Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 420372 / HA ZA 09-582
Vonnis van 9 december 2009
in de zaak van
[A],
wonende te --,
eiseres,
advocaat mr. F.C.M. Maat-Oldenhof,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
IBLUE MAKELAARS CENTRALE ORGANISATIE B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. B.M. Breedijk.
Partijen zullen hierna [A] en Iblue genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 mei 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 2 juli 2009
- de akte houdende rectificatie van dagvaarding van [A]
- de antwoordakte na rectificatie tenaamstelling procespartij van Iblue.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Iblue heeft in opdracht van [A] - wegens een door haar beoogde verhuizing naar Zeeland - op 3 augustus 2007 een schriftelijke waardeverklaring opgesteld (hierna: de waardebepaling van Iblue) betreffende de woning van [A] aan de Jaarsveldstraat 182 te Den Haag (hierna: de woning). Hierin staat, voorzover hier van belang, vermeld:
“(…)
Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en eigen gebruik.
EUR 205.000,-- (…)
2.2. [A] heeft vervolgens op advies van en via Iblue de woning te koop gezet tegen een verkoopprijs van EUR 205.000,--.
2.3. Wegens het vinden van een koopwoning door [A] in Zeeland en mede op basis van de waardeverklaring van Iblue, heeft ING een woningfinanciering aan [A] verstrekt. Op 3 september 2007 heeft het transport van de woning in Zeeland plaatsgevonden en is [A] naar die woning verhuisd.
2.4. Omstreeks december 2007 werd een eerste bod - van EUR 105.000,-- - uitgebracht op de woning via Rex/Max Makelaars.
2.5. In maart 2008 heeft [A] de aan Iblue verstrekte verkoopopdracht beëindigd. Daarop heeft zij [B] Makelaardij & Taxatie B.V. (hierna: [B]) opdracht gegeven de woning voor haar te verkopen. Bij brief van 3 maart 2008 heeft [B], voorzover hier van belang, het volgende aan [A] meegedeeld:
“(…)
Geadviseerde vraagprijs € 174.500,-- k.k.
Te verwachten opbrengst ca. € 160.000,-- k.k. (…)”
2.6. [A] heeft vervolgens op advies van en via [B] de woning te koop gezet tegen een verkoopprijs van EUR 174.500,--. De woning is in april 2008 verkocht voor een prijs van EUR 165.000,--.
2.7. Bij de notariële afrekening bij transport van de woning op 4 juni 2008 bleek een tekort van EUR 32.387,40. ING heeft daarop een aanvullende woningfinanciering aan [A] verstrekt (hierna: de aanvullende woningfinanciering).
3. Het geschil
3.1. [A] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad Iblue te veroordelen:
I. tot betaling van EUR 3.500,00,--, de kosten met betrekking tot de woning, voor zover deze langer dan gebruikelijk te koop heeft gestaan, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat [A] deze kosten heeft gemaakt tot de dag van voldoening;
II. tot betaling van EUR 1.838,61,--, de rentetermijnen vanaf het moment dat [A] de aanvullende woningfinanciering is aangegaan tot de dag van de dagvaarding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het verschuldigd raken tot de dag van voldoening;
III. tot betaling van alle bedragen die [A] in de toekomst als rentetermijnen verschuldigd zal raken, per maand vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag dat de looptijd van de aanvullende woningfinanciering is verstreken, dan wel [A] om andere redenen niet langer gehouden is de rentetermijnen te voldoen;
IV. tot betaling van EUR 768,00,-- terzake buitengerechtelijke kosten, zulks vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van betaling;
V. in de kosten van het geding.
3.2. [A] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Iblue is toerekenbaar tekortgeschoten in de naleving van haar (zorg)verplichting jegens [A] uit hoofde van de door [A] aan Iblue verstrekte opdracht tot waardebepaling van de woning. Iblue heeft de waarde van de woning bepaald op EUR 205.000,-- terwijl deze op dat moment EUR 160.000,-- had moeten zijn.
Dat de werkelijke marktwaarde van de woning op het moment van de waardebepaling van Iblue EUR 160.000,-- was, blijkt uit de door [B] bij brief van 3 maart 2008 vermelde ‘te verwachten opbrengst’ van de woning van circa EUR 160.000,-- k.k., alsmede uit het feit dat de woning in april 2008, dus binnen twee maanden na deze waardering door [B], voor EUR 165.000,-- is verkocht, terwijl op basis van de prijszetting door Iblue van EUR 205.000,-- zich in december 2007 nog maar één potentiële koper had gemeld met een bod van slechts EUR 105.000,--.
Een afwijking van meer dan 20% van de waarde van de woning kan niet meer als “binnen de normale marges” worden beschouwd. Iblue heeft derhalve zonder enig voorbehoud een waardebepaling afgegeven, waarvan Iblue in redelijkheid had kunnen en moeten weten dat deze niet strookte met de werkelijke marktwaarde van de woning. Zodoende heeft Iblue in haar hoedanigheid van deskundige [A] onjuist en onzorgvuldig voorgelicht, terwijl [A], nu zij zelf geen enkele deskundigheid en ervaring terzake had, op de juistheid van de waardebepaling van Iblue mocht vertrouwen.
