Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM
Kenmerk : CV 11-9630
Datum : 17 oktober 2011
438
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
[eiser]
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam
eiser
nader te noemen [eiser]
gemachtigde: mr. E.H.M. Swaneveld-Bakelaar
t e g e n:
de besloten vennootschap [gedaagde]
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen [gedaagde]
gemachtigde: mr. C.F.J. Heemskerk
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 7 maart 2011 inhoudende de vordering van [eiser];
- de conclusie van antwoord van [gedaagde] met bewijsstukken.
Vervolgens is bij tussenvonnis van 6 juni 2011 een comparitie van partijen bepaald .
Daarna zijn ingediend:
- de incidentele conclusie houdende een provisionele vordering van [eiser];
- de conclusie van antwoord in het incident van [gedaagde], tevens houdende een voorwaardelijke provisionele vordering.
Vervolgens is bij tussenvonnis van 8 augustus 2011 bepaald dat de mondelinge behandeling van de provisionele vordering gelijktijdig met de comparitie van partijen zal plaatsvinden.
Deze is op 22 september 2011 gehouden. [eiser] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. [gedaagde] is verschenen bij [naam] en [naam], vergezeld door [naam], [naam] en [naam], allen van haar beheerder, en door haar gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken.
Daarna is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
1.1. [eiser] heeft met ingang van 1 september 2006 van [gedaagde] gehuurd de woning aan [adres] te Amsterdam, hierna: het gehuurde. De aanvangshuurprijs bedroeg € 2.143,03 exclusief servicekosten per maand. De huurprijs bedraagt thans € 2.321,75 exclusief servicekosten per maand.
1.2. Het gehuurde maakt onderdeel uit van een complex (de ‘Van Gogh’ appartementen) dat in 2001 is gebouwd. Het is gelegen aan de zuidwest-zijde van dit complex en de gevel bestaat grotendeels uit glas. Aan de buitenzijde daarvan bevinden zich zogenoemde ‘screens’ als zonwering.
1.3. De schriftelijke huurovereenkomst vermeldt onder ‘leveringen en diensten’ onder meer ‘serviceabonnement koelinstallatie’.
1.4. De koelinstallatie in het gehuurde heeft het vermogen (althans behoort dat volgens de door [gedaagde] gehanteerde maatstaven te hebben) om de luchttemperatuur in het gehuurde met 1 à 2 graden Celsius (hierna: ‘graden’) te verlagen.
1.5. Bij de bediening van de luchtinstallatie(s) in het gehuurde dient de huurder met een schakelaar een keuze te maken tussen ‘verwarmen’, ‘koelen woonkamer’ of ‘koelen slaapkamer’.
1.6. Door [gedaagde] is ten behoeve van het complex een brochure uitgegeven met als titel ‘Bewonersinformatie’.
1.7. Naar aanleiding van klachten van [eiser] omtrent stankoverlast vanaf begin 2007 heeft [gedaagde] medio 2007 een aantal inspecties doen uitvoeren en maatregelen genomen. Op 17 januari 2011 heeft [gedaagde] de luchtdoorlaten (kieren) bij de vloerdoorvoeren van het leidingwerk van en naar het gehuurde dichtgemaakt.
1.8. Bij brief van 25 juni 2007 deelde [gedaagde] aan [eiser] mee dat deze een vergoeding van € 1.000,00 ontving wegens ‘ondervonden derving van het woongenot’.
1.9. [eiser] heeft vanaf de aanvang van de huurovereenkomst een aantal malen geklaagd over het niet, dan wel onvoldoende werken van de koelinstallatie.
1.10. In februari 2010 heeft [gedaagde] een onderzoek doen uitvoeren naar de werking van de koelinstallatie in een andere woning in hetzelfde complex.
1.11. Tussen (de gemachtigden van) partijen heeft (ook) met betrekking tot de koelinstallatie veel correspondentie plaatsgevonden.
Vordering
2. [eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. [gedaagde] te veroordelen tot het binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis herstellen van de koelinstallatie in die zin dat daarmee in het gehele gehuurde de temperatuur met 4 à 5 graden kan worden verlaagd, op straffe van een dwangsom van
€ 1.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat hieraan niet wordt voldaan;
b. de huurprijs te verlagen ingaande 1 januari 2007 met 15% tot het hiervoor vermelde gebrek is hersteld, met veroordeling van [gedaagde] tot terugbetaling van hetgeen [eiser] vanaf die datum méér heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente;
c. de huurprijs bovendien te verlagen ingaande 1 juni 2007 tot 17 januari 2011 met 45% wegens de ondervonden stankoverlast, met veroordeling van [gedaagde] tot terugbetaling van hetgeen [eiser] vanaf die datum méér heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente;
d. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.785,00 wegens buitengerechtelijke incassokosten en van de proceskosten, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente ingaande veertien dagen na betekening van dit vonnis.
3. [eiser] stelt dat er sprake is (geweest) van gebreken bestaande uit een niet, dan wel onvoldoende werkende koelinstallatie en uit stankoverlast. Hij mocht bij het aangaan van de huurovereenkomst verwachten dat de koelinstallatie in staat zou zijn om de binnentemperatuur met 4 à 5 graden te verlagen. De onder 1.6 bedoelde bewonersinformatie heeft hij (tot deze procedure) nimmer ontvangen. Hij heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst geen instructie over het gebruik van de luchtinstallatie(s) in het gehuurde gekregen. Voorts betwist [eiser] dat de installatie in zijn woning in staat is om de binnentemperatuur met 1 à 2 graden te koelen. De stankoverlast heeft hij veelvuldig gemeld. Ten aanzien van de stankoverlast werd hem medegedeeld dat daaraan niets was te doen. Pas in januari 2011 is het betreffende gebrek hersteld. Het aanzetten van een (extra) motor van het luchtbehandelingsysteem maakte dat de stankoverlast slechts groter werd. Deze staat ook nu uit zonder dat stankoverlast optreedt. Ook andere bewoners van het complex hebben klachten omtrent de koelinstallatie. De betreffende gebreken rechtvaardigen een (cumulatieve) huurverlaging als gevorderd, aldus – steeds – [eiser]. [eiser] verwijst naar de door hem overgelegde correspondentie en verklaringen.
Verweer
4. [gedaagde] verweert zich tegen deze vordering en voert aan dat [eiser] niet mocht verwachten dat de de koelinstallatie in staat zou zijn om de binnentemperatuur met 4 à 5 graden te verlagen. Er is uitdrukkelijk geen sprake van een airconditioning. Ter ondersteuning van haar stelling verwijst [gedaagde] voorts naar de onder 1.6 bedoelde brochure, die volgens haar in het gehuurde aanwezig was, waaruit blijkt dat de capaciteit van de koeling beperkt is. Van klachten van andere bewoners van het complex is niets bekend. Uit de in haar opdracht uitgevoerde onderzoeken blijkt dat de koelinstallaties in het complex voldoen aan de daaraan te stellen eisen, te weten dat deze de binnentemperatuur verlagen met ongeveer 1 à 2 graden. Dit is conform de daarvoor geldende regelgeving en richtlijnen. [gedaagde] heeft nimmer medegedeeld dat een grotere koelcapaciteit mocht worden verwacht. Naar aanleiding van (ook) de stankklachten zijn in 2007 maatregelen genomen. Deze klachten werden deels veroorzaakt door toedoen van [eiser] zelf (deze zette een motor van het systeem uit). Voor derving van huurgenot heeft [eiser] reeds de onder 1.8 bedoelde vergoeding ontvangen. In de periode 20 december 2007 tot 31 maart 2010 heeft [eiser] niet geklaagd over stankklachten en in de periode 21 mei 2007 tot 31 november 2009 heeft [eiser] niet geklaagd over de koelinstallatie, zodat er van uit moet worden gegaan dat in die perioden het betreffende gebrek (voor zover daarvan sprake is) in elk geval niet aanwezig was. De klachten omtrent stankoverlast zijn op 17 januari 2011 (definitief) verholpen. Ook [gedaagde] verwijst naar correspondentie, verklaringen en rapporten.
Beoordeling
5. Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt.
6. Tussen partijen is met name in geschil of de omstandigheid dat de koelinstallatie van het gehuurde een zodanige capaciteit heeft (althans behoort te hebben), dat deze de binnentemperatuur kan verlagen met (niet meer dan) 1 à 2 graden, en dus niet met 4 à 5 graden, moet worden aangemerkt als een gebrek.
7. Maatstaf is of het gehuurde als gevolg van bovenbedoelde omstandigheid niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning ‘van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft’ (artikel 7:204 lid 2 BW Pro).
8. Daarbij is van belang dat de onderhavige woning is aan te merken als een huurwoning in een duurder marktsegment dan de gemiddelde huurwoning. Gelet op de huurprijs mag een huurder het nodige wooncomfort verwachten.
9. Door de ligging van het gehuurde (uitkijkend op het zuidwesten) en het feit dat de buitengevel grotendeels uit glas bestaat, kan opwarming door de zon van grote invloed zijn op de binnentemperatuur. Voor zover het die binnentemperatuur betreft wordt het wooncomfort voor een belangrijk deel bepaald door de koelinstallatie.
10. Het gehuurde werd verhuurd met koelinstallatie, zoals ook blijkt uit de schriftelijke huurovereenkomst. Noch in de huurovereenkomst, noch in andere informatie (ook niet in de onder 1.6 bedoelde brochure) wordt expliciet medegedeeld dat de koelinstallatie slechts in staat is om de binnentemperatuur te verlagen met 1 à 2 graden. Daaraan doet niet af dat in de onder 6. bedoelde brochure staat dat de capaciteit van de koelinstallatie beperkt is, nu dit bij elke installatie het geval zal zijn.
11. Of de onder 1.6 bedoelde brochure bij de aanvang van de huurovereenkomst in de woning aanwezig was en of toen aan [eiser] uitleg en instructie is gegeven omtrent de werking van de koelinstallatie (beide stellingen worden door [eiser] betwist) kan in het midden blijven. Op de eerste plaats betrof dit informatie die pas na het aangaan van de huurovereenkomst is verstrekt. En op de tweede plaats volgt uit artikel 7:242 lid 1 BW Pro dat niet ten nadele van [eiser] kan worden afgeweken van de definitie van een gebrek in artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Een eventueel beding in de huurovereenkomst, of een eventuele mededeling aan [eiser], inhoudende dat [gedaagde] zich slechts gehouden acht om een koelinstallatie ter beschikking te stellen die de binnentemperatuur met niet meer dan 1 à 2 graden kan verlagen, zal niet tot gevolg hebben dat er geen sprake is van een gebrek indien een dergelijke omstandigheid volgens de definitie van artikel 7:204 lid 2 BW Pro wel als een gebrek heeft te gelden.
12. Dat het gehuurde voldoet aan de eisen van daarvoor geldende (overheids)regels en richtlijnen betekent niet dat het huurgenot daarvan voldoet aan hetgeen een huurder van een dergelijke woning mag verwachten.
13. Er zijn geen vaste maatstaven gegeven voor de beoordeling van de vraag wat een huurder van een woonruimte als de onderhavige mag verwachten ten aanzien van de mogelijkheden van de koelinstallatie. Zonder nadere afspraken daarover zal een huurder van woonruimte niet spoedig mogen verwachten dat de binnentemperatuur niet boven een bepaalde waarde uitkomt, temeer nu die temperatuur ook afhankelijk is van gedrag van de huurder zelf. In het onderhavige geval betreft het echter uitsluitend de capaciteit van de koelinstallatie en derhalve een eigenschap van het gehuurde object. Voorts mag een huurder van een koelinstallatie verwachten dat het effect daarvan merkbaar is, waarbij een temperatuursverlaging met 1 à 2 graden erg weinig is. De kantonrechter ontleent voorts enig houvast aan Hof Amsterdam 27 april 2010, WR 2010, 124, ondanks het feit dat daar bedrijfsruimte (een winkelcentrum) aan de orde was. Daarin achtte het hof een gebrek aanwezig omdat – kort samengevat – de verhuurder had nagelaten om voor de hand liggende voorzieningen te treffen waardoor de binnentemperatuur van het winkelcentrum met vijf graden zou worden verlaagd. Zoals door [gedaagde] bevestigd is het in het onderhavige geval mogelijk om een koelinstallatie te plaatsen die in staat is de binnentemperatuur met 4 à 5 graden te verlagen.
14. Gelet op het voorgaande kan naar het oordeel van de kantonrechter de onder 6. bedoelde omstandigheid in dit geval worden aangemerkt als een gebrek, omdat een doorsnee huurder bij een woonruimte zoals de onderhavige, met name gelet op de onder 8. en 9. bedoelde omstandigheden, mag verwachten dat de aanwezige koelinstallatie in staat is om de binnentemperatuur in het (gehele) gehuurde met (tenminste) 4 à 5 graden te verlagen.
15. Dat betekent dat [eiser] in beginsel aanspraak heeft op opheffing van het gebrek. Door [gedaagde] is ter zitting medegedeeld dat er goede redenen zijn om dit in het onderhavige geval te doen door de bestaande koelinstallatie te vervangen door een andere.
16. [gedaagde] zal in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de wijze van herstel van bovenbedoeld gebrek en in verband daarmee met een concreet voorstel te komen.
17. Voldoende staat vast dat bovenbedoeld gebrek een merkbare vermindering van het huurgenot van [eiser] tot gevolg heeft gehad. Gelet op de aard van het gebrek (te weinig capaciteit van de koelinstallatie) zal dit voortdurend aanwezig zijn geweest, zodat het feit dat [eiser] niet voortdurend heeft geklaagd niet relevant is. De vermindering van het huurgenot als gevolg van het gebrek aan de koeling zal echter sterk afhankelijk zijn geweest van (met name) de mate van zonneschijn en de buitentemperatuur, die sterk plegen te fluctueren. De gevolgen van het gebrek zullen dan ook (lang) niet altijd merkbaar zijn geweest. Er zal worden uitgegaan van een gemiddelde over de betreffende periode als geheel.
18. Vast staat dat op 17 januari 2011 de luchtdoorlatende kieren bij de vloerdoorvoeren van de leidingen van en naar het gehuurde zijn dichtgemaakt en dat er sindsdien geen stankoverlast meer optreedt. Gelet op het feit dat [eiser] reeds begin 2007 heeft geklaagd over stankoverlast, [gedaagde] vervolgens maatregelen heeft genomen maar de stankoverlast pas op 17 januari 2011 definitief heeft verholpen, staat eveneens voldoende vast dat er in elk geval gedurende de periode 1 juni 2007 tot 17 januari 2011 sprake is geweest van een gebrek, bestaande uit het vermijdbaar binnendringen van stank in het gehuurde. Dat dit aan [eiser] toe te rekenen zou zijn omdat hij een bepaalde motor in het luchtbehandelingssysteem had uitgezet heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd, gelet op de verklaring van [eiser] dat aanzetten van die motor slechts tot méér stank heeft geleid en dat de betreffende motor ook nu uit staat zonder dat er stankoverlast optreedt. Ook hier geldt dat de gevolgen van dit gebrek voor het huurgenot niet voortdurend en in dezelfde mate merkbaar zullen zijn geweest. Voorts heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat sprake is geweest een inbreuk op het huurgenot die een huurverlaging met 45% gedurende de hele bovengenoemde periode zou rechtvaardigen. Ook hier zal worden uitgegaan van een gemiddelde over de periode vanaf 1 juni 2007 tot de datum van herstel, zijnde 17 januari 2011.
19. Daarnaast is van belang dat [gedaagde] in 2007 aan [eiser] reeds een tegemoetkoming van
€ 1.000,00 heeft verstrekt wegens derving van woongenot als gevolg van gebreken aan het gehuurde.
20. Gelet op hetgeen hiervoor onder 17. tot en met 19. is overwogen acht de kantonrechter het redelijk om de gemiddelde derving van het huurgenot en daarmee de verlaging van de in rekening te brengen huurprijs te waarderen als volgt:
- in de periode vanaf 1 januari 2007 tot 1 juni 2007 (gebrek aan de koelinstallatie): op 5% van de kale huurprijs;
- in de periode vanaf 1 juni 2007 tot 17 januari 2011 (gebrek aan de koelinstallatie en stankoverlast): op 10% van de kale huurprijs;
- in de periode vanaf 17 januari 2011 tot het moment waarop het gehuurde zal zijn voorzien van een koelinstallatie die in staat is de binnentemperatuur te verlagen met tenminste 4 graden: 5% van de kale huurprijs.
21. [eiser] heeft gevorderd om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van het verschil tussen de verlaagde huurprijs en de door hem feitelijk betaalde huurprijs. Daarvan heeft hij echter geen specificatie overgelegd. [eiser] zal daarom in de gelegenheid worden gesteld om bij akte een berekening en specificatie over te leggen, gebaseerd op hetgeen hiervoor onder 20. is overwogen.
22. Aan elk der partijen zal vervolgens de gelegenheid worden geboden om bij antwoordakte te reageren op de akte van hun wederpartij.
23. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. draagt [gedaagde] en [eiser] op bij akte nadere inlichtingen te verschaffen en desgewenst nadere stukken in de procedure te brengen overeenkomstig hetgeen hierboven onder r.o. 16. respectievelijk 21. is overwogen;
II. verwijst daartoe de zaak naar de rolzitting van 14 november 2011 te 10:00 uur;
III. houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 oktober 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter