Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 480602 / KG ZA 11-70 P/MB
Vonnis in kort geding van 24 februari 2011
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres bij dagvaarding van 26 januari 2011,
advocaat mr. F. Swart te Amsterdam,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
advocaat mr. A.D. Van Koningsveld te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
advocaat mr. S.J. Beedie te Amsterdam,
3. HEN DIE VERBLIJVEN TE AMSTERDAM AAN HET ADRES [adres],
niet verschenen.
gedaagden,
1. De procedure
Ter terechtzitting van 9 februari 2011 heeft eiseres, verder: [eiseres], gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. De verschenen gedaagden, hierna: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de jegens hen gevraagde voorziening. Alle verschenen partijen hebben producties en pleitnota’s in het geding gebracht. Na verder debat hebben de verschenen partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren aanwezig:
aan de zijde van [eiseres]: mr. Swart en [persoon 1], medewerker van [makelaardij] B.V. makelaardij (hierna: [makelaardij]), de beheerder van de in het geding zijnde woning;
aan de zijde van [gedaagde sub 1]: [gedaagde sub 1] met mr. Van Koningsveld;
aan de zijde van [gedaagde sub 2]: [gedaagde sub 2] met mr. Beedie.
Tevens was aanwezig: [persoon 2], de voormalige partner van [gedaagde sub 1] en pleegmoeder van [gedaagde sub 2].
Ter zitting is aan [gedaagde sub 2] verzocht om een kopie van zijn verblijfsvergunning aan de voorzieningenrechter (met kopie aan de andere partijen) te zenden, aangezien hij deze niet bij zich had en het daarover beschikken van belang zou kunnen zijn voor de uitkomst van dit geding.
De raadsvrouw van [gedaagde sub 2] heeft aan dat verzoek voldaan en zowel een (slecht leesbare) papieren kopie gefaxt alsmede een (wel leesbare) digitale kopie gemaild. Daarop is vermeld dat [gedaagde sub 2] beschikt over een verblijfsdocument ‘REGULIER BEPAALDE TIJD’ dat geldig is tot 8 mei 2011.
2. De feiten
2.1. [eiseres] is eigenaresse van het perceel [adres] en zij (althans haar rechtsvoorganger) heeft de daarvan deel uitmakende zelfstandige woonruimte [de woning] (verder ook: de woning) met ingang van 1 augustus 1976 verhuurd aan [gedaagde sub 1], laatstelijk voor een maandhuur van € 144,=.
Artikel 7 van de huurovereenkomst luidt als volgt:
“Zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van verhuurder mag huurder het gehuurde noch geheel, noch gedeeltelijk door derden laten gebruiken, of aan derden in onderhuur afstaan. Met name mag hij ook, zonder zodanige schriftelijke toestemming, geen andere personen bij zich doen inwonen, dan die rechtstreeks tot zijn gezin behoren. “
2.2. Op 28 september 2007 heeft mr. J.A. van den Berg als raadsman van mevrouw [persoon 3] (een pleegdochter van [persoon 2], maar niet de zus van [gedaagde sub 2]) aan [makelaardij] een brief geschreven over onderhoudsklachten aan de woning, met onder meer de volgende inhoud:
“Tot mij wendde zich mevrouw [persoon 3], woonachtig in onderhuur aan de [de woning] met het volgende;
Van mevrouw [persoon 3] heb ik begrepen dat u de belangen waarneemt van de huiseigenaar die de woning aan de [de woning] verhuurt. Mevrouw [persoon 3] is met goedvinden van de huiseigenaar onderhuurster van deze woning.”
2.3. [gedaagde sub 2] woont thans in de woning. Hij is op 8 oktober 2008 op het adres van de woning ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie.
2.4. Volgens een brief van 31 december 2008 van de gemeente Amsterdam aan [gedaagde sub 1] heeft deze een klacht ingediend over de inschrijving van [gedaagde sub 2] op de [de woning] zonder zijn toestemming en is deze klacht duurgestuurd naar het stadsdeel Oud West.
2.5. Bij (aangetekende) brief van 9 april 2009 heeft de raadsvrouw van [gedaagde sub 1] aan [gedaagde sub 2] meegedeeld dat [gedaagde sub 1] met hem geen huurovereenkomst heeft. In de brief staat ook dat [gedaagde sub 1] reeds bij brief van 13 november 2008 aan [gedaagde sub 2] heeft meegedeeld dat voor zijn betalingen uit hoofde van ‘huur’ geen grond bestaat. Verder heeft [gedaagde sub 1] zich in deze brief op het standpunt gesteld dat [gedaagde sub 2] onrechtmatig in de woning verbleef en hem verzocht deze uiterlijk op 16 april 2009 te ontruimen. [gedaagde sub 2] heeft aan dat verzoek niet voldaan.
