Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 08/1568 WRO
Uitspraak van de meervoudige kamer in de zaak tussen
[eiser],
wonende te [plaats],
eiser,
gemachtigde: mr. drs. P.M.C. van Dijck,
en
het dagelijks bestuur van het stadsdeel De Baarsjes van de gemeente Amsterdam,
verweerder,
gemachtigde: M.E. Hageman.
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: [belanghebbende], wonende te Amsterdam, belanghebbende, gemachtigde: mr. L.P. Berg.
Procesverloop
Verweerder heeft bij besluiten van 8 en 14 mei 2007 (de primaire besluiten) aan eiser vrijstelling en reguliere bouwvergunning eerste fase verleend voor het creëren van een extra bouwlaag op het gebouw [adres].
Tegen dit besluit hebben [naam A], [naam B] en [naam C], [naam D], [naam E], [naam F], [naam G] en [belanghebbende] (hierna: bezwaarden) bezwaar gemaakt.
Bij besluit van 11 maart 2008 heeft verweerder de bezwaren gegrond verklaard, de besluiten van 8 en 14 mei 2007 herroepen en de vrijstelling en bouwvergunning alsnog geweigerd (het bestreden besluit).
Eiser heeft tegen dit besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 9 december 2009. Eiser is verschenen, bijgestaan door P.M.C. van Dijck. Voorts is namens eiser verschenen J.H. Vos (Benthem Crouwel Architekten B.V.). Verweerder is vertegenwoordigd door M.E. Hageman.
Overwegingen
1. Feiten
1.1. Het bouwplan voorziet in een bouwwerk op het platte dak van het gebouw [adres] te Amsterdam, ten behoeve van een woning. Het gebouw is gesplitst in appartementsrechten. Eigenaar van appartementsrechten zijn onder meer (de partner van) eiser en belanghebbende. De bewoners van het pand zijn verenigd in een Vereniging van Eigenaren.
1.2. Om het bouwplan mogelijk te maken heeft verweerder bij besluit van 8 mei 2007 vrijstelling verleend als bedoeld in artikel 19, tweede lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Na ontvangst van een positief advies van de Welstandscommissie heeft verweerder bij primair besluit van 14 mei 2007 aan eiser een bouwvergunning eerste fase verleend.
1.3. In het bestreden besluit heeft verweerder de bouwvergunning geweigerd omdat er sprake is van een privaatrechtelijke belemmering, gelegen in het feit dat niet alle eigenaren hebben ingestemd met het bouwplan, alsmede omdat een goede ruimtelijke onderbouwing ontbreekt.
2. Beoordeling van het beroep
2.1. Op 1 juli 2008 is de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) ingetrokken en is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Gelet op het overgangsrecht is de WRO op dit beroep van toepassing.
2.2. Ingevolge het ten tijde van het bestreden besluit geldende bestemmingsplan “Postjesbuurt” (hierna: het bestemmingsplan) hebben de gronden waarop het bouwplan is geprojecteerd de bestemmingen “Doeleinden van handel en bedrijf waarboven gestapelde woningen”, “Erven behorende bij doeleinden van handel en bedrijf waarboven gestapelde woningen” en “Verkeersareaal”. Niet in geschil is dat het bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan, nu daarmee de maximale bouwhoogte, het aantal toegestane bouwlagen en de voor- en achtergevelrooilijn worden overschreden. Dit betekent dat de bouwvergunning alleen kon worden verleend met een vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de WRO.
2.3. De rechtbank deelt niet de stelling van eiser dat verweerder had kunnen volstaan met het verlenen van een binnenplanse vrijstelling als bedoeld in artikel 23 van Pro de planvoorschriften. Dit artikel voorziet wel in vrijstelling voor de overschrijding van de bouwhoogte maar niet in vrijstelling voor de overschrijding van het aantal bouwlagen en de overschrijding van de voorgevelrooilijn met 1,5 meter.
2.4.1. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte de bouwvergunning heeft herroepen omdat er privaatrechtelijke belemmeringen zouden zijn met een evident karakter, die gelegen zijn in het ontbreken van medewerking van de mede-eigenaren aan de realisering van het bouwplan op het dak van hun gebouw.
2.4.2. De rechtbank is allereerst van oordeel dat in dit geval geen sprake is van een privaatrechtelijke belemmering die ziet op onderdelen van het bouwplan waarvoor vrijstelling is verleend. De vrijstelling is verleend voor het bouwen van de liftschacht in de bestemming Tuin, voor de overschrijding van de voorgevelrooilijn en voor een extra bouwlaag. Dit zijn geen onderdelen van het bouwplan die in strijd komen met een bepaling in het Burgerlijk Wetboek, bijvoorbeeld een bepaling uit het burenrecht van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, die zich verzet tegen verwezenlijking van dat onderdeel van het bouwplan. Er kan dus niet worden gesteld dat er sprake is van een privaatrechtelijke belemmering die in de weg staat aan verlening van de vrijstelling.
2.4.3. De rechtbank begrijpt het bestreden besluit aldus dat verweerder de bouwvergunning heeft geweigerd omdat eiser geen eigenaar is van het gebouw en niet vaststaat dat hij de medewerking van de eigenaren heeft verkregen om het (gehele) bouwplan te kunnen verwezenlijken.
Zoals de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) bij uitspraak van 28 oktober 2009 (LJN BK1371) heeft overwogen, stelt de Woningwet niet de eis dat degene aan wie de bouwvergunning wordt verleend, aanspraak kan maken op verwezenlijking van het bouwplan, noch is dat een grond voor weigering van een aanvraag om bouwvergunning. De aanvrager van een bouwvergunning is daarom belanghebbende bij een beslissing op die aanvraag, tenzij aannemelijk is dat het bouwplan nooit kan worden verwezenlijkt. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval niet aannemelijk is dat het bouwplan nooit kan worden verwezenlijkt. In dit geval staat niet vast dat de (mede-)eigenaren van het appartementencomplex niet bereid zijn medewerking aan het bouwplan te verlenen. Het merendeel van de eigenaren is wel bereid toestemming te verlenen. Eiser heeft ter zitting gesteld dat enkele eigenaren die niet zonder meer bereid waren toestemming te verlenen inmiddels zijn verhuisd en dat hij thans verwacht toestemming te kunnen verkrijgen. Daar komt nog bij dat de eigenaren van de appartementsrechten zich, met uitzondering van [belanghebbende], niet als partij in deze procedure hebben gemeld, ondanks het feit dat zij door de rechtbank daartoe zijn uitgenodigd, en geen van allen ter zitting zijn verschenen. Tot slot acht de rechtbank van belang dat eiser zich beroept op een overeenkomst die hij met de (mede-)eigenaren zou hebben gesloten.
2.4.4. Ten onrechte heeft verweerder de vrijstelling en bouwvergunning dan ook geweigerd op de grond dat sprake is van een privaatrechtelijke belemmering die erin is gelegen dat eiser geen eigenaar is van het gebouw en de medewerking van de eigenaren van het gebouw ontbreekt.
2.5.1. Eiser heeft voorts aangevoerd dat verweerder zich in het bestreden besluit ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de gegeven ruimtelijke onderbouwing als vereist ingevolge artikel 19, tweede lid, van de WRO, onvoldoende is.
2.5.2. Vaste rechtspraak van de Afdeling (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 december 2002, LJN AF2434) is dat aan de ruimtelijke onderbouwing van een project minder zware eisen worden gesteld, naarmate de inbreuk van dat project op het bestaande planologische regime kleiner is.
2.5.3. De rechtbank deelt niet de stelling van verweerder in navolging van de bezwarencommissie dat hier sprake zou zijn van een aanzienlijke afwijking van het geldende bestemmingsplan. Het bouwplan tast immers niet de woonbestemming aan. Het bouwplan voorziet in een overschrijding van de maximale hoogte van 17 meter met 2,10 meter, een zesde bouwlaag waar vijf zijn toegestaan, een overschrijding van de achtergevelrooilijn (voor het nieuwe trappenhuis met lift) met 1,1 meter en een overschrijding van de voorgevelrooilijn (op de zesde bouwlaag) met 1,50 meter. In verhouding tot de omvang van het gebouw gaat het hier niet om zeer forse afwijkingen van hetgeen rechtens reeds toegestaan was.
2.5.4. Verweerder heeft in het bestreden besluit het standpunt van de bezwarencommisie overgenomen, dat als volgt luidt:
“Op grond van de Welstandsnota 2004 wordt “<i>optopping in principe niet toegestaan tenzij wordt aangetoond dat de optopping niet tot gevolg heeft dat afbreuk wordt gedaan aan de stedenbouwkundige en architectonische karakteristiek van de bebouwde omgeving.</i>”
Dit betekent dat voor optopping vrijstelling kan worden verleend onder de strikte voorwaarde dat wordt aangetoond dat geen afbreuk wordt gedaan aan de kwaliteit van de bestaande bebouwde omgeving. Hiervoor is een eigen ruimtelijke onderbouwing van het Dagelijks Bestuur vereist.
