Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 417359 / HA ZA 09-214
Vonnis van 23 december 2009
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LEYDUIN VASTGOED B.V.,
gevestigd te Haarlem,
eiseres,
advocaat mr. H.C. Bollekamp,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GAP (NETHERLANDS) B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.
Partijen zullen hierna Leyduin en GAP worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Tussen partijen is een procedure gevoerd onder zaak- en rolnummer 347860 HA ZA 06-2583, waarin door deze rechtbank vonnis is gewezen op 29 oktober 2008 (hierna: het eindvonnis).
1.2. Het verloop van de onderhavige schadestaatprocedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 april 2009;
- het proces-verbaal van comparitie van 2 juni 2009, gehouden door de enkelvoudige kamer van deze rechtbank, waarna de zaak is verwezen naar de meervoudige kamer van deze rechtbank;
- het proces-verbaal van comparitie van 23 juni 2009, gehouden door de meervoudige kamer van deze rechtbank;
- de conclusie na comparitie van Leyduin;
- de antwoordconclusie na comparitie van GAP.
1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. GAP was eigenaresse van het registergoed, kadastraal bekend gemeente Roosendaal en Nispen, nummer A sectie 4293 (gedeeltelijk), plaatselijk bekend Gewenten 41 te Roosendaal, bestaande uit een perceel grond met bebouwing (hierna: de onroerende zaak).
2.2. GAP heeft de onroerende zaak in 2004 te huur en te koop aangeboden.
2.3. Vanaf februari 2004 vonden onderhandelingen plaats tussen GAP enerzijds en Leyduin, vertegenwoordigd door Jones Lang LaSalle Vastgoed Adviseurs B.V. (hierna: JLL), anderzijds.
2.4. GAP heeft op 15 april 2004 aan JLL bericht dat zij de onroerende zaak aan een derde had verkocht.
2.5. Bij vonnis genoemd eindvonnis heeft de rechtbank voor recht verklaard dat GAP in strijd met de redelijkheid en billijkheid en op voor Leyduin onrechtmatige wijze de onderhandelingen ter zake van de totstandkoming van een koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak eenzijdig heeft gestaakt en dat GAP weshalve gehouden is Leyduin schadeloos te stellen voor de door haar geleden en te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
3. Het geschil
3.1. Leyduin vordert dat GAP zal worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die in deze schadestaatprocedure zal worden vastgesteld en tevens veroordeling van GAP in de proceskosten. Blijkens de bijgevoegde schadestaat begroot Leyduin haar schade op EUR 6.473.445,-.
3.2. Leyduin stelt daartoe dat zij inkomsten en winst heeft gederfd als gevolg van het feit dat zij het pand niet heeft kunnen verkrijgen. De bedragen zijn ontleend aan de inkomsten en winst die de daadwerkelijk verkrijger van de onroerende zaak heeft gegenereerd.
3.3. GAP voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Partijen twisten over de omvang van de aansprakelijkheid zoals die is vastgesteld bij het eindvonnis. Leyduin is van mening dat het positief contractsbelang voor vergoeding in aanmerking komt, nu partijen over alle essentialia van de koopovereenkomst overeenstemming hadden bereikt. De koopovereenkomst zou perfect zijn geworden als GAP de onderhandelingen niet had gestaakt. Nu Leyduin het pand had willen kopen als een investeringsobject, bestaat haar schade uit de gederfde winst en de gederfde huurinkomsten, aldus Leyduin.
4.2. Volgens GAP zou, gelet op de literatuur en jurisprudentie over dit onderwerp, toewijzing van het positief contractsbelang te ver voeren, nu tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen. Slechts het negatief contractsbelang, bestaande uit tevergeefs gemaakte kosten, komt voor toewijzing in aanmerking. Nu Leyduin vergoeding van die kosten niet vordert, is van een verplichting tot betaling van enig bedrag geen sprake, aldus steeds GAP.
4.3. De rechtbank overweegt als volgt. In het eindvonnis is overwogen dat de rechtbank op grond van het tussen partijen gevoerde debat niet in staat was de schade te begroten zodat de zaak werd verwezen naar de schadestaatprocedure. De rechtbank overwoog in dat vonnis voorts dat de op dat moment aanhangige procedure niet de juiste was om te oordelen over de vraag wat al dan niet onder de schade van Leyduin diende te worden begrepen.
4.4. De rechtbank stelt vast dat aldus het eindvonnis geen beslissing bevat op de vraag of het negatief dan wel het positief contractsbelang voor vergoeding in aanmerking komt. Dat betekent dat daarover in deze schadestaatprocedure een oordeel moet worden gegeven. Daarbij acht de rechtbank zich gebonden aan de vaststellingen in het - onherroepelijk geworden - eindvonnis.
4.5. In het eindvonnis is geoordeeld dat overeenstemming bestond over de essentialia van de te sluiten koop/verkoopovereenkomst (hierna: de overeenkomst), te weten object, prijs en leveringsdatum, zij het dat sprake was van een overeenkomst onder de opschortende voorwaarde van een nader op te maken schriftelijk contract. Verder is geoordeeld dat het vertrouwen van Leyduin in de totstandkoming van de overeenkomst gerechtvaardigd was, waaraan volgens de rechtbank noch de opschortende voorwaarde, noch het feit dat op onderdelen - te weten mogelijke bodemvervuiling, overgang risico, garanties en andere zaken - nog nadere overeenstemming moest worden bereikt, in de weg stonden (zie rechtsoverweging 4.25 van het eindvonnis).
4.6. Naar het oordeel van de rechtbank past bij deze oordelen slechts de conclusie dat het positief contractsbelang voor vergoeding in aanmerking komt. Zulks strekt dan ook in deze procedure tot uitgangspunt.
4.7. Thans dient dat positief contractsbelang te worden begroot. De rechtbank begroot die schade op de voet van artikel 6:97 van het Burgerlijk Wetboek (BW) op de wijze die het meest met de aard daarvan in overeenstemming is.
4.8. De schade die voor vergoeding in aanmerking komt, wordt bepaald door vergelijking van de situatie waarin Leyduin zich feitelijk bevindt met de situatie die zich zou hebben voorgedaan indien de overeenkomst wel tot stand zou zijn gekomen en zij derhalve het pand had kunnen kopen voor de overeengekomen prijs op het overeengekomen moment. Daarbij neemt de rechtbank als relevant gegeven in overweging dat de overeenkomst, die als gevolg van het handelen van GAP niet tot stand is gekomen, een koopovereenkomst betrof. In beginsel kan de schade als gevolg daarvan worden begroot door de waarde van het pand op het beoogde moment van levering te vergelijken met de overeengekomen koopsom. Dit verschil vertegenwoordigt immers het vermogensverlies van Leyduin op dat moment. In dat opzicht kan aansluiting worden gezocht bij de berekeningswijze van artikel 7:36 BW. Bij de berekening strekken de door partijen aangeleverde gegevens tot uitgangspunt.
4.9. Vaststaat dat op 4 juni 2004, derhalve kort na de beoogde transactiedatum van eind april 2004, een transactie heeft plaatsgevonden, waarbij het pand door GAP aan Ontwikkelingsmij. “Holland Vastgoed” BV is geleverd voor EUR 4.250.000,00 (inclusief inventaris); hetzelfde bedrag als waarvoor Leyduin zou kopen. Op diezelfde dag is het pand doorverkocht aan 4 Diamonds Properties BV voor een bedrag van EUR 4.900.000,00 (inclusief inventaris). Niet valt in te zien waarom dat laatste bedrag niet kan worden aangemerkt als de waarde van het pand op dat moment. Immers, vast staat dat 4 Diamonds Properties BV op dat moment bereid was dat bedrag te betalen voor het pand. De stelling van Leyduin dat deze constructie kennelijk is bedoeld om de uiteindelijke winst na verhuur en verkoop te laten vallen in 4 Diamonds Properties BV maakt dit niet anders.
4.10. Ook de stelling van GAP dat het erop gehouden moet worden dat de waarde van het pand EUR 4.250.000,- bedroeg en dat de door 4 Diamonds Properties BV betaalde koopsom van moet worden beschouwd als een volstrekt willekeurige hogere verkoopprijs, volgt de rechtbank niet. De stelling dat de doorlevering binnen concernverband plaatsvond en waarschijnlijk fiscale achtergronden heeft, biedt daarvoor geen aanknopingspunt.
4.11. Anders dan Leyduin betoogt ziet de rechtbank geen aanleiding om voor de waardering van het pand uit te gaan van de WOZ-waarde per 1 januari 2003. Niet valt in te zien waarom deze abstract vastgestelde waarde een betere weerspiegeling zou zijn van de waarde van het pand medio 2004 dan de prijs die daarvoor in die periode werkelijkheid is betaald. Het daadwerkelijk betaalde bedrag ligt bovendien aanzienlijk dichter bij de prijs die ook Leyduin bereid was te betalen in 2004, dan de WOZ waarde van januari 2003.
4.12. Gelet op het voorgaande gaat de rechtbank ervan uit dat de werkelijke waarde van het pand rond de beoogde leveringsdatum EUR 4.900.000,00 bedroeg. Dit brengt mee dat het vermogensverlies op die dag EUR 650.000,00 bedroeg.
4.13. Leyduin heeft zich op het standpunt gesteld dat voor de begroting van de schade aansluiting moet worden gezocht bij een uitspraak van Hof Den Haag van 19 mei 2009 (LJN: BI 4344). In dit arrest heeft het Hof de schade bepaald op de gederfde investerings¬winst, aldus Leyduin.
