Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 371005 / HA ZA 07-1511
Vonnis van 10 maart 2010
in de zaak van
de vennootschap naar Duits recht
HANSEATISCHE IMMOBILIENFONDS HOLLAND XX GMBH & CO. K.G.,
gevestigd te Bremen, Duitsland,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. D.C. Hoorn,
tegen
1. [A],
wonende te Alphen aan den Rijn,
gedaagde,
advocaat mr. A. van Hees,
2. [B],
wonende te Alphen aan den Rijn,
gedaagde,
advocaat mr. A. van Hees,
3. [C],
wonende te Eefde, gemeente Lochem,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer,
4. [D],
wonende te Eefde, gemeente Lochem,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer,
5. [E],
wonende te Alpen aan den Rijn,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer,
6. [F],
wonende te Alphen aan den Rijn,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer,
7. [G],
wonende te Woubrugge, gemeente Jaconswoude,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat voorheen mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer, thans mr. P.J. Soede,
8. [H],
wonende te Woubrugge, gemeente Jaconswoude,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat voorheen mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer, thans mr. P.J. Soede.
Eiseres in conventie, verweerster in reconventie zal hierna worden aangeduid als HIH. Gedaagden in conventie (eisers in reconventie) worden afzonderlijk [A], [B], [C], [D], [E], [F], [G] en [H] genoemd en gezamenlijk [A] c.s. [C], [D], [E], [F], [G] en [H] zullen gezamenlijk ook worden aangeduid als [C] c.s.
1. De procedure
1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- de rolbeslissing van 5 november 2008, met de daarin genoemde processtukken en/of proceshandelingen;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie van [G] en [H], met bewijsstukken;
- de brief van mr. P.J. Soede van 3 april 2009, met één bewijsstuk;
- het proces-verbaal van voortzetting van comparitie van 16 april 2009, met de daaraan gehechte aantekeningen van mr. Soede;
- de conclusie van antwoord van [B], met bewijsstukken;
- de conclusie van repliek in conventie van HIH, met één bewijsstuk;
- de conclusie van dupliek van [B].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 20 december 2001 hebben [X] Beheer B.V. (hierna: [X] Beheer) en Westermeijer Onroerend Goed B.V., rechtsvoorgangster van HIH, een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het kantoorgebouw aan de [--] te Alphen aan den Rijn (hierna: het kantoorgebouw), ingaande 21 december 2001 voor de duur van 10 jaar. In 2005 bedroeg de huurprijs op jaarbasis EUR 384.000,-.
2.2. HIH is op 6 december 2002 eigenaar geworden van het kantoorgebouw.
2.3. Vanaf omstreeks juni 2004 is een huurachterstand ontstaan.
2.4. Op 7 juni 2005 is de door [X] Beheer bij het aangaan van de huurovereenkomst afgegeven bankgarantie voor het bedrag van EUR 215.999,38 aan HIH uitbetaald.
2.5. In de tweede helft van 2005 is onderhandeld over de aankoop van het kantoorgebouw door een aantal particulieren, onder wie [A]. Reden hiervoor was dat [X] Beheer de huurachterstand op korte termijn niet uit eigen middelen kon voldoen en ook geen nieuwe bankgarantie kon afgeven.
2.6. HIH heeft bij de rechtbank ’s-Gravenhage een verzoekschrift tot faillietverklaring, gedateerd 23 november 2005, ingediend, waarin verzocht wordt [X] Beheer in staat van faillissement te verklaren.
2.7. Bij brief van 9 december 2005 heeft Deutsche Hypothekenbank (Actien-Gesellschaft) (hierna: Deutsche Hypo) aan [A] van [X] Holding B.V. een financieringsindicatie voor het kantoorgebouw afgegeven, welke indicatie door [A] voor akkoord is ondertekend.
2.8. De behandeling van eerdergenoemd verzoekschrift tot faillietverklaring is op
14 december 2005 aangehouden.
2.9. In ieder geval [C], [D], [E], [F] en [H] hebben op 14 december 2005 volmachten ondertekend. Die volmachten luiden, voor zover relevant, als volgt:
“(...)
De ondergetekende:
(...)
verklaart hierbij onherroepelijk volmacht te verlenen aan:
de heer [A] (de “Gevolmachtigde”), om voor en namens ondergetekende:
- de koopovereenkomst d.d. 14 december 2005 met betrekking tot de koop en verkoop van het kantoorgebouw staande en gelegen aan de [--] te Alphen aan den Rijn, opgesteld door Loyens & Loeff N.V.
en voorts alle rechtshandelingen en al hetgeen te verrichten wat de Gevolmachtigde terzake nodig mocht oordelen, één en ander met de macht van substitutie.
(...)”
2.10. Bij schriftelijke overeenkomst, gedateerd 14 december 2005, heeft HIH het kantoorgebouw verkocht aan [A] c.s., tegen een koopprijs (hierna ook: de Koopprijs) van EUR 4.800.000,- kosten koper, waarbij de rente over de koopprijs buiten beschouwing is gelaten. De koopprijs zou in 5 termijnen worden voldaan. [A] heeft de koopovereenkomst voor zichzelf en als gevolmachtigde namens onder meer [C] c.s. ondertekend. Verder is de koopovereenkomst aan de zijde van kopers door [B] ondertekend.
2.11. De koopovereenkomst houdt, voor zover van belang, het volgende in:
“(...)
3 Opschortende voorwaarden
De verplichting tot medewerking aan de Levering wordt aangegaan door HCI onder de in dit Artikel 3.1 opgenomen opschortende voorwaarden:
(...)
(c) Kopers en de Deutsche-Hypothekenbank AG hebben schriftelijke overeenstemming bereikt aangaande de overname door Kopers van alle rechten en verplichtingen van HCI onder de leenovereenkomst d.d. 6 januari 2003, (...)