Iblue is derhalve aansprakelijk voor de dientengevolge door [A] geleden schade, als gespecificeerd onder 3.1. Aldus steeds [A].
3.3. Iblue voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
de akte van [A] houdende rectificatie van dagvaarding
4.1. De rechtbank heeft kennisgenomen van de akte van [A] houdende rectificatie van dagvaarding. Nu Iblue blijkens haar antwoordakte zich hiertegen niet verzet, acht de rechtbank overeenkomstig deze akte van [A] de tenaamstelling van de gedaagde partij vanaf datum dagvaarding gewijzigd van Iblue Makelaars B.V. in Iblue Makelaars Centrale Organisatie B.V.
De rechtbank acht zich bevoegd kennis te nemen van het onderhavige geschil nu partijen zulks blijkens voornoemde akten zijn overeengekomen.
Uit het vorenstaande concludeert de rechtbank dat Iblue het bij conclusie van antwoord nog gevoerde niet-ontvankelijkheidsverweer heeft verlaten, zodat dit verweer geen bespreking meer behoeft.
de beoordeling van de vordering en de verweren
de maatstaf
4.2. De rechtbank neemt bij de beoordeling van de onder 3.2. weergegeven grondslag van de vordering tot maatstaf hetgeen op 3 augustus 2007 onder vergelijkbare omstandigheden van een redelijke handelend en redelijk bekwaam makelaar mocht worden verlangd.
de gevoerde verweren
4.3. Iblue heeft tot haar verweer aangevoerd dat EUR 205.000,-- de objectief juiste waarde van de woning op 3 augustus 2007 was en ter onderbouwing hiervan verwezen naar de WOZ-waarde van de woning, die - onweersproken - op dat moment EUR 220.000,-- bedroeg. De WOZ-waarde wordt vastgesteld door beëdigde WOZ-inspecteurs die in zijn algemeenheid woningen in de regio vergelijken. Daarbij beoordelen zij ook specifiek de buitenzijde van de te taxeren woning en zij kunnen dus ook zien of er aan de buitenkant nog opknapwerk nodig is, bijvoorbeeld aan de kozijnen. De WOZ-waarde is dus een representatieve afspiegeling van de werkelijke waarde van een woning bij verkoop. Aldus steeds Iblue.
[A] heeft dit verweer betwist door te stellen dat de WOZ-waarde is gebaseerd op slechts een oppervlakkige vergelijking van vergelijkbare panden in de regio zonder dat (voldoende) rekening wordt gehouden met de specifieke goede dan wel slechte staat van de woning, zodat een eventuele noodzaak van opknapwerkzaamheden binnen in het huis, zoals in het onderhavige geval, niet wordt meegecalculeerd.
Iblue heeft deze betwisting op haar beurt niet weersproken, terwijl dit naar het oordeel van de rechtbank wel op haar weg had gelegen, temeer gegeven de door [A] gestelde en door Iblue niet betwiste noodzaak van opknapwerkzaamheden (ook) binnen het huis. Aldus heeft Iblue onvoldoende gemotiveerd aangevoerd dat de WOZ-waarde zich leent als maatstaf ter schatting van de werkelijke verkoopwaarde. Dit verweer wordt dan ook verworpen.
4.4. Iblue heeft ook het verweer gevoerd dat zij bij de waardeverklaring is uitgegaan van “eigen gebruik”, terwijl de werkelijke situatie was dat niet [A] zelf in de woning woonde, maar dat zij deze aan derden in gebruik had gegeven, zodat dit criterium niet (langer) van toepassing was.
[A] heeft ter betwisting hiervan ter comparitie verklaard dat zij tot haar verhuizing in september 2007 naar Zeeland zelf in de woning heeft gewoond en dat haar dochter een periode bij haar heeft ingewoond, hetgeen ten tijde van de verhuizing al niet meer het geval is.
Nu Iblue ter comparitie deze betwisting op haar beurt onweersproken heeft gelaten en ook overigens geen consequenties heeft verbonden aan haar eerder ingenomen standpunt, wordt aan dit verweer voorbij gegaan.
4.5. Iblue heeft ten verwere verder betoogd dat de waardebepaling van Iblue mede of vooral was geïndiceerd door opknapwerkzaamheden die [A] voornemens was te laten uitvoeren, maar waarvan het kennelijk niet (meer) is gekomen, zodat dit de vraagprijs heeft gedrukt. Iblue heeft in dit verband verwezen naar een email van 29 december 2007 van Re/Max Makelaars, waarin naar aanleiding van de verkoopprijs van EUR 205.000,-- werd opgemerkt dat het huis nog voor EUR 80.000,-- à 100.000,-- moest worden opgeknapt, hetgeen [A] niet had gedaan.
De rechtbank is met [A] van oordeel dat deze email niet kan dienen ter onderbouwing van dit verweer, aangezien deze email moet worden gezien in de context van prijsonderhandelingen die hadden plaatsgevonden door de makelaar van een partij, die belang had bij een zo laag mogelijke prijs en slechts EUR 105.000,-- had geboden, als weergegeven onder 2.4.
Een dergelijke nacalculatie blijkt bovendien niet uit de waardebepaling zelf - laat staan dat daarin vermeld staat welke specifieke deelwaarde aan deze nacalculatie valt toe te rekenen en welke opknapwerkzaamheden worden bedoeld - hetgeen gelet op het (ook) door Iblue gestelde doel van deze waardebepaling, namelijk waardering van de woning ten behoeve van financiering, wel in de rede had gelegen.
Bovendien moet in aanmerking worden genomen dat - ook blijkens de eigen stellingen van Iblue - [A] voornemens was zo spoedig mogelijk te verhuizen naar Zeeland en dat zij daarom de woning (direct) na de waardebepaling in onopgeknapte staat te koop heeft aangeboden via Iblue. Zodoende lag het naar het oordeel van de rechtbank niet voor de hand dat [A] zelf de woning in Den Haag nog zou (laten) opknappen, laat staan dat een dergelijke opknapbeurt in de waardebepaling zou zijn ingecalculeerd.
Indien Iblue met haar verweer beoogt aan te voeren dat de waardebepaling niet de toenmalige status quo betrof van de woning, maar dat sprake was van een ingecalculeerde extra-waarde van de woning na een - zich nog te voltrekken - opknapbeurt van EUR 80.000,-- à 100.000,--, dan had het in de gegeven situatie op de weg van Iblue gelegen dit verweer specifieker te onderbouwen dan zij heeft gedaan. Dit verweer kan dus niet slagen.
4.6. Het verweer van Iblue dat het achterwege laten door [A] van een noodzakelijke opknapbeurt van de woning de onderhoudssituatie daarvan een jaar later er bepaald niet beter op maakt, hetgeen van invloed is (geweest) op de prijs, wordt in het licht van de door [A] ingenomen stellingen bij gebreke aan voldoende specifieke grondslag verworpen. Dit geldt temeer nu Iblue niet heeft betwist dat de woning niet een jaar, maar acht maanden na de waardering van Iblue is verkocht.
4.7. Iblue heeft - onder verwijzing naar een overgelegde brief van [A] van 18 november 2007 - ten verwere aangevoerd dat [A] er persoonlijk alles aan gelegen was een zo hoog mogelijke waarde van de woning te bereiken ter bekostiging van de woning in Zeeland waar zij haar zinnen op had gezet.
De rechtbank is met [A] van oordeel dat deze omstandigheden niet wegnemen dat [A] mocht vertrouwen op de professionaliteit van Iblue terzake van een naar objectieve maatstaven juiste waardebepaling. Juist met dit doel en in verband met de terzake bij Iblue verondersteld aanwezige expertise had [A] immers Iblue de opdracht verleend. Dit vertrouwen was temeer gerechtvaardigd vanwege de niet-professionele, subjectieve verwachtingen van [A], die - zoals onweersproken door haar is gesteld - geen deskundigheid en ervaring terzake bezat. Dat [A], als aangevoerd door Iblue, destijds volledig achter de waardebepaling stond en deze haar niet hoog genoeg kon zijn, kan haar onder deze omstandigheden niet worden tegengeworpen. Met [A] is de rechtbank van oordeel dat in de gegeven omstandigheden de zorgplicht van Iblue jegens [A] juist ten doel had haar te beschermen tegen het gevaar van een lichtvaardige of op basis van gebrekkig inzicht gemaakte keuze. Het standpunt van Iblue dat onder voornoemde omstandigheden teleurgestelde verwachtingen van [A] ten aanzien van de verkoopopbrengst niet op Iblue kunnen worden afgewenteld, wordt dan ook niet onderschreven.
4.8. Iblue heeft voorts het verweer gevoerd dat, gegeven de haast van [A] bij de beoogde verkoop, geen uitgebreid onderzoek is gepleegd naar de marktwaarde, maar dat schattenderwijs is uitgegaan van een bedrag dat redelijk leek. Het karakter van een waardebepaling kenmerkt zich door oppervlakkigheid, onderscheidt zich qua opdracht, doel, aard, opmaak, presentatie en beloning van een taxatierapport en mag daarmee zeker niet worden verward of vereenzelvigd aangezien de degelijkheid ervan veel minder is. Men neemt dus een zeker risico als men op basis hiervan een financiering laat vaststellen. Een marge van 10-20% (naar boven of beneden) lijkt algemeen aanvaard. Bovendien dient een dergelijke waardebepaling niet als handvat voor de vaststelling of raming van de verkoopwaarde. Aldus steeds Iblue.
