Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 09/2050 WET
uitspraak van de meervoudige kamer in de zaak tussen
JSA Amstelveen B.V.,
gevestigd te Amstelveen,
eiseres,
gemachtigde mr. L. Koolen,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,
verweerder,
gemachtigde mr. B.P.M. van Ravels.
Procesverloop
Bij brief van 10 augustus 2006 heeft eiseres verweerder verzocht om de schade te vergoeden die eiseres heeft geleden in verband met de aanleg van de Noord-Zuidlijn.
Bij besluit van 6 oktober 2008 heeft verweerder aan eiseres een schadevergoeding toegekend van € 9.839,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 augustus 2006.
Bij besluit van 1 april 2009 heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen het primaire besluit ongegrond verklaard (het bestreden besluit).
Eiseres heeft tegen dit besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaak op 8 juli 2010 ter zitting behandeld. Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Feiten en omstandigheden
1.1. Eiseres is sinds 30 juni 1994 economisch eigenaar en sinds 14 april 1997 juridisch eigenaar van het pand Prins Hendrikkade 48, hoek Nieuwe Brugsteeg 6 tot en met 16, hoek Warmoestraat 4 tot en met 8. Eiseres verhuurt kantoorruimten in het pand.
1.2. In mei 2000 zijn alle aandelen in JSA B.V. gekocht door Korjako Vastgoed Beheer B.V (verder: Korjako).
1.3. Bij brief van 10 augustus 2006 heeft eiseres verweerder verzocht om de schade te vergoeden die eiseres heeft geleden doordat zij haar kantoorunits niet heeft kunnen verhuren in verband met de aanleg van de Noord-Zuidlijn.
1.4. Bij het primaire besluit heeft verweerder aan eiseres een schadevergoeding toegekend van € 9.839,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 augustus 2006 wegens huurderving over de jaren 2004 tot en met 2006.
1.5. Bij het bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
2. Beoordeling van het beroep
Voorzienbaarheid
2.1. Verweerder heeft in het bestreden besluit – onder verwijzing naar het advies van de Schadecommissie van 25 september 2008 en de brief van de Schadecommissie van 8 januari 2009 – wegens voorzienbaarheid van de schade een korting van 50% toegepast op de te vergoeden schade. Door de koop van de aandelen in eiseres in mei 2000 is het volledig eigenaarbelang in handen van Korjako overgegaan. Nu de gemeenteraad in 1996 het tracé heeft vastgesteld was de aanleg van de Noord-Zuidlijn ten tijde van de aandelenkoop voorzienbaar voor Korjako. Deze voorzienbaarheid rekent verweerder toe aan eiseres. Omdat pas op 22 juni 2000, dat wil zeggen na de koop van de aandelen door Korjako, bekend is geworden dat de financiering van de Noord-Zuidlijn is gewaarborgd hanteert verweerder geen korting van 100%.
2.2. De rechtbank onderschrijft het standpunt van eiseres (hierna ook: JSA) dat de koop van de aandelen door Korjako geen grond is voor een korting van de aan JSA toekomende schadevergoeding wegens voorzienbaarheid. Eiseres is eigenaar en exploiteert de betrokken panden waarop de schade wegens huurderving betrekking heeft en vraagt de betrokken schadevergoeding. Aan de orde is de vraag of bij berekening van de schadevergoeding die toekomt aan de juridische entiteit JSA eventuele voorzienbaarheid van de nieuwe eigenaar Korjako een rol kan spelen en kan worden toegerekend aan JSA. Bij de vraag of de schade voor de rechtspersoon JSA voorzienbaar is speelt in het algemeen geen rol wie of welke (rechts)persoon op zijn beurt eigenaar is van de juridische entiteit die rechthebbende op de schadevergoeding is. Of schade voor een redelijk denkend persoon voorzienbaar was is immers logischerwijs gekoppeld aan de vraag of dit voor de (rechts)persoon die om de schade verzoekt het geval is. Daarbij is tevens uitgangspunt dat met de zelfstandige identiteit van de rechtspersoon en de bescherming die deze biedt, zorgvuldig