Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
sector kanton - locatie Amsterdam
rolnummer: CV 10 21575
6 april 2011
11
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
[eiseres]
wonende te Amsterdam
eiseres
gemachtigde: [naam] voor mr.A.C.van der Hulst
t e g e n
[gedaagde]
wonende te Amsterdam
gedaagde
gemachtigde: [naam] voor mr. F.Swart.
HET VERDERE VERLOOP VAN DE PROCEDURE
In deze zaak zijn op 19 mei 2010 en 8 september 2010 tussen partijen tussenvonnissen gewezen. Na het verwijzingsvonnis van 19 mei 2010 zijn de volgende stukken gewisseld:
-een akte voorwaardelijke wijziging van eis met bewijsstukken
-een conclusie van antwoord.
Ter uitvoering van het laatste tussenvonnis is een comparitie bepaald die op 3 november 2010 is gehouden. Beide partijen hebben op die datum een akte genomen. Na de comparitie is de zaak naar de rol verwezen voor vonnis of royement. Alleen gedaagde heeft ten slotte bij akte vonnis gevraagd.
Daarna is andermaal vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1)Het gaat in deze zaak om een zolderkamer/berging. In de stad Amsterdam zijn vele etagewoningen gebouwd. Heel gebruikelijk is dat, op grond van de bouwverordning, een tot een etagewoning behorende berging/zolderkamer is gelegen op de bovenste verdieping van het desbetreffende pand. Vaak is dat niet apart in een huurcontract vermeld. Het placht voor zich te spreken. In de woningkartotheek van de gemeente of in het kadaster staat vaak wel vermeld dat tot de woning een berging/zolderkamer behoort (in overeenstemming met de ooit verleende bouwvergunning) zoals ook in dit geval (prod.6 akte van 10 maart 2009). Het gegeven is voor de gemeente van belang bij de toewijzing van woningen op grond van de huisvestingsverordening. Een berging/zolderkamer levert immers punten op. De gemeente bepaalt aan de hand van de huurwaarde van een woning of voor de ingebruikname een woonvergunning is vereist. Indien een huurder in de loop der jaren een regeling met de verhuurder heeft getroffen die afwijkt van bovenbedoelde situatie pleegt dat wel vastgelegd te worden in het, met een latere huurder, aangegane huurcontract. Indien dat niet gebeurt herleeft bij het aangaan van een nieuwe huur de situatie dat een berging/zolderkamer op de bovenste etage deel uitmaakt van het gehuurde. De laatste jaren komt het steeds vaker voor dat eigenaren de bovenste verdieping van hun pand willen ombouwen tot een appartement. Daartoe is noodzakelijk dat zij met al de huurders/gebruikers van etagewoningen in het perceel tot overeenstemming komen over het afstand doen van hun berging/zolderkamer. In het kader van de verstrekking van een bouwvergunning voor een dergelijk appartement pleegt de gemeente vaak eisen te stellen aan het verschaffen van vervangende berging aan de huurders/gebruikers van de diverse etages.
2)Op grond van de stukken is voldoende komen vast te staan dat de woning [adres] 309 II te Amsterdam is gebouwd als etagewoning met berging/zolderkamer op de bovenste verdieping (zie prod. 5 en 6 bij akte 10 maart 2009 van gedaagde). Blijkens overgelegde correspondentie tussen de voorgaande eigenaar van perceel [adres] 309 en gedaagde was dit hun genoegzaam bekend (dagvaarding prod.7 en incidentele conclusie prod.1 en 4) en is op geen enkel moment door de toenmalige eigenaar van perceel [adres] 309 het standpunt ingenomen dat gedaagde een etagewoning huurde zonder berging/zoderkamer op de bovenste etage. In de transportakte betreffende het appartement op de [adres] 309 IV, waarbij eiseres daarvan eigenares werd, is in artikel 15 opgenomen Pro: 'Koper is ermee bekend dat de vierde verdieping volledig eigendom wordt. Aan de achterzijde bevindt zich een bergkamer die nog in gebruik is door de huurder op de derde verdieping. Op het moment dat de huurder het appartement verlaat, gaat ook het gebruik van de bergkamer naar de eigenaar van de vierde verdieping.'
3)Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is er in deze zaak geen enkele aanwijzing dat gedaagde ooit heeft ingestemd met het afstand doen van haar berging/zolderkamer. Dat er geen schriftelijk huurcontract is doet verder niet terzake. De bewoordingen in de transportakte (gebruik ipv huur, zie citaat onder 2) kunnen niet worden tegengeworpen aan gedaagde. Zij heeft de vorige eigenaar genoegzaam gewezen op de mogelijkheid dat er problemen zouden ontstaan zoals die zich nu hebben verwezenlijkt (zie e-mail bij dagvaarding, prod.7). De toenmalige eigenaar/verkoper en de transporterende notaris valt dit misleidende woordgebruik aan te rekenen. Het betekent natuurlijk niet dat gedaagde daardoor rechten verliest (koop breekt geen huur, art.7:226 BW Pro). Eiseres staan andere wegen open om hier tegen op te treden.
4)Dat gedaagde geen huur betaalde voor de berging/zolderkamer aan eiseres levert in dit geval geen tekortschieten op. Gedaagde huurt een etagewoning met berging/zolderkamer. Zij betaalt daarvoor de overeengekomen huur aan de eigenaar van haar etagewoning. Niet is gesteld dat enige eigenaar van het gehuurde ooit aan gedaagde heeft laten weten dat zij vanaf enige datum haar huur niet meer kon voldoen door betaling aan één eigenaar maar dat zij de huur op andere wijze moest voldoen.
5)Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen slaagt het verweer tegen de gevorderde verklaring voor recht (te weten dat het gebruik van de zolder/berging door opzegging is geëindigd). Gedaagde huurt. De huur is niet op rechtsgeldige wijze opgezegd. Ook het verweer tegen de voorwaardelijke eis (ontbinding wegens wanbetaling) slaagt. Eiseres heeft immers niet gesteld dat zij ooit, met instemming van de appartementseigenaar van gedaagde, aan gedaagde heeft laten weten dat zij een opgegeven deel van de door haar aan haar appartementseigenaar betaalde huur voortaan aan haar dient te betalen.
6)De vorderingen worden afgewezen met veroordeling van eiseres in de kosten van het geding.
BESLISSING
De kantonrechter:
7)wijst de vordering af;
8)veroordeelt eiseres in de kosten van het geding aan de zijde van gedaagde tot op heden begroot op EUR 250,-, voor zover verschuldigd inclusief BTW, aan salaris van haar gemachtigde.
Aldus gewezen door C.von Meyenfeldt, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van de Rechtbank Amsterdam van 6 april 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter