Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Rolnummer: CV 08-14365
Vonnis van: 11 januari 2011
F.no.: 497
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap [eiseres]
gevestigd te Amsterdam
eiseres in conventie
gedaagde in reconventie
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. B. Külbs
t e g e n
de[gedaagde]otschap [gedaagde]
gevestigd te Amsterdam
gedaagde in conventie
eiseres in reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. B. Meijer
VERDERE VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij tussenvonnis van 26 mei 2009 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen met aansluitend een gerechtelijke plaatsopneming gelast, welke op 5 november 2009 heeft plaatsgevonden. Bij die gelegenheid is [eiseres] verschenen bij [naam] (beheerder) en [naam] (makelaar), vergezeld van haar gemachtigde en [gedaagde] bij [naam] (managing director) en [naam] (executive director), vergezeld van haar gemachtigde. Voorafgaande aan de comparitie van partijen tevens houdende een gerechtelijke plaatsopneming heeft [gedaagde] een overzicht met klachten en [eiseres] een actueel overzicht van de huurachterstand t/m oktober 2009 toegezonden. Op de comparitie van partijen hebben beide partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft van de comparitie van partijen en de gerechtelijke plaatsopneming schriftelijke aantekeningen gemaakt. Vervolgens heeft [eiseres] een conclusie na comparitie tevens akte houdende vermeerdering van eis genomen, waarop [gedaagde] bij antwoord-conclusie na comparitie heeft gereageerd.
De zaak staat weer voor vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. [eiseres] vordert bij vermeerdering van eis [gedaagde] te veroordelen tot betaling van
- € 123.616,60 wegens huurschuld;
- € 1.000,00 wegens buitengerechtelijke incassokosten;
- de contractuele boete van 2% per maand over de verschuldigde huurschuld, ingaande de 10e werkdag na de vervaldata van de maandelijkse huur tot aan de dag van algehele voldoening.
Dit alles met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
2. [gedaagde] vordert in reconventie voor recht te verklaren
- dat de vanaf 2001 betaalde huur met 10% wordt verminderd en
- dat de vermindering wordt opgeschort, indien er gedurende een periode van één volledige maand geen lekkage meer is en vervalt nadat er zich gedurende een periode van zes opeenvolgende maanden geen lekkage heeft voorgedaan, danwel een zodanige vermindering en met ingang van een zodanige datum dat de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren.
3. [eiseres] heeft de huurschuld gespecificeerd bij overzicht van 4 november 2009.
[gedaagde] erkent dat zij in december 2006 en januari 2007 een bedrag op de maandelijkse huur heeft ingehouden en vervolgens vanaf september 2008 t/m augustus 2009 maandelijks een bedrag van € 7.156,19 en in september 2009 en oktober 2009 een bedrag van € 7.823,63 niet heeft betaald. Deze inhoudingen leiden tot het door [eiseres] gevorderde bedrag aan huurschuld t/m oktober 2009 van € 123.616,57.
4. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of het gehuurde gebreken vertoont en, zo ja, of die gebreken zodanig zijn dat [gedaagde] gerechtigd is de huurprijs met een bedrag van 10%, althans met een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, te verminderen.
5. [gedaagde] stelt dat de gebreken vanaf december 2000 tot heden bestaan uit lekkages in (onder meer) damestoilet, ontvangstruimte, computerruimte, vergaderzaal, opgang van het kantoor, de grote ruimte bij de eettafel en keukentje. Deze lekkages geven volgens [gedaagde] hinder, beperken het gebruik van die ruimtes en veroorzaken stankoverlast. Voorts hebben met name de ontvangstruimtes voor klanten/derden en de vergaderzaal door de (gevolgen van de) lekkages geen representatieve uitstraling. [gedaagde] wijst er verder op dat niet alleen het herstel van lekkages soms te lang op zich liet wachten en emmers moesten worden geplaatst om water op te vangen, maar dat onnodig lang plafondtegels niet werden vervangen, vochtplekken nog lange tijd zichtbaar bleven en bepaalde ruimtes gedurende langere tijd niet bruikbaar waren.
6. Kort gezegd erkent [eiseres] dat het merendeel van de door [gedaagde] gestelde klachten zijn gemeld, maar voert zij onder meer aan dat zij adequaat op die klachten heeft gereageerd door steeds zo spoedig mogelijk de lekkages te herstellen. Weliswaar kwam het voor dat bijvoorbeeld in de ruimte van het damestoilet plafondtegels enige tijd niet werden vervangen maar dat was om eerst zeker te stellen dat de lekkage geheel was verholpen. [eiseres] betwist dat de lekkages tot stankoverlast hebben geleid.
7. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 26 mei 2009 vastgesteld, dat het gehuurde deel uitmaakt van het gebouw [naam gebouw]. Het gebouw [naam gebouw] bestaat onder meer uit een toren van 14 etages. Het gehuurde bestaat in ieder geval uit de begane grond en een eerste verdieping. Boven het gehuurde bevinden zich 12 verdiepingen met 72 woningen (op iedere verdieping zijn 6 woningen).
De afvoer van water gaat via 4 standleidingen vanaf de woningen naar beneden.
8. De eigendom van de toren met 12 verdiepingen is in twee appartementsrechten gesplitst. Het eerste appartementsrecht, toebehorend aan [eiseres], omvat de bedrijfsruimte op de begane grond en de eerste verdieping. De vanaf de tweede verdieping gelegen woningen vormen samen met de woningen van de eerste toren het tweede appartementsrecht, dat weer is opgesplitst in lidmaatschapsrechten. Hierdoor is het totaal aantal lidmaatschapsrechten 108. De eigenaren van de lidmaatschapsrechten zijn verenigd in een Coöperatieve Flatexploitatievereniging (CFV). De twee appartementsrechten vormen samen één Vereniging van Eigenaren (VvE).
9. Tussen partijen is niet in geschil dat de lekkages in het gehuurde vooral veroorzaakt worden door defecten in een deel van de boven het gehuurde gelegen standleidingen. Deze standleidingen bevinden zich in de gemeenschappelijke ruimte van de VvE.
10. Uit het door [gedaagde] overgelegde overzicht met klachten, foto’s en correspondentie en hetgeen [eiseres] daarover heeft opgemerkt, leidt de kantonrechter af, dat [eiseres] er in ieder geval vanaf december 2003 mee bekend is dat de lekkages in het gehuurde vooral worden veroorzaakt door defecte delen in de boven het gehuurde gelegen standleidingen.
11. Als een lekkage optreedt in de standleiding van één van de woningen wordt dat deel van die standleiding vernieuwd. Voorts wordt bij vertrek van een bewoner het deel van de standleiding ter hoogte van die woning preventief vernieuwd, voorzover vernieuwing nog niet heeft plaatsgevonden.
Op 4 september 2009 heeft het bureau Advibo BV op basis van een onderzoek naar de staat van de standleidingen aan de VvE (waaronder [eiseres]) geadviseerd de standleidingen ineens te vervangen. In de conclusie van het onderzoeksrapport is onder meer het volgende opgenomen:
Gezien de staat van de aangetroffen standleidingen in de hoogbouw en gezien het overzicht van reeds uitgevoerde (herstel)werkzaamheden adviseren wij om de standleidingen in alle woningen van de hoogbouw binnen niet al te lange termijn te vervangen. Zoals eerder aangegeven is het gezien de leeftijd van het gebouw ook te verwachten dat het gehele verticale rioleringsysteem vervangen dient te worden.
……..
Het beste is om het probleem in de hoogbouwflat grondig en systematisch aan te pakken. Het incidenteel vernieuwen en repareren bij problemen is niet aan te bevelen.
Er zijn verschillende redenen waarom het grondig en systematisch aanpakken de voorkeur geniet boven het incidenteel vervangen. ….. Zoals eerder aangegeven is het mogelijk dat bij incidenteel vervangen het probleem verschoven wordt naar overige verdiepingen, schade op andere verdiepingen kunnen dan juist door herstelwerkzaamheden in een woning worden veroorzaakt. Tevens worden dit soort werkzaamheden uitgevoerd wanneer het kwaad al geschied is. Er is al lekkage of stankoverlast geconstateerd, waarna er snel maatregelen genomen dienen te worden om het ontstane probleem op te lossen, dit is op de langere termijn kostenverhogend. Extra bijkomende kosten zijn vaak de claims naar aanleiding van de gevolgschade.
