Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 09/5912 HUISV
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser],
wonende te [woonplaats]
eiser,
en
het dagelijks bestuur van stadsdeel Centrum van de gemeente Amsterdam,
verweerder,
gemachtigde mr. M.E. Arendsen.
Tevens hebben als partij aan het geding deelgenomen:
[naam 1] en [naam 2],
wonende te [woonplaats],
vertegenwoordigd door mr. C.E. Vonhoff,
en
de stichting Stichting Wijksteunpunt Wonen Centrum,
gevestigd te Amsterdam,
vertegenwoordigd door mr. J. Wolfrat.
Procesverloop
Bij besluit van 23 januari 2009 (het primaire besluit) heeft verweerder eiser een vergunning verleend voor het samenvoegen van de woningen op de tweede en derde verdieping van het pand [adres] in [woonplaats].
Tegen dit besluit hebben [naam 1], [naam 2] en Wijksteunpunt Wonen Centrum bezwaar gemaakt.
Bij besluit van 12 november 2009 heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard, het primaire besluit herroepen en de vergunning tot samenvoegen alsnog geweigerd (het bestreden besluit).
Eiser heeft tegen dit besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
[naam 1], [naam 2] (hierna te noemen: de bewoners) en Wijksteunpunt Wonen Centrum (hierna: het Wijksteunpunt) hebben een schriftelijke zienswijze ingediend.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 27 september 2010. Eiser is in persoon verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. De bewoners zijn in persoon verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Het Wijksteunpunt is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Feiten en omstandigheden
1.1. Eiser is eigenaar van het pand [adres] in [woonplaats]. De derde verdieping van het pand is verhuurd aan de bewoners [naam 1] en [naam 2].
1.2. Op 10 september 2008 heeft eiser een vergunning aangevraagd voor het samenvoegen van de woningen op de tweede en derde verdieping van het pand [adres] in [woonplaats].
1.3. Bij het primaire besluit heeft verweerder de door eiser aangevraagde vergunning tot samenvoeging van voormelde woningen verleend.
Tegen dit besluit hebben de bewoners en het Wijksteunpunt bezwaar gemaakt.
1.4. Bij het bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar van de bewoners en het Wijksteunpunt gegrond verklaard, het primaire besluit herroepen en de vergunning tot samenvoegen voor de woningen op de tweede en derde verdieping van het pand [adres] alsnog geweigerd.
1.5. Eiser heeft in beroep dit besluit gemotiveerd bestreden.
2. Juridisch kader
2.1. Ingevolge artikel 30, eerste lid, aanhef en onder b, van de Huisvestingswet is het verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders met andere woonruimte samen te voegen.
2.2. Ingevolge artikel 31 van Pro de Huisvestingswet wordt een vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid, verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.
2.3. Ingevolge artikel 32 van Pro de Huisvestingswet bepaalt de gemeenteraad in de huisvestingsverordening ten minste de voorwaarden en voorschriften die burgemeester en wethouders in het belang van de voorziening in de behoefte aan woonruimte aan de vergunning, bedoeld in artikel 30, eerste lid, kunnen verbinden.
2.4. Ingevolge artikel 1.2, tweede lid, van de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2007 voor het grondgebied van de gemeente Amsterdam, stadsdeel Centrum (hierna: de Verordening) wordt als categorie woonruimte als bedoeld in art. 30 van Pro de wet aangewezen alle woonruimte, ongeacht de huur- of koopprijs.
2.5. Ingevolge artikel 3.1, eerste lid, van de Verordening wordt een vergunning verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.
2.6. Ingevolge artikel 3.5, eerste lid, van de Verordening kan, met inachtneming van de belangenafweging als bedoeld in artikel 3.1, voor het met andere woonruimte samenvoegen van woonruimte vergunning worden verleend onder de voorwaarde dat reëel of financieel wordt gecompenseerd.
2.7. Ingevolge artikel 3.5, tweede lid, van de Verordening geldt voor samenvoeging van woonruimte waarbij één of beide samen te voegen woonruimten een WOZ-waarde of huurprijs lager dan de prijsgrens hebben, voor samenvoeging tegen financiële compensatie als criterium, dat de aanvrager aantoont, dat:
a. de gezamenlijke woonruimten na samenvoeging niet groter zijn dan 70 m² ;
b. het huishouden waarvoor de samenvoeging wordt gevraagd kleiner woont dan:
- 30 m² voor een huishouden van één of twee personen;
- 40 m² voor een huishouden van meer dan twee personen.
c. de aanvrager een investering doet tot behoud, herstel en/of verbetering van het casco, inclusief BTW, van tenminste 20 % van de waarde volgens de Wet waardering onroerende zaken van de woonruimte die aan de eigen woonruimte wordt toegevoegd.
d. de samenvoeging noodzakelijk is in verband met behoud en herstel, of met het oog op sloop ten behoeve van vervangende nieuwbouw.
In dit geval zal in de te realiseren situatie:
- tenminste 70% van de samen te voegen woonruimte opnieuw moeten bestaan uit woonruimte, en
- tenminste 50% van de samen te voegen woonruimte moeten bestaan uit reële compensatie;
e. de samenvoeging betrekking heeft op woonruimte van minder dan 30 m².
3. Standpunten van partijen
3.1. Verweerder heeft in het bestreden besluit overwogen dat het belang bij samenvoeging is gelegen in de mogelijkheid tot splitsing van de woonruimte. Door na de samenvoeging over te gaan tot splitsing worden de regels voor splitsing omzeild, omdat splitsing van een sociale huurwoning, gelet op het quotum, niet mogelijk is. Na de samenvoeging kan wel worden gesplitst omdat een woning boven de huurprijsgrens is ontstaan.
Verder is in het kader van de belangenafweging van betekenis dat de gevraagde vergunning in de praktijk niet uitvoerbaar is wegens civielrechtelijke belemmeringen. De derde verdieping is verhuurd aan de bewoners en zij hebben verklaard niet in te stemmen met de gevraagde vergunning. Er is ook geen rechterlijk vonnis waarin een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst is toegewezen.
Het belang van de aanvrager kan dus niet prevaleren boven het belang van de volkshuisvesting. Op geen enkele wijze is komen vast te staan dat het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door het stellen van voorwaarden en voorschriften (financiële compensatie dan wel funderingsherstel) voldoende kan worden gediend.
In het verweerschrift heeft verweerder nog gesteld dat feitelijk geen sprake is van samenvoeging, omdat op de tweede verdieping slechts een toegangsdeur in het trapgat wordt geplaatst. Daarmee is echter niet opeens sprake van één zelfstandige woning, aldus verweerder.
3.2. Eiser heeft, kort samengevat, aangevoerd dat uit de Verordening volgt dat bij grote investeringen mag worden samengevoegd, omdat wordt geïnvesteerd in Stedelijke Vernieuwing. Daarmee is een afweging gemaakt tussen het belang van behoud van de woonruimtevoorraad en het belang van de aanvrager. Verweerder heeft in het bestreden besluit op ondeugdelijke gronden en in strijd met de Verordening de vergunning herroepen, aldus eiser.
3.3. De bewoners hebben meegedeeld dat hun standpunt in het verweerschrift van verweerder genoegzaam is verwoord. Verder hebben zij aangevoerd dat zij al jaren in onzekerheid verkeren, omdat eiser hen telkens met voorstellen benadert en procedures heeft aangespannen en iedere keer weer andere dingen zegt te willen.
3.4. Het Wijksteunpunt heeft eveneens meegedeeld dat haar standpunt in het verweerschrift van verweerder genoegzaam is verwoord. Voorts heeft zij meegedeeld dat het niet de bedoeling van het samenvoeg- en splitsingsbeleid van stadsdeel Centrum kan zijn, dat een sociale huurwoning door samenvoeging verdwijnt en dat de samengevoegde woning daarna weer wordt opgesplitst, waarmee het splitsingsquotum wordt omzeild.
4. Inhoudelijke beoordeling
4.1. De rechtbank stelt voorop dat de vraag of feitelijk sprake is van samenvoeging beantwoord moet worden aan de hand van de aanvraag. Uit de tekening die eiser bij zijn aanvraag om een samenvoegingsvergunning heeft gevoegd, blijkt dat een toegangsdeur wordt geplaatst in het trapgat op de tweede etage. Voorts blijkt uit deze tekening dat op de tweede verdieping een keuken en op de derde verdieping een badkamer is gesitueerd.
Naar het oordeel van de rechtbank is met de aanvraag dan ook beoogd twee zelfstandige woningen samen te voegen tot één zelfstandige woning met één keuken en één badkamer. Daarom is, anders dan verweerder in het verweerschrift heeft gesteld, wel sprake van samenvoeging.
Indien na vergunningverlening zou blijken dat feitelijk geen sprake is van samenvoeging, omdat de samenvoeging heeft plaatsgevonden in afwijking van de bij de aanvraag gevoegde tekening, heeft verweerder de mogelijkheid om handhavend op te treden dan wel de samenvoegingsvergunning in te trekken op grond van de in het primaire besluit opgenomen voorwaarde, in samenhang met artikel 38 van Pro de Huisvestingswet.
4.2. Uit de Huisvestingswet en de Verordening volgt dat als uitgangspunt van de beoordelingssystematiek met betrekking tot aanvragen om een samenvoegingsvergunning geldt, dat een samenvoegingsvergunning verleend moet worden, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het samenvoeging gediende belang. Als het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt, dient vervolgens beoordeeld te worden of het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend. Die voorwaarden zijn ingevolge artikel 32 van Pro de Huisvestingswet, in de Verordening uitgewerkt in artikel 3.5.