2.6. In een schriftelijke verklaring van 18 mei 2009 heeft [persoon 2] vermeld dat haar ‘zoon’ [gedaagde sub 2] een mondelinge huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] heeft gesloten in juni 2003 voor € 250,= per maand, dat de afspraak was dat [gedaagde sub 2] alleen in de woning zou gaan wonen en dat zij er getuige van is geweest dat [gedaagde sub 2] elke vijfde van de maand een bedrag van € 250,= contant aan [gedaagde sub 1] heeft betaald. Verder staat in deze verklaring dat zij nooit met [gedaagde sub 1] in de woning heeft gewoond, maar alleen op een adres aan de [adres]. Een broer van [gedaagde sub 2] heeft op dezelfde dag een schrifelijke verklaring met gelijke strekking als die van [persoon 2] getekend en [persoon 9], volgens zijn raadsvrouw de vriendin van [gedaagde sub 2], op 15 mei 2009 eveneens. Al deze personen verklaren dat zij zelf hebben gezien dat het huurbedrag contant werd overhandigd, omdat zij daar iedere vijfde van de maand vanaf juni 2003 ‘tot heden’ bij aanwezig zouden zijn geweest.
2.7. De raadsvrouw van [gedaagde sub 2] heeft kopieën van bankafschriften in het geding gebracht waaruit blijkt dat [gedaagde sub 2] op 2 december 2008 is begonnen met het van zijn rekening overmaken van een bedrag van € 250,= aan [gedaagde sub 1] voor de huur van de woning en dat (een deel van) de betalingen (voor het eerst) op 3 april 2009 zijn teruggestort, waarna [gedaagde sub 2] het maandelijkse bedrag is gaan betalen op de derdenrekening van zijn advocaat.
2.8. [gedaagde sub 1] heeft [gedaagde sub 2] op 12 mei 2009 gedagvaard bij de kantonrechter van deze rechtbank en bij wijze van voorlopige voorziening ontruiming van de woning gevorderd. Bij vonnis van 2 juni 2009 heeft de kantonrechter deze vordering afgewezen. Het vonnis bevat, voor zover hier van belang, de volgende passages:
“1.6 De bewoners van [adres 1 en 2] hebben, gedateerd 17 mei 2009, de volgende verklaring ondertekend:
“Wij vinden het vervelend om in het conflict tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] terecht te komen maar als ons daarom gevraagd wordt zullen wij niet bevestigen dat [gedaagde sub 1] de afgelopen tien jaar in de [de woning] gewoond heeft.
(…) Voor zover wij weten is de bewoner van [de woning] sinds 6 jaar [gedaagde sub 2]. (…)
BEOORDELING
9. De kantonrechter is van oordeel dat de (…) vordering moet worden afgewezen. [gedaagde sub 1] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij de afgelopen jaren zelf in de woning heeft gewoond. Daarbij hecht de kantonrechter met name waarde aan de onder 1.5 (bedoeld wordt 1.6, vzr) weergegeven verklaring van de bewoners van [adres 1 en 2].
10.In dat licht is mede van belang dat [gedaagde sub 1] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de politie melding heeft gemaakt van bedreiging en/of huisvredebreuk, nadat hij (volgens zijn zeggen) de woning niet meer in kon en door [gedaagde sub 2] was bedreigd.
11. Evenmin heeft [gedaagde sub 1] de kantonrechter ervan kunnen overtuigen dat hij – vóór 9 april 2009 – [gedaagde sub 2] heeft gesommeerd de woning te verlaten.
12. Al het bovenstaande leidt tot de conclusie dat er onvoldoende grond is om vooruit te lopen op een eventueel door [gedaagde sub 1] aan te spannen bodemprocedure.”
2.9. Bij brief van 3 juli 2009 heeft [gedaagde sub 1] aan [gedaagde sub 2] de huur voorwaardelijk opgezegd met ingang van 1 november 2009, wegens ‘dringend eigen gebruik’. In deze brief is vermeld dat [gedaagde sub 1] tot november 2008 nimmer huurpenningen van [gedaagde sub 2] heeft ontvangen en bij gebreke van een huurovereenkomst de huurpenningen vanaf november 2008 niet heeft geaccepteerd.
2.10. In een rapport gedateerd 15 september 2009 van de Dienst Wonen van de Gemeente Amsterdam, opgesteld door buitendienstinspecteur [persoon 4], staat onder meer het volgende:
“Verzoek
Betreft perceel [de woning]
[ ] en wie woont hier
Bevindingen onderzoek
Na afspraak op de woning dhr. [gedaagde sub 2] (…)
Hij is student bij de [school] dit sinds 5 jaar heeft een studiebeurs (…)
Volgens dhr. [gedaagde sub 2] woont hij hier al sinds 6 jaar (…)
Hij betaalt huur aan(…) advocatenkantoor (…) ([persoon 5])(…) De huur is
€ 250,- p/m afschrift gezien. Volgens dhr. [gedaagde sub 2] gaat de huur dan naar dhr. [gedaagde sub 1] of naar de eigenaar.”
2.11. In een brief van 27 mei 2010 van de raadsvrouw van [gedaagde sub 1] aan [makelaardij] staat onder meer het volgende:
“(…) bericht ik u als volgt omtrent het voornemen van (…) [gedaagde sub 1] om de huurovereenkomst met u op te zeggen:
(…)
2. Cliënt heeft een affectieve relatie gehad met mevrouw [persoon 2] (…) die eind 2007 met haar kinderen, waaronder [gedaagde sub 2], bij [gedaagde sub 1] in het gehuurde zijn ingetrokken.
3. Eind 2008 heeft [persoon 2] de relatie met cliënt beëindigd en is zij uit het gehuurde vertrokken. [gedaagde sub 2] is tegen de wil van [gedaagde sub 1] in het gehuurde gebleven, zonder daarvoor de huurpenningen aan [gedaagde sub 1] te betalen en bovendien met ontzegging van de toegang aan [gedaagde sub 1] tot het gehuurde.
4. [gedaagde sub 1] heeft middels een kort geding van 25 mei 2009 bij de kantonrechter (…) ontruiming door [gedaagde sub 2] van het gehuurde gevorderd. Deze vordering is door de kantonrechter afgewezen omdat [gedaagde sub 2] (valse) getuigenverklaringen aan de (…) rechter had overgelegd waaruit zou blijken dat hij maandelijks contant een bedrag van € 250,= aan [gedaagde sub 1] zou hebben betaald. (…)
5. [gedaagde sub 2] is met ingang van februari 2009 aangevangen maandelijks een bedrag van
€ 250,= over te maken op de derdenrekening van zijn advocaat Mr Beedie (…)
Dit heeft voortgeduurd voor de duur van 16 maanden, te weten van februari 2009 tot en met mei 2010.
6. Vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure om [gedaagde sub 2] te ontruimen heeft [gedaagde sub 1] bij aangetekende brief van 3 juli 2009 de onderhuurovereenkomst met [gedaagde sub 2] voorwaardelijk opgezegd met inachtneming van een termijn van drie maanden, opdat indien de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat er wel sprake is van een onderhuurovereenkomst [gedaagde sub 2] het gehuurde alsnog dient te ontruimen wegens de opzegging. (…)
7. Bij brief van 15 juli 2009 heeft [gedaagde sub 2] niet ingestemd met de voorwaardelijke opzegging (…)
8. Omdat [gedaagde sub 1] reeds 16 maanden huur had betaald zonder van het gehuurde gebruik te kunnen maken is hij er financieel hard op achteruit gegaan hetgeen hem heeft doen besluiten het op de derdenrekening door Mr Beedie geparkeerde totaalbedrag van € 4.000,= (16 x 250,=) op te eisen als vergoeding voor onrechtmatig gebruik voor zijn woning. Een dergelijke schadevergoeding (…)
dient niet te worden aangemerkt als onderhuur. (…)
9. Om [gedaagde sub 2] te doen ontruimen is het nodig dat [gedaagde sub 1] een bodemprocedure tegen hem aanhangig maakt (…). (…) [gedaagde sub 1] is hier (financieel) niet tegen opgewassen, mede omdat [gedaagde sub 2] en zijn familieleden [gedaagde sub 1] de afgelopen twee jaar het leven onmogelijk hebben gemaakt. Ofschoon [gedaagde sub 1] liever zelf het gehuurde weer in gebruik zou nemen, overweegt hij om bovengenoemde redenen om de huurovereenkomst met u op te zeggen.
10. Ingeval van een opzegging door [gedaagde sub 1] is de verwachting gerechtvaardigd dat [gedaagde sub 1] het gehuurde niet leeg kan opleveren.
Graag verneem ik van u of u voornemens bent ingeval van een opzegging door [gedaagde sub 1] hem te verplichten het gehuurde leeg op te leveren. Ingeval u mij bevestigt dat u [gedaagde sub 1] niet aansprakelijk houdt voor gevolgschade ingeval het gehuurde niet leeg wordt opgeleverd, ontvangt u per ommegaande post een opzegging van de huurovereenkomst.”
Drayer heeft op deze brief niet (bevestigend) gereageerd.