12. De kantonrechter heeft eerst de vraag te beantwoorden of de in het gehuurde op gezette tijden optredende lekkages ten gevolge van een defect rakend deel van de standleidingen, die zich buiten het gehuurde bevinden, een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW opleveren.
13. Nu het gehuurde onderdeel uitmaakt van een groter geheel, levert naar het oordeel van de kantonrechter lekkage in het gehuurde ten gevolge van de aanwezigheid van in gebrekkige staat verkerende standleidingen in een gemeenschappelijke ruimte van het gebouw waarvan het gehuurde een onderdeel is, een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Op het moment dat de lekkage optreedt ten gevolge van een defect in één van de vier standleidingen heeft [gedaagde] niet meer het genot van het gehuurde dat zij mocht verwachten en vormt de lekkage een gebrek. De kantonrechter weegt daarin mee dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening behoefde te houden met gebrekkige standleidingen boven het gehuurde en lekkage in het gehuurde ten gevolge daarvan.
14. In reconventie vordert [gedaagde] op de voet van artikel 7:207 BW huurprijsvermindering wegens de vermindering van huurgenot ten gevolge van het gebrek.
15. [eiseres] voert onder meer aan dat de toepassing van artikel 7:207 BW door de artikelen 2 lid 1, 7 aanhef en onder e en 10 lid 4 van de huurovereenkomst is uitgesloten.
16. Ingevolge artikel 2 lid 1 van de huurovereenkomst is de huurprijs “zonder enige compensatie of korting” bij vooruitbetaling verschuldigd. De kantonrechter stelt voorop dat mede in het licht van het arrest van de Hoge Raad van 25 februari 1994, NJ 1994, 451 deze zinsnede er niet aan in de weg staat dat de huurder de huur opschort. Een opschorting is geen compensatie of korting. Voorts strekt deze bepaling ertoe dat de huurder niet gerechtigd is eenzijdig een lager bedrag dan het overeengekomen bedrag aan huur te betalen. Mede in het licht van de tekst van artikel 2 lid 1 van de huurovereenkomst beoogt deze bepaling niet de bevoegdheid van de rechter de huurprijs bij aanwezigheid van een gebrek op een lager bedrag vast te stellen uit te sluiten.
Artikel 7 onder e van de huurovereenkomst heeft betrekking op vergoeding van schade ten gevolge van reparaties en onderhoudswerkzaamheden. Het gebrek is niet het gevolg van reparaties of onderhoudswerkzaamheden, zodat deze bepaling in dit geval niet van toepassing is. Voorts ziet artikel 10 lid 4 van de huurovereenkomst op de aansprakelijkheid van de verhuurder bij schade ten gevolge van gebreken aan het gehuurde. Een huurprijsvermindering doordat een huurder verminderd genot van het gehuurde heeft ten gevolge van een gebrek betreft niet de aansprakelijkheid van de verhuurder zodat ook deze bepaling in dit geval toepassing mist. Overigens zelfs al zou één van deze bepalingen ertoe strekken dat wordt afgeweken van artikel 7:207 BW dan is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [eiseres] zich in dit geval op één van die bepalingen beroept nu de lekkage het gevolg is van gebrekkige standleidingen waarbij [eiseres] en de andere eigenaar van de VvE er kennelijk voor kiezen de standleidingen niet ineens te vervangen waardoor [gedaagde] steeds als een breuk in een deel van de standleiding optreedt met de directe nadelige gevolgen daarvan wordt geconfronteerd.
17. Uit het voorgaande vloeit voort dat artikel 7:207 BW van toepassing is, zodat de kantonrechter het bedrag aan huurprijsvermindering heeft te bepalen, waarbij de kantonrechter in dit geval de volgende uitgangspunten hanteert:
- de enkele aanwezigheid van een in gebrekkige staat verkerende standleiding buiten het gehuurde is geen gebrek, doch eerst nadat daadwerkelijk de standleiding op enig punt een breuk of scheur vertoont ten gevolge waarvan lekkage in het gehuurde optreedt;
- de datum waarop [gedaagde] [eiseres] van iedere concrete lekkage behoorlijk in kennis brengt;
- de datum waarop de lekkage is hersteld en de datum waarop de gevolgen van de lekkage ongedaan zijn gemaakt.