De commissie is van oordeel dat de ruimtelijke onderbouwing van het Dagelijks Bestuur om vrijstelling te verlenen niet voldoet aan de eisen die daar […] aan gesteld mogen worden. […] Daar is niet aan voldaan nu het Dagelijks Bestuur voor deze ruimtelijke onderbouwing gebruikt van de argumenten van het architectenbureau […]. Verder is door het Dagelijks Bestuur gebruik gemaakt van het advies van de welstandscommissie. Dit advies wordt ingewonnen om […] de vraag te beantwoorden of het uiterlijk of de plaatsing van het gebouw in strijd is met redelijke eisen van welstand. Dit advies kan dan ook niet gebruikt worden in plaats van de eigen ruimtelijke onderbouwing.”
2.5.5. De rechtbank stelt voorop dat een ruimtelijke onderbouwing als voorgeschreven in artikel 19, tweede lid, van de WRO er toe dient om inzichtelijk te maken waarom het bestuur het vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar acht dat voor een bepaald bouwplan wordt afgeweken van het geldende bestemmingsplan. Niet doorslaggevend is wie de ruimtelijke onderbouwing opstelt. Indien dat zoals in dit geval een architectenbureau is, is van belang of daarin inzichtelijk is gemaakt waarom afwijking van het geldende bestemmingsplan ruimtelijk toelaatbaar is. Voorts moet duidelijk zijn dat verweerder dat standpunt overneemt.
2.5.6. Blijkens het vrijstellingsbesluit van 8 mei 2007 maakt de voordracht van de portefeuillehouder aan het Dagelijks Bestuur deel uit van het besluit. In die voordracht wordt aangegeven dat de ruimtelijke onderbouwing voor het project wordt gevormd door zowel hetgeen in de Welstandsnota 2004 omtrent optopping is opgenomen, als de door het architectenbureau Benthem Crouwel opgestelde onderbouwing van het verzoek om vrijstelling te verlenen en de adviezen van de Welstandscommissie. In zijn voorstel aan het Dagelijks Bestuur van 8 mei 2007 schrijft de portefeuillehouder onder meer:
“Het architectenbureau voert ter onderbouwing van het verzoek om vrijstelling de volgende argumenten aan om het unieke karakter van de locatie te onderschrijven:
- Het bestaande pand vormt een uitzondering in de rij. Het pand heeft als enige in een lange rij een plat dak dat bovendien lager is gelegen dan de schuine pannendaken van de belendende panden.
- Het bestaand pand heeft geen bijzonder welstandswaarde en is niet onder architectuur gebouwd. Het pand is omstreeks 1965 gebouwd in een rij met veel oudere panden. […]
- De locatie heeft een grootstedelijke schaal en is gelegen aan een hoofdvaarroute. De Kostverlorenvaart is een druk bevaren route […] en overstijgt hiermee ruimschoots het wijkniveau.
- De locatie is gelegen aan een stedelijke ruimte met een zeer ruim profiel. De gevel van het pand is vanaf het water en vanaf de overzijde volledig waarneembaar. Lange zichtlijnen maken een verbijzondering mogelijk zonder te hinderen.
- De toevoeging vormt geen belemmering voor zichtlijnen van omliggende bebouwing. De afstand tot omliggende bebouwing is vooral aan de voor-, maar zeker ook aan de achterzijde groot. Zichtlijnen, maar ook daglichttoetreding van omliggende en onderliggende bebouwing worden niet negatief beïnvloed.
- De toevoeging is een los object op het dak en maakt geen deel uit van het bestaande bouwvolume. […] Met de plaatsing van een solitair object op het dak wordt de bestaande bebouwing ongemoeid gelaten.”
Hierna volgt een uitvoerige beschouwing van de adviezen van de welstandscommissie van 2 maart 2005, 13 april 2005, 21 juni 2006, 27 september 2006 en 22 november 2006. Tijdens deze laatste vergadering van de welstandscommissie is het verzoek van het stadsdeel behandeld om de specifieke situatie van deze aanvraag nader uit te leggen. De welstandscommissie brengt uiteindelijk een positief advies uit.
Gelet op deze stukken kan naar het oordeel van de rechtbank niet gesteld worden dat een eigen ruimtelijke onderbouwing van verweerder ontbreekt. Door het overnemen van de argumenten van het architectenbureau, het positieve advies van de welstandscommissie en de overweging dat geen zienswijzen tegen het bouwplan waren ingediend, heeft verweerder bij het primaire besluit voldoende inzichtelijk gemaakt op welke gronden voor dit bouwplan vrijstelling is verleend. Ten onrechte stelt verweerder zich dan ook in het thans bestreden besluit op het standpunt dat een eigen goede ruimtelijke onderbouwing ontbreekt.
2.5.7. Voor zover verweerder zich in navolging van de bezwarencommissie op het standpunt stelt dat de welstandsnota op pagina 13 optoppen verbiedt, tenzij dat niet tot gevolg heeft dat afbreuk word gedaan aan de stedenbouwkundige en architectonische karakteristiek van de bebouwde omgeving, geldt dat de welstandscommissie positief advies over dit bouwplan heeft uitgebracht. De welstandsnota verbiedt ‘optopping’ niet zonder meer, maar maakt deze afhankelijk van een afweging. Kennelijk was de welstandscommissie van oordeel dat het bouwplan niet een zodanige afbreuk doet aan de stedenbouwkundige en architectonische karakteristiek van de bebouwde omgeving dat geen positief advies kon worden uitgebracht. De stelling van verweerder dat weigering van de bouwvergunning op zijn plaats is vanwege strijd met de aangehaalde passage uit de welstandsnota die optopping verbiedt, is mitsdien niet juist, en nu deze stelling niet nader is gemotiveerd, is de rechtbank van oordeel dat ook de stelling dat het bouwplan in strijd is met de welstandsnota onvoldoende grond biedt voor weigering van de bouwvergunning.
2.5.8. De rechtbank komt dan ook tot het oordeel dat de bij het primaire besluit verleende vrijstelling en bouwvergunning door verweerder in het bestreden besluit op onjuiste gronden zijn geweigerd. Niet alleen is de rechtbank van oordeel dat er geen privaatrechtelijke belemmeringen zijn, dat eiser belang heeft bij de bouwvergunning en dat de ruimtelijke onderbouwing toereikend is. Ook is de rechtbank van oordeel dat verweerder in het bestreden besluit geen rekening heeft gehouden met de belangen van vergunninghouder, die zijn bouwplan in overleg met de gemeente heeft ontworpen, daartoe de nodige kosten heeft gemaakt, maar eerst nadat hij zich ervan verzekerd had dat van gemeentezijde zou worden meegewerkt aan het bouwplan, hetgeen ook daadwerkelijk is gebeurd door de bouwvergunning te verlenen. In dat geval staat het verweerder niet vrij om, indien door derden bezwaar tegen de bouwvergunning wordt gemaakt, zijn eerder ingenomen standpunt over de aanvaardbaarheid van het bouwplan – zonder dat sprake is van feiten en omstandigheden die niet zijn meegewogen bij de verlening van de bouwvergunning – te wijzigen en de verleende vrijstelling en bouwvergunning alsnog te weigeren. Verweerder dient niet alleen de reeds in aanmerking genomen belangen van derden af te wegen, maar ook die van vergunninghouder. Van dat laatste geeft het bestreden besluit geen blijk.
2.6.1. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt het bestreden besluit.
2.6.2. Zoals de Afdeling in de uitspraak van 10 december 2008 (LJN BG6401) heeft overwogen, dient de rechtbank, ingeval een besluit wordt vernietigd, de mogelijkheden van finale beslechting van het geschil te onderzoeken.
2.6.3. Als gevolg van de vernietiging van het bestreden besluit valt de bezwaarprocedure weer open. Nu het merendeel van de personen die bezwaar hebben gemaakt zich niet als partij hebben gemeld en geen van hen ter zitting is verschenen, ziet de rechtbank zich niet in staat gesteld de bezwaren te beoordelen. De rechtbank zal dan ook volstaan met de bepaling dat verweerder, met inachtneming van het gestelde in deze uitspraak, een nieuw besluit op de bezwaren dient te nemen.
2.6.4. Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 145,- aan hem te vergoeden. De rechtbank ziet voorts aanleiding toepassing te geven aan het bepaalde in artikel 8:75 van Pro de Awb en verweerder in de proceskosten van eiser te veroordelen, welke kosten onder toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht forfaitair worden begroot op een bedrag van € 644,- (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting x factor 1 x € 322,-).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat verweerder met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen een nieuw besluit op bezwaar neemt;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 145,- (zegge: honderdenvijfenveertig euro) vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van het geding tot een bedrag van € 644,- (zeggen zeshonderdenvierenveertig euro), door de gemeente Amsterdam te betalen aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.P. Kijlstra, als voorzitter, mrs. Y.A.A.G. de Vries en mr. A.P. Klap, als leden, in aanwezigheid van mr. C.J. Baijens, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2010.
de griffier de voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Afschrift verzonden op:
D: B
SB