moet worden omgegaan. Bij de beantwoording van de vraag of JSA op het punt van de voorzienbaarheid vereenzelvigd moet worden met Korjako kan weliswaar een rol spelen dat door degene die (volledige of overheersende) zeggenschap heeft over twee rechtspersonen, misbruik kan worden gemaakt van het identiteitsverschil tussen deze rechtspersonen, en dat hetgeen met zodanig misbruik werd beoogd, in rechte niet behoeft te worden gehonoreerd (onder meer het arrest van de Hoge Raad van 13 oktober 2000, te vinden op www.rechtspraak.nl onder LJ-Nummer: AA7480). Verweerder heeft niet gesteld dat er sprake was van (een risico op) misbruik, noch is daarvan gebleken. De schadecommissie heeft daarbij overwogen dat het hier gaat om een in de onroerend goed wereld niet ongebruikelijke overdracht van onroerend goed via aandelenoverdracht. Daarbij komt dat eiseres in de aanvullende gronden van het beroep heeft aangevoerd dat er van voordeel voor Korjako bij de aandelenoverdracht geen sprake was omdat in dit geval voor Korjako niet voorzienbaar was dat het pand minder zou renderen en dat dit derhalve niet van invloed is geweest op de prijs van de aandelen. Eiseres heeft er daarbij terecht op gewezen dat – ware dat wel het geval geweest – ingevolge artikel 4 van Pro de Verordening Nadeelcompensatie en Planschade Noord-Zuidlijn JSA recht zou hebben gehad op schadevergoeding. Voor datgene wat verweerder beoogt, namelijk het toerekenen van eventuele voorzienbaarheid van rechtspersoon Korjako aan schadevrager JSA ziet de rechtbank dan ook geen aanleiding
De verwijzing van verweerder naar het arrest van de Hoge Raad van 28 november 2008 (te vinden op www.rechtspraak.nl, onder LJ-Nummer: BE9104) gaat niet op. Het betrof daar niet de voorzienbaarheid van schade doch de vraag of bij vaststelling van de onteigeningschade van een natuurlijk persoon die economisch eigendom had ondergebracht in een eenmans BV, de schade van de BV kon worden betrokken. De Hoge Raad oordeelde dat voor de vaststelling van de schade de natuurlijk persoon, die als enige aandeelhouder en directeur fungeerde van de BV waarin de exploitatie van de gronden was ingebracht, op één lijn moest worden gesteld met een (economisch) eigenaar die de zaak zelf exploiteert. Een uitbreiding van die specifieke jurisprudentie naar andere onderdelen van het rechtspersonenrecht, acht de rechtbank niet aan de orde.
2.3. De rechtbank is op grond van het voorgaande van oordeel dat verweerder op onjuiste gronden een korting van 50% heeft toegepast.
Doorlooptijd
2.4. Verweerder heeft bij de vaststelling van de hoogte van de te vergoeden schade belang gehecht aan de normale leegstandperiode (‘doorlooptijd’). Verweerder heeft deze leegstandperiode vastgesteld op 7 maanden. De huurderving gedurende deze 7 maanden kan, aldus verweerder, niet aan de aanleg van de Noord-Zuidlijn worden toegerekend.
2.5. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat ook de huurderving gedurende de eerste 7 maanden voor vergoeding in aanmerking komt. De normale leegstandperiode was volgens eiseres in de 3 jaar voorafgaande aan de leegstand 0 maanden. Zonder de overlast van de aanlegwerkzaamheden was de leegstand nooit ontstaan.
2.6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder ten onrechte heeft gesteld dat eiseres geen gegevens heeft aangeleverd over de doorlooptijd. Eiseres heeft immers verweerder meegedeeld dat de doorlooptijd 0 maanden was en heeft ter onderbouwing daarvan een overzicht met huurdermutaties vanaf 1 januari 2003 overgelegd.
2.7. Ook is de rechtbank van oordeel dat verweerder zonder voldoende onderbouwing voorbij is gegaan aan het standpunt van eiseres dat de aanlegwerkzaamheden niet alleen oorzaak waren van het voortduren van de leegstand na 7 maanden, wat verweerder als uitgangspunt heeft gehanteerd, maar ook van het ontstaan van de leegstand.
