Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM KORT GEDING
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Zaaknummer: KK 11-332
Vonnis van: 10 mei 2011
F.no.: 497
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres]
gevestigd en kantoorhoudend te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. J.H. Hollenbeek Brouwer
t e g e n
[gedaagde 1] [gedaagde 2]
beiden wonende te Amsterdam
gedaagden
hierna gezamenlijk genoem [gedaagden]
gemachtigde: mr. R. Rhodes
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 18 april 2011 heeft [eiseres] in kort geding een voorziening gevorderd.
Ter terechtzitting van 2 mei 2011 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiseres] is verschenen bij mevrouw [naam] en mevrouw [naam] (beiden medewerker afdeling sociaal beheer), vergezeld van haar gemachtigde. [gedaagde 1] was niet aanwezig, maar is verschenen bij zijn gemachtigde. [gedaagde 2] is verschenen, vergezeld van haar gemachtigde. Beide partijen hebben hun standpunten – de gemachtigde van [eiseres] mede aan de hand van pleitaantekeningen – toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De zaak staat voor vonnis.
feitelijke uitgangspunten
1. Tot uitgangspunt dient het navolgende:
1.1. [eiseres] heeft bij schriftelijke huurovereenkomst d.d. 5 november 2008 aan de thans 59-jarige [gedaagde 1] met ingang van 6 november 2008 in huur gegeven de twee kamerwoning [naam complex] te Amsterdam (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van laatstelijk € 607,02 per maand, in welk bedrag € 277,12 aan servicekosten is begrepen.
1.2. De thans 51-jarige [gedaagde 2] is op 5 januari 2009 gehuwd met [gedaagde 1] en mede krachtens een nadien opgemaakte bijlage bij de huurovereenkomst medehuurder.
1.3. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden woonruimte Woningstichting [naam woonstichting] 2004 (hierna algemene huurvoorwaarden) van toepassing verklaard. In artikel 8 van Pro de algemene huurvoorwaarden, handelend over de verplichtingen van de huurder, is onder meer de volgende regeling opgenomen:
8.1. De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen.
…..
8.9. De huurder zorgt ervoor dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door hemzelf, zijn huisgenoten, huisdieren en/of derden die zich in het gehuurde bevinden.
1.4. Het gehuurde maakt deel uit van het woonzorgcomplex [naam complex]. Dit woonzorgcomplex bestaat uit zelfstandige woningen, bedoeld voor ouderen en/of personen die zorg of begeleiding behoeven. In de nabijheid van de woningen is een dienstencentrum.
1.5. De thans 27 jarige [naam van de zoon], zoon van [gedaagden], is zonder vaste woon- of verblijfplaats en brengt geregeld een bezoek aan zijn ouders in het gehuurde.
1.6. [eiseres] heeft [gedaagden] bij brieven van 10 december 2008, 28 januari 2009, 17 maart 2009, 13 augustus 2009, 9 februari 2010, 31 mei 2010, 21 juli 2010 en 12 januari 2011 gesommeerd er voor zorg te dragen dat hun zoon in het gehuurde en in en rond het woonzorgcomplex geen overlast meer veroorzaakt. Ook heeft [eiseres] – en de buurtregisseur - in gesprekken met [gedaagden] op de overlast van hun zoon gewezen en hen gevraagd daartegen maatregelen te nemen.
1.7. [eiseres] heeft voor de door de zoon veroorzaakte overlast onder meer het Meldpunt Zorg & Overlast ingeschakeld, die bij brief van 15 december 2010 een zogeheten einde interventieverklaring heeft afgegeven, waarin onder meer is opgenomen:
Van de heer [naam van de zoon] is geen vaste woon- en/of verblijfplaats bekend. Hij verblijft regelmatig bij zijn ouders. Tijdens zijn verblijf vertoont hij een zodanig agressief en beledigend gedrag, dat hij een bedreiging vormt voor de overige bewoners van [naam complex] en zijn omgeving.
Ondanks onze inspanningen zijn wij er niet in geslaagd de overlast te doen ophouden, dan wel tot een aanvaardbaar niveau terug te brengen.
1.8. De gemachtigde van [eiseres] heeft [gedaagden] bij brief van 25 maart 2011 uitgenodigd de huurovereenkomst te beëindigen en het gehuurde op uiterlijk 30 april 2011 te ontruimen. Als reden voor de beëindiging wordt opgegeven de door de zoon veroorzaakte overlast en de weigering van [gedaagden] daartegen maatregelen te treffen. [gedaagden] hebben aan deze uitnodiging geen gevolg gegeven.
vordering
2. [eiseres] vordert bij uitvoerbaar te verklaren vonnis:
a) [gedaagden] te veroordelen het gehuurde te ontruimen;
b) [eiseres] te machtigen de ontruiming op kosten van [gedaagden] ten uitvoer te leggen;
c) [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 607,02 incl. servicekosten per maand voor elke maand of gedeelte daarvan dat het gehuurde na de in het vonnis gestelde termijn nog niet leeg en ontruimd aan [eiseres] is opgeleverd;
d) [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de proceskosten.
3. Aan de vordering legt [eiseres] ten grondslag, dat de zoon van [gedaagden] een onduldbare overlast met een structureel karakter veroorzaakt waardoor [gedaagden] tekortschieten in hun verplichtingen als huurders, zoals neergelegd in de artikelen 8.1. en 8.9 van de algemene huurvoorwaarden en de artikelen 7:213 BW en 7:219 BW. Deze tekortkoming is zodanig omvangrijk dat [eiseres] verwacht dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden, zodat vooruitlopend daarop de ontruiming wordt gevorderd.
4. [eiseres] verwijt [gedaagden] onder meer dat zij steeds hun zoon tot het woonzorgcomplex en het gehuurde toelaten, waardoor alleen door een ontruiming van het gehuurde deze onhoudbare situatie, die het veiligheidsgevoel en het leefgenot van de overige bewoners en medewerkers ernstig aantast, kan worden beëindigd. De door de zoon veroorzaakte overlast bestaat onder meer uit:
- geluidsoverlast door bonken en of slaan met deuren in het woonzorgcomplex;
- het uitschelden, intimideren van omwonenden en/of medewerkers van woonzorgcomplex [naam complex];
- het verstoren van de nachtrust;
- het naar buiten gooien van voorwerpen en etenswaren in de tuin van de woning gelegen onder het gehuurde;
- vernielingen in de gemeenschappelijke ruimte (onder ander lichtarmatuur in de algemene gang)
[eiseres] stelt dat de zoon van [gedaagden] verslaafd is aan alcohol en drugs en iedere vorm van zorg en/of hulpverlening vermijdt. Zo heeft de zoon de door [eiseres] aangeboden hulp van GGD Vangnet & Advies en het Meldpunt Zorg en Overlast geweigerd.
5. Ter ondersteuning van haar vordering legt [eiseres] onder meer over:
- een inventarisatie van de door omwonenden aan de beheerder van [eiseres] geuite klachten;
- een overzicht van meldingen van overlast bij de politie Amsterdam-Amstelland in de periode vanaf 11 februari 2009, zoals verstrekt door de korpsbeheerder van de politieregio Amsterdam-Amstelland bij brief van 7 maart 2011.
verweer
6. [gedaagden] verweren zich tegen de vordering. Kort gezegd erkennen [gedaagden] de door hun zoon veroorzaakte overlast, maar achten zij een ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd. Nadat de zoon van de dagvaarding kennis kreeg, heeft hij zich bereid verklaard hulp te zoeken. Verder verkeert [gedaagde 1] in een medisch zorgelijke situatie, zodat een ontruiming hem zwaar zal treffen. [gedaagde 2] ziet de noodzaak om haar zoon uit het woonzorgcomplex en het gehuurde te weren in, maar [gedaagde 1] laat de zoon steeds binnen en verlangt van zijn vrouw dat zijn zoon door haar ook wordt binnen gelaten. [gedaagde 2] heeft zorgen over haar zoon die dringend hulp behoeft en die tot nu toe niet de kracht heeft dat zelf in te roepen.
beoordeling
7. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregelen vereisen, dan wel of de vordering van [eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
8. Bij de beoordeling van deze klachten over door een derde veroorzaakte overlast in het gehuurde en in en rond het woonzorgcomplex waartoe het gehuurde behoort wordt het volgende vooropgesteld.