Dit verweer faalt. Naar het oordeel van de rechtbank moet een makelaar zich jegens zijn opdrachtgever kunnen verantwoorden voor de wijze waarop hij tot zijn waardebepaling is gekomen. De - op zich niet weersproken - haast van [A] doet hieraan, mede gezien het onder 4.7. overwogene niet af. De omstandigheid dat de opdracht geen taxatierapport betrof, maar een waardebepaling die vergeleken met een taxatierapport een oppervlakkig karakter heeft, laat voornoemde verantwoordelijkheid onverlet. Iblue heeft immers erkend dat [A] de waardebepaling juist heeft aangevraagd ten behoeve van een bankfinanciering.
Voorts heeft Iblue erkend dat de bankwereld genoegen neemt met een dergelijke waardebepaling en niet betwist dat ING op basis van de waardebepaling van Iblue de hoogte van de woningfinanciering heeft vastgesteld.
Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat weliswaar geen sprake was van een garantie, maar dat niettemin in het onderhavige geval (ook) van de waardebepaling van Iblue mocht worden verwacht dat deze de werkelijke waarde zo dicht mogelijk benaderde en dus niet 22% daarvan afweek zoals in de onderhavige situatie, als hieronder is vastgesteld onder 4.9. Het standpunt van Iblue zou betekenen dat de negatieve gevolgen van een zodanig van de werkelijkheid afwijkende waardebepaling niet voor rekening van de makelaar in kwestie kunnen komen, hetgeen naar het oordeel van de rechtbank in de gegeven omstandigheden niet houdbaar is. [A] had Iblue immers naar vaststaat juist ingeschakeld teneinde die negatieve gevolgen te voorkomen, terwijl het standpunt van Iblue erop zou neerkomen dat de waardebepaling van generlei waarde zou zijn in het geval dat verwezenlijking van deze negatieve gevolgen. De door Iblue aangevoerde bescheiden prijs voor een waardebepaling - EUR 150,-- + BTW - doet op zichzelf daaraan in de gegeven situatie niet af.
Bovendien heeft [A] onweersproken gesteld dat Iblue niet alleen de waardebepaling heeft vastgesteld op EUR 205.000,-- maar dat Iblue bovendien aan [A] heeft geadviseerd de woning te koop aan te bieden met een verkoopprijs van eveneens EUR 205.000,-, waarna dit ook daadwerkelijk is gebeurd via Iblue. Onder die omstandigheden kan Iblue naar het oordeel van de rechtbank zich in redelijkheid niet erop beroepen dat een waardebepaling geen handvat biedt voor bepaling van de verkoopwaarde.
4.9. Tevens heeft Iblue ten verwere aangevoerd dat de waardering door [B] zeven maanden na de waardebepaling van Iblue heeft plaatsgevonden, dat het tij heeft tegengezeten en dat daardoor de waarde van de woning is gedaald. De waardebepaling van Iblue heeft een korte houdbaarheidsdatum en is ingehaald door razendsnelle ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en de wereldeconomie. Deze latere ontwikkelingen maken nog niet dat de waardebepaling van Iblue onjuist was of een verkeerd beeld gaf. Het waarderingsverschil komt neer op een marge van circa 21%, hetgeen dient te worden aangemerkt als een normale risicomarge die Iblue niet kan worden toegerekend. Aldus steeds Iblue.
De rechtbank contstateert dat de onderhavige waardeverlaging 22% betreft (205.000 minus 160.000 = 45.000, gedeeld door 205.000). Met [A] is de rechtbank van oordeel dat een waardeverlaging van die omvang binnen een tijdsbestek van niet meer dan zeven maanden zich - zonder nadere toelichting, die ontbreekt - niet laat verklaren door in zijn algemeenheid gestelde razendsnelle ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en de wereldeconomie.
Dit klemt temeer nu [A] onweersproken heeft aangevoerd dat op basis van de in augustus 2007 in de markt gezette vraagprijs van EUR 205.000,-- zich in december 2007 (dus na het verstrijken van vier maanden) nog maar één potentiële koper had gemeld met een bod van slechts EUR 105.000,--. Met [A] is de rechtbank van oordeel dat zulks, temeer gezien het (nog) kortere tijdsverloop, een concrete aanwijzing kan zijn voor een te hoge prijsstelling zonder dat (reeds) sprake was van voornoemde (markt)economische ontwikkelingen. Bovendien neemt de rechtbank in aanmerking, gegeven de onweersproken stelling van [A] dat de waardebepaling van Iblue zonder enig voorbehoud is afgegeven, dat niet is gesteld of gebleken dat Iblue gedurende de periode waarin zij nog beschikte over de verkoopopdracht van [A], [A] heeft geadviseerd de verkoopprijs te verlagen.
Het had in dit licht bezien op de weg van Iblue gelegen haar verweer met nadere concrete feiten en omstandigheden te onderbouwen. Het verwijzen naar de huidige financiële crisis en de metafoor van de vlinderslag in Azië die tot de orkaan in de Verenigde Staten heeft geleid volstaat daartoe niet. Dit verweer kan derhalve niet slagen.
4.10. Iblue heeft ook het verweer gevoerd dat de waardering door [B] de inmiddels - naar niet is weersproken - leegstaande woning betrof, terwijl de waardebepaling van Iblue betrekking had op de woning in nog bewoonde staat. Ook dit brengt een lagere waarde mee, aldus Iblue.
Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat en zo ja, in hoeverre in
het onderhavige geval de waardebepaling van de woning lager zou uitvallen in leegstaande staat dan in bewoonde staat. Dit verweer wordt dan ook - alszijnde in het licht van de stellingen van [A] onvoldoende feitelijk gestaafd - verworpen.
4.11. Iblue heeft tot slot ten verwere aangevoerd dat de in de brief van [B] vermelde ‘verwachte opbrengst’ van de woning ad EUR 160.000,-- k.k. - in tegenstelling tot de waardebepaling van Iblue - niét is aan te merken als een waardebepaling overeenkomstig de in de onroerend goedbranche gebruikelijke terminologie. Een bank zou geen genoegen nemen met de brief [B] omdat het hier niet gaat om een echte waardebepaling. Een echte waardebepaling wordt vastgesteld door een beëdigd makelaar ten behoeve van bijvoorbeeld het totstandkomen van woningfinanciering en heeft betrekking op de onderhandse verkoopwaarde, zijnde de opbrengst na beste voorbereiding en zo goed mogelijke aanbieding. Aldus steeds Iblue.
Iblue onderbouwt dit verweer door aan te voeren dat in de ‘verwachte opbrengst’ van de woning ad EUR 160.000,-- k.k als vermeld in de brief van [B] de elementen ‘tijd/druk/emotie’ zijn ingecalculeerd, terwijl deze elementen niet in de waardebepaling van Iblue waren inbegrepen.
De rechtbank stelt evenwel vast dat Iblue tevens het standpunt heeft ingenomen dat [A] ten tijde van de waardebepaling van Iblue haast had bij de verkoop, dat zij zich in een panieksituatie bevond, dat zij de onderhavige woning zo snel mogelijk kwijt wilde en dat Iblue ook daardoor geen uitgebreid onderzoek heeft gepleegd naar de marktwaarde maar schattenderwijs is uitgegaan van een bedrag dat redelijk zou zijn. Hieruit valt op te maken dat blijkens de eigen stellingen van Iblue, Iblue (ook) zelf rekening heeft gehouden met voornoemde elementen, zodat hierin niet de door Iblue beoogde verklaring voor het waarderingsverschil kan worden gevonden. Reeds daarom kan deze onderbouwing van het verweer niet slagen.
Dat de waardering door [B] niet zou zijn verricht door een beëdigd makelaar is naar het oordeel van de rechter niet (voldoende) aangevoerd door Iblue en evenmin gebleken. Ook overigens kan de rechtbank in de stellingen en overgelegde stukken van Iblue geen nadere onderbouwing vinden voor haar verweer.
Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [A] onweersproken heeft gesteld dat de woning binnen twee maanden na de waardering door [B] ad EUR 160.000,-- voor EUR 165.000,-- is verkocht, hetgeen een indicatie kan zijn voor de juistheid van deze waardering, ook als basis voor het totstandkomen van een woningfinanciering. Onder deze omstandigheden had het op de weg gelegen van Iblue nader te specificeren welke elementen in of methode van de waardering door [B] afweken van hetgeen in de branche gangbaar is bij een waardebepaling als bedoeld door Iblue. Bij gebreke daaraan faalt ook dit verweer.
de schadeplichtigheid van Iblue
4.12. Het vorenstaande leidt ertoe dat de stelling van [A] dat de waardeverklaring van Iblue niet EUR 205.000,--, maar EUR 160.000,-- had moeten bedragen, slaagt. De hiertegen gevoerde verweren zijn immers verworpen als voornoemd. Op grond hiervan is de rechtbank van oordeel dat met inachtneming van de onder 4.2. weergegeven maatstaf - als overigens niet (voldoende) weersproken - Iblue toerekenbaar is tekortgeschoten in haar verbintenis jegens [A] uit hoofde van de door [A] aan Iblue verstrekte opdracht tot waardebepaling van de woning op de wijze als gesteld door [A] en weergegeven onder 3.2. (hierna: de toerekenbare tekortkoming van Iblue). Hieruit volgt dat Iblue gehouden is de schade die [A] dientengevolge lijdt te vergoeden.
4.13. Iblue voert het verweer dat de buitensporige omvang van de door [A] gestelde schade als gevolg van voornoemde tekortkoming van Iblue een zodanige discrepantie oplevert met de verdiensten van Iblue heeft ontvangen voor de waardebepaling, zijnde EUR 150,-- + BTW, dat de redelijkheid meebrengt dat voornoemde schade niet door Iblue behoeft te worden vergoed. Gezien het vooroverwogene, in het bijzonder onder 4.8., kan dit verweer niet slagen. Concrete feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel zouden moeten leiden zijn niet, althans onvoldoende gesteld of gebleken.
de gestelde vertragingsschade (r.o. 3.1. sub I)
4.14. [A] vordert vergoeding van vertragingsschade ad EUR 3.500,00,-- Hiertoe voert zij aan dat de woning zeven maanden te lang te koop heeft gestaan tengevolge van de onjuiste waardebepaling van Iblue. [A] stelt Iblue aansprakelijk voor haar dientengevolge geleden schade, bestaande uit de hypothecaire en overige vaste lasten met betrekking tot de woning ad EUR 500,-- per maand (hierna: de woonlasten), die zij zeven maanden te lang heeft moeten dragen, neerkomend op EUR 3.500,--.
4.15. Iblue heeft tot haar verweer aangevoerd dat de vertragingsschade Iblue niet is toe te rekenen omdat zij in maart 2008 van de verkoop is afgehaald.
Dit verweer moet worden verworpen. [A] heeft immers ter comparitie onweersproken aangevoerd dat indien Iblue direct op 3 augustus 2007 de juiste (aanzienlijk lagere) waardebepaling - tevens verkoopprijs - had afgegeven, de woning van [A] binnen twee maanden nadien zou zijn verkocht via Iblue, nu [B] dit ook is gelukt. Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de gevorderde vertragingsschade is veroorzaakt door de toerekenbare tekortkoming van Iblue. Nu [A] - eveneens onweersproken - heeft gesteld dat deze vertragingschade pas kon worden beëindigd tengevolge van de nieuwe prijsstelling door [B] (ter vervanging van Iblue) in maart 2007 waarna de woning zonder dralen in april 2008 is verkocht, valt zonder nadere toelichting - die ontbreekt - niet in te zien waarom, gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, deze schade niet (volledig) als een gevolg van de toerekenbare tekortkoming aan Iblue zou kunnen worden toerekend.
4.16. Voorzover Iblue een beroep doet op artikel 6:101 BW Pro in die zin dat niet (als enige) aan Iblue kan worden toegerekend dat de waarde van de woning na circa een jaar is gekelderd wegens nalaten van het plegen van noodzakelijk onderhoudswerk door [A], moet dit verweer gelet op het vooroverwogene - in het bijzonder onder 4.5. en 4.6. - bij gebreke aan voldoende feitelijke grondslag worden verworpen.
4.17. De rechtbank stelt vast dat Iblue de gevorderde vertragingsschade overigens niet heeft betwist, zodat deze toewijsbaar is als volgt. Zoals ter comparitie toegelicht, doelt [A] met de door haar gestelde vertragingsperiode van zeven maanden op de periode van augustus 2007 tot maart 2008. De rechtbank begrijpt de stellingen van [A] in dit verband evenwel aldus dat Iblue in de fictieve situatie - dus uitgaande van een juiste prijsstelling op 3 augustus 2007 - de woning uiterlijk in oktober 2007 (binnen twee maanden) had kunnen verkopen, terwijl deze verkoop in de werkelijke situatie - dus uitgaande van de toerekenbare tekortkoming van Iblue, waarna eerst op 3 maart 2008 een juiste prijsstelling werd vastgesteld - in april 2008 (binnen twee maanden) is geschied.
Gelet hierop en binnen de reikwijdte van de door [A] zelf gestelde periode, zal de rechtbank de vordering toewijzen over een periode vanaf oktober 2007 tot maart 2008.
Hieruit volgt dat Iblue gehouden is de door [A] - onbetwist - gestelde woonlasten ad EUR 500,-- per maand gedurende vijf maanden te vergoeden, zijnde EUR 2.500,--, zulks te vermeerderen met de - eveneens onweersproken - wettelijke rente vanaf de dag dat [A] de respectieve woonlasten heeft betaald tot de dag van voldoening. Voor het meerdere zal dit deel van de vordering worden afgewezen.
de (toekomstige) rentetermijnen (r.o. 3.1. subs II en III)
4.18. [A] vordert voorts vergoeding van de rentetermijnen op de aanvullende woningfinanciering ad EUR 204,29 per maand, neerkomend op een bedrag van EUR 1.838,61 over de periode vanaf het aangaan van de aanvullende woningfinanciering tot dagvaarding. Tevens vordert zij vergoeding van deze rentermijnen vanaf dagvaarding tot het moment dat de looptijd van de aanvullende woningfinanciering van in totaal 29 jaar is verstreken dan wel [A] om andere redenen niet langer gehouden is de rentetermijnen te voldoen.
[A] heeft hiertoe gesteld dat tengevolge van de toerekenbare tekortkoming van Iblue bij de vaststelling van de financieringshoogte is uitgegaan van een aanzienlijk te hoge opbrengst uit de woning, zodat bij de notariële afrekening na verkoop van de woning een financieringstekort bleek van EUR 32.387,40, welk bedrag ING noodgedwongen aan [A] heeft geleend. Tevens heeft [A] gesteld dat zij in de fictieve situatie - dus uitgaande van een juiste waardering op 3 augustus 2007 - nimmer de door haar beoogde woning in Zeeland had kunnen financieren en derhalve niet tot aankoop daarvan zou zijn overgegaan, zodat zij alsdan deze gestelde schade niet zou hebben geleden.
4.19. De rechtbank is van oordeel dat op grond van voornoemde - op zichzelf door Iblue niet weersproken - stellingen van [A] vaststaat dat tengevolge van de toerekenbare tekortkoming van Iblue [A] een financieringstekort is ontstaan van EUR 32.387,40, welk bedrag [A] (extra) heeft moeten lenen bij ING tegen een rentepercentage van 5.8% nominaal per jaar en met een looptijd van 29 jaar, hetgeen in de fictieve situatie zonder toerekenbare tekortkoming van Iblue niet het geval zou zijn geweest. Hieruit volgt dat Iblue in beginsel gehouden is aan [A] deze schade, te weten de reeds betaalde en nog te betalen rentetermijnen op dit geleende bedrag, te vergoeden.
4.20. [A] verwijst ter onderbouwing van haar schade naar een (bij dagvaarding als productie 6 overgelegde) offerte van ING van 29 april 2008, die - als onweersproken gesteld door [A] - betrekking heeft op de aanvullende woningfinancierin[A] stelt op basis van deze offerte dat voornoemde rentermijnen EUR 204,29 per maand bedragen, te weten - naar de rechtbank begrijpt - 5,8% van het in de offerte vermelde leenbedrag van EUR 42.267,--, gedeeld door 12. De rechtbank constateert evenwel dat [A] (slechts) schadevergoeding vordert voorzover zij voornoemd financieringstekort van EUR 32.387,40 heeft moeten bijlenen, en dus niet het volledige leenbedrag van de aanvullende financiering. Een leenbedrag van EUR 32.387,40 komt overeenkomstig de stellingen van [A] neer op rentetermijnen van EUR 156,54 per maand (5,8% x 32.387,40, gedeeld door 12).
De rechtbank zal derhalve bij de verdere beoordeling van de gestelde schade in dit verband uitgaan van rentermijnen ad EUR 156,54 per maand (hierna: de rentetermijnen).
4.21. [A] vordert vergoeding van reeds verschenen schade ad EUR 1.838,61, zijnde de reeds betaalde rentetermijnen over de - onweersproken - periode vanaf het aangaan van de aanvullende woningfinanciering tot dagvaarding, - naar de rechtbank begrijpt - zijnde negen maanden (1.838,61 : 204,29). Overeenkomstig het overwogene onder 4.20. acht de rechtbank over deze periode een schade verschenen ad EUR 1.408,86 (9 x 156,54).
Voorts stelt de rechtbank vast dat van de gevorderde toekomstige schade vanaf dagvaarding reeds is verschenen de schade die betrekking heeft op de betaalde rentetermijnen over de periode vanaf datum dagvaarding (6 februari 2009) tot de datum van dit vonnis (9 december 2009), zijnde 10 maanden x EUR 156,54 per maand. Deze verschenen schade bedraagt derhalve EUR 1.565,40.
Naar het oordeel van de rechtbank is derhalve als schade wegens betaalde rentetermijnen reeds verschenen een bedrag van totaal EUR 2.974,26 (1.408,86 + 1.565,40).
4.22. Bij de vaststelling van de nog niet verschenen schade komt het aan op een redelijke verwachting omtrent de hypothetische ontwikkelingen in de toekomst. Daarbij moeten de goede en kwade kansen worden afgewogen.
De rechtbank neemt bij deze begroting in aanmerking dat, zoals [A] onweersproken ter comparitie heeft gesteld, gezien de leeftijd van [A] - 72 jaar ten tijde van de comparitie - de looptijd van de aanvullende woningfinanciering van 29 jaar in elk geval niet gehaald zal worden. De rechtbank houdt in dit kader rekening met een toekomstige kans op verhuizing, bijvoorbeeld noodgedwongen naar een verzorgingstehuis, respectievelijk overlijden. Tevens neemt de rechtbank in aanmerking dat [A] blijkens haar eigen stellingen in de fictieve situatie zonder toerekenbare tekortkoming van Iblue niet in staat zou zijn geweest te verhuizen naar de door haar zo begeerde woning in Zeeland. In dat geval had zij blijkens haar eigen stellingen verder gezocht naar een goedkopere woning in Zeeland. Zodoende had zij in die situatie naar redelijkerwijs mag worden aangenomen een geringer woongenot gerealiseerd dan in haar huidige woning in Zeeland. Nu aldus in ieder geval ook een zekere immateriële waardecomponent is verbonden aan het (toekomstig) verblijf van [A] in de woning in Zeeland, dient deze omstandigheid naar het oordeel van de rechtbank te worden meegewogen bij de begroting.
Alles overziend en afwegend, begroot de rechtbank de toekomstige schade op een - per datum van dit vonnis contant gemaakt - totaalbedrag van EUR 8.000,--.
4.23. Iblue heeft ter comparitie ten verwere een beroep gedaan op de schadebeperkingsplicht van [A], bijvoorbeeld door de mogelijkheid te verhuizen. Daartegen heeft [A] aangevoerd dat een verkoop van de woning in Zeeland een restschade zou opleveren ter hoogte van de ‘kosten koper’ ad EUR 17.000,--.
Aangezien Iblue deze stelling van [A] op haar beurt niet heeft betwist, en nu gelet op het vooroverwogene de in dit verband te vergoeden schade uitkomt op een (aanzienlijk) lager bedrag dan voornoemde ‘kosten koper’, kan dit verweer Iblue niet baten.
4.24. Uit het vorenstaande volgt dat Iblue jegens [A] gehouden is tot vergoeding van schade uit hoofde van rentetermijnen als volgt:
- reeds betaalde rentetermijnen ad EUR 2.974,26, zulks te vermeerderen met de - onweersproken - wettelijke rente vanaf vanaf de dag dat [A] de respectieve rentetermijnen verschuldigd is geweest tot de dag van voldoening;
- toekomstige rentetermijnen ad EUR 8.000,--, zulks te vermeerderen met de - onweersproken - wettelijke rente hierover vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van voldoening.
Voor het meerdere zal dit deel van de vordering worden afgewezen.
het beroep van Iblue op het matigingsrecht
4.25. Iblue heeft ten verwere nog verwezen naar de bevoegdheid van de rechtbank om haar schadevergoedingsverplichting te matigen ex artikel 6:109 BW Pro. Iblue heeft in dit verband heeft aangevoerd dat de hoogte van de schade wordt vastgesteld aan de hand van verschillende factoren, waarbij deze veeleer wordt ingeperkt dan uitgebreid.
Naar het oordeel van de rechtbank kan in het licht van het vorenstaande en wegens onvoldoende feitelijke grondslag van dit verweer niet geconcludeerd worden dat een schadevergoedingsplicht van Iblue in voormelde zin tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zou leiden. Het beroep op matiging wordt dan ook afgewezen.
de buitengerechtelijke incassokosten
4.26. [A] vordert buitengerechtelijke (in¬casso)kosten die zij heeft begroot op een bedrag van EUR 768,--. Iblue betwist deze vordering. De rechtbank hanteert als uitgangspunt dat het moet gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schik¬kingsvoor¬stel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. [A] stelt wel dat de gevorderde kosten zijn gemaakt, maar laat na een afdoende omschrijving van de verrichtingen te geven, anders dan die ter voorberei¬ding van de processtukken en ter instructie van de zaak.
Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat aan de zijde van [A] weliswaar meerdere aansprakelijkheidsbrieven zijn verstuurd, maar dat deze blijkens de overgelegde desbetreffende processtukken kennelijk in eerste instantie niet naar het juiste adres van Iblue zijn verstuurd, zonder dat is gesteld of gebleken dat deze omstandigheid voor rekening van Iblue moet komen.
De rechtbank gaat dan ook ervan uit dat vóór de aanvang van het geding geen andere of meer kosten zijn gemaakt dan die welke ter voorbereiding van een geding in het algemeen rede¬lijk en noodzakelijk zijn. Voor dergelijke kosten pleegt het bepaalde in de artikelen 237 tot en met 240 van het Wetboek van Burger¬lijke Rechtsvordering al een vergoeding in te sluiten. De rechtbank zal de vordering tot vergoeding van buitengerech¬telijke kosten daarom afwijzen.
de proceskosten
4.27. Iblue zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. Bij voornoemde kostenveroordeling zal de rechtbank toepassing geven aan artikel 243 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). De kosten aan de zijde van [A], te betalen aan de griffier van deze rechtbank, worden begroot op:
- dagvaarding EUR 85,98
- vast recht 313,00
- salaris advocaat 904,00 (2 punten x tarief EUR 452,--)
Totaal EUR 1.302,98
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt Iblue om aan [A] te betalen een bedrag van EUR 2.500,-- (tweeduizendvijfhonderd euro), zulks te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat [A] de respectieve woonlasten heeft betaald tot de dag van voldoening;
5.2. veroordeelt Iblue om aan [A] te betalen een bedrag van EUR 2.974,26 (tweeduizendnegenhonderdvierenzeventig euro en zesentwintig eurocent), zulks te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat [A] de respectieve rentetermijnen verschuldigd is geweest tot de dag van voldoening;
5.3. veroordeelt Iblue om aan [A] te betalen een bedrag van EUR 8.000,-- (achtduizend euro), te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van voldoening.
5.4. veroordeelt Iblue in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op EUR 1.302,98, te betalen aan de griffier door overmaking op rekeningnummer 19.23.25.728 ten name van MVJ Arrondissement Amsterdam onder vermelding van “proceskostenveroordeling” en het zaak- en rolnummer;
5.5. verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. van Eekeren en in het openbaar uitgesproken op 9 december 2009.?