2.8. Het bestreden besluit is op het punt van de doorlooptijd dan ook gebrekkig gemotiveerd.
Huurprijs
2.9. Verweerder heeft bij de berekening van de hoogte van de schade een gemiddelde huurprijs van de kantoorunits gehanteerd van € 177,00 per m2 in de situatie zonder overlast van de aanlegwerkzaamheden. Verweerder heeft als redelijk geachte huurprijs in de situatie met overlast € 120,00/124,00 gehanteerd. De schade bestaat, aldus verweerder, uit het verschil tussen de redelijk geachte huurprijs met en zonder overlastsituatie en bedraagt
€ 50,00 per m2.
2.10. De rechtbank stelt met eiseres vast dat het niet inzichtelijk is hoe verweerder op een bedrag van € 50,00 per m2 komt, gelet op de door verweerder zelf gehanteerde bedragen van respectievelijk € 177,00 en € 120,00/124,00 per m2. Ook op dit punt is er sprake van een motiveringsgebrek.
2.11. Eiseres stelt zich verder op het standpunt, dat verweerder een onjuiste berekeningsmethodiek heeft gehanteerd. De veronderstelling van verweerder dat de kantoorunits wel zouden zijn verhuurd als eiseres daar een huurprijs van € 120,00 per m2 voor had gevraagd in plaats van een huurprijs van gemiddeld € 195,00 is niet onderbouwd. Bovendien heeft verweerder bij het bepalen van de redelijk geachte gemiddelde huurprijs zonder overlastsituatie gekeken naar panden die niet vergelijkbaar zijn met die van eiseres en komt verweerder als gevolg daarvan op een te lage huurprijs uit, aldus eiseres.
2.12. De rechtbank volgt het standpunt van eiseres niet. Verweerder heeft zich gebaseerd op het rapport van de Schadecommissie die bestaat uit deskundigen op het gebied van schadebepaling. Verweerder mag dan ook van dit rapport uitgaan, tenzij blijkt dat aan het rapport zodanige gebreken kleven, dat verweerder in redelijkheid zich niet op dit rapport had mogen baseren.
2.13. Het rapport van Duinpoort BV van 7 mei 2009 dat eiseres heeft overgelegd vormt voor de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder zich niet op het rapport van de Schadecommissie heeft mogen baseren. De in het rapport van Duinpoort BV genoemde huurprijzen van referentieobjecten leveren geen onderbouwing van de gemiddelde huurprijs zonder overlastsituatie van € 190,00 die verweerder volgens eiseres had moeten hanteren. De kanttekeningen van Duinpoort BV bij de methodiek die de Schadecommissie heeft gehanteerd, heeft de Schadecommissie voldoende onderbouwd weerlegd bij brief van
5 februari 2010.
3. Beslissing
3.1. De rechtbank komt tot de slotsom dat in het bestreden besluit op onjuiste gronden een korting van 50% op de geleden schade is toegepast en dat het bestreden besluit onvoldoende gemotiveerd is op het punt van de gehanteerde doorlooptijd van 7 maanden en hoogte van de schade per m2, te weten € 50,00. De rechtbank verwijst naar de overwegingen 2.3, 2.8 en 2.10.
3.2. Het vorenstaande leidt tot vernietiging van het bestreden besluit. De rechtbank ziet geen aanleiding tot het toepassen van een bestuurlijke lus dan wel het zelf in de zaak voorzien nu nader onderzoek dan wel het inschakelen van de schadecommissie voor de nadere besluitvorming noodzakelijk zal zijn. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit en draagt verweerder op een nieuwe beslissing op het bezwaarschrift te nemen waarbij opnieuw gemotiveerd zal moeten worden besloten over de gehanteerde korting, doorlooptijd en hoogte van de schade per m2.
3.3. Er bestaat aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten bestaande uit 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, zijnde 2 x € 322,00 =
€ 644,00. Tevens dient verweerder het door eiseres betaalde griffierecht ad € 297,00 te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit van 1 april 2009;
- bepaalt dat verweerder een nieuwe beslissing op het bezwaarschrift neemt met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 644,00 te betalen door verweerder aan eiseres;
- bepaalt dat verweerder het griffierecht ad € 297,00 aan eiseres vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.P. Kijlstra, voorzitter, en mrs. M. de Rooij en M.P. Verloop, rechters, in aanwezigheid van mr. S. Vosse-Pirs, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 november 2010.
de griffier de voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Afschrift verzonden op:
D: B
SB