Uitspraak
vonnis
____________________________________________ _
RECHTBANK AMSTERDAM
Enkelvoudige civiele kamer
Vonnis van 28 oktober 2009
in de zaak met vonnis- / rolnummer 429917 / HA ZA 09-1864 van
1. [A],
2. [B],
beiden wonende te --,
eisers,
advocaat mr. E.J.H. van Lith,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS ‘DE STENEN SILO’
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. K. Kroon.
Partijen worden hierna [A] en [B] en de VvE genoemd.
Het verloop van de procedure
De rechtbank is uitgegaan van de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 28 mei 2009 met bewijsstukken,
- de conclusie van antwoord van 22 juli 2009 met bewijsstukken,
- het tussenvonnis van 5 augustus 2009,
- het proces-verbaal van de op 30 september 2009 gehouden comparitie van partijen.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) betwist, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van overgelegde bewijsstukken, staat het volgende vast:
a. [A] en [B] hebben bij koop/aannemingsovereenkomst van 19 maart 1998 gekocht het (recht op uitgifte in erfpacht met betrekking tot het) appartementsrecht, dat recht geeft op het 299/12.474ste aandeel in het gebouw ‘De stenen silo’ en dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van het privé gedeelte bestemd tot bedrijfsruimte, op de bij de (ontwerp)akte van splitsing behorende tekening aangeduid met het nummer 35.
b. In de op 18 juni 1998 verleden akte van splitsing is het recht op het gebouw ‘De stenen silo’ met de daarbij behorende grond gesplitst in 159 appartementsrechten en is het modelreglement 1992 met een aantal aanvullingen en/of wijzigingen van toepassing verklaard. Blijkens het aangepaste artikel 2 lid 1 is Pro de eigenaar van het appartementsrecht met de index 35 voor het op zijn naam staande appartementsrecht voor het 299/12.474ste deel gerechtigd in de gemeenschap.
c. In het ongewijzigd van toepassing verklaarde artikel 2 lid 3 van Pro het modelreglement is bepaald dat de eigenaars voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht zijn bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
d. In het ongewijzigd van toepassing verklaarde artikel 3 van Pro het modelreglement is bepaald dat tot de schulden en kosten die voor rekening van de gemeenschappelijke appartementseigenaars komen onder meer worden gerekend:
- die welke zijn gemaakt in verband met onderhoud of het gebruik van de
gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud
daarvan;
- die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en
vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken…;
- alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als
zodanig.
e. [A] en [B] hebben via twee eigen voordeuren vanaf de straat toegang tot de ruimten die bij hen in uitsluitend gebruik zijn. De gemeenschappelijke binnenruimten van ‘De stenen silo’, met daarin trappenhuizen en liften, geven geen toegang tot hun appartement. Zij hebben van die binnenruimten overigens ook geen sleutel. Bij hen wordt niet schoongemaakt op kosten van de VvE. Waterleiding en stroom komen rechtstreeks vanaf de straat hun appartement binnen. Zij zijn niet aangesloten op de gemeenschappelijke hydrofoor, maar hebben zelf een aparte hydrofoor aangeschaft.
f. [A] en [B] hebben vanaf de eerste ledenvergadering op 2 januari 1998 bij de VvE aan de orde gesteld dat zij van oordeel zijn dat zij ten onrechte moeten meebetalen aan kosten voor werkzaamheden en zaken waarvan zij geen enkel profijt (kunnen) hebben. In de loop der jaren hebben zij verschillende voorstellen gedaan om daarin verandering te brengen, waarbij zij het kantoor van de notaris die de akte van splitsing heeft opgesteld uiteindelijk bereid hebben gevonden artikel 2 lid 3 van Pro die akte te wijzigen zonder daarvoor kosten in rekening te brengen. De VvE heeft die voorstellen steeds met grote meerderheid van stemmen afgewezen. Wel heeft zij de kosten van een reparatie aan de hydrofoor van [A] en [B] ten bedrage van € 1.435,14 voor haar rekening genomen.
Het geschil
2. [A] en [B] vorderen primair en subsidiair veroordeling van de appartementseigenaars van de VvE om op straffe van een dwangsom mee te werken aan een in de dagvaarding opgenomen wijziging van artikel 2 lid 3 van Pro de akte van splitsing. Primair vorderen zij daarnaast de veroordeling van de appartementseigenaars van de VvE tot betaling van € 10.004,-- met rente en een bedrag aan buitengerechtelijke kosten.
Meer subsidiair vorderen [A] en [B] een verklaring voor recht dat zij vanaf de eerstvolgende maand na betekening van dit vonnis niet langer hoeven bij te dragen in bepaalde, in de dagvaarding vermelde, gemeenschappelijke kosten, alles met verwijzing van de VvE in de proceskosten.
3. [A] en [B] stellen daartoe dat zij in redelijkheid niet gehouden kunnen worden onderhouds- en huisvestingskosten te voldoen die betrekking hebben op gemeenschappelijke gedeelten en zaken waarvan zij geen gebruik kunnen maken.
Zij zijn zich ervan bewust dat de artikelen 139 en volgende van boek 5 BW regels geven voor wijziging van de splitsingsakte. Aangezien zij de in artikel 5:140 lid 2 BW Pro vereiste meerderheid onmogelijk bijeen kunnen krijgen, beroepen zij zich op artikel 2:8 lid 2 BW Pro om de splitsingsakte te doen wijzigen.
[A] en [B] hebben berekend dat zij sinds 2001, toen zij het appartement hebben betrokken, tenminste 30% ofwel € 10.004,-- te veel hebben betaald aan de VvE. Zij vorderen dit bedrag terug op grond van ongerechtvaardigde verrijking.
4. Op het verweer van de VvE zal hierna bij de beoordeling worden ingegaan.
De beoordeling
5. De VvE heeft allereerst aangevoerd dat [A] en [B] niet-ontvankelijk zijn, omdat de VvE is gedagvaard, maar telkens veroordeling wordt gevorderd van de appartementseigenaars van de VvE.
De advocaat van [A] en [B] heeft daarop bij de comparitie desgevraagd verklaard dat de VvE steeds als gedaagde moet worden aangemerkt
Daarmee is de dagvaarding voldoende duidelijk, zodat dit verweer niet opgaat.
6. Wijziging van de akte van splitsing is in de artikelen 5:139 en volgende van boek 5 BW welbewust met waarborgen omkleed. De wet biedt geen grondslag voor wijziging van de akte van splitsing buiten deze regeling om, anders dan met medewerking van alle appartementseigenaars.
Voor zover de vordering ertoe strekt de VvE te veroordelen tot medewerking aan wijziging van de akte van splitsing is deze alleen om die reden al niet toewijsbaar.
7. Van ongerechtvaardigde verrijking van de VvE is geen sprake. Die heeft mede door de betalingen van [A] en [B] de gelden binnen gekregen die zij nodig had om haar schulden en kosten te kunnen voldoen. Hooguit is door die betalingen een aantal appartementseigenaren verrijkt, namelijk voor zover zij tengevolge daarvan zelf minder hebben hoeven bijdragen. De appartementseigenaren zijn in deze procedure echter geen partij, zodat de primaire vordering ook moet worden afgewezen voor zover die is gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking.
8. Blijft over de meer subsidiair gevorderde verklaring voor recht.
Deze heeft betrekking op de volgende kosten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen van ‘De stenen silo’:
- de onderhoudskosten voor de gemeenschappelijke binnenruimten, liften en hydrofoor;
- de kosten van serviceabonnementen voor liften en hydrofoor;
- de huisvestingskosten die betrekking hebben op het elektraverbruik, de schoonmaakkosten en het waterverbruik met betrekking tot de gemeenschappelijke binnengedeelten.
Dit zijn alle kosten die eenvoudig bepaalbaar zijn en als zodanig ook onder de kostencomponenten van de voorschotbijdragen vallen.
9. Zoals hiervoor onder 1e.vastgesteld maken [A] en [B] niet alleen geen gebruik van de voorzieningen waarop deze kosten betrekking hebben, maar zijn ze feitelijk ook niet in staat daarvan gebruik te maken, omdat de ruimten die bij hen in gebruik zijn daarop niet zijn aangesloten of daarmee niet in verbinding staan. De gemeenschappelijke trappenhuizen, gangen en liften en de gemeenschappelijke hydrofoor zijn voor hen dan ook in het geheel niet van belang. Dat de VvE eenmalig de reparatie van hun eigen hydrofoor heeft betaald maakt dat niet anders.
Het had dan ook voor de hand gelegen dat in de akte van splitsing onderscheid was gemaakt tussen kosten die voor alle appartementseigenaars van belang zijn en kosten die alleen bepaalde appartementseigenaars aangaan.
Nu dat niet is gebeurd, alle pogingen van [A] en [B] om daarin verandering te brengen op niets zijn uitgelopen, hun ook geen haalbare rechtsgang ten dienste staat om de akte van splitsing op dit punt te laten veranderen en het voor hen om substantiële bedragen gaat ( 30% