Uitspraak
beschikking
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
Beschikking van 17 februari 2011
in de zaak met nummers 479486 / KG RK 11-12 WT/CB van:
de naamloze vennootschap
SNS BANK N.V.,
gevestigd te Utrecht,
verzoekster,
advocaat mr. A.J. Verdaas te Utrecht,
tegen:
1. [verweerder sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. ALLE ANDERE HUURDERS, ONDERHUURDERS EN/OF MEDEHUURDERS VAN DE WONING AAN HET [adres],
verweerders,
advocaat mr. P.R. Worp te Amsterdam.
1. verloop van de procedure
Verzoekster heeft op 3 januari 2011 een verzoekschrift ex artikel 3:264 lid 5
van het Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend, welk verzoekschrift aan deze
beschikking is gehecht. Dit verzoek is behandeld ter zitting van 15 februari
2011.
Namens verzoekster zijn [persoon 1] en [persoon 2], beiden werkzaam bij verzoekster, met mrs. A.J. Verdaas en S. Govers verschenen. Namens verweerders is mevrouw [persoon 3] met mr. P.R. Worp verschenen.
2. gronden van de beslissing
2.1. Op 18 september 2003 heeft [persoon 4], verder te noemen [persoon 4], het lidmaatschapsrecht verkregen in de coöperatie “[coöperatie]”, verder te noemen de coöperatie, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de flatwoning [flatwoning].
2.2. De coöperatie is opgericht bij notariële akte van 19 oktober 1993. De statuten kennen leden en gebruikers (“gebruiker”: degene, die anders dan als lid krachtens een overeenkomst met een lid het recht heeft op het uitsluitend gebruik van een privé-gedeelte, op het mede-gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en het genot van de door de coöperatie te verlenen diensten als omschreven in het reglement) en stellen geen beperkingen aan de overdracht van het lidmaatschap.
2.3. Artikel 25 van de statuten luidt:
1. Een lidmaatschap kan, mits met in achtneming van het daaromtrent in deze statuten bepaalde, worden verpand. De verpanding van een lidmaatschap brengt geen wijziging in de tussen de coöperatie en het desbetreffende lid bestaande rechtsverhouding en laat onverkort de handhaving van alle rechten, die de coöperatie ingevolge deze statuten, met name het in artikel 34 van deze statuten bepaalde, jegens dat lid geldend kan maken.
2. Pandrecht op een lidmaatschap kan slechts worden gevestigd bij notariële akte en de schriftelijke mededeling daarvan door de pandgever of pandhouder aan de coöperatie.
De schriftelijke mededeling van de vestiging van het pandrecht dient in ieder geval in te houden de datum waarop en de notaris ten overstaan van wie de akte van inpandgeving werd verleden, de aanduiding van het privé-gedeelte op het uitsluitend gebruik waarvan het verpande lidmaatschap aan het lid of de gebruiker het recht geeft, de mededeling van toestemming van de pandgever in de vestiging van het pandrecht alsmede de naam en het adres van de pandhouder.
3. In de in het vorige lid bedoelde akte dient de verplichting van de pandhouder jegens de coöperatie te zijn opgenomen, om van het einde van zijn pandrecht de coöperatie onverwijld schriftelijk in kennis te stellen.
4. Het pandrecht op een lidmaatschap ontstaat eerst door de hiervoor in lid 2 van dit artikel bedoelde schriftelijke mededeling aan de coöperatie.
2.4. Bij notariële akte van eveneens 18 september 2003 heeft [persoon 4] zijn lidmaatschapsrecht in de coöperatie verpand aan verzoekster tot zekerheid van de geldlening van in hoofdsom groot
€ 160.900,- die verzoekster hem heeft verstrekt. De pandakte bevat onder meer de volgende bepaling (artikel F lid 6):
Het lid is verplicht het lidmaatschap goed te onderhouden en alle daartoe nodige werkzaamheden te verrichten. Gedurende het bestaan van het pandrecht zal de gebruikseenheid zonder schriftelijke toestemming van de bank niet van aard of bestemming veranderd mogen worden, noch geheel of gedeeltelijk verhuurd of onder andere titel aan derden in gebruik gegeven mogen worden dan wel vooruitbetaling van huurpenningen mogen worden bedongen of aanvaard dan wel het recht op huurpenningen mogen worden vervreemd, verpand of anderszins bezwaard.
2.5. Sinds 7 april 2008 staan in het bevolkingsregister op het adres [adres] ingeschreven [verweerder sub 1], mevrouw [persoon 3] en hun dochtertje. Zij verblijven in de woning krachtens een huurovereenkomst met [persoon 4].
2.6. Op 2 december 2010 heeft verzoekster aan [persoon 4] de openbare verkoop aangezegd van zijn lidmaatschapsrecht tegen 18 februari 2011, vanwege niet nakoming van zijn betalingsverplichtingen.
Op 9 december 2010 heeft verzoekster aan [verweerder sub 1] en [persoon 3] eveneens de openbare verkoop aangezegd en een beroep gedaan op het hiervoor onder 2.4. genoemde huurbeding.
2.7. Verzoekster heeft een taxatierapport van het lidmaatschapsrecht overgelegd, waarin de executiewaarde vrij van huur gewaardeerd wordt op € 135.000,-- en de executiewaarde in verhuurde staat op € 55.000,--.
2.8. Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof om het huurbeding, jegens verweerders in te roepen.
Omdat het huurbeding niet is gemaakt ten behoeve van de houder van een hypotheekrecht op een registergoed, maar ten behoeve van de houder van een pandrecht op een lidmaatschapsrecht in een flatcoöperatie, verzoekt verzoekster artikel 3:264 BW analoog toe te passen. Daartoe stelt verzoekster - kort gezegd en voor zover van belang - dat naast haar eigen belang ook het maatschappelijk belang van de financierbaarheid van lidmaatschappen in coöperaties ermee gediend is dat huurbedingen tussen de financier en het lid kunnen worden tegengeworpen aan de huurder van een lidmaatschap, mits voldaan is aan de in artikel 3:264 BW, ter bescherming van de huurder, opgenomen vereisten. Pand en hypotheek zijn beide goederenrechtelijke zekerheidsrechten die door dezelfde algemene bepalingen worden beheerst. Voor een bank die een financiering tegen zekerheid verstrekt, is het van belang dat zij de waarde van het zekerheidsrecht zo nodig door executie kan realiseren en zich op de executieopbrengst kan verhalen. Ook geldt dat voor gevallen die niet specifiek in de wet zijn geregeld, de oplossing moet worden aanvaard die in het stelstel van de wet past en aansluit bij de wel in de wet geregelde gevallen (arrest [arrest]). Daar komt bij dat de wetgever een regeling voor het inroepen van een ten behoeve van een pandhouder op een lidmaatschap in een flatcoöperatie gemaakt huurbeding niet achterwege heeft gelaten omdat hij daar tegen is, maar omdat hij de behoefte daaraan niet heeft onderkend, aldus verzoekster.
2.9. Ter terechtzitting hebben verweerders verweer gevoerd. Dat verweer komt
- voor zover relevant - hierna aan de orde.
2.10. [persoon 4] is, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet ter terechtzitting verschenen.
3. de beoordeling
3.1. Verlof voor het inroepen van een huurbeding kan ingevolgde artikel 3:264, eerste lid, BW alleen door een hypotheekhouder worden verzocht. Een vergelijkbare regeling voor een pandhouder ontbreekt. Voor een analogische toepassing, zoals door verzoekster verzocht, is echter geen plaats. De wet heeft alleen voor de hypotheekhouder in artikel 3:264 BW geregeld dat deze zich met verlof van de voorzieningenrechter jegens huurders van woonruimte op het huurbeding kan beroepen teneinde hun ontruiming te bewerkstelligen. Voor andere derden, ook voor een zekerheidsgerechtigde als een pandhouder, bestaat die mogelijkheid niet en blijft de hoofdregel van de wettelijke huurbescherming in tact. Daartoe is te meer aanleiding nu het huurbeding jegens de pandhouder voor een potentiële huurder uit geen enkele bron kenbaar is. De stelling van verzoekster dat een huurder niet te goeder trouw geacht kan worden als hij niet zelf bij de Coöperatieve Vereniging, die immers de eigenaar is van de woning, een onderzoek instelt naar de vraag of de aanbieder wel bevoegd is om de woning te verhuren, legt een te grote onderzoeksplicht op de huurder. Voor een beroep op huurbescherming is een dergelijk onderzoek ook niet vereist.
Er zijn in deze zaak geen bijzondere omstandigheden gebleken die afwijking van de hiervoor gegeven hoofdregels zou kunnen rechtvaardigen.
Het gevraagde verlof wordt dan ook geweigerd.
3.2. Er is geen aanleiding voor een kostenveroordeling.
4. de beslissing
De voorzieningenrechter:
weigert het gevraagde verlof.
Deze beschikking is gegeven door mr. W. Tonkens-Gerkema, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2011, in tegenwoordigheid van
C.J.J. Buys, griffier.