Op grond van de artikelen 7:231 BW jo 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van de huurder de verhuurder de bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
De contractuele verplichting dat derden die zich in het gehuurde bevinden geen overlast veroorzaken en de wettelijke verplichting als neergelegd in artikel 7:219 BW Pro dat de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is voor schade, toegebracht aan het gehuurde door derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde en de gemeenschappelijke ruimtes gebruiken, dan wel zich met diens goedvinden op het gehuurde bevinden, brengen niet mee dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde en de gemeenschappelijke ruimtes gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is of de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf tekort is geschoten. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan kan sprake zijn indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen van de derde op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.
9. [eiseres] verwijt [gedaagden] dat zij hun zoon steeds tot het woonzorgcomplex en het gehuurde toelaten, terwijl zij gezien zijn verslaving en de door hem veroorzaakte overlast weten dat hij ernstige overlast in en rond het gehuurde in het woonzorgcomplex veroorzaakt. Hoewel het niet eenvoudig is van ouders te verlangen hun hulpbehoevende zoon te weren, mag dat in dit geval van [gedaagden] als huurders van een woonzorgcomplex, waar ook een kwetsbare groep huurders woonachtig zijn, worden verlangd. Doordat [gedaagden] dit nalaten en in ieder geval van [gedaagde 1] bekend is dat hij zijn zoon tot het woonzorgcomplex en het gehuurde zal blijven toelaten is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter van een zodanige tekortkoming aan de zijde van [gedaagden] sprake dat naar verwachting de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden, zodat vooruitlopend daarop de ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. De kantonrechter weegt daarin mee dat de enkele ter zitting gedane mededeling dat de zoon, gelet op de dreigende ontruiming van zijn ouders uit het gehuurde, bereid is voor zijn verslaving hulp te aanvaarden - mede in het licht van de in het verleden tevergeefs gedane pogingen de zoon in een hulpverleningstraject te plaatsen - onvoldoende is om voorshands aannemelijk te achten dat de zoon daadwerkelijk hulp zal aanvaarden en de door hem veroorzaakte ernstige overlast niet meer zal voorkomen.
10. Ter zitting heeft [eiseres] verklaard dat mede gelet op de gezondheid van [gedaagden] bij een ontruiming vervangende ruimte zal worden aangeboden. Dit leidt ertoe dat de kantonrechter de datum van ontruiming zal stellen op 2 weken in de veronderstelling dat binnen die termijn de vervangende woonruimte voor een intrek door [gedaagden] gereed is.
11. Tot nu toe hebben [gedaagden] (nagenoeg) tijdig hun verplichting tot betaling van de huur voldaan, zodat de kantonrechter de vordering tot betaling van de toekomstige huurtermijnen zal afwijzen.
12. Bij deze uitkomst van de procedure zullen [gedaagden] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Voor de gevorderde nakosten is een afzonderlijke procedure, zodat dit deel van de vordering eveneens wordt afgewezen.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. veroordeelt [gedaagden] de woonruimte [naam complex] te Amsterdam binnen 2 weken na betekening van dit vonnis met medeneming van al het hunne en al degenen die zich van hunnentwege in de woonruimte bevinden te ontruimen en ontruimd te houden en leeg, schoon en met achterlating van hetgeen aan [eiseres] toebehoort, aan [eiseres] ter beschikking te stellen onder afgifte van de sleutels, zulks met machtiging aan [eiseres] de ontruiming zonodig zelf met behulp van de sterke arm ten uitvoer te brengen;
II. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijdt, in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] gevallen, welke tot op heden worden begroot op:
-griffierecht: € 106,00
-kosten dagvaarding: € 90,81
-salaris gemachtigde: € 400,00
--------------
totaal: € 596,81
één en ander, voor zover verschuldigd, inclusief BTW;
III. verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
IV. wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 mei 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.