Voorts weegt de kantonrechter voor het bepalen van de hoogte van de huurprijsreductie voor het verminderde huurgenot mee:
- dat lekkage in de toiletruimtes voor het eigen personeel tot een geringere reductie van de huurprijs leidt dan de ruimtes, zoals ontvangstruimte en vergaderzalen, waar klanten en gasten van [gedaagde] worden ontvangen;
- dat gelet op de aard van het gebruik van het kantoorgebouw door [gedaagde] van belang is dat in de ontvangstruimtes van klanten/gasten zij niet worden geconfronteerd met lekkage, lekkage plekken, emmers en doeken om water op te vangen en enige – in ieder geval in de ochtenduren aanwezige – stankoverlast;
- dat de periode van daadwerkelijke lekkage zwaarder weegt dan de periode dat er nog gevolgschade is die eerst later wordt hersteld (zoals vervanging van plafonddelen);
- dat het gelet op de opvang van water gedurende enige dagen en weken in emmers boven het plafond en het niet schone water dat in de scheidingsleidingen wordt afgevoerd het aannemelijk is dat er in ieder geval in de ochtenduren enige stankoverlast is, welke stankoverlast door luchten van ruimtes na enige tijd weg is;
- de ruimtes van het gehuurde waarin geen lekkage is, zijn (behoudens wellicht stankoverlast op sommige momenten) voor normaal gebruik geschikt;
- de hoogte van de huurprijs, welke in 2008 ca € 19.500,00 excl. voorschot leveringen en diensten en excl. btw per maand bedroeg.
18. Op basis van voornoemde uitgangspunten schat de kantonrechter de huurreductie over de periode vanaf 2003 t/m oktober 2009 op € 50.250,00 (€ 25.000,00 + € 1.750,00 + € 4.000,00 + € 7.500,00 + € 9.000,00 + € 3.000,00). Dit bedrag is als volgt opgebouwd.
In december 2003 is lekkage in de vergaderzaal. Nadat de standleiding was hersteld en omkokerd is de zaal geschilderd en is er nieuw marmoleum gelegd. De lekkage heeft tenminste enige maanden geduurd en de schade is in ieder geval niet voor medio maart 2004 hersteld, zodat de vergaderzaal voor lange tijd geen representatieve uitstraling had bij ontvangsten van klanten. Medio maart 2004 en eind september 2004 is er lekkage bij de opgang van het kantoor, waarbij in ieder geval enige emmers bij de opgang zijn geplaatst. In ieder geval in de ochtenduren is er (geregeld) stankoverlast. In maart 2004 is voor enige maanden hinder ten gevolge van lekkage in de grote kantoorruimte links. Dit leidt tot onder meer de aanleg van een nieuwe vloer in oktober 2006. Op 28 juni 2004 en eind september 2004 en rond 5 oktober 2004 is er lekkage in het damestoilet. De lekkage zelf wordt betrekkelijk snel hersteld, maar het vervangen van plafondtegels laat enige maanden op zich wachten. De huurprijsreductie schat de kantonrechter voor deze periode op € 25.000,00.
Op 4 mei 2005 is er een lekkage in de grote vergaderzaal. De lekkage wordt betrekkelijk snel verholpen. De kantonrechter schat de huurprijsreductie voor 2005 op € 1.750,00.
In 2006 is er lekkage in het trappenhuis. Op 3 oktober 2006 is er lekkage in de vergaderzaal, welke in ieder geval binnen een week is opgelost. Bovendien lijkt die lekkage niet zozeer te zijn veroorzaakt door een breuk in een standleiding maar door een gebrek in een inpandige hemelafvoer. Op 7 november 2006 is er lekkage in de grote ruimte bij de eettafel. De oorzaak wordt snel gevonden, maar [gedaagde] houdt nog enige weken hinder van de lekkage. De huurprijsreductie voor 2006 wordt door de kantonrechter geschat op € 4.000,00.
Op 28 februari 2007 wordt onder meer lekkage in de vergaderzaal geconstateerd. De schade aan het plafond in de vergaderzaal wordt lange tijd later hersteld. Op 6 augustus 2007 ontstaat in de grote ruimte lekkage, die op 21 september 2007 nog steeds niet is opgelost. De huurprijsreductie voor 2007 schat de kantonrechter op € 7.500,00.
