Uitspraak
vonnis
____________________________________________________________________________ __
RECHTBANK AMSTERDAM
Meervoudige civiele kamer
Onteigening
Vonnis van 27 januari 2010
In de zaak met nummer 353645 / HA ZA 06.3347
de publiekrechtelijke rechtspersoon
de provincie NOORD-HOLLAND
waarvan de zetel is gevestigd te Haarlem,
e i s e r e s,
advocaat mr. J.C. Binnerts,
tegen:
[A],
wonende te --,
g e d a a g d e,
advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
Partijen worden hierna de Provincie en [A] genoemd.
1. De procedure
1.1 De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- het vonnis van deze rechtbank van 15 november 2006, met de daarin genoemde stukken, waarbij onder meer vervroegde onteigening is uitgesproken en een rechter-commissaris en deskundigen zijn benoemd;
- het proces-verbaal van de op 11 januari 2007 gehouden gerechtelijke plaatsopneming, met de daarin genoemde stukken;
- de brief van de raadsman van de Provincie van 1 februari 2007 aan deskundigen, met een bijlage;
- het ontwerpadvies van deskundigen van 23 maart 2009, met bijlagen;
- het advies van deskundigen van 12 november 2009, met bijlagen;
- het proces-verbaal van het op 3 december 2009 gehouden pleidooi, met de daarin genoemde stukken;
- de brief van de raadman van [A] van 1 en 14 december 2009 ten aanzien van de kosten;
- de brief namens deskundigen van 9 december 2009 ten aan aanzien van de kosten;
- de brief van de raadman van de Provincie van 8 januari 2010 ten aanzien van de kosten.
1.2 Vervolgens is vonnis bepaald.
2. Het advies van deskundigen en de standpunten van partijen
2.1 De onteigening heeft betrekking op een deel van het aan [A] in eigendom toebehorende perceel, plaatselijk bekend gemeente Amstelveen, sectie O nummer 2985, ter grootte van 950 m² (van 30.225 m²), zoals is aangegeven met grondplannummer 92 op de bij het Koninklijk Besluit van 4 juli 2006 behorende grondplantekening. De onteigening is bij vonnis van 15 november 2006 uitgesproken. Het door de Provincie aan [A] te betalen voorschot is bepaald op € 3.800,--. Het onteigeningsvonnis is op 7 maart 2007 ingeschreven in de openbare registers.
2.2 Deskundigen hebben geadviseerd vanwege de onteigening aan [A] een schadeloosstelling toe te kennen van € 5.000,-- (€ 5,26 per m²), te vermeerderen met een vergoeding van 3 % per jaar over € 1.200,-- vanaf 7 maart 2007 tot aan de datum van het te wijzen vonnis en tevens te vermeerderen met de wettelijke rente over dit totale bedrag vanaf de datum van het vonnis tot aan de voldoening. Deskundigen taxeren de schade die [A] lijdt als gevolg van het gemis van het bedrag waarmee het toe te leggen bedrag het voorschot te boven gaat op 3 % per jaar van het verschil tussen het voorschot en de schadeloosstelling. Eventuele bijkomende schade wordt gecompenseerd door de rente op het vrijkomende kapitaal, aldus deskundigen.
2.3 Deskundigen hebben in hun rapport verder uiteengezet dat het onteigende bestaat uit een gedeelte van een perceel bouwland dat bij [A] als zodanig in gebruik was. Het onteigende is met een brug ontsloten naar de Zijdelweg en het geheel is gedraineerd naar de tocht. Over een strook van het onteigende moest overweg aan de eigenaren van de naburige percelen worden verleend.
2.4 Ter nadere toelichting hebben deskundigen onder meer het volgende opgemerkt:
[...] Het onteigende heeft ter plaatse van de geprojecteerde weg een rechtstreeks
werkende verkeersbestemming krachtens de 1e herziening van het bestemmingsplan N201 van de gemeente Amstelveen. [...]
Het onteigende had voordien de bestemming A II, Agrarisch Productiegebied zonder bebouwing [...]
Gedaagde heeft zich bij de notawisseling op het standpunt gesteld dat aan het onteigende een verwachtingswaarde toekomt. Hij heeft het navolgende aangevoerd:
[...] Het onteigende bevindt zich kortom in een gebied waar (al dan niet op termijn) lucratieve ontwikkelingen te verwachten zijn. Hierbij valt overigens niet alleen te denken aan toekomstige bedrijfslocaties, maar ook aan ontwikkelingen op het vlak van woningbouw. In de omgeving is immers sprake van een tendens richting nadere verstedelijking. Voorts is de verplaatsing van de zuiveringsinstallatie die zich thans in Uithoorn bevindt op handen, in welk kader eveneens gronden voor hogere prijzen dan enkel de agrarische waarde gekocht zullen worden.
[...] Eiseres heeft ter vergelijking gewezen op de aankoop door haarzelve, ter voorkoming van onteigening, van diverse percelen grasland gelegen nabij de Middenweg te Amstelveen, aan haar verkocht door [C]. De koopprijs bedroeg EUR 5,50/m². Gedaagde heeft gesteld dat de Provincie zelf in de Bovenkerkerpolder verscheidene percelen veengrond heeft aangekocht voor EUR 7,--/m2. Het onteigende bestaat uit kleigrond hetgeen, aldus gedaagde, als een meerwaardige grondsoort ten opzichte van veengrond te gelden heeft. [...]
[...] Het voorgaande in aanmerking nemende aanvaarden deskundigen de navolgende uitgangspunten voor de waardering van het onteigende:
(a) het onteigende heeft een verkeersbestemming welke verband houdt met de omlegging van de provinciale weg N201. De gemeente Amstelveen heeft bij het vaststellen van de huidige bestemming voor het onteigende niet anders kunnen doen dan zich aansluiten bij de plannen van eiseres en heeft derhalve aan het onteigende een (onrendabele) bestemming moeten geven welke verband houdt met het werk waarvoor onteigend wordt. In een dergelijk geval worden de voor- en nadelen welke aan de te verwachten bestemming verbonden zijn geëlimineerd.
(b) het onteigende moet worden getaxeerd als een gedeelte van een perceel bouwland. [...]
[...] Het onteigende bereikt zijn hoogste waarde bij taxatie naar het beschreven toegelaten gebruik als bouwland. Aan het onteigende komt geen hogere waarde toe met het oog op mogelijke herontwikkeling met het oog op de bouw van woningen dan wel de aanleg van bedrijventerreinen. [...]
De verplichting over een smalle strook overweg te verlenen heeft een beperkt drukkende werking op de waarde.
Voor hun taxatie zoeken deskundigen aansluiting bij de prijzen die worden betaald voor andere vergelijkbare percelen met een agrarische bestemming.
[...] Het overblijvende ondergaat geen waardevermindering door verslechtering van vorm of verkleining van een oppervlak. Voor behoud van de waarde is wel nodig dat het adequaat ontsloten blijft. [...]
2.5 De Provincie kan zich verenigen met de waarde die deskundigen aan het onteigende toekennen. Een verwachtingswaarde, zoals [A] aanvoert, is er niet, aldus de Provincie. Bij de door [A] aangevoerde vergelijkingstransacties was tevens sprake van bijkomende vergoedingen, onder meer wegens schadelijke doorsnijding van percelen, zodat met die extra vergoedingen weggedacht ook een waarde van circa € 5,-- per m² resteert. De bestaande ontsluiting via de brug zal worden gehandhaafd tot dat in opdracht van de Provincie een nieuwe brug zal zijn aangelegd. Bijkomende schade doet zich dan ook niet voor, aldus de Provincie.
2.6 De Provincie heeft geen bezwaar tegen de kosten voor juridische bijstand aan de zijde van [A]. De Provincie betwist wel de kosten van de door [A] ingeschakelde vakdeskundige, [D] Vastgoed B.V. (hierna: [D]), Uit de facturen van [D] blijkt namelijk niet dat alle werkzaamheden zijn verricht ten behoeve van [A]. De facturen van 9 februari 2007 en van 22 juni 2009 vermelden werkzaamheden ten behoeve van Agrimm B.V., het bedrijf van de broer van [A]. Er is blijkens die facturen ook overleg geweest met die broer. De Provincie betwist derhalve dat die kosten te maken hebben met de onteigening van [A].
2.7 [A] acht het door deskundigen getaxeerde bedrag voor het onteigende te laag. Pas door toekenning van € 7.125,-- is sprake van volledige schadeloosstelling. [A] gaat daarbij ervan uit dat de Provincie haar toezegging tot het aanleggen van een nieuwe brug - in overleg met hem - gestand zal doen. [A] merkt daarbij op dat anders dan in het advies is aangenomen de brug van hem is en niet van het Hoogheemraadschap.
2.8 [A] voert aan dat deskundigen bij hun taxatie ten onrechte eraan voorbij zijn gegaan dat sprake is van verwachtingswaarde met betrekking tot het onteigende, die uitgaat boven de waarde als landbouwgrond. Het onteigende ligt nabij een gebied met de bestemming “Bedrijventerrein Amstelveen Zuid” zodat mag worden verwacht dat zich voor het onteigende lucratieve ontwikkelingen zullen voordoen. Ook het Streekplan “Noord-Holland Zuid” en het “Structuurplan bedrijventerrein Amstelveen Zuid” spreekt over de behoefte van een bedrijventerrein voor de regio. De “Toekomstvisie Amstelveen 2000” speelt daarbij ook een rol, aldus [A]. Het onteigende bevindt zich in een gebied waar - al dan niet op termijn - lucratieve ontwikkelingen zijn te verwachten, ook op het gebied van de woningbouw. Een redelijk handelend koper zou dan ook beduidend meer voor het onteigende betalen. [A] wijst op jurisprudentie op dit punt.
2.9 [A] voert tevens aan dat deskundigen niet voldoende rekening hebben gehouden met bedragen die bij vergelijkbare transacties zijn betaald. De Provincie heeft in een vergelijkbaar geval € 5.50,-- en € 7.50 per m² betaald, aldus [A], en in een ander vergelijkbaar geval is € 8,-- per m² betaald.
2.10 [A] maakt tenslotte aanspraak op vergoeding van de kosten voor juridische bijstand en de kosten van de door hem ingeschakelde vakdeskundige [D].
3. Beoordeling
3.1 Zoals deskundigen adviseren dient de huidige verkeersbestemming van het onteigende te worden weggedacht omdat het gaat om een zogenoemde dwangbestemming. Dat brengt mee dat bij de verdere beoordeling als uitgangspunt geldt de voorheen geldende bestemming: ”A II Agrarisch Productiegebied zonder bebouwing”. Deskundigen hebben dit uitgangspunt ook gehanteerd.
3.2 De kern van het bezwaar van [A] is dat deskundigen ten onrechte geen rekening houden met de verwachtingswaarde van het onteigende. Op zichzelf is het juist dat als er perspectief is op een lucratiever gebruik van de grond dan een agrarische toepassing, de waarde van de grond zal toenemen. [A] heeft in dit verband gewezen op het planologische kader in de omgeving, die op termijn lucratievere mogelijkheden zou bieden. Tegenover het op kennis, ervaring en intuïtief inzicht gebaseerde oordeel van deskundigen is de enkele opsomming van dit planologische kader echter te speculatief om te kunnen aannemen dat het perceel van [A], waar het onteigende deel van uitmaakt, op termijn meer mogelijkheden biedt dan agrarische. Niet duidelijk is hoe de grenzen van die planologische bestemmingen lopen, hoe de plannen eruit zien en welke reële verwachtingen daaraan voor het onteigende kunnen worden ontleend. Bij gelegenheid van de gerechtelijke plaatsopneming is verder gebleken dat aan de zijde van de Zijdelweg waar het onteigende is gelegen geen enkele industriële activiteit in de omgeving gaande is, en het onteigende is ook relatief vrij ver gelegen van de rand van de stedelijke bebouwing van Uithoorn. Het onteigende ligt ook op afstand van de Aalsmeerse Bloemenveiling en de daarbij behorende agrarische bedrijfsontwikkeling. Deskundigen hebben ter zitting nog toegelicht dat in de taxatie reeds een klein element aan verwachtingswaarde is opgenomen. De rechtbank gaat met deskundigen ervan uit dat een verdergaande verwachtingswaarde zich niet voordoet.
3.3 [A] heeft tevens gewezen op vergelijkingstransacties, die een hogere taxatie zouden rechtvaardigen. Deskundigen hebben blijkens hun advies rekening gehouden met de door [A] aangedragen voorbeelden, maar kennelijk hierin geen aanleiding gezien hoger te taxeren dan € 5,26 per m². Het door [A] genoemde voorbeeld van € 5,50 per m² wijkt hiervan niet substantieel af, te meer nu deskundigen in hun advies hebben opgemerkt dat sprake is van een beperkt drukkende werking op de waarde van het onteigende, omdat over een smalle strook overweg moet worden verleend aan derden. Met betrekking tot overige door [A] genoemde vergelijkingstransacties en de daarbij behorende hogere bedragen per m² heeft de Provincie ter zitting uiteen gezet dat in die bedragen ook een vergoeding voor andere nadelen zit, zoals waardevermindering van het overblijvende wegens een nadelige doorsnijding daarvan. Dat standpunt is niet gemotiveerd betwist door [A] en voldoende redengevend voor de aldus ontstane verschillen. De rechtbank volgt daarom de op kennis, ervaring en intuïtief inzicht gebaseerde taxatie van deskundigen en zal de schadeloosstelling vaststellen op
€ 5.000,--.
3.4 De Provincie heeft toegezegd dat de bestaande ontsluiting via de brug zal worden gehandhaafd totdat in opdracht van de Provincie en na overleg met [A] omtrent het tijdstip - met het oog op zijn agrarische planning - een nieuwe brug zal zijn aangelegd. De rechtbank houdt de Provincie aan die toezegging, zodat bijkomende schade zich niet voordoet. De rechtbank laat daarbij in het midden van wie die brug is, nu dit voor de schadeloosstelling verder niet van belang is. De ontsluiting van het overblijvende blijft immers intact.
3.5 [A] vordert vergoeding van de kosten voor juridische bijstand. De rechtbank acht het redelijk dat [A] zich heeft voorzien van rechtskundige bijstand, zodat de redelijk gemaakte kosten daarvan ook voor vergoeding in aanmerking komen. De kosten voor juridische bijstand bedragen blijkens overgelegde kopiefacturen tot en met 30 juni 2009 € 5.597,83 inclusief BTW. Verder zijn nog kosten in rekening gebracht bij [A] over de periode november en december 2009 tot een bedrag van € 1.925,23 inclusief BTW. De totale kosten voor rechtsbijstand komen hiermee op € 7.523,06. De Provincie heeft geen bezwaren geuit tegen de hoogte van de kosten. Uit de specificatie van de facturen blijkt in voldoende mate waaraan en waarom de kosten zijn gemaakt. De rechtbank acht de hoogte van de kosten redelijk en zal als vergoeding het bedrag van € 7.523,06 opnemen. Daarnaast komt ook het door [A] betaalde griffierecht voor vergoeding in aanmerking tot het bedrag van € 248,--.
3.6 [A] maakt ook aanspraak op vergoeding van de kosten voor het advies van [D]. Deze kosten bedragen (inclusief BTW) blijkens:
- factuur van 9 februari 2007 € 3.146,06
- factuur van 22 juni 2009 € 595,--
- factuur van 11 december 2009 € 535,50
totaal € 4.276,56
De Provincie betwist dat de kosten te maken hebben met de onteigening van [A]. Ter zitting is met betrekking tot de tenaamstelling van de facturen uiteengezet dat de broer van [A] de contacten onderhield met de ingeschakelde vakdeskundige en dat om praktische redenen de facturen op naam van het bedrijf van de broer van [A] zijn gezet. De feitelijke werkzaamheden hebben, naar [A] aanvoert, wel degelijk betrekking op het onteigende. Vastgesteld kan worden dat [D] ten behoeve van [A] heeft gerapporteerd omtrent het onteigende. Blijkens het rapport, dat bij gelegenheid van de gerechtelijke plaatsopneming is overgelegd, is het opgesteld in opdracht van [A], met als contactpersoon de broer van [A], [B]. [D] was bij de gerechtelijke plaatsopneming ook aanwezig evenals bij de pleidooizitting. De uitleg die gegeven is omtrent de tenaamstelling van de facturen is gelet op het voorgaande voldoende om aan te nemen dat de werkzaamheden hebben plaatsgevonden ten behoeve van de onteigening van [A]. De Provincie heeft verder geen bezwaren geuit tegen de hoogte van de kosten. De rechtbank acht die kosten redelijk en zal het bedrag van € 4.276,56 als vergoeding opnemen.
3.7 Deskundigen hebben hun kosten opgegeven tot het bedrag van € 8.750,97 inclusief BTW. [A] noch de Provincie heeft bezwaren geuit tegen de kostenopgave van deskundigen. Die zullen derhalve worden vastgesteld op het in rekening gebrachte bedrag.
3.8 De hiervoor genoemde kosten komen ingevolge artikel 50 Onteigeningswet Pro ten laste van de Provincie als onteigenende partij.
3.9 Gebleken is dat op het perceel met grondplannummer 92 hypotheekrechten rusten ten gunste van ABN Amro Bank N.V. te Amsterdam, ABN Amro Agaath Bank II B.V. te Rotterdam en ABN Agaath Bank B.V. te Rotterdam. De hypotheekhouders zijn door de Provincie aangezegd te kunnen tussenkomen in het geding, doch zij hebben dat niet gedaan. De rechtbank gaat daarom ervan uit dat de hypotheekhouders geen schade lijden door de onteigening. Niet gebleken is verder van andere belanghebbenden die als gevolg van de onteigening schade hebben geleden.
BESLISSING
de rechtbank:
- bepaalt de aan [A] toekomende schadeloosstelling wegens de onteigening van een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Amstelveen, sectie O 2985, zoals aangeduid met grondplannummer 92 op de bij het Koninklijk Besluit van 4 juli 2006 behorende grondplankaart op € 5.000,--, te vermeerderen met een vergoeding van 3 % per jaar over € 1.200,-- vanaf 7 maart 2007 tot aan 27 januari 2010 en tevens te vermeerderen met de wettelijke rente over dit totale bedrag vanaf 27 januari 2010 tot aan de voldoening;
- veroordeelt de Provincie om aan [A] te betalen € 1.200,-- (zegge: twaalfhonderd euro), te vermeerderen met een vergoeding van 3 % per jaar over € 1.200,-- vanaf 7 maart 2007 tot aan 27 januari 2010 en tevens te vermeerderen met de wettelijke rente over dit totale bedrag vanaf 27 januari 2010 tot aan de voldoening;
- wijst aan als dagblad waarin door de griffier dit vonnis in uittreksel zal worden gepubliceerd: Het Parool;
- veroordeelt de Provincie in de kosten van het geding, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op € 11.799,62 aan salaris advocaat en vakdeskundige en € 248,-- aan verschotten;
- stelt de kosten van deskundigen vast op het bedrag van € 8.750,97;
- veroordeelt de Provincie in de kosten van deskundigen.
Gewezen door mrs A.J. Beukenhorst, voorzitter, A.C.A. Wildenburg en W.A.H. Melissen, leden van genoemde kamer, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 januari 2010.