Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 08/3635 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
[naam],
wonende te [plaatsnaam],
eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Bussum,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 29 februari 2008 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak aan [adres] te [plaatsnaam] (hierna: eisers woning) voor het belastingjaar 2008 vastgesteld op € 2.335.000, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2007 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 11 november 2008 ongegrond verklaard en daarbij heeft hij de WOZ-waarde van eisers woning gehandhaafd.
Tegen deze uitspraak heeft eiser beroep ingesteld bij brief van 8 december 2008.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 26 april 2010, waar eiser in persoon is verschenen, bijgestaan door makelaar en taxateur A. van Zeggelaar. Verweerder is vertegenwoordigd door E. Rodenburg.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van eisers woning terecht heeft gehandhaafd op € 2.335.000.
2. Verweerder heeft eisers woning
in het bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport vergeleken met de hieronder genoemde referentiewoningen:
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar kort gezegd gesteld dat hij overeenkomstig de Wet WOZ eisers woning heeft gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode, dat hij rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen en dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
De door eiser als referentiewoning voorgestelde woning aan de [referentiewoning 6] kan niet als referentieobject worden gebruikt, omdat deze woning niet is verkocht. De door eiser als referentiewoning voorgestelde woning aan de [referentiewoning 2] is op 2 augustus 2007 verkocht voor [bedrag]. Hierover heeft verweerder opgemerkt dat de woning aan een doorgaande weg ligt en ten tijde van de verkoop in een matige staat verkeerde. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de woning aan de [referentiewoning 5] als extra onderbouwing genoemd. Verder heeft verweerder er in de uitspraak op bezwaar op gewezen dat eiser zijn woning op 28 juli 2000 heeft gekocht voor [bedrag] en dat het in de rede ligt dat de waarde sindsdien is gestegen. Verweerder heeft er verder op gewezen dat eiser zijn woning op 3 juli 2008 te koop heeft gezet voor € 2.500.000.
Verweerder heeft in het verweerschrift gesteld dat de status van eisers woning als rijksmonument niet de waarde in het economisch verkeer verlaagt. De mogelijkheden voor verandering en verbouwing zijn beperkt, maar daar staat tegenover dat er fiscale voordelen zijn.
3. Eiser heeft gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens hem is de waarde € 1.700.000. Ter zitting heeft hij een waardeverklaring van makelaar A. van Zeggelaar overgelegd waarin de waarde van zijn woning per 1 januari 2007 op dat bedrag is bepaald. Eiser zoekt met dit bedrag aansluiting bij de WOZ-waarde van de woningen aan de [referentiewoning 7] en [referentiewoning 8]. Deze woningen zijn couranter omdat ze geen rijksmonument zijn en hebben, in tegenstelling tot eisers woning, geen tuin die grenst aan een doorgaande weg. Verder heeft eiser erop gewezen dat zijn woning weliswaar voor € 2.500.000 te koop heeft gestaan, maar dat hij geen enkel bod heeft ontvangen ondanks de bereidheid om over de vraagprijs te onderhandelen.
4. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2007 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
5. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode.
7. De rechtbank overweegt dat niet in geschil is dat het buitengewoon lastig is om de WOZ-waarde voor eisers woning vast te stellen en te onderbouwen, omdat het een uniek rijksmonument is dat is ontworpen door een leerling van de beroemde architect Dudok. Zeer goed vergelijkbare woningen zijn daardoor niet voorhanden. Verder is de rechtbank op grond van het verhandelde ter zitting van oordeel dat aannemelijk is dat de status van eisers woning als rijksmonument in dit geval een waardedrukkend effect heeft. Hierbij acht de rechtbank doorslaggevend dat in de bovenste verdieping zeer weinig ramen zijn aangebracht, dat er geen openslaande deuren naar de tuin zijn en dat de mogelijkheden om het interieur van de woning aan te passen aan de hedendaagse eisen zeer beperkt zijn.
Verder is de rechtbank op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting gebleken dat de verkoopprijzen die voor vrijstaande huizen op royale percelen in de gemeente [plaatsnaam] worden gerealiseerd grote verschillen vertonen. Aannemelijk is geworden dat de ligging van een woning een grotere invloed heeft op de waarde van een woning dan de omvang van het perceel.
8. Het voorgaande in aanmerking nemend, is de rechtbank van oordeel dat de twee hierboven genoemde referentiewoningen aan de [straatnaam] vanwege hun ligging het beste vergelijkbaar zijn met eisers woning. De rechtbank overweegt daartoe dat ook de tuin van eisers woning grenst aan de [straatnaam]. De verkoopprijzen van die referentiewoningen kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ waarde van eisers woning. De overige verkoopprijzen zal de rechtbank buiten beschouwing laten.
9. Vervolgens moet worden beoordeeld of verweerder met de verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen aan de [straatnaam] voldoende rekening heeft gehouden.
Verweerder heeft in het overgelegde taxatierapport voor alle woningen een taxatieopbouw opgenomen, waarin aan verschillende waardebepalende elementen een deelwaarde is toegekend. Hierin is aan de rietgedekte woning van eiser een waarde toegekend van ruim € 634.000. Aan de ongeveer even grote houten woning met pannendak aan de [referentiewoning 1] heeft verweerder een waarde toegekend van € 518.000. Aan de iets grotere stenen woning met pannendak aan de [referentiewoning 2] heeft verweerder een waarde toegekend van € 560.000. De rechtbank acht deze waardeverhouding reëel, aangezien eisers woning vanwege de architectuur en het rieten dak een voornamere uitstraling heeft. Verder beschikken alle drie de woningen over een garage of carport, wat een verwaarloosbaar waardeverschil oplevert.
Opmerkelijk is dat verweerder in het taxatierapport aan het perceel van eiser een waarde van € 1.672.875 heeft toegekend, terwijl aan het ongeveer even grote perceel van de referentiewoning aan de [referentiewoning 1] een waarde is toegekend van € 1.053.431 en aan het circa 3.000 m2 grotere perceel van de referentiewoning aan de [referentiewoning 2] een waarde is toegekend van € 1.137.746. De rechtbank kan deze waardeverhouding niet plaatsen. De rechtbank overweegt daartoe dat ter zitting is gebleken dat eisers achtertuin grenst aan een gedeelte van de [straatnaam] dat als doorgaande route naar het centrum van [plaatsnaam] wordt gebruikt. De twee referentiewoningen aan de [straatnaam] zijn met de voorzijde georiënteerd aan een ander gedeelte van diezelfde doorgaande weg, maar de achtertuinen van die woningen grenzen aan een natuurgebied. De rechtbank is van oordeel dat onder deze omstandigheden in redelijkheid niet kan worden volgehouden dat de ligging van eisers woning aanmerkelijk beter is dan die van de referentiewoningen.
Hieruit volgt dat de rechtbank van oordeel is dat verweerder niet heeft bewezen dat hij de WOZ waarde van eisers woning niet te hoog heeft vastgesteld.
10. Gelet op het voorgaande moet het beroep tegen de uitspraak van verweerder gegrond worden verklaard en moet deze uitspraak worden vernietigd.
11. Om (zo mogelijk) tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen te komen zal de rechtbank beoordelen of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt dan wel of er mogelijkheden zijn om zelf in de zaak te voorzien.
12. De rechtbank is van oordeel dat eiser met de door hem overgelegde waardeverklaring evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde € 1.700.000 is. De rechtbank overweegt daartoe dat eiser die waarde op geen enkele manier heeft onderbouwd en dat niet aannemelijk is dat de waarde sinds de eigen aankoop in 2000 nagenoeg niet is gestegen.
13. De rechtbank ziet in de stukken en het verhandelde ter zitting aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in de zaak te voorzien door de WOZ-waarde van eisers woning voor de waardepeildatum van
1 januari 2007 vast te stellen op € 1.900.000. Deze waarde staat volgens de rechtbank in een redelijke verhouding tot de verkoopcijfers van de referentiewoningen aan de [straatnaam]. Het ligt in de rede dat de WOZ-waarde van eisers woning aanzienlijk hoger ligt dan het verkoopcijfer van de referentiewoning aan de [referentiewoning 1], vanwege het verschil in bouw en uitstraling tussen beide woningen. Hoewel de referentiewoning aan de [referentiewoning 2] een veel groter perceel heeft, is de rechtbank van oordeel dat eisers woning vanwege de voornamere uitstraling en betere staat toch een meerwaarde heeft. Hiermee doet de rechtbank ook recht aan het feit dat de in het taxatierapport opgenomen taxatieopbouw slechts een hulpmiddel is en dat uiteindelijk doorslaggevend is of de WOZ-waarde kan worden gebaseerd op de verkoopcijfers.
14. Nu niet is gebleken dat eiser voor de behandeling van het beroep kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen, is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling ten laste van verweerder. Wel moet verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van verweerder van 11 november 2008;
- bepaalt de WOZ-waarde van eisers woning voor het belastingjaar 2008 op € 1.900.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het griffierecht van € 39,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. W.P. van der Haak, rechter, in tegenwoordigheid van E.A.D. Horn, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2010 te Alkmaar.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.