2.12. Bij e-mail van 4 februari 2011 heeft een zekere [persoon 6] aan de raadsvrouw van [gedaagde sub 1] de woonsituatie van [gedaagde sub 1] (‘[gedaagde sub 1]’ in de e-mail) toegelicht. Deze e-mail bevat, voor zover hier van belang, de volgende passages:
“[gedaagde sub 1] huurt naast zijn woning op de [adres] een tweede woning in de [adres]. (…) [gedaagde sub 1]s dochter [persoon 7] en haar broertje [persoon 8] woonden hier tijdens hun jeugd samen met [gedaagde sub 1] en hun moeder. Na de scheiding gingen ze gedeeltelijk bij hun moeder (…) wonen en voor een deel van tijd bleven ze bij [gedaagde sub 1] in de [adres]. Omdat het huis te klein werd nam [gedaagde sub 1] van zijn moeder de huur over van [adres]. het huis waar hij zelf was opgegroeid. (…) De huur van de [adres] hield [gedaagde sub 1] aan. Ik ken [gedaagde sub 1] sinds februari 2005 toen ik [persoon 7] leerde kennen. [gedaagde sub 1] woonde toen, en nu nog steeds, op [adres]. (…) [persoon 7] studeerde en woonde sinds 2004 in [woonplaats]. [persoon 2] ([persoon 2], vzr.), [gedaagde sub 1]s vriendin, woonde in 2005 bij [gedaagde sub 1] op de [adres]. (…) Toen [persoon 7] in januari 2006 (…) wilde verhuizen naar Amsterdam bood [gedaagde sub 1] zijn dochter de woning in de [adres] aan. Omdat het maar voor een korte periode zou zijn en omdat de kinderen van [persoon 2] ook op zoek waren naar woonruimte in Amsterdam besloot [persoon 7] (…) bij haar moeder te gaan wonen. De kinderen van [persoon 2] betrokken toen de woning in de [adres]. [gedaagde sub 1] heeft [persoon 7] en [persoon 8] altijd beloofd de huur in de [adres] voor hen aan te houden. (…) Ook [persoon 2] zegde toe dat haar kinderen enkel tijdelijk in de woning in de [adres] zouden gaan wonen. (…) Na haar stage verhuisde [persoon 7] in de zomer van 2006 terug naar [woonplaats] (…) om na haar afstuderen in juni 2007 weer te verhuizen naar Amsterdam. [persoon 7] was van plan om, volgens de afspraak met [gedaagde sub 1], de woning in de [adres] te betrekken. De kinderen van [persoon 2] wilden daar echter niet vertrekken. (…) Begin 2008 raakte de verhouding tussen [gedaagde sub 1] en [persoon 2] getroebleerd. [persoon 2] vertrok in de zomer van 2008 definitief bij [gedaagde sub 1] uit de [adres]. Haar kinderen bleven echter wonen in het huis in [adres] dat [gedaagde sub 1] nog altijd huurde.”
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert, samengevat, ontruiming van de woning door alle gedaagden, met machtiging van [eiseres] om de veroordeling daartoe zo nodig zelf met behulp van de sterke arm ten uitvoer te doen leggen en met veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
3.2. [eiseres] heeft haar vordering, samengevat, als volgt toegelicht. [gedaagde sub 1] heeft in strijd gehandeld met de huurovereenkomst, door de woning aan derden in gebruik te geven, zonder toestemming van de verhuurder. Daarmee is hij te kort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen en om die reden dient hij te worden ontruimd. [gedaagde sub 1] is niet meer ingeschreven op het adres van de woning, woont er ook niet en betaalt ook al twee maanden geen huur meer.
De woning wordt thans bewoond zonder recht of titel. Tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bestaat geen onderhuurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:269 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Er is sprake van ‘afstand van huur’, omdat [gedaagde sub 1] definitief uit de woning is vertrokken en er geen andere bemoeienis meer mee heeft dan wellicht het incasseren van de maandelijkse huur. Hij heeft aldus afstand willen doen van zijn huurrechten ten gunste van degene die feitelijk in de woning verblijft. Voor zover wel sprake zou zijn van onderhuur, kan [gedaagde sub 2] zich niet beroepen op de bescherming van artikel 7:269 BW, aangezien drie van de vier in lid 2 van dat artikel vermelde beëindigingsgronden zich hier voordoen. Immers, aangenomen kan worden dat de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen en voorts kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van [eiseres] worden verlangd de huurovereenkomst met [gedaagde sub 2] voort te zetten.
De woning dient beschikbaar gesteld te worden aan kandidaten die naar objectieve maatstaven van urgentie daarvoor in aanmerking komen, nu het een woning betreft waarop de Huisvestingswet van toepassing is. [gedaagde sub 2] beschikt niet over een huisvestingsvergunning en zal die ook niet krijgen.
[eiseres] heeft een spoedeisend belang bij ontruiming van de woning, aangezien deze aan een grondige renovatie toe is. Nadat de werkzaamheden zijn verricht wenst [eiseres] de woning te verhuren voor een marktconforme huurprijs aan iemand die op de wachtlijst staat.
3.3. [gedaagde sub 1] heeft, samengevat, het volgende verweer gevoerd. Er is geen sprake van een tekortkoming zijnerzijds die, vooruitlopend op de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van de woning rechtvaardigt. [gedaagde sub 1] is op grond van het huurcontract niet verplicht in de woning zijn hoofdverblijf te hebben en heeft de woning niet aan derden in gebruik gegeven. Ook betaalt hij nog steeds de huur. De pleegkinderen van [persoon 2] beschouwde hij, toen hij met haar nog een relatie had, als behorend tot zijn gezin. [gedaagde sub 1] heeft vanaf 1973 in de woning gewoond, eerst alleen, daarna met vrouw en kinderen. Toen in 2000 zijn moeder begon te dementeren heeft hij heen en weer gependeld tussen de [adres] (waar zijn moeder woonde) en de [adres]. In 2001 is zijn moeder overleden en heeft [gedaagde sub 1] de woning aan de [adres] laten opknappen en is daar met zijn kinderen gaan wonen. Hij heeft de woning aan de [adres] aangehouden, met de bedoeling dat één van zijn kinderen daar later zou kunnen gaan wonen. Hij kwam zelf ook nog vaak in de woning, wel zo’n drie dagen per week, totdat [gedaagde sub 2] hem in 2008 de toegang ontzegde.
Eind 2002 is [persoon 2] bij [gedaagde sub 1] ingetrokken. [gedaagde sub 1] heeft [persoon 3] en later [gedaagde sub 2], van wie hij dacht dat het de kinderen van [persoon 2] waren, alleen toegestaan om in de woning te logeren. De beheerder wist daarvan en had daartegen geen bezwaar. Van onderhuur is geen sprake. Toen de relatie met [persoon 2] defintief beëindigd was, heeft [gedaagde sub 1] [gedaagde sub 2] verzocht de woning te verlaten, maar dat heeft hij niet gedaan. Integendeel, [gedaagde sub 2] heeft zich toen ook nog eens tegen de zin van [gedaagde sub 1] op de woning ingeschreven en hem de toegang geweigerd. [gedaagde sub 1] heeft (nog) geen bodemprocedure tegen [gedaagde sub 2] aangespannen, omdat de middelen daarvoor hem ontbreken en omdat hij door [gedaagde sub 2] is bedreigd. Achteraf gezien heeft [persoon 2] [gedaagde sub 1] alleen maar gebruikt om aan een verblijfsvergunning en woonruimte te komen en berustte de relatie op een leugen. [gedaagde sub 1] was daardoor erg in de war. Ook dat was een oorzaak voor het niet starten van een bodemprocedure tegen [gedaagde sub 2]. [eiseres] heeft geen spoedeisend belang bij haar vordering, aangezien zij, althans de beheerder, al jarenlang wist hoe de vork in de steel zat. Omdat de woning goedkoper is dan de woning aan de [adres] wil [gedaagde sub 1] de woning zelf weer betrekken, of ter beschikking stellen aan zijn kinderen.
De zaak is te complex om in een kort geding beslist te worden. De vordering jegens [gedaagde sub 1] moet in elk geval worden afgewezen.
3.4. [gedaagde sub 2] heeft, samengevat, het volgende verweer gevoerd. In de eerste plaats is volgens [gedaagde sub 2] de dagvaarding nietig, aangezien daarin alleen wordt vermeld waarom [gedaagde sub 1] volgens [eiseres] ontruimd dient te worden en met geen woord wordt gerept over de grondslag van de vordering jegens [gedaagde sub 2]. [gedaagde sub 2] is evident onredelijk geschaad in zijn belangen, omdat hij zich daardoor niet adequaat kan verweren. Verder heeft [eiseres] volgens [gedaagde sub 2] geen spoedeisend belang bij haar vordering, omdat zij (althans haar rechtsvoorganger) en de beheerder al langdurig op de hoogte zijn van de situatie en er nooit is geprotesteerd tegen de inwoning van [gedaagde sub 2]. In februari 2009 is [gedaagde sub 2] al benaderd door de hoofdverhuurder, omdat [gedaagde sub 1] een huurachterstand zou hebben. De (hoofd-)verhuurder wist dus toen al dat [gedaagde sub 2] de bewoner was. [gedaagde sub 2] woont al jaren in de woning en betaalt wel degelijk huur. Er is veel achterstallig onderhoud en [gedaagde sub 2] heeft daarover geklaagd bij [gedaagde sub 1]. De brief daarover is ook bekend bij [eiseres]. Waarschijnlijk heeft ze om die reden – dat de onderhuurder aandringt op herstel van de gebreken – het kort geding gestart, zodat ze, in plaats van de gebreken te verhelpen, de woning kan opknappen en voor een veel hogere huurprijs opnieuw kan verhuren.
Aannemelijk is wel dat de bodemrechter de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] zal ontbinden, aangezien [gedaagde sub 1] de woning al jarenlang onderverhuurt, naar nu blijkt zonder toestemming van [eiseres]. Op grond van artikel 7:269 lid 1, een bepaling van dwingend recht, zet [eiseres] dan van rechtswege de onderhuur-overeenkomst voort. [gedaagde sub 2] kan zich daarop wel degelijk beroepen, aangezien de beëindigingsgronden uit lid 2 van artikel 7:269 BW niet aan de orde zijn. [gedaagde sub 2] betaalt al jarenlang (meer dan) de verschuldigde huur, heeft daartoe ook voldoende middelen, en voldoet aan alle voorwaarden om in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning. Van afstand van huur door [gedaagde sub 1] is geen sprake. Ook is de onderhuurovereenkomst niet aangegaan met de kennelijke strekking om [gedaagde sub 2] de positie van (hoofd-)huurder te verschaffen.
4. De beoordeling
4.1. Omdat in dit geval sprake is van een procedure waarin een voorlopige voorziening wordt gevorderd, zal de voorzieningenrechter artikel 127a lid 1 en lid 2 Rv - waarin is bepaald dat aan het niet tijdig betalen van het griffierecht consequenties worden verbonden - buiten beschouwing laten. Toepassing van deze bepaling zou immers, gelet op het belang van één of beide partijen bij de toegang tot de rechter, leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.
4.2. Het primaire verweer van [gedaagde sub 2], dat de dagvaarding nietig zou zijn, wordt gepasseerd. Uit punt 2 en 3 in het lichaam van de dagvaarding, in combinatie met de toegezonden producties, moet het aan [gedaagde sub 2] duidelijk zijn geweest op welke grondslag zijn ontruiming werd gevorderd, namelijk dat hij de woning zonder recht of titel jegens [eiseres] bewoont. Gezien zijn verschijning ter terechtzitting en op basis van wat zijn raadsvrouw heeft aangevoerd, wordt hij niet geacht door de enigszins summiere dagvaarding in zijn processuele belangen te zijn geschaad.
4.3. In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van eiser(es) niet kan worden gevergd dat hij/zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.4. Anders dan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben betoogd, heeft [eiseres] op zichzelf een voldoende spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming. Als sprake is van onrechtmatige bewoning en/of van handelen in strijd met de huurovereenkomst, heeft [eiseres] er immers belang bij dat daaraan zo spoedig mogelijk een einde komt.
4.5. Voldoende aannemelijk is dat [gedaagde sub 1] al jarenlang niet meer zelf in de woning woont. In de verklaring (vermeld onder 2.12) die van zijn kant in het geding is gebracht, staat duidelijk dat hij met zijn gezin in de woning van zijn moeder is getrokken en de woning aan de [adres] heeft aangehouden om te zijner tijd aan (één van zijn) kinderen over te doen. Dat laatste heeft hij ter zitting nog eens bevestigd. Ook heeft [gedaagde sub 1] niet betwist dat hij zich al enkele jaren geleden heeft uitgeschreven bij de gemeentelijke basisadministratie van de woning in de [adres]. Niet aannemelijk is dat hij tot eind 2008 behalve de woning aan de [adres] tevens drie dagen per week de woning aan de [adres] bewoonde. Dit standpunt heeft [gedaagde sub 1] ter zitting ingenomen, maar wordt nergens ondersteund door verklaringen of andere gegevens. Integendeel, volgens de in het vonnis aangehaalde verklaringen uit 2009 van de buren (zie bij 2.8) woonde [gedaagde sub 2] er toen al zes jaar en [gedaagde sub 1] niet. Overigens zijn alle partijen het erover eens dat (behoudens eventuele onbekende derden) [gedaagde sub 2] thans de enige is die de woning feitelijk bewoont.
4.6. Voldoende aannemelijk is eveneens dat [gedaagde sub 1] de woning, zonder toestemming van zijn verhuurder of de beheerder, aan derden in gebruik heeft gegeven. Dat geen toestemming nodig zou zijn, omdat het hier om inwonende gezinsleden zou gaan, zoals [gedaagde sub 1] heeft betoogd, is onjuist. Voor zover [persoon 3] en [gedaagde sub 2] al als (voormalige) gezinsleden van [gedaagde sub 1] aan te merken zijn, is van ‘inwonende gezinsleden’ – het woord ‘inwonen’ zegt het al – slechts sprake als de hoofdhuurder ook in de woning woont en dat was zoals hiervoor is overwogen, niet aan de orde. Dat de verplichting om in de woning het hoofdverblijf te hebben niet expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen, doet daar niet aan af.
4.7. [gedaagde sub 1] heeft voorts niet aannemelijk gemaakt dat [eiseres], althans de namens haar optredende beheerder, voor het in gebruik geven van de woning aan [gedaagde sub 2] en/of [persoon 3] toestemming zou hebben verleend. Noch op basis van schriftelijke stukken, noch op grond van verklaringen of andere gegevens, is daarvan gebleken. Daar komt bij dat [gedaagde sub 1] zelf heeft verklaard het met de beheerder te hebben gehad over het ‘logeren’ door [persoon 3], respectievelijk [gedaagde sub 2] in de woning. Gesteld al dat de beheerder daartegen geen bezwaar heeft gemaakt, dan nog kan dat niet gelden als instemming met het gebruik van de woning door derden, laat staan dat de verhuurder ermee zou hebben ingestemd dat [gedaagde sub 1] de woning aanhield zonder er zelf in te wonen, maar om later aan zijn kinderen over te doen. De bevoegdheid om zonder toestemming van de verhuurder op deze wijze over de woning te beschikken komt [gedaagde sub 1] als huurder niet toe. Bovendien had ook de gemeente met een dergelijke gang van zaken moeten instemmen, waarvan niet is gebleken, nu voor het in gebruik nemen van de woning een huisvestingsvergunning benodigd is.
4.8. De conclusie op grond van het voorgaande is dat [gedaagde sub 1] jegens [eiseres] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, welk tekort schieten ontbinding van de overeenkomst in beginsel zou kunnen rechtvaardigen. Of [eiseres] voldoende belang heeft bij de vordering tot ontruiming door [gedaagde sub 1] in dit kort geding, hangt echter mede af van de vraag of de woning daarmee leeg opgeleverd kan worden. Daarvoor is van belang of de vordering jegens [gedaagde sub 2] (en/of de andere gedaagden) kan worden toegewezen.
4.9. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning een zelfstandige woning is als bedoeld in artikel 7:629 BW. Wel verschillen zij van mening over de vraag of [gedaagde sub 2] de woning thans in gebruik heeft al dan niet op basis van een onderhuur-overeenkomst. Voor de beoordeling daarvan is het volgende van belang.
4.10. Essentieel voor het bestaan van een overeenkomst tot onderhuur is dat huur wordt betaald. Partijen zijn het er niet over eens of daarvan sprake is. Vast staat in elk geval dat [gedaagde sub 2] in de periode vanaf 2 december 2008 enkele maanden een bedrag van € 250,= aan huur heeft overgemaakt op rekening van [gedaagde sub 1] en dat [gedaagde sub 1] pas in april 2009 is begonnen met het terugstorten van (een deel van) die bedragen. Dat [gedaagde sub 1] al op 13 november 2008 een brief zou hebben gestuurd aan [gedaagde sub 2] om hem duidelijk te maken dat de betalingen niet als huur werden geaccepteerd, is weliswaar vermeld in de brief van 9 april 2009 (2.5) van de raadsvrouw van [gedaagde sub 1], maar niet met nadere bewijsstukken onderbouwd. Verder hebben de moeder, de broer en de vriendin van [gedaagde sub 2] verklaard dat [gedaagde sub 2] vóór december 2008 de huur steeds contant aan [gedaagde sub 1] heeft betaald en dat zij daarvan getuige zijn geweest. Enerzijds komt het niet aannemelijk voor dat deze drie personen, zoals zij verklaren, in de periode van juni 2003 tot en met mei 2009 telkens alledrie op de vijfde van iedere maand erbij waren als [gedaagde sub 2] de huur betaalde; dat geldt zeker voor de maanden april en mei 2009, toen [gedaagde sub 2] de huur per bank heeft overgemaakt, zodat hij, als deze verklaringen zouden kloppen, in die maanden de huur tweemaal zou hebben voldaan. Anderzijds kan er in het licht van deze verklaringen, zonder nader onderzoek naar de feiten, waarvoor het kort geding zich niet leent, ook niet zonder meer van worden uitgegaan dat van contante betalingen geen sprake is geweest. Verder heeft [gedaagde sub 2] de maandelijkse betalingen ook na april 2009, tot en met heden voortgezet, zij het op de derdenrekening van zijn advocaat en zonder dat deze als ‘huur’ zijn aanvaard door [gedaagde sub 1]. Al met al is onder de geschetste omstandigheden niet voldoende komen vast te staan dat aan het vereiste dat er huur moet zijn betaald, niet zou zijn voldaan.
4.11. Het betoog van [eiseres] dat [gedaagde sub 1] ‘afstand van huur’ zou hebben gedaan, hetgeen het bestaan van een onderhuurovereenkomst in de weg zou staan, kan evenmin worden gevolgd. [gedaagde sub 1] heeft immers, ook na zijn verhuizing naar de [adres], zoals naar voren komt uit de onder 2.12 aangehaalde verklaring en uit het verhandelde ter terechtzitting, de woning uitdrukkelijk aangehouden om er zijn kinderen eventueel in te kunnen huisvesten, dan wel er op termijn zelf weer gebruik van te gaan maken. Dit kan niet worden aangemerkt als het doen van ‘afstand van huur’.
4.12. Vooralsnog valt dan ook, anders dan [eiseres] en [gedaagde sub 1] hebben bepleit, niet uit te sluiten dat de rechter in een eventuele bodemprocedure tot het oordeel zal komen dat de relatie tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] kan worden gekwalificeerd als een onderhuurovereenkomst.
4.13. [eiseres] heeft gesteld dat ook als sprake is van een onderhuurovereenkomst, dat [gedaagde sub 2] niet kan baten, omdat tenminste drie van de beëindigingsgronden als vermeld in artikel 7:269 lid 2 (die onder b, c en d) BW hier aan de orde zijn.
Volgens [eiseres] is daarom voldoende aannemelijk dat de rechter in een eventuele bodemprocedure zal bepalen dat de huur met de onderhuurder op één van die gronden zal eindigen, op welk oordeel in dit kort geding vooruit gelopen kan worden.
4.14. Volgens artikel 7:269 lid 2 onder b BW kan de (met de onderhuurder voortgezette) huur worden beëindigd, als ‘de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen’.
Anders dan [eiseres] heeft betoogd, is niet aannemelijk dat daarvan sprake is. Op het moment dat hij deze aan [gedaagde sub 2] in gebruik gaf – en nog steeds – had [gedaagde sub 1] immers, zoals hiervoor reeds is overwogen, de intentie om over de woning te kunnen blijven beschikken. De strekking van de overeenkomst was dus geenszins om [gedaagde sub 2] de positie van huurder te verschaffen, integendeel.
4.15. [eiseres] heeft zich voorts beroepen op het bepaalde onder c, dat luidt dat
“in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, mede gelet op de inhoud van de huurovereenkomsten die betrekking hebben op soortgelijke woonruimte alsmede op de inhoud van de geëindigde huur tussen hem (de verhuurder, vzr.) en de huurder en de inhoud van de voortgezette huuroverkomst niet van hem zou kunnen worden gevergd de huur met de wederpartij voort te zetten”.
4.16. Haar beroep op het bepaalde onder c heeft [eiseres] met name gemotiveerd met de stelling dat voor de woning normaal gesproken lange wachttijden bestaan en dat zij de woning wil verhuren aan iemand die daarvoor op een wachtlijst staat. Voorts heeft zij naar voren gebracht dat zij de woning wenst te renoveren en voor een marktconforme huur wil verhuren aan een huurder naar haar keuze. Zij mag de woning toewijzen aan wie zij wil, mits die persoon, indien de woning na renovatie nog onder de huisvestingswet valt, voldoet aan de daarin gestelde eisen en de woning passend is.
4.17. [eiseres] heeft haar stelling dat zij, althans haar beheerder, een wachtlijst hanteert en dat er lange wachttijden voor deze woning bestaan, niet nader met bewijsstukken onderbouwd. Bovendien zullen deze gegadigden, voor zover ze al bestaan, pas aan de beurt komen na renovatie van de woning.
Dat [gedaagde sub 2] niet in staat zou zijn om aan zijn verplichtingen terzake van de huurovereenkomst te voldoen, of zich niet als goed huurder zou gedragen, is evenmin gesteld of gebleken. Er bestaat daarom voorshands onvoldoende grond om aan te nemen dat de bodemrechter zal oordelen dat van [eiseres] niet zou kunnen worden gevergd de huurovereenkomst met [gedaagde sub 2] voort te zetten, althans om op een zodanig oordeel in dit kort geding vooruit te lopen. Het enkele feit dat [eiseres] heeft gesteld de woning te willen renoveren en voor een hogere huurprijs te verhuren is daartoe onvoldoende grond.
4.18. Tot slot heeft [eiseres] zich beroepen op art.7:269 lid 2 onder d BW, op grond waarvan de huur beëindigd kan worden als een huisvestingsvergunning ontbreekt.
Zij heeft daartoe gesteld dat [gedaagde sub 2] niet voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komt, aangezien hij niet zou beschikken over een geldige verblijfsvergunning. Nu [gedaagde sub 2] desverzocht een kopie van zijn verblijfsdocument aan de voorzieningenrechter (en zijn wederpartij) heeft doen toekomen, waaruit blijkt dat hij thans beschikt over een geldige verblijfsvergunning, kan dit standpunt van [eiseres] vooralsnog niet worden gehonoreerd. Verder heeft zij de stelling van [gedaagde sub 2], dat hij voor het overige in beginsel voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komt, gezien zijn woonduur en gebondenheid aan Amsterdam en omdat de woning passend is voor hem, niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist. Ook voor het vooruit lopen op een beëindiging van de (voortgezette)(onder-)huur op deze grond, bestaat derhalve vooralsnog onvoldoende aanleiding. Dat [gedaagde sub 2] (nog) niet over een huisvestingsvergunning beschikt, maakt dat niet anders, aangezien hij deze nog niet heeft kunnen aanvragen, nu de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] nog bestond, zoals [gedaagde sub 2] terecht heeft aangevoerd.
4.19. Uit het hiervoor overwogene volgt dat voorshands, op basis van de thans beschikbare gegevens, onvoldoende aannemelijk is dat de rechter in een eventuele bodemprocedure de vordering jegens [gedaagde sub 2] zal toewijzen. Deze vordering voldoet daarom niet aan het onder 4.3 genoemde criterium en zal dus worden afgewezen.
Tevens vloeit daaruit de conclusie voort, dat [eiseres] onvoldoende belang heeft bij toewijzing van de vordering tot ontruiming ingesteld tegen [gedaagde sub 1], aangezien deze de woning niet leeg zal kunnen opleveren. Om die reden zal de vordering ook jegens hem worden afgewezen.
4.20. Tegen de niet verschenen gedaagden (‘hen die verblijven’) kan verstek worden verleend, nu bij de dagvaarding de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen. Ook met betrekking tot deze gedaagden geldt dat [eiseres] op grond van het hiervoor overwogene, onvoldoende belang heeft bij toewijzing van de gevraagde voorziening, zodat deze ook jegens hen zal worden geweigerd.
4.21. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiseres] worden veroordeeld in de proceskosten, gevallen aan de zijde van [gedaagde sub 2]. De proceskosten in het geding tegen [gedaagde sub 1] zullen worden gecompenseerd, nu het tekort schieten door [gedaagde sub 1] in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eiseres] in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van [gedaagde sub 1] kan rechtvaardigen.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. weigert de gevraagde voorzieningen;
5.2. veroordeelt [eiseres] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagde sub 2] gevallen, tot heden begroot op:
– € 71,= aan griffierecht en
– € 816,= aan salaris advocaat;
5.3. verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.4. compenseert de kosten in het geschil tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] aldus, dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.Y.C. Poelmann, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Balk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2011.