4.14. Naar het oordeel van de rechtbank is de casus in het genoemde arrest niet zodanig vergelijkbaar met de onderhavige zaak dat ook in deze zaak de investeringswinst als te vergoeden schade moet worden aangemerkt. Immers, in genoemde zaak ging het om een pand dat door de beoogd koper zou worden verbouwd en herontwikkeld en daaraan aldus waarde zou worden toegevoegd. In de onderhavige zaak is van voorgenomen herontwikkeling geen sprake. De rechtbank meent dat de in deze zaak geschonden norm meer gelijkenissen vertoont met de norm die basis vormt voor artikel 7:36 BW dan met de schending van aanbestedingsnormen zoals die in de zaak van Hof Den Haag aan de orde waren.
4.15. Bovendien heeft Leyduin niet de stelling betrokken dat hij, op het moment waarop GAP zich onrechtmatig terugtrok, al een huurder voor het pand had, en is bij de eerste comparitie zijdens Leyduin zelfs betoogd dat rekening werd gehouden met twee jaar leegstand. Zonder nadere toelichting die ontbreekt valt niet in te zien waarom rekening moet worden gehouden met zulke ongewisse gebeurtenissen en/of waarom bij de bepaling van de waarde van het pand moet worden uitgegaan van het moment waarop een huurder zou zijn gevonden.
4.16. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen omtrent de aard van de schade komen ook de door Leyduin gevorderde gederfde huurinkomsten niet voor vergoeding in aanmerking. De niet tot stand gekomen overeenkomst is bovendien geen duurovereenkomst, zodat het toekennen van gederfde huurinkomsten ook niet in de rede ligt.
4.17. Bij de vaststelling van de schade houdt de rechtbank anderzijds geen rekening met een eventueel voordeel dat Leyduin met belegging van de uitgespaarde koopsom in een andere onroerende zaak heeft kunnen behalen, zoals door GAP betoogd. Dit eventuele voordeel staat immers in een te ver verwijderd verband met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van GAP rust. Bovendien past een dergelijke voordeelstoerekening niet in het systeem van artikel 7:36 BW, waarin de schade wordt bepaald op de dagwaarde van het pand ten tijde van het schadetoebrengende feit. Eventuele nadien verrichte transacties kunnen de schade die op dat moment is geleden, niet meer ongedaan maken.
4.18. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de rechtbank de schade die het gevolg is van het onrechtmatig handelen van GAP begroot op EUR 650.00,00.
4.19. GAP heeft een beroep gedaan op matiging op de voet van artikel 6:109 BW. Zij stelt daartoe dat GAP zelf financieel geen voordeel heeft gehad. De rechtbank verwerpt dit beroep. Bij eindvonnis heeft de rechtbank vastgesteld dat GAP onrechtmatig heeft gehandeld jegens Leyduin en dat zij de daaruit voortvloeiende schade heeft te vergoeden. Bij de vaststelling van de hoogte van de schade is niet relevant of de veroorzaker daarvan zelf door het onrechtmatig handelen is verrijkt. Deze omstandigheid brengt niet mee dat veroordeling tot vergoeding van de gehele door Leyduin geleden schade tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zou leiden.
GAP heeft voorts meermalen gewezen op de omstandigheid dat zij een Angelsaksische partij is, en als zodanig niet bekend met het Nederlands recht inzake de precontractuele fase. Hoewel op zichzelf voorstelbaar is dat GAP niet bedacht was op de rechtsgevolgen van haar gedrag tijdens de onderhandelingen zoals die uit het Nederlands recht voortvloeien, kan een dergelijke onbekendheid niet voor rekening van de wederpartij gebracht worden.
4.20. Leyduin vordert voorts de wettelijke handelsrente over het toe te wijzen bedrag vanaf 1 mei 2004. De rechtbank gaat er vanuit dat Leyduin die datum beschouwt als de datum waarop de schade daadwerkelijk is geleden nu de beoogde leveringsdatum eind april 2004 was. Dit deel van de vordering is door GAP niet gemotiveerd betwist en zal worden toegewezen als gevorderd.
4.21. GAP zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van Leyduin op basis van het toegewezen bedrag op:
- dagvaarding EUR 72,25
- vast recht 4.784,00
- salaris advocaat 6.450,00 (2,5 punten × tarief EUR 2.580,00)
Totaal EUR 11.306,25
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt GAP om aan Leyduin te betalen een bedrag van EUR 650.000,00
(zeshonderdvijftigduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119a BW over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf 1 mei 2004 tot de dag van volledige betaling,
5.2. veroordeelt GAP in de proceskosten, aan de zijde van Leyduin tot op heden begroot op EUR 11.306,25,
5.3. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Aalders, mr. K.A. Brunner en mr. M.M. Korsten - Krijnen en in het openbaar uitgesproken op 23 december 2009.?