4.2.1. De rechtbank stelt voorop dat verweerder in het kader van vorenbedoelde belangenafweging ten onrechte bij de beoordeling heeft betrokken dat de samenvoeging feitelijk niet tot stand kan komen wegens civielrechtelijke belemmeringen. Deze belemmeringen zijn niet relevant voor de hier aan de orde zijnde belangenafweging, omdat zij geen verband houden met het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Dergelijke civielrechtelijke belemmeringen kunnen slechts achteraf, ná vergunningverlening, leiden tot intrekking van een verleende vergunning op grond van artikel 38, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet, indien de vergunninghouder als gevolg van die belemmeringen niet binnen een jaar na verlening gebruik heeft gemaakt (of heeft kunnen maken) van de vergunning tot samenvoeging.
4.2.2. Ook de overweging dat na samenvoeging zal worden overgegaan tot splitsing en dat daardoor de regels voor splitsing worden omzeild, heeft verweerder ten onrechte bij vorenbedoelde belangenafweging betrokken. Voor het splitsen van woningen is immers een afzonderlijke vergunning vereist met een eigen toetsingskader. Een aanvraag tot splitsing moet dan ook op zijn eigen merites worden beoordeeld. Daar kan bij de beoordeling van een aanvraag om een vergunning tot samenvoegen niet op worden vooruitgelopen.
4.3. Indachtig het beoordelingskader, zoals dat hiervoor is omschreven, heeft verweerder zich naar het oordeel van de rechtbank niettemin in beginsel in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad in dit geval zwaarder weegt dan het belang bij samenvoeging. Door de samenvoeging verdwijnt immers een sociale huurwoning en verweerder heeft dat belang zwaarder kunnen laten wegen dan het belang van eiser bij samenvoeging, dat is gelegen in de mogelijkheid om tot splitsing over te gaan dan wel om een duurdere huurwoning te creëren.
4.4. Het standpunt van verweerder, dat het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door het stellen van voorwaarden en voorschriften niet voldoende kan worden gediend, volgt de rechtbank echter niet.
4.4.1. Eiser heeft in zijn aanvraag vermeld dat hij de fundering van het pand zal vervangen en dat de kosten hiervan € 59.500,- inclusief btw bedragen. Nadien heeft eiser een offerte van Ten Napel B.V. overgelegd, waarin de kosten voor het funderingsherstel zelfs zijn geraamd op € 98.175,-. Aangezien de WOZ-waarde van de derde etage € 256.500,- is en de huidige huurprijs van de derde etage (€ 262,80) ruimschoots onder de huurprijsgrens ligt, is met een investering in het casco van € 59.500,- (dan wel € 98.175,-) voldaan aan het in artikel 3.5, tweede lid, onder c, van de Verordening gestelde vereiste, dat sprake moet zijn van een investering van tenminste 20% van de WOZ-waarde van de woning die aan de eigen woning wordt toegevoegd. Verweerder had op grond hiervan dan ook tot de conclusie moeten komen dat het belang van de woonruimtevoorraad door het stellen van voorwaarden met betrekking tot de voorgenomen investering in het funderingsherstel voldoende wordt gecompenseerd.
4.4.2. De rechtbank verwijst in dit verband nog naar de toelichting bij de Verordening, waarin is vermeld dat de aanvrager door de substantiële investering in het casco bijdraagt aan stadsvernieuwing en dat het belang van de woningvoorraad daarvoor kan wijken.
4.5. Gelet op het voorgaande is het bestreden besluit ondeugdelijk gemotiveerd en komt het voor vernietiging in aanmerking. De rechtbank zal het beroep dan ook gegrond verklaren.
4.6. Aangezien uit artikel 31 van Pro de Huisvestingswet en artikel 3.1, eerste lid, van de Verordening volgt dat een vergunning moet worden verleend als het belang van de woonruimtevoorraad door het stellen van voorwaarden voldoende kan worden gediend, ziet de rechtbank aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door het bezwaar van de bewoners en het Wijksteunpunt alsnog ongegrond te verklaren en de bij het primaire besluit verleende samenvoegingsvergunning te handhaven.
4.7. Op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht ad € 150,- aan hem te vergoeden.
4.8. Voor een proceskostenveroordeling ziet de rechtbank geen aanleiding, nu gesteld noch gebleken is dat eiser kosten heeft gemaakt die op de voet van artikel 8:75 van Pro de Awb voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- verklaart de bezwaren van de bewoners en van het Wijksteunpunt ongegrond;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het bestreden besluit;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het griffierecht ten bedrage van € 150,- (zegge: honderdenvijftig euro) vergoedt;
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P. Smit, rechter,
in aanwezigheid van mr. T.E. Bouwmeester, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2010.
de griffier, de rechter,
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Afschrift verzonden op:
D: B
SB