Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 479761 / HA ZA 11-120
Vonnis van 14 december 2011
in de zaak van
1. [A],
wonende te --,
2. [B],
wonende te --,
3. [C],
wonende te --,
4. [D],
wonende te --,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. T.C.C.J. Schonis te Utrecht,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ESCONADO BELEGGINGEN B.V.,
gevestigd te Utrecht,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KORTENHOEF ONROEREND GOED BEHEER B.V.,
gevestigd te Kortenhoef,
gedaagden in conventie,
eiseressen in reconventie,
advocaat mr. H. Kroon te Hilversum.
Partijen zullen hierna [A] c.s. en Esconado c.s. genoemd worden. Eisers zullen afzonderlijk [A], [B], [C] en [D] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 10 december 2010, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 20 april 2011 waarbij een comparitie is bepaald,
- het proces-verbaal van comparitie van 28 juni 2011 en de daarin genoemde processtukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De familie [A] is sinds (in ieder geval) het begin van de vorige eeuw eigenaar van het perceel gelegen te [plaats] aan het [adres 1] (hierna: perceel [adres 1]). Eerst was de vader van [A] eigenaar, vervolgens [A] en op dit moment is [C] eigenaar.
2.2. [A] was in gemeenschap van goederen getrouwd met [B]. [C] is op huwelijkse voorwaarden getrouwd met [D].
2.3. [C] en [D] zijn gezamenlijk eigenaar van het perceel te [plaats] aan het [adres 2] (hierna: perceel [adres 2]). Dit perceel ligt naast perceel [adres 1].
2.4. Esconado c.s. is sinds 8 januari 2003 eigenaar van het perceel te ’s-Graveland, [sectie], nummer [perceelnummer 1] (hierna: perceel [perceelnummer1]). Esconado c.s. heeft dit perceel overgenomen van de familie [F].
2.5. De percelen [adres 2] en [adres 1] grenzen aan de achterkant aan het perceel [perceelnummer1]. Perceel [perceelnummer 1] is een samenvoeging van meerdere oude kadastrale percelen, te weten:
- het (door partijen) zogenoemde “litigieuze perceel”, gelegen direct achter de percelen [adres 2] en [adres 1];
- het voormalige perceel [perceelnummer 2], gelegen links naast het litigieuze perceel, achter twee percelen van de heer [G], buurman van de familie [A];
- diverse (openbare) waterpercelen en grondpercelen, gelegen achter het litigieuze perceel en bereikbaar via het (water van het) litigieuze perceel.
2.6. Het litigieuze perceel bestond oorspronkelijk uit moeras (zod) en water. Sinds (in ieder geval) 1935 wordt het litigieuze perceel gebruikt door de familie [A]. Het litigieuze perceel bestaat uit drie delen:
- een strook grond die in de loop der tijd door aanwas is ontstaan en die aansluit op de achtergrens van perceel [adres 1]. Op deze strook grond staat een deel van het woonhuis [adres 1], een schuur, een opslagsilo, een vakantiewoning, een schapenhok en een houtloods. Hierna zal dit deel worden aangeduid met: het litigieuze perceel deel A.
- een strook grond die in de loop der tijd door aanwas is ontstaan, gelegen tussen (rechts) deel A en vervolgens deel C en (links) het voormalige perceel [perceelnummer 2]. Deze strook grond eindigt bij het noordelijk gelegen perceel [perceelnummer 3], dat in eigendom is van een derde. Hierna zal dit deel worden aangeduid met: het litigieuze perceel deel B.
- water, een smal deel gelegen rechts naast deel A en een breder deel gelegen achter deel A. Het water is ingesloten tussen (rechts) een buurperceel en (links) deel B en aansluitend buurperceel [perceelnummer 3]. Het water komt uit op de (openbare) waterpercelen behorende tot perceel [perceelnummer 1] en het water geeft toegang tot de achtergelegen polder. Hierna zal dit water worden aangeduid met: het litigieuze perceel deel C.
2.7. De vader van [A] heeft omstreeks 1935 perceel [perceelnummer 2] gehuurd van de heer [F].
2.8. Bij brief van 16 december 1997 heeft de heer [G], eigenaar van perceel [adres 3], aan de heer [J], het volgende geschreven, voor zover van belang:
“Het gaat om Kadaster perceel [perceelnummer 1]-[kenmerk] (…)
Door middel van deze brief wil ik U meedelen dat ik zeer geïnteresseerd ben om, mede namens de familie [A], het betreffende perceel of gedeelte daarvan in eigendom te verwerven (…).
De hoofd interesse gaat uit naar het gedeelte A en B van het perceel, waarbij ik zelf het stuk grond grenzend achter mijn stuk grond zou willen verwerven en de Familie [A], het stuk grenzend achter hun bestaande grond. (…)
Hoogachtend
[G]”
2.9. Bij brief van 10 april 2001 heeft de heer [K] ontruiming door [A] gevorderd van perceel [perceelnummer 1] en gesommeerd de daarop aangebrachte bouwwerken te verwijderen, waaronder het grensoverschrijdende deel van het woonhuis.
2.10. Bij brief van 18 april 2008 heeft Esconado c.s. de lopende huurovereenkomst opgezegd en ontruiming door [A] gevorderd.
2.11. Op 18 december 2010 is [A] overleden. Op 11 mei 2011 is [B] overleden. Erfgenamen zijn [C] en zijn zus [E]. Zij hebben deze procedure op naam van de overledenen voortgezet.
3. Het geschil
in conventie
3.1. [A] c.s. vordert:
Primair:
- te verklaren voor recht dat [A] c.s., althans eisers sub 1 en 2, althans eisers sub 1, eigenaar zijn (is) van het litigieuze perceel aangegeven op de als producties 4 (= deel A), 5 (= deel B) en 8 (= deel C) overgelegde kaarten;
- Esconado c.s. hoofdelijk te veroordelen om medewerking te verlenen aan inschrijving van de door [A] c.s., althans eiseres sub 1 en 2, althans eiser sub 1, verkregen eigendom, waarbij de daarmee gemoeide kosten gelijkelijk verdeeld zullen worden;
- te bepalen dat bij het langer dan veertien dagen na betekening van dit vonnis uitblijven van de verzochte medewerking dit vonnis in de plaats kan worden gesteld van de ontbrekende medewerking, bij wijze van reële executie;
Subsidiair:
- Esconado c.s., hoofdelijk, te verbieden op, in of boven het water zoals dat op de productie 8 overgelegde kaart met kruisarcering is aangegeven, zaken of voorwerpen die de doorvaart zowel horizontaal als verticaal bezien belemmeren aan te brengen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan, dat gedaagden nalaten aan de veroordeling gevolg te geven, met een maximum van € 50.000,00;
Primair en subsidiair:
Esconado c.s. hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.
3.2. [A] c.s. legt aan haar primaire vordering ten grondslag dat zij door schenking dan wel door verkrijgende verjaring als bedoeld in artikel 3:105 van het Burgerlijk Wetboek (BW) eigenaar is geworden van het litigieuze perceel. Subsidiair stelt zij recht te hebben op vrije doorgang door het water op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening, een erfdienstbaarheid danwel een uitwegaanwijzing.
3.3. Esconado c.s. voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4. Esconado c.s. vordert, samengevat:
- te verklaren voor recht dat perceel [perceelnummer 1] integraal aan Esconado c.s. in eigendom toebehoort, subsidiair dat dit perceel aan Esconado c.s. in eigendom toebehoort met uitzondering van het gedeelte grensoverschrijdende bebouwing van het woonhuis;
- [A] c.s. te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis perceel [perceelnummer 1] met alle zich daarin en daarop bevindende personen en goederen te ontruimen en te verlaten en ter beschikking van Esconado c.s. te stellen, met machtiging van Esconado c.s. om die ontruiming op kosten van [A] c.s. zonodig zelf te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;
- [A] c.s. te veroordelen in de proceskosten.
3.5. Esconado c.s. legt aan haar vordering ten grondslag dat zij eigenaar is van het (integrale) perceel [perceelnummer 1]. Het gebruik van het litigieuze perceel door [A] c.s. berustte op een huurovereenkomst. Deze huurovereenkomst is bij brief van 18 april 2008 beëindigd en [A] c.s. dient het litigieuze perceel te ontruimen en weer aan [A] c.s. ter beschikking te stellen, aldus Esconado c.s..
3.6. [A] c.s. voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De vorderingen in conventie en reconventie en de daaraan ten grondslag liggende stellingen van partijen hangen met elkaar samen. De rechtbank zal deze dan ook samen beoordelen.
4.2. Anders dan Esconado c.s. in conventie heeft aangevoerd, acht de rechtbank [C] en zijn vrouw [D] ontvankelijk in hun vordering aangezien zij - onbetwist - mede gebruik maken van het litigieuze perceel en dus een belang hebben bij hun vordering.
Schenking
4.3. [A] c.s. heeft primair aangevoerd dat zij door schenking eigenaar is geworden van het litigieuze perceel. Volgens [A] c.s. heeft de heer [F]. het litigieuze perceel omstreeks 1935 aan de vader van [A] geschonken als dank voor zijn hulp bij diverse grondtransacties. Esconado c.s. betwist dit.
4.4. De rechtbank overweegt dat zelfs indien de juistheid van de stelling van [A] c.s. zou komen vast te staan, dit niet kan leiden tot toewijzing van de vorderingen van [A] c.s. Een overeenkomst tot schenking is immers slechts een titel voor overdracht. Deze overeenkomst heeft op zichzelf geen overdracht van eigendom tot gevolg. Voor overdracht van eigendom is ook levering vereist. Onroerende zaken worden geleverd bij notariële akte en inschrijving in de openbare registers (thans artikel 3:89 BW). Vast staat dat het litigieuze perceel niet op deze wijze is geleverd. Dit betekent dat er ook geen overdracht heeft plaatsgevonden en dat [A] c.s. dus niet door schenking eigenaar is geworden.
Verkrijgende verjaring
4.5. [A] c.s. stelt daarnaast door verkrijgende verjaring als bedoeld in artikel 3:105 BW eigenaar van het litigieuze perceel te zijn geworden omdat zij dit perceel sinds 1935 in bezit heeft. Esconado c.s. betwist dit. Volgens Esconado c.s. berustte het gebruik van het litigieuze perceel door de familie [A] op een huurovereenkomst. Niet alleen perceel [perceelnummer 2] maar het gehele perceel [perceelnummer 1] werd door de familie [A] gehuurd en dus gehouden voor Esconado c.s., aldus Esconado c.s.
Huurovereenkomst
4.6. De rechtbank is van oordeel dat Esconado c.s. haar standpunt dat het gebruik van het litigieuze perceel door de familie [A] berustte op een huurovereenkomst, onvoldoende met feiten en omstandigheden heeft onderbouwd. [A] c.s. stelt dat de vader van [A] en de heer [F]. omstreeks 1935 een huurovereenkomst hebben gesloten voor het op dat moment nog bestaande perceel [perceelnummer 2] en dat de heer [F] omstreeks dezelfde tijd het litigieuze perceel aan de vader van [A] heeft geschonken als dank voor zijn hulp bij grondtransacties. Ter onderbouwing heeft [A] c.s. een schriftelijke verklaring van de heer [H] overgelegd, de broer van de vader van [A] De heer [H] bevestigt de stelling van [A] c.s.
Esconado c.s. heeft niet gesteld wanneer en met wie volgens haar de beweerde huurovereenkomst voor het gehele perceel [perceelnummer 1] is gesloten. Mede gezien de onderbouwde stelling van [A] c.s. had dit wel op haar weg gelegen. Voor zover Esconado c.s. bedoeld heeft te stellen dat de vader van [A] en [F]. omstreeks 1935 in plaats van een huurovereenkomst voor alleen perceel [perceelnummer 2] een huurovereenkomst voor het gehele perceel [perceelnummer 1] hebben gesloten, is deze stelling onbegrijpelijk. Zoals [A] c.s. terecht stelt, bestond perceel [perceelnummer 1] toen immers nog niet. De kadastrale herindeling moest op dat moment nog plaatsvinden. Anders dan Esconado c.s. betoogt, leveren de door haar overgelegde rekeningafschriften van oktober 2001 en oktober 2002 ook geen onderbouwing op van haar stelling dat [A] c.s. het gehele perceel [perceelnummer 1] huurde van de familie [F]. Op deze rekeningafschriften staat als omschrijving vermeld “huur voormalig perceel nr [perceelnummer 2]”. De rekeningafschriften bevestigen dus juist de stelling van [A] c.s. dat alleen het voormalige perceel [perceelnummer 2] door de familie [A] werd gehuurd. Nu Esconado c.s. haar stelling onvoldoende heeft onderbouwd, is voor bewijslevering op dit punt geen plaats.
Artikel 3:105 BW
4.7. Artikel 3:105 lid 1 BW bepaalt dat degene die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. De verjaringstermijn van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van bezit bedraagt twintig jaar (artikel 3:306 BW). De verjaringstermijn begint te lopen op het moment dat een niet-rechthebbende bezitter is geworden (artikel 3:314 lid 2 BW). Bezit is het houden van een goed voor zichzelf, dat wil zeggen houden met de pretentie eigenaar te zijn (artikel 3:107 lid 1 BW). Of iemand een goed voor zichzelf houdt, wordt beoordeeld naar verkeersopvattingen en op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). Men neemt een goed van een ander in bezit door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen (artikel 3:113 BW). Deze feitelijke machtsuitoefening moet zodanig zijn dat naar verkeersopvattingen de ander zijn bezit verliest.
4.8. Een bezitter kan eerst op 1 januari 1993 op grond van artikel 3:105 BW het eigendom van zijn bezit hebben verkregen. Het oude Burgerlijk Wetboek van vóór 1992 kende geen vergelijkbare bepaling als artikel 3:105 BW. Alleen een bezitter te goede trouw (bezit te goede trouw is in deze zaak niet gesteld) kon onder het oude recht onder omstandigheden eigenaar worden door verkrijgende verjaring. Op grond van artikel 93 van de Overgangswet is artikel 3:105 BW op 1 januari 1993 van toepassing geworden met betrekking tot degene die op dat moment het betreffende goed bezit.
4.9. De rechtbank zal in het navolgende ten aanzien van de litigieuze percelen deel A, B en C steeds afzonderlijk beoordelen of [A] c.s. deze delen in bezit heeft genomen en of zij vervolgens op grond van artikel 3:105 BW eigenaar hiervan is geworden.
Litigieuze perceel deel A
4.10. Als onbetwist staat vast dat de vader van [A] in de jaren vijftig van de vorige eeuw op het litigieuze perceel deel A verschillende bouwwerken heeft neergezet waaronder een deel van het woonhuis behorende bij [adres 1]. De bouwwerken staan er nog steeds (zie 2.6). Naar het oordeel van de rechtbank is het bebouwen van de grond een zodanige feitelijke machtsuitoefening dat naar verkeersopvattingen Esconado c.s. en haar rechtsvoorgangers hun bezit daarmee hebben verloren. Dit betekent dat de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit op 1 januari 1993 ruimschoots was voltooid en dat de leden van de familie [A] die op dat moment het litigieuze perceel deel A bezaten, eigenaar hiervan zijn geworden. De rechtbank begrijpt uit de stellingen van [A] c.s. dat omstreeks 1 januari 1993 zowel [A], [B] als [C] van het litigieuze perceel deel A en de zich daarop bevindende bouwwerken gebruik maakten. Zij waren op dat moment dan ook allen bezitters van het litigieuze perceel deel A en zijn op 1 januari 1993 gezamenlijk eigenaar daarvan geworden. De rechtbank kan uit de stellingen van [A] c.s. niet afleiden dat [D] het litigieuze perceel deel A op dat moment ook gebruikte en mede bezat dan wel dat zij de eigendom later (via bijvoorbeeld haar huwelijk - op huwelijkse voorwaarden - met [C]) heeft verkregen. De rechtbank zal de vordering van [D] dan ook afwijzen.
Litigieuze perceel deel B
4.11. Als onbetwist staat vast dat sinds 1935 het litigieuze perceel deel B alleen door de familie [A] wordt gebruikt. Zij beplant de grond, maait het gras en laat daarop geiten/schapen grazen. Nu de familie [A] zich met uitsluiting van anderen de grond dienstbaar heeft gemaakt en dit ook zichtbaar was naar buiten toe, is de rechtbank van oordeel dat de familie [A] zich zodanig de feitelijke macht over het litigieuze perceel deel B heeft verschaft, dat de rechtsvoorganger van Esconado c.s. naar verkeersopvattingen zijn bezit heeft verloren. De verjaringstermijn van twintig jaar van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit was op 1 januari 1993 geruime tijd verlopen. [A], [C] en [B] (deze laatste in ieder geval via haar huwelijk onder gemeenschap van goederen met [A]) waren op dat moment de bezitters van het litigieuze perceel deel B en hebben toen dan ook het eigendom hiervan verkregen. De rechtbank zal de vordering van [D] om dezelfde reden als bij deel A afwijzen.
Litigieuze perceel deel C
4.12. Het litigieuze perceel deel C betreft water ingesloten tussen (rechts) een buurperceel en (links) deel B en aansluitend buurperceel [perceelnummer 3]. Als onbetwist staat het volgende vast. De familie [A] gebruikte dit water sinds 1935 als enige. De familie [A] legde er bootjes in aan en gebruikte het water om door te varen naar de achtergelegen polder. Van 1970 tot 1985 heeft er tegen betaling ook een boot van een derde in het water gelegen. Iets voorbij het zomerhuisje op het aangrenzende perceel [perceelnummer 3] richting [adres 1] hebben [A] en [C] 30 à 35 jaar geleden een bordje met ‘verboden toegang’ in het water neergezet. [A] en [C] hebben 25 jaar geleden baggerwerkzaamheden in het water verricht.
4.13. De rechtbank acht het gebruik van het water om bootjes in aan te (laten) leggen en als doorvaart naar het achtergelegen watergebied, niet voldoende om aan te nemen dat [A] c.s. het water in bezit heeft genomen. Het water staat in open verbinding met het achtergelegen watergebied en met genoemd gebruik alleen was voor anderen onvoldoende kenbaar dat [A] c.s. pretendeerde eigenaar daarvan te zijn. De plaatsing van het bordje ‘verboden toegang’ heeft hier echter verandering in gebracht. Door de plaatsing van dit bordje aan het begin van het (overigens ingesloten) water is voor een ieder, waaronder Esconado c.s. en haar rechtsvoorgangers, zichtbaar geworden dat de familie [A] pretendeerde eigenaar te zijn van het water. De rechtsvoorganger van Esconado c.s. is op het moment van de plaatsing van het bordje ‘verboden toegang’ dan ook naar verkeersopvattingen het bezit van het litigieuze perceel deel C kwijtgeraakt aan de familie [A]. Ook de (latere) baggerwerkzaamheden vallen als een bezitsdaad aan te merken. Aangezien het bordje ‘verboden toegang’ er - onweersproken - in ieder geval 30 jaar geleden al stond, neemt de rechtbank het jaar 1981 als jaar waarin de verjaringstermijn van twintig jaar van artikel 3:306 BW is gaan lopen.
4.14. Esconado c.s. heeft nog aangevoerd dat de familie [A] middels de brief van de heer [G] van 16 december 1997 het eigendom van (de rechtsvoorganger van) Esconado c.s. heeft erkend. Voor zover Esconado c.s. daarmee heeft bedoeld te betogen dat de lopende verjaringstermijn met deze brief is gestuit (artikel 3:318 BW), is deze stelling naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. Te meer nu [A] c.s. betwist dat de brief mede namens haar is gestuurd en zij zelfs stelt dat de brief haar niet bekend is. Gesteld noch gebleken is dat de lopende verjaringstermijn anderszins rechtsgeldig is gestuit. De brief van 10 april 2001 van de heer [K] aan de familie [A] heeft de lopende verjaring niet gestuit omdat deze schriftelijke aanmaning niet binnen zes maanden is gevolgd door een rechtsvordering (artikel 3:317 lid 2 BW). De rechtbank stelt dan ook vast dat de verjaring in 2001 is voltooid. [A], [C] en [B] hebben in 2001 als zijnde bezitters het eigendom verkregen van het litigieuze perceel deel C. Ten aanzien van [D] geldt hetzelfde als de rechtbank hiervoor bij deel A en B heeft overwogen.
Conclusie
4.15. De rechtbank concludeert dat [A], [C] en [B] op grond van verkrijgende verjaring (artikel 3:105 BW) eigenaar zijn geworden van het litigieuze perceel. De rechtbank zal de primaire vorderingen in conventie van deze eisers dan ook - als verder onweersproken - toewijzen. De vordering van [D] wordt afgewezen. De toewijzing van de vorderingen in conventie heeft tot gevolg dat de vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen.
Proceskosten
4.16. Esconado c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A], [C] en [B] worden begroot op:
- dagvaarding € 87,93
- griffierecht 258,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.249,93
4.17. Esconado c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] c.s. worden begroot op € 452,00 voor salaris advocaat (2,0 punt × factor 0,5 × tarief € 452,00).
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. verklaart voor recht dat [A], [C] en [B] eigenaar zijn van het litigieuze perceel aangegeven op de als producties 4, 5 en 8 overgelegde kaarten,
5.2. veroordeelt Esconado c.s. hoofdelijk om medewerking te verlenen aan inschrijving van de door [A], [C] en [B] verkregen eigendom, waarbij de daarmee gemoeid gaande kosten gelijkelijk verdeeld zullen worden,
5.3. bepaalt dat bij het langer dan veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis uitblijven van de verzochte medewerking dit vonnis in de plaats gesteld kan worden van de ontbrekende medewerking, bij wijze van reële executie,
5.4. veroordeelt Esconado c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [A], [C] en [B] tot op heden begroot op € 1.249,93, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de veertiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.5. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst de vorderingen van [D] af,
in reconventie
5.7. wijst de vorderingen af,
5.8. veroordeelt Esconado c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [A] c.s. tot op heden begroot op € 452,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.B.M. Wijnveldt en in het openbaar uitgesproken op 14 december 2011.?