Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM KORT GEDING
Sector Kanton
Locatie Amsterdam
Zaaknummer: 1130139 KK EXPL 10-177
Vonnis van: 5 maart 2010
F.no.: 561
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
nader te noemen [eiser]
gemachtigde: mr. K.R. Lieuw On
t e g e n
[gedaagde sub 1] en
[gedaagde sub 2]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden
nader gezamenlijk te noemen [gedaagde c.s.]
procederende bij [gedaagde sub 1] (gedaagde sub 1) in persoon
HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 19 februari 2010 heeft [eiser] een voorziening gevorderd.
Ter terechtzitting van 26 februari 2010 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] is in persoon verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. Voor [gedaagde c.s.] is
[gedaagde sub 1] in persoon verschenen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.
Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. Als uitgangspunt geldt het volgende:
1.1. [eiser] huurt met ingang van 26 september 2008 van woonstichting De Key de woning aan het adres [adres] te [woonplaats]. De huur bedraagt sinds juni 2009 € 397,00 per maand.
1.2. Ingevolge artikel 4.7 van de huurovereenkomst is het huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van De Key niet toegestaan het gehuurde voor een deel of in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.
1.3. [eiser] heeft de woning - mondeling - aan [gedaagde c.s.] onderverhuurd met ingang van december 2008. Daarvoor brengt hij [gedaagde c.s.] maandelijks € 397,00 vermeerderd met maandelijkse kosten van gas/elektra en water van in totaal € 200,00 in rekening. [gedaagde c.s.] betaalde deze bedragen contant aan [eiser].
1.4. Eind juli 2009 heeft [eiser] mondeling aan [gedaagde c.s.] meegedeeld dat hij de woning weer zelf in gebruik wilde nemen en heeft hij [gedaagde c.s.] verzocht de woning aan hem ter beschikking te stellen. [gedaagde c.s.] heeft dat niet gedaan.
1.5. Bij aangetekende brief van 28 december 2009 aan [gedaagde c.s.] heeft de gemachtigde van [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 maart 2010. De brief vermeldt als reden voor die opzegging het volgende: “Cliënt dient thans dringend voor eigen gebruik over zijn hiervoor bedoelde woning te beschikken. Bovendien dient cliënt zelf aan zijn verplichtingen jegens de hoofdverhuurder te voldoen.” [gedaagde c.s.] is aangezegd de woning binnen die termijn van drie maanden te ontruimen en te verlaten. Voorts wordt [gedaagde c.s.] verzocht binnen zes weken schriftelijk aan de gemachtigde mee te delen dat hij in de beëindiging toestemt, bij gebreke waarvan rechterlijke maatregelen worden aangekondigd, te weten een verzoek aan de rechter om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen en een vordering tot ontruiming van de woning. [gedaagde c.s.] heeft niet op deze brief gereageerd. Een (bodem)procedure tot vaststelling van het tijdstip waarop de huur eindigt als hiervoor bedoeld is tot op heden niet door [eiser] ingesteld.
1.6. [eiser] heeft de huurovereenkomst met De Key opgezegd. Op grond daarvan eindigt de huurovereenkomst tussen hem en De Key op 2 maart 2010.
2. [eiser] vordert veroordeling van [gedaagde c.s.] tot ontruiming van de woning aan de [adres] te [woonplaats], tot betaling van € 2.985,00 aan huurachterstand vermeerderd met rente vanaf het moment der opeisbaarheid, en tot betaling van € 597,00 per maand aan huur en maandelijkse kosten vanaf 1 maart 2010 tot de ontruiming, met vermindering van de huur die door [gedaagde c.s.] rechtstreeks aan De Key wordt voldaan, een en ander met veroordeling van [gedaagde c.s.] in de proceskosten.
3. [eiser] stelt daartoe primair dat hij vooruitlopend op een beëindigingsprocedure in het verlengde van zijn opzegging van de huur (zie 1.5) belang heeft bij de gevraagde voorziening. Subsidiair baseert hij zijn vordering op wanprestatie van [gedaagde c.s.] die daarin is gelegen dat hij vanaf oktober 2009 de huur niet meer voldoet. Hij heeft thans spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening, omdat hij vanwege zijn opzegging van de hoofdhuurovereenkomst de woning op 2 maart 2010 leeg moeten hebben opgeleverd.
4. [gedaagde c.s.] voert verweer tegen de vordering. Volgens hem was (mondeling) een opzegtermijn van drie maanden afgesproken. Daarom heeft hij de woning niet op eerste verzoek ontruimd. Op de latere brief van de gemachtigde (zie 1.5) heeft hij niet gereageerd, omdat dat hem niet nodig leek: hij is bereid de woning binnen de daarin genoemde termijn te verlaten. [gedaagde c.s.] betwist dat hij de huur vanaf oktober 2009 niet heeft betaald. Die huurbetalingen kan hij echter niet aantonen, omdat de huur contant werd betaald en er geen kwitanties werden afgegeven. Wel erkent hij dat hij op dit moment één maand huurachterstand heeft.
5. In deze kort geding procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopen daarop door toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is.
6. Ten aanzien van de primaire grondslag van de vordering is dat niet het geval. Bij een beslissing op een beëindigingsvordering als bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW Pro neemt de (bodem)rechter uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking. [eiser] heeft in zijn brief van 28 december 2009 dringend eigen gebruik aan de opzegging ten grondslag gelegd. Hij heeft echter onvoldoende gesteld voor het (voorlopig) oordeel dát hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Voor zover het dringend gebruik – inmiddels – is gelegen in de vereiste lege oplevering aan De Key op 2 maart 2010, valt de belangenafweging van artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro vooralsnog in het nadeel van [eiser] uit, nu hij er zelf voor heeft gekozen de huurovereenkomst met De Key eerder op te zeggen dan tegen 31 maart 2010, de datum waartegen hij [gedaagde c.s.] de gelegenheid heeft geboden de woning te ontruimen. Er bestaat dan ook geen aanleiding om thans op een toewijzing van een dergelijke vordering in een bodemprocedure vooruit te lopen.
7. Subsidiair heeft [eiser] gesteld dat sprake is van een huurachterstand van meer dan drie maanden. In een bodemprocedure zal de overeenkomst met [gedaagde c.s.] op deze grond worden ontbonden, aldus [eiser]. Ook dit treft geen doel. [eiser] stelt weliswaar dat [gedaagde c.s.] sinds oktober 2009 de huur niet heeft betaald, maar [gedaagde c.s.] heeft dat gemotiveerd betwist: volgens hem is de huur – op één maand na – altijd contant betaald. Dat er altijd contant wordt betaald is door [eiser] erkend. Bij gebreke van enige verdere onderbouwing kan in deze procedure zonder nader onderzoek niet worden vastgesteld of [gedaagde c.s.] een zodanige huurachterstand heeft dat deze in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dit betekent dat de vordering tot ontruiming ook op de subsidiaire grond wordt afgewezen. De huurachterstand van één maand kan worden toegewezen.
8. [eiser] heeft rente over de huurachterstand gevorderd vanaf het moment der opeisbaarheid van de vordering. Nu niet duidelijk is over welke maand [gedaagde c.s.] de huur niet heeft betaald, maar hij wel heeft erkend dat hij een maand huurachterstand heeft, wordt de rente toegewezen vanaf 1 februari 2010.
9. Nu partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, bestaat er aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat elk der partijen de eigen proceskosten draagt.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. veroordeelt [gedaagde c.s.] tot betaling van € 597,00 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2010 tot de algemene voldoening;
II. compenseert de proceskosten aldus dat elk der partijen de eigen proceskosten draagt;
III. verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
IV. wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. C.M. Berkhout, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 maart 2010 in tegenwoordigheid van de griffier.