren dat het pand zich sinds 2004 in voortdurende staat van restauratie en renovatie bevindt en dat het pand daarom onbruikbaar c.q onbewoonbaar is. Ook in zoverre meent eiseres dat de waarde van het pand nihil is.
3. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2009 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Eiseres heeft primair betwist dat de overdrachtsfictie ten aanzien van haar pand heeft te gelden. Dienaangaande overweegt de rechtbank als volgt.
De wetsgeschiedenis bevat onder meer de volgende toelichting op artikel 17 van de Wet WOZ. ‘Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid (van artikel 17 van de Wet WOZ), bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd’ (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
Op de overdrachtsfictie bestaat in zoverre een uitzondering, dat op grond van de jurisprudentie van de Hoge Raad (zie bijvoorbeeld LJN: AA2572 en AQ7130) bij de waardebepaling wel rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed van een wettelijke beperking of een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting als door die beperking of verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, beperkt wordt.
De rechtbank is van oordeel dat in onderhavige zaak geen sprake is van een wettelijke beperking die maakt dat de overdrachtsfictie buiten toepassing dient te blijven, hetgeen eiseres op zichzelf ook niet heeft betwist. Voorts is de (ontbindende voorwaarde in de) akte van levering naar het oordeel van de rechtbank niet gelijk te stellen met een wettelijke beperking. De omstandigheid dat de leveringsakte is opgesteld tussen eiseres en de Staat der Nederlanden, met medeweten van de Tweede Kamer en de Algemene Rekenkamer maakt dat niet anders. Voorts is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een zakelijke dan wel een daarmee gelijk te stellen verplichting waarmee de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, wordt beperkt. De (voorwaarde in de) akte van levering betreft immers een beperking van de vervreemdingsbevoegdheid van eiseres. Gelet hierop heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank, wat er zij van de door eiseres gestelde (feitelijke) overdraagbaarheid van het pand, terecht de in de Wet WOZ geldende overdrachtsfictie van toepassing geacht. De rechtbank komt tot de conclusie dat met de beperkingen die de leveringsakte met zich meebrengt in zoverre dan ook geen rekening behoeft te worden gehouden.
6. De rechtbank stelt vervolgens vast dat verweerder de WOZ-waarde van het pand van eiseres heeft bepaald volgens de vergelijkingsmethode. Dit komt de rechtbank juist voor, gelet op het bepaalde in artikel 17, tweede en derde lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. Verweerder heeft de WOZ-waarde van het pand van eiseres blijkens de reactie van de taxateur als bijlage bij het verweerschrift afgeleid uit de verkoopprijzen van de referentiepanden gelegen aan de [referentiepand1], de [referentiepand2] en de [referentiepand3]. De rechtbank acht deze panden voldoende vergelijkbaar met het pand van eiseres. Het zijn allemaal panden met een vergelijkbare ligging en van hetzelfde archetype en bouwjaar. Verder rust op de referentiepanden dezelfde bestemming als op het pand van eiseres, te weten ‘gemengde doeleinden’. Dit betekent dat de panden mogen worden gebruikt als woning, bedrijf of kantoor. Vaststaat dat eiseres het pand (deels) gebruikt als woning. Gelet hierop heeft verweerder terecht vergeleken met panden die eveneens als woning worden gebruikt. Het gegeven dat eiseres het pand eveneens als museum gebruikt maakt dat niet anders. De door eiseres zelf aan het pand gegeven bestemming is in beginsel niet van belang voor onderhavige waardebepaling. Uitgegaan moet worden van de aanwending die de meest biedende gegadigde goeddunkt. Ook het gegeven dat de referentiepanden qua inhoud en kaveloppervlakte verschillen van het pand van eiseres brengt de rechtbank niet tot het oordeel dat verweerder de verkoopprijzen van deze referentiepanden niet zou mogen gebruiken. Het gaat erom dat verweerder voldoende rekening houdt met deze verschillen.
7. In dit verband overweegt de rechtbank dat zij vooral het referentiepand aan de [referentiepand3] goed vergelijkbaar acht met het pand van eiseres. Dit referentiepand is
26 m³ groter en heeft 229 m² minder grond dan het pand van eiseres. Verweerder heeft dan ook terecht de WOZ-waarde van het pand van eiseres vastgesteld op basis van de verkoopprijs van € 4.425.000 van dit referentiepand. De rechtbank overweegt voorts, onder verwijzing naar eerder genoemde jurisprudentie van de Hoge Raad, dat aan het gegeven dat eiseres zich persoonlijk jegens de Staat der Nederlanden heeft verplicht in het pand de collectie [naam2] ten toon te stellen ook in dit verband geen waardedrukkend effect toekomt, nu hiermee niet het genot van de zaak ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker wordt beperkt.
8. Uit het verweerschrift maakt de rechtbank op dat verweerder het met eiseres eens is dat met de staat van het pand van eiseres onvoldoende rekening was gehouden. Voor verweerder was er echter (nog) geen aanleiding om de WOZ-waarde te verlagen omdat uit de stukken niet bleek wat de renovatiekosten zijn. Eiseres heeft ter zitting toegelicht waaruit de noodzakelijke renovatiewerkzaamheden bestaan en wat de kosten hiervan zijn. Verweerder heeft eveneens ter zitting in deze toelichting aanleiding gezien om de in de uitspraak op bezwaar voorgestane WOZ-waarde van € 4.079.500 te verlagen naar € 1.847.500. Eiseres heeft ter zitting aangegeven hiermee te kunnen instemmen, doch slechts voor zover haar primaire en subsidiaire beroepsgronden niet slagen.
9. Gelet op het hiervoor overwogene ten aanzien van de primaire en subsidiaire beroepsgrond van eiseres, op het feit dat geen geschil meer bestaat ten aanzien van het meer subsidiaire standpunt van eiseres, te weten het drukkend effect van de renovatiewerkzaamheden voor de waarde van het pand van eiseres voor het belastingjaar 2009 en nu de aldus berekende waarde lager ligt dan de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde, komt de uitspraak op bezwaar van 4 december 2009 voor vernietiging in aanmerking. Het beroep van eiseres zal gegrond worden verklaard. De rechtbank ziet aanleiding op grond van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien en te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. De rechtbank zal de WOZ-waarde van het pand van eiseres voor het belastingjaar 2009 vaststellen op € 1.847.500.
10. Bij deze beslissing is er aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres voor de behandeling van haar beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten heeft de rechtbank, met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht, vastgesteld op € 874 voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Hierbij heeft de rechtbank zowel voor het opstellen van het beroepschrift als voor het verschijnen ter zitting één punt toegekend en het gewicht van de zaak aangemerkt als gemiddeld. Ook zal verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht moeten vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 4 december 2009;
- stelt de WOZ-waarde van het pand van eiseres voor het belastingjaar 2009 vast op
€ 1.847.500;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten van € 874;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het griffierecht ten bedrage van € 297 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.I.A.C. Angenent-Bakker, voorzitter,
mr. T. Luigjes en mr. W.A. Swildens, leden, in tegenwoordigheid van mr. S.C. Jacobs, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 15 december 2011 te Alkmaar.
griffier voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.