6 Garanties
Iedere Koper garandeert hierbij jegens HCI onvoorwaardelijk en onherroepelijk, hoofdelijk aansprakelijk te zijn voor alle op hem rustende verplichtingen onder deze Overeenkomst.
(...)
11 Boetebeding
11.1 Ingeval van een inbreuk op één van de in deze Overeenkomst omschreven verplichtingen verbeuren Kopers aan HCI een direct opeisbare en niet voor matiging vatbare boete van
€ 500.000 (...) voor iedere inbreuk, alsmede een direct opeisbare boete van € 50.000 (...) voor iedere dag dat de inbreuk voortduurt, zonder dat enige ingebrekestelling of gerechtelijke tussenkomst vereist is en onverlet het recht van HCI om volledige vergoeding te vragen van de ten gevolge van een dergelijke inbreuk geleden schade, voor zover deze uitgaat boven het bedrag van de verbeurde boete(s).
(...)
12 Zekerheid
12.1 Tot zekerheid van de volledige en juiste nakoming van deze overeenkomst zullen Kopers zich inspannen om op eerste verzoek en ten gunste van HCI hypotheekrechten te vestigen op hun vermogensbestanddelen.
12.2 Tot zekerheid van de volledige en juiste nakoming van deze overeenkomst zullen Kopers op eerste verzoek en ten gunste van HCI pandrechten vestigen op hun vermogensbestanddelen, (...)
12.6 HCI geeft hierbij toestemming tot het verschaffen van zekerheden indien en voor zover nodig om Kopers in staat te stellen de voor de betaling van de Koopprijs benodigde financiering te verkrijgen. Kopers verklaren hierbij dat dergelijke financiering ook daadwerkelijk zal worden aangewend ten behoeve van de financiering van de Koopprijs.
13 Overige afspraken
(...)
De heer [A] garandeert dat hij als gevolmachtigde van de Kopers bevoegd is namens hen deze overeenkomst te ondertekenen.
(...)
ALDUS OVEREENGEKOMEN te Amsterdam op 14 december 2005 en ondertekend op 15 december 2005 (...)”
2.12. HIH en [X] Beheer hebben op 14 december 2005 een vaststellingsovereenkomst gesloten. Die overeenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
“(...)
OVERWEGENDE DAT:
(...)
(C) Beheer komst sinds enige tijd de op haar rustende verplichtingen onder de Huurovereenkomst jegens HCI niet na, (...)
KOMEN OVEREEN ALS VOLGT:
(...)
2. De verschuldigde huur tot de Leveringsdatum, zoals gedefinieerd in de Koopovereenkomst, is niet opeisbaar, maar maakt onderdeel uit van de Koopprijs zoals gedefinieerd in de Koopovereenkomst.
3. Op de dag van de Levering, zoals gedefinieerd in de Koopovereenkomst zal HCI aan Beheer een creditnota te verstrekken voor een bedrag van EUR 484.000 voor achterstallige huur, gedateerd 31 december 2005.
4. Indien Kopers hun verplichtingen onder de Koopovereenkomst niet nakomen is de achterstallige huur, te vermeerderen met contractuele rente en boetes, terstond in zijn geheel opeisbaar.
(...)
9. Na nakoming van de wederzijdse verplichtingen uit deze overeenkomst verlenen partijen elkaar over en weer finale kwijting, zullen zij eventuele lopende procedures royeren en zal het faillissementsrequest worden ingetrokken indien Beheer alle verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst is nagekomen.
(...)”
2.13. Eveneens omstreeks 14 december 2005 hebben HIH en Zoek De Zon B.V., [X] Holding B.V., Pehold B.V., Plusa B.V., De Mol Beheer Boxtel B.V., Giga Beheer B.V., Giga Handelsonderneming B.V., Gigalease B.V., Bbo International B.V., [X] Reizen B.V., Enjoy It Trading B.V., PL Reizen B.V., [Y] Belastingsadviesburo B.V., [Y] Holding B.V., Overall Investments B.V. en [X] Beheer een garantstellingsovereenkomst gesloten op grond waarvan iedere garant onvoorwaardelijk en onherroepelijk, bij wijze van zelfstandige verbintenis, en derhalve niet als borg of hoofdelijk medeschuldenaar, de nakoming door [X] Beheer van alle verplichtingen van [X] Beheer onder de vaststellingsovereenkomst en van kopers onder de koopovereenkomst garandeert.
2.14. De advocaat van HIH heeft onder andere de in de koopovereenkomst genoemde kopers bij brief van 29 december 2005 aan mr. F.H. Tiethoff gesommeerd om, ten gunste van HIH, uiterlijk op vrijdag 13 januari 2006 hypotheekrechten en pandrechten te vestigen op hun vermogensbestanddelen, een en ander overeenkomstig het bepaalde in artikel 12 van Pro de koopovereenkomst. Daarbij heeft hij laten weten dat hij een overzicht van de desbetreffende vermogensbestanddelen wenste te ontvangen.
2.15. Vervolgens heeft de advocaat van HIH bij brief van 5 januari 2006 aan [A] c.s. aangegeven dat hij tot dat moment nog geen overzicht van de vermogensbestanddelen heeft mogen ontvangen, om welke reden hij [A] c.s. namens HIH sommeert om uiterlijk maandag 9 januari 2006 vóór 15.00 uur het desbetreffende overzicht te verstrekken. Hij wijst [A] c.s. erop dat, indien zij daaraan en aan in het bepaalde in zijn brief van 29 december 2005 niet tijdig en volledig gehoor geven, zij op grond van artikel 11 van Pro de koopovereenkomst een direct opeisbare boete van EUR 500.000,- verschuldigd zijn, alsmede een direct opeisbare boete van EUR 50.000,- voor iedere dag dat zij in gebreke blijven. Indien hieraan niet tijdig en volledig wordt voldaan acht hij zich namens HIH vrij
- zonder voorafgaande waarschuwing - rechtsmaatregelen te treffen, waaronder begrepen een verzoek tot faillietverklaring.
2.16. Op 3 januari 2006 heeft [X] Beheer haar aansluiting bij Stichting Garantiefonds Reisgelden verloren.
2.17. De brief van Deutsche Hypo aan [A] en [C] van [X] Holding B.V. van 9 januari 2006 luidt, voor zover van belang, als volgt:
“(...)
Op grond van de economische situatie van de huurder kunnen wij helaas uw financieringsaanvraag voor het pand gelegen aan de [--] te Alphen aan den Rijn niet honoreren.
Indien zich de economische situatie van de huurder zou verbeteren, kunt u gaarne wederom met ons contact opnemen. Wij zullen alsdan uw aanvraag opnieuw in behandeling nemen.
(...)”
2.18. De door HIH ingeschakelde notaris mr. W.A. Groen (hierna: Groen) heeft op of omstreeks 15 januari 2006 telefonisch contact opgenomen met [C], [E] en [G].
2.19. Daarop hebben [C] en [D] bij faxberichten van 16 januari 2006, voor zover relevant, het volgende aan Groen geschreven:
“(...)
Onder verwijzing naar met U gevoerde telefonische gesprekken bevestig ik zoals in mijn telefonisch onderhoud met U van 15 januari heb vermeld, dat ik mij niet gebonden acht aan de overeenkomst met Hanseastische Immobilienfonds Holland XX GmbH & Co. KG, zoals die op 14 december 2005 tot stand kwam door ondertekening van de heer [A] met een volmacht van ondergetekende.
Mijn volmacht is afgegeven onder druk van de heren [I] en [A]. Indien de voorwaarden zoals opgenomen in de diverse overeenkomsten, welke door mij eerst op 4 januari 2006 zijn toegezonden, had gekend was ik nimmer tot ondertekening van de volmacht overgegaan.
Kopers studeren op de mogelijkheid om de overeenkomst in gewijzigde vorm voort te zetten en wij zullen U zo spoedig mogelijk nader over ons standpunt informeren.
(...)”
2.20. [G] heeft bij faxbericht van 16 januari 2006, voor zover relevant, het volgende aan Groen geschreven:
“(...)
Ondergetekende [G] acht zich niet gebonden aan de overeenkomst met Hanseastische Immobilienfonds Holland XX GmbH & Co. KG, zoals die op 14 december 2005 tot stand kwam door ondertekening van de heer [A] met een volmacht van ondergetekende.
Kopers studeren op de mogelijkheid om de overeenkomst in gewijzigde vorm voort te zetten. Het is nooit mijn bedoeling geweest om (samen met [A] – [H]), een grotere aansprakelijkheid te aanvaarden dan € 100.000,- en we informeren u zo spoedig mogelijk nader over ons standpunt en ik behoud mij ondertussen alle rechten voor.
(...)”
Het faxbericht van [H] van diezelfde datum aan Groen luidt hetzelfde, met dien verstande dat zij als ondergetekende staat vermeld en dat in de tweede zin van de tweede alinea de naam van [G] is opgenomen.
2.21. Bij brief van 26 januari 2006 aan de advocaat van HIH heeft mr. O.L.M. Heuts onder meer namens [C] c.s. en [B] gemotiveerd aangegeven dat zijn cliënten zich niet gebonden achten aan de koopovereenkomst.
2.22. [A] c.s. hebben de volgende bedragen aan HIH voldaan: [A] en [B] EUR 100.000,-, [C] en [D] EUR 110.000,-, [E] en [F] EUR 200.000,- en [G] en [H] EUR 100.000,-.
2.23. HIH heeft ten laste van [A] onder Benga B.V. conservatoir derdenbeslag doen leggen.
2.24. Verder heeft HIH conservatoir beslag doen leggen op het woonhuis van [C] en [D] aan de [--] te Eefde en heeft zij ten laste van [C] en [D] onder Coöperatieve Rabobank Berkel IJssel U.A. conservatoir derdenbeslag doen leggen.
3. Het geschil in conventie
3.1. HIH vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren:
primair:
1. [A] c.s. te veroordelen hoofdelijk, des dat de een betalende de een betalende de anderen (in zoverre) zullen zijn gekweten, aan HIH de verschuldigde
(restant-)Koopprijs, zijnde EUR 4.300.000,- te betalen, met rente volgens de wet, zulks binnen 24 uur na de betekening van het in deze te wijzen vonnis;
subsidiair:
2. [A] c.s. te veroordelen hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen (in zoverre) zullen zijn gekweten, aan HIH de ter zake voorgeschreven verschuldigde vervangende schadevergoeding te betalen, met rente volgens de wet, en onder bepaling dat de vervangende schadevergoeding gelijk zal zijn aan het verschil tussen de Koopprijs en de koopprijs die zal worden gerealiseerd bij de verkoop van het kantoorgebouw aan een derde;
primair en subsidiair:
3. [A] c.s. hoofdelijk te veroordelen, des dat de een betalende de anderen (in zoverre) zullen zijn gekweten, in de kosten van deze procedure, daaronder begrepen de kosten van het gelegde beslag, te vermeerderen met - indien het bedrag van deze proceskostenveroordeling niet binnen 14 dagen na de dag waarop het te dezen te wijzen vonnis is uitgesproken aan HIH is voldaan - de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na de datum van die uitspraak.
3.2. HIH legt daaraan ten grondslag dat [A] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Ook na sommatie zijn [A] c.s. hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst niet nagekomen, zodat zij in verzuim zijn geraakt. HIH vordert nakoming van de koopovereenkomst.
3.3. In het geval [A] c.s. in verzuim blijven, ziet HIH zich genoodzaakt de koopovereenkomst te ontbinden, althans vervangende schadevergoeding te vorderen. De schade is gelijk aan het verschil tussen de Koopprijs en de waarde van het kantoorgebouw in het economisch verkeer ten tijde van de ontbinding, aldus HIH.
3.4. [B] en [C] c.s. voeren verweer en vorderen veroordeling van HIH in de proceskosten. [E] en [F] vorderen tevens HIH te veroordelen in de nakosten. De procedure tegen [A] is geschorst in verband met zijn faillissement.
3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna ingegaan, voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil.
4. Het geschil in reconventie
4.1. [C] en [D] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, HIH te veroordelen tot betaling, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van een bedrag van EUR 110.000,- aan zowel [C] als [D], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 februari 2006 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede opheffing van de door HIH op 16 augustus 2007 gelegde beslagen. Het vorenstaande met veroordeling van HIH in de kosten van het geding.
4.2. [E] en [F] vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, HIH te veroordelen om, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan hen te voldoen een bedrag van EUR 200.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 oktober 2008 tot de dag der algehele voldoening, alsmede - voor zover rechtens vereist - de vernietiging dan wel ontbinding van de koopovereenkomst uit te spreken. Het vorenstaande met veroordeling van HIH in de kosten van deze procedure, met bepaling dat HIH binnen veertien dagen na dagtekening daarvan aan het uit te spreken vonnis dient te voldoen, bij gebreke waarvan zij vanaf genoemde termijn wettelijke rente over de proceskostenveroordeling en nakosten aan [E] en [F] verschuldigd zal zijn.
4.3. [G] en [H] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren:
I. voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst tussen [G] en [H] en HIH nietig is, althans de koopovereenkomst te vernietigen en/of te bepalen dat HIH daaraan geen rechten kan ontlenen jegens [G] en [H];
II. HIH te veroordelen aan [G] en [H] te betalen de somma van EUR 100.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 maart 2006, althans vanaf 3 december 2008, tot aan de dag der algehele voldoening;
III. met veroordeling van HIH in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf 14 dagen na de datum van het in deze te wijzen vonnis en haar te veroordelen tot voldoening van de nakosten.
4.4. HIH voert verweer.
4.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna ingegaan, voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil.
5. De beoordeling
in conventie
5.1. Vaststaat dat [C], [D], [E], [F] en [H] op 14 december 2005 volmachten hebben verstrekt aan [A] (zie rechtsoverweging 2.9). HIH stelt dat ook [G] op genoemde datum een volmacht aan [A] heeft verstrekt. Hoewel aan [G] en [H] kan worden toegegeven dat HIH de door [G] ondertekende volmacht niet heeft overgelegd, worden zij niet gevolgd in hun stelling dat de vordering ten aanzien van [G] strandt op de afwezigheid van een volmacht.
[G] en [H] hebben namelijk niet, althans onvoldoende gemotiveerd, aangevoerd dat [G] geen volmacht heeft ondertekend op 14 december 2005. Het wordt er dan ook voor gehouden dat dat wel het geval is. Verder staat als onbestreden vast dat de volmachten dezelfde inhoud hebben.
5.2. Vervolgens is de hiervoor onder rechtsoverweging 2.10 genoemde koopovereenkomst betreffende het kantoorgebouw gesloten. Niet in geschil is dat
[A] die koopovereenkomst op basis van voornoemde volmachten mede in naam van [C] c.s. heeft gesloten.
Ten aanzien van [C] c.s.
5.3. [C] c.s. beroepen zich op dwaling dan wel overschrijding van de door hen verleende volmachten. Daartoe voeren zij – kort weergegeven – aan dat zij niet wisten dat met de door hen verstrekte volmachten een koopovereenkomst onder zo bezwarende voorwaarden zou worden gesloten als is geschied en dat zij als zij die voorwaarden hadden gekend daarmee nimmer zouden hebben ingestemd, hetgeen HIH had behoren te beseffen.
5.4. Wat de feitelijke gang van zaken betreft acht de rechtbank van belang dat uit de stellingen van partijen valt af te leiden dat [A] kort voor de behandeling van het verzoekschrift tot faillietverklaring van [X] Beheer op 14 december 2005 heeft aangegeven het kantoorgebouw ter voorkoming van het faillissement van [X] Beheer (nog steeds) te willen kopen met een groep particulieren. Tussen partijen is niet in geschil dat HIH enkel bereid was verder te onderhandelen als er op die dag een regeling zou worden bereikt. De behandeling van eerdergenoemd verzoekschrift is vervolgens aangehouden. Om (verder) te onderhandelen zijn [A], mr. Tiethoff, [B], [E], [F],
[G] en [H] naar het kantoor van de advocaat van HIH gegaan. Onweersproken is aangevoerd dat HIH alleen wilde onderhandelen met [A],
mr. Tiethoff en [B] en dat [C] c.s. in verband daarmee volmachten aan
[A] dienden te verstrekken. De volmachten zijn in algemene bewoordingen opgesteld, waarbij aan [A] een vergaande bevoegdheid is toegekend. Uit de stukken en de stellingen van partijen blijkt dat HIH ten tijde van het opstellen van de volmachten al de voorwaarde stelde dat [C] c.s. zich hoofdelijk moesten verbinden voor (onder meer) de koopprijs. Niet gebleken is dat HIH zich ervan heeft vergewist dat [C] c.s. afzonderlijk in staat zouden zijn een dergelijk bedrag te voldoen, terwijl dat wel op haar weg had gelegen. Immers, HIH wist, althans behoorde te weten, dat zij een koopovereenkomst aanging met een groep particulieren.
5.5. Ten aanzien van de volmachten geldt nog dat als onweersproken vaststaat dat deze zijn opgesteld door de advocaat van HIH en dat uit de tekst van de volmachten volgt dat deze specifiek en uitsluitend zijn gericht op de totstandkoming van de koopovereenkomst, waarvan de inhoud op het moment van volmachtverlening nog niet in concept gereed was. Langhout heeft met de volmachtverleners dus alleen de essentialia (te verkopen onroerende zaak en prijs) kunnen bespreken. Dit betekent dat [C] c.s. in hun afweging om de volmachten te ondertekenen (onder meer) niet hebben kunnen betrekken dat zij hoofdelijk aansprakelijk zouden zijn voor de verplichtingen onder de koopovereenkomst (artikel 6 van Pro de koopovereenkomst), waaronder de volledige koopprijs, en dat zij zouden kunnen worden verplicht tot het stellen van zekerheden (artikelen 12.1 en 12.2 van de koopovereenkomst). Niet gebleken is dat dit voorafgaand aan de ondertekening van de volmachten aan hen is meegedeeld. De stelling van HIH dat een aantal elementen uit de koopovereenkomst al eerder met [C] waren besproken, wordt daarbij als onvoldoende gemotiveerd terzijde gesteld.
5.6. HIH wordt niet gevolgd in haar stelling dat [C] c.s. bij de onderhandelingen werden bijgestaan door mr. Tiethoff. De enkele omstandigheid dat mr. Tiethoff aantekeningen heeft gemaakt op de volmachten, is onvoldoende om een dergelijke conclusie te rechtvaardigen. Hetzelfde geldt voor de door HIH op dit punt aangehaalde brieven van mr. Tiethoff.
5.7. Verder heeft HIH onvoldoende gemotiveerd bestreden dat [C] c.s. bij een juiste voorstelling van zaken de volmachten niet, dan wel andersluidende volmachten, zouden hebben verstrekt.
5.8. naar het oordeel van de rechtbank moeten de aan [A] door [C] c.s. verleende schriftelijke volmacht door [A] worden gezien in het licht van hetgeen hij met de volmachtgevers mondeling had besproken over de te sluiten transactie. Naar HIH niet dan wel onvoldoende gemotiveerd heeft betwist is tussen [A] en de genoemde volmachtgevers de afspraak gemaakt dat deze volmachtgevers elk voor een bepaald met hen elk afzonderlijk overeengekomen bedrag aan de transactie deel zouden nemen. Door niettemin een overeenkomst te sluiten waarin elk van de volmachtgevers aansprakelijkheid aanvaardde voor de gehele koopsom heeft [A] de hem verleende volmachten (verre) overschreden.
5.9. Vervolgens is in geschil of HIH (in de bewoording van art. 3:61 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek) onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend.
5.10. Naar het oordeel van de rechtbank mocht HIH er niet op vertrouwen dat de wil van [C] c.s., zoals die is uitgedrukt in de schriftelijke volmachten, was gericht op het aangaan van de onderhavige koopovereenkomst. Uit de hiervoor omschreven feitelijke gang van zaken blijkt dat [C] c.s. onder tijdsdruk stonden. Verder is gebleken dat de volmachten zijn opgesteld door de advocaat van HIH, zonder dat daarbij inzage werd gegeven in de inhoud van de te sluiten koopovereenkomst. De tekst van de volmachten doet niet vermoeden dat [C] c.s. dergelijke vergaande verplichtingen op zich zouden nemen. Van HIH had dan ook kunnen worden verwacht dat zij [C] c.s. zou hebben gewezen op de verplichtingen die zij door de volmachtverlening op zich zouden nemen en dat zij zich ervan zou hebben vergewist dat zij zich daarvan bewust waren.
Verder had HIH behoren te begrijpen dat de strekking van de in de overeenkomst opgenomen financieringsconstructie was dat de genoemde volmachtgevers daarin een beperkte rol speelden, namelijk als verschaffers van een beperkt bedrag aan eigen vermogen dat zou moeten worden aangevuld met een veel grotere hypothecaire geldlening. HIH wist dat in de overeenkomst geen ontbindende voorwaarde was opgenomen voor het geval de hypothecaire geldlening niet tot stand zou komen. HIH kon zich bij deze stand van zaken realiseren dat het niet in de lijn der verwachting lag dat [C] c.s. ieder afzonderlijk in staat zouden zijn bij het niet beschikbaar komen van de beoogde hypothecaire geldlening de koopsom uit eigen middelen te voldoen. HIH mocht daarom redelijkerwijs niet aannemen dat een toereikende volmacht aanwezig was voor een koopovereenkomst waarbij elk van de verschaffers van een deel van het benodigde eigen vermogen als koper optrad en daarbij hoofdelijk aansprakelijk was voor de gehele koopsom.
5.11. Overigens kan ook de omstandigheid dat [A] en mr. Tiethoff, nadat zij met [C] hadden gesproken, HIH hebben gemeld dat [C] akkoord was met de inhoud van de koopovereenkomst en dat tot ondertekening kon worden overgegaan, indien dat al juist is, [C] niet binden omdat dit geen verklaring van [C] maar van [A] en mr. Tiethoff is. Hetzelfde geldt voor de in artikel 13.4 van de koopovereenkomst opgenomen bepaling, in de zin dat dit een verklaring van [A] is. Aan HIH komt derhalve geen bescherming toe op grond van artikel 3:61 lid 2 BW Pro.
5.12. Verder wordt HIH niet gevolgd in haar stelling dat [C] c.s. de koopovereenkomst hebben bekrachtigd, althans dat zij de schijn hebben opgewekt dat te hebben gedaan. Daartoe wordt als volgt overwogen. HIH heeft, gelet op de gemotiveerde betwisting door (in ieder geval) [C], [D], [G] en [H], onvoldoende gemotiveerd gesteld dat [C], [D], [E], [F],
[G] en [H] de 1:88 verklaring hebben ondertekend nadat zij een kopie van de getekende koopovereenkomst hadden ontvangen. Daarbij kan in het midden worden gelaten wanneer en van wie zij die koopovereenkomst hebben ontvangen. In aanmerking wordt genomen dat [C] c.s. bij faxberichten en brief van respectievelijk
16 januari 2006 en 26 januari 2006 (zie rechtsoverwegingen 2.19 tot met 2.21) hebben aangegeven zich niet gebonden te achten aan de koopovereenkomst. Ook uit de omstandigheid dat de onder rechtsoverweging 2.22 genoemde bedragen zijn voldaan, heeft HIH geen schijn van bekrachtiging mogen afleiden. Uit de stukken en stellingen van partijen valt namelijk af te leiden dat die betalingen zijn gedaan, nadat eerdergenoemde faxberichten en brief waren verstuurd. Voorts hebben [C] c.s. aangevoerd dat zij die betalingen onder druk van HIH hebben gedaan. Daartegen is door HIH geen, althans onvoldoende gemotiveerd, verweer gevoerd. Uit de omstandigheid dat vervolgens getracht is tot een oplossing voor het ontstane geschil te komen kan evenmin een schijn van bekrachtiging worden afgeleid.
5.13. Ten aanzien van [C] geldt nog dat niet kan worden geoordeeld dat hij door de door hem als statutair bestuurder van [Y] Holding B.V., [Y] Belastingadviesburo B.V. en Overall Investments B.V. aan [A] verstrekte volmachten voor de garantstellingsovereenkomst te bekrachtigen en in die hoedanigheid aandeelhoudersbesluiten (productie XIII bij conclusie van repliek in conventie tevens houdende conclusie van antwoord in reconventie van HIH) te nemen, terwijl hij toen de beschikking had over een kopie van de getekende koopovereenkomst, de schijn heeft opgewekt de koopovereenkomst te hebben bekrachtigd. Het is immers mogelijk dat daaraan andere motieven ten grondslag hebben gelegen, zoals door [C] is betoogd.
5.14. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de onbevoegdheid van [A] om de koopovereenkomst namens [C] c.s. te sluiten aan HIH kan worden tegengeworpen. Dit betekent dat [C] c.s. niet gebonden zijn aan de koopovereenkomst.
5.15. Aan het bewijsaanbod van HIH komt, gegeven het hiervoor overwogene, geen betekenis toe voor de beslissing van de zaak. Dit bewijsaanbod zal daarom als niet ter zake dienend worden gepasseerd.
5.16. De slotsom is dat de vordering van HIH op [C] c.s. zal worden afgewezen.
5.17. De overige door [C] c.s. aangevoerde verweren behoeven, gelet op het vorenstaande, geen verdere bespreking.
5.18. HIH zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5.19. De kosten aan de zijde van [C] en [D] worden begroot op:
- vast recht EUR 1.136,00
- salaris advocaat EUR 12.844,00 (4,0 punten × tarief EUR 3.211,00)
Totaal EUR 13.980,00
5.20. De kosten aan de zijde van [E] en [F] worden begroot op:
- salaris advocaat EUR 6.422,00 (2,0 punten × tarief EUR 3.211,00)
Totaal EUR 6.422,00
Verder zal HIH in de nakosten van [E] en [F] worden veroordeeld, ten bedrage van EUR 131,00 zonder betekening en EUR 199,00 met betekening.
5.21. De kosten aan de zijde van [G] en [H] worden begroot op:
- salaris advocaat EUR 6.422,00 (2,0 punten × tarief EUR 3.211,00)
Totaal EUR 6.422,00
Ten aanzien van [B]
5.22. [B] heeft in de door haar genomen conclusie van antwoord verwezen naar punten 1 tot en met 177 en 189 tot en met 195 van de daarbij als productie A overgelegde concept conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie van [A] en haarzelf en de daarbij gevoegde bewijsstukken (hierna: de concept conclusie van antwoord). Vaststaat dat deze concept conclusie van antwoord in verband met het faillissement van [A] niet is genomen.
5.23. De rechtbank ziet geen aanleiding de weren van [B], overgenomen uit de concept conclusie van antwoord, buiten beschouwing te laten, zoals door HIH is verzocht. Dat [B] enkel op 14 en 15 december 2005 inhoudelijk betrokken is geweest bij onderhavige kwestie, maakt niet dat zij zich alleen kan beroepen op hetgeen zich op dat moment heeft afgespeeld. Het is op zichzelf niet in strijd met de goede procesorde dat [B] slechts verwijst naar bovengenoemde punten van de concept conclusie van antwoord. Voor zover het ten aanzien van bepaalde stellingen niet mogelijk mocht blijken te beoordelen welke partij, [A] of [B], is bedoeld, dienen de eventuele gevolgen daarvan voor rekening van [B] te komen.
5.24. De advocaat van HIH heeft ter comparitie van 16 april 2009 verklaard dat HIH op dat moment in onderhandeling was met een nieuwe koper, maar dat dat een zeer langdurig project is, in verband met herontwikkeling. In de concept conclusie van antwoord is aangevoerd dat HIH primair nakoming van de koopovereenkomst vordert, terwijl zij intussen afspraken heeft gemaakt met BAM om op die locatie woningbouw te ontwikkelen. HIH heeft daar vervolgens niet op gereageerd. Het voorgaande leidt ertoe dat de primaire vordering zal worden afgewezen, zodat toe wordt gekomen aan de subsidiaire vordering tot vervangende schadevergoeding.
5.25. Partijen zijn het erover eens dat [B] op 14 en 15 december 2005 bij de onderhandelingen op het kantoor van de advocaat van HIH aanwezig is geweest. Verder staat vast dat zij de koopovereenkomst zelf heeft ondertekend.
5.26. [B] heeft aangevoerd dat de koopovereenkomst vernietigbaar is wegens misbruik van omstandigheden. HIH wordt gevolgd in haar stelling dat de feiten en omstandigheden die in de concept conclusie van antwoord ten grondslag worden gelegd aan de misbruik van omstandigheden zien op [A]. Die feiten en omstandigheden zijn niet zonder meer van toepassing op [B]. Bij conclusie van dupliek heeft [B] aangevoerd dat zij
[A] op de bewuste dag heeft vergezeld om hem te ondersteunen. Zij weerspreekt dat zij werd bijgestaan door mr. Tiethoff. Verder voert zij aan dat de bespreking in een zeer gespannen sfeer verliep en dat zij de bespreking als zeer bedreigend heeft ervaren. Telkens werd door de raadslieden van HIH aangegeven dat, indien er niet werd getekend, dit het faillissement van - naar de rechtbank begrijpt - [X] Beheer tot gevolg zou hebben. Gezien de persoonlijke verbondenheid van [A] met [X] Beheer (zowel emotioneel als financieel) zou dit ook voor haar verregaande consequenties hebben. Het moet voor HIH duidelijk zijn geweest dat [B] onder normale omstandigheden nimmer een dergelijke hoofdelijke verplichting zou zijn aangegaan. HIH heeft [B] de koopovereenkomst laten tekenen, zonder haar bedenktijd te gunnen of na te vragen hoe zij aan een dergelijke verplichting dacht te kunnen voldoen. Ook toen mr. Tiethoff [A] adviseerde de koopovereenkomst niet te tekenen, heeft HIH [B] niet tegen zichzelf in bescherming genomen, aldus steeds [B].
5.27. Voorop wordt gesteld dat, hoewel het goed mogelijk is dat [B] niet werd bijgestaan door mr. Tiethoff, ervan wordt uitgegaan dat zij op 14 en 15 december 2005 baat heeft gehad bij de adviezen van mr. Tiethoff. Bij de beoordeling van de vraag of [B] als gevolg van misbruik van omstandigheden door HIH tot ondertekening van de koopovereenkomst is overgegaan, acht de rechtbank vooral van belang of en op welke wijze HIH heeft gedreigd met het faillissement van [X] Beheer en in welke mate [B] zich van de strekking van de te sluiten overeenkomst bewust is geweest. Vooralsnog zijn onvoldoende omstandigheden bekend om het beroep van [B] op het gestelde misbruik van omstandigheden te kunnen beoordelen. [B] zal worden toegelaten tot bewijslevering.
5.28. De rechtbank is van oordeel dat de dreiging met handhaving van een faillissementsrekest als geen overeenkomst wordt bereikt die tot betaling van opeisbare schulden leidt niet ongeoorloofd is. Hierin kan op zichzelf geen misbruik van omstandigheden worden gezien. Wel kan van een dergelijke noodsituatie misbruik worden gemaakt als onder die druk een overeenkomst wordt afgedwongen die een onevenredig nadeel voor de schuldenaar of een derde betekent. Nu [B] hier een derde was had HIH zich jegens haar dienen te realiseren dat een overeenkomst, waarin zij als hoofdelijk medeschuldenaar de hoofdelijke aansprakelijkheid aanvaardde voor de gehele koopsom, mede tegen de achtergrond van de afwezigheid van een ontbindende voorwaarde bij het niet tot stand komen van hypothecaire financiering, voor [B] een zeer groot risico inhield.
5.29. Indien [B] slaagt in het bewijs van omstandigheden op grond waarvan misbruik van omstandigheden kan worden aangenomen zal de koopovereenkomst jegens haar worden vernietigd, hetgeen tot gevolg heeft dat de vordering van HIH zal worden afgewezen.
5.30. Indien [B] het bewijs niet levert, wordt toegekomen aan de overige door [B] aangevoerde verweren, waaronder het beroep op dwaling, onrechtmatig handelen van HIH, strijd met wet, goede zeden en openbare orde en het verweer dat de opschortende voorwaarde niet in vervulling is gegaan.
5.31. De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.
in reconventie
5.32. Als gevolg van de omstandigheid dat [C] c.s. niet gebonden zijn aan de koopovereenkomst is de rechtsgrond van de door [C] c.s. verrichte prestaties met terugwerkende kracht daaraan komen te ontvallen. Hetgeen ter uitvoering van de koopovereenkomst is betaald, dient als in beginsel onverschuldigd betaald te worden terugbetaald (artikel 6:203 lid 1 BW Pro). De stelling van HIH dat uit de vaststellingsovereenkomst blijkt dat de vooruitbetalingen ten titel van huur zijn gedaan, wordt daarbij als onvoldoende onderbouwd verworpen. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [C] c.s. geen partij zijn bij de vaststellingsovereenkomst. Vaststaat dat [C] en [D] EUR 110.000,-, [E] en [F] EUR 200.000,- en [G] en [H] EUR 100.000,- aan HIH hebben voldaan (zie rechtsoverweging 2.22). Gelet op het bepaalde in artikel 6:203 lid 2 BW Pro dient HIH gelijke bedragen aan hen terug te geven. De vorderingen van [C] c.s. op dit punt zullen derhalve worden toegewezen.
5.33. [C] en [D] en [G] en [H] hebben wettelijke rente gevorderd vanaf de dag van betaling, zijnde respectievelijk 28 februari 2006 en
1 maart 2006. [E] en [F] hebben wettelijke rente gevorderd vanaf de dag van de door hen genomen conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, zijnde 22 oktober 2008. Deze vorderingen zijn eveneens toewijsbaar. Uit hetgeen hiervoor in conventie is overwogen, volgt dat HIH wist of behoorde te weten dat de betaling van eerdergenoemde bedragen aan haar onverschuldigd was, zodat zij ingevolge artikel 6:205 BW Pro zonder ingebrekestelling in verzuim is geraakt.
5.34. Nu de vorderingen in conventie op (onder meer) [C] en [D] niet toewijsbaar zijn, zijn de door HIH ten laste van [C] en [D] gelegde conservatoire (derden)beslagen ten onrechte gelegd. De vordering van [C] en [D] tot opheffing van de door HIH op 16 augustus 2007 gelegde beslagen zal dan ook als na te melden worden toegewezen.
5.35. Ten aanzien van de vordering tot vernietiging dan wel ontbinding van de koopovereenkomst en de hiervoor onder rechtsoverweging 4.3 onder I opgenomen vordering, geldt dat [E], [F], [G] en [H] geen belang meer hebben bij bespreking van die vorderingen omdat zij niet gebonden zijn aan de koopovereenkomst. De desbetreffende vorderingen zullen derhalve worden afgewezen.
5.36. HIH zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5.37. De kosten aan de zijde van [C] en [D] worden begroot op:
- salaris advocaat EUR 6.422,00 (4,0 punten × factor 0,5 × tarief EUR 3.211,00)
Totaal EUR 6.422,00
5.38. De kosten aan de zijde van [E] en [F] worden begroot op:
- salaris advocaat EUR 3.211,00 (2,0 punten × factor 0,5 × tarief EUR 3.211,00)
Totaal EUR 3.211,00
Verder zal HIH in de nakosten van [E] en [F] worden veroordeeld, met dien verstande dat het totaalbedrag in conventie en in reconventie EUR 205,00 zonder betekening en EUR 273,00 met betekening bedraagt. Om die reden wordt het ervoor gehouden dat in reconventie een bedrag van EUR 74,00 resteert.
5.39. De kosten aan de zijde van [G] en [H] worden begroot op:
- salaris advocaat EUR 3.211,00 (2,0 punten × factor 0,5 × tarief EUR 3.211,00)
Totaal EUR 3.211,00
Verder zal HIH in de nakosten van [G] en [H] worden veroordeeld, zoals hierna vermeld.
6. De beslissing
De rechtbank
in conventie
ten aanzien van [A]
6.1. stelt vast dat de procedure tegen [A] in verband met zijn faillissement is geschorst,
ten aanzien van [B]
6.2. laat [B] toe tot het bewijs van feiten en/of omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat HIH op 14 en 15 december 2005 in de tijdspanne tussen het moment dat [B], [A] en mr. Tiethoff naar het kantoor van de advocaat van HIH zijn gegaan tot en met de ondertekening van de koopovereenkomst misbruik van omstandigheden heeft gemaakt,
6.3. verwijst de zaak naar de rol van 7 april 2010 opdat [B] kan meedelen of, en zo ja hoe, zij dit bewijs wenst te leveren, met, indien [B] het bewijs wenst te leveren door getuigen, opgave van de verhinderdata van alle betrokkenen in de eerstvolgende drie maanden,
6.4. houdt iedere verdere beslissing aan,
ten aanzien van [C] c.s.
6.5. wijst de vorderingen tegen [C] c.s. af,
6.6. veroordeelt HIH in de kosten van deze procedure aan de zijde van [C], [D], [E], [F], [G] en [H],
- aan de zijde van [C] en [D] tot op heden begroot op EUR 13.980,00,
- aan de zijde van [E] en Dreu tot op heden begroot op EUR 6.422,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
- aan de zijde van [G] en [H] tot op heden begroot op EUR 6.422,00,
6.7. veroordeelt HIH in de na dit vonnis bij [E] en [F] ontstane kosten, begroot op EUR 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van EUR 68,00 aan salaris advocaat,
6.8. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling ten aanzien van [C] en [D] en [E] en [F] uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
6.9. veroordeelt HIH om aan [C] en [D] te betalen een bedrag van EUR 110.000,- (éénhonderdtienduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 28 februari 2006 tot de dag van volledige betaling,
6.10. veroordeelt HIH om aan [E] en [F] te betalen een bedrag van EUR 200.000,- (tweehonderdduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 22 oktober 2008 tot de dag van volledige betaling,
6.11. veroordeelt HIH om aan [G] en [H] te betalen een bedrag van EUR 100.000,- (éénhonderdduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 1 maart 2006 tot de dag van volledige betaling,
6.12. heft op de op 16 augustus 2007 door HIH ten laste van [C] en [D] gelegde conservatoire (derden)beslagen,
6.13. veroordeelt HIH in de kosten van deze procedure,
- aan de zijde van [C] en [D] tot op heden begroot op EUR 6.422,00,
- aan de zijde van [E] en Dreu tot op heden begroot op EUR 3.211,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
- aan de zijde van [G] en [H] tot op heden begroot op EUR 3.211,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
6.14. veroordeelt HIH in de na dit vonnis ontstane kosten bij [E], [F], [G] en [H],
- aan de zijde van [E] en [F] begroot op EUR 74,00 aan salaris advocaat,
- aan de zijde van [G] en [H] begroot op EUR 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van EUR 68,00 aan salaris advocaat,
6.15. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.16. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel, mr. G. de Groot en mr. C.M. Degenaar en in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2010.