Op 17 maart 2008 is er een ernstige lekkage in de linkervergaderzaal. Er vinden in dezelfde ruimte daarna nog een aantal malen lekkages plaats. [gedaagde] schat de totale duur van deze lekkage op 10 maanden. Een lekkage bij de muur rechts van de opgang ontstaat op 29 juli 2008. Op 27 november 2008 is de lekkage ernstig. Uit de door [gedaagde] overgelegde e-mail wisseling blijkt dat [eiseres] van deze lekkage op de hoogte is. De kantonrechter schat de huurprijsreductie voor 2008 op € 9.000,00.
In 2009 is in ieder geval in de ochtenduren geregeld stankoverlast. De kantonrechter schat de huurprijsreductie tot en met oktober 2009 op € 3.000,00.
19. Na verrekening van de huurprijsreductie met de gevorderde huurschuld resteert een bedrag van € 73.366,57 (€ 123.616,57 - € 50.250,00). Uit het overzicht blijkt dat [gedaagde] vanaf januari 2009 alsdan een huurschuld heeft laten ontstaan, zodat de gevorderde en contractueel verschuldigde boete van 2% per maand vanaf de 10e werkdag zal worden toegewezen.
20. [eiseres] vordert de incassokosten over de huurschuld voorafgaande aan deze gerechtelijke procedure, welke toen € 22.095,09 bedroeg, zijnde de huur over december 2007 en januari 2008. Uit het voorgaande volgt dat die huurprijs is verrekend met het te veel betaalde bedrag aan huur in de periode daaraan voorafgaand. Dit leidt ertoe dat [eiseres] ten onrechte betaling van de huur over december 2007 en januari 2008 heeft gevorderd, zodat de buitengerechtelijke kosten niet in redelijkheid zijn gemaakt. Dit deel van de vordering wordt afgewezen.
21. [gedaagde] vordert in reconventie onder meer een verklaring voor recht dat vanaf december 2001 de huur met een percentage van 10% wordt verminderd. Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter – mede in het licht van de verjaringstermijn van 5 jaar voorafgaande aan deze procedure en de datum van wetenschap bij [eiseres] over de gebrekkige standleidingen – het aanvangstijdstip voor de verminderde huurprijs in 2003 heeft gelegd. Voorts is een huurprijsvermindering alleen op zijn plaats als er een gebrek is en dat is in dit geval bij een concrete lekkage en voor de duur van die lekkage en de gevolgen daarvan. Bovendien dient steeds aan de hand van de specifieke omstandigheden te worden nagegaan welk percentage/welk bedrag op de maandelijkse huurprijs in mindering kan worden gebracht. Deze omstandigheden leiden ertoe dat de kantonrechter deze reconventionele vordering afwijst.
22. Voorts vordert [gedaagde] een verklaring van recht dat zij gerechtigd is de huurprijs op te schorten en eerst vervalt als er zich gedurende een periode van 6 achtereenvolgende maanden geen lekkage heeft voorgedaan. Ook deze verklaring van recht wordt afgewezen, nu uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] alleen gerechtigd is een deel van de huurprijs op te schorten tijdens een concrete lekkage vanaf het moment dat [gedaagde] [eiseres] daarover heeft geïnformeerd en totdat die concrete lekkage is verholpen en de gevolgen daarvan zijn hersteld.
23. Nu beide partijen in de conventionele procedure deels in het ongelijk zijn gesteld, zal de kantonrechter de proceskosten in conventie compenseren in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
24. De vorderingen in reconventie worden afgewezen, zodat [gedaagde] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] wordt veroordeeld. Gelet op de samenhang met de conventionele procedure zal de kantonrechter het salaris gemachtigde stellen op 2 punten.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie
I. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 73.366,57;
II. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van 2% over het bedrag aan te weinig betaalde huur in de periode van januari 2009 t/m oktober 2009, zoals gespecificeerd op het overzicht van 4 november 2009, vanaf 10 werkdagen na de vervaldag tot aan de dag van algehele voldoening;
III. compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
IV. verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
V. wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
VI. wijst de vorderingen af;
VII. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres], welke worden begroot op € 800,00 wegens salaris gemachtigde;
VIII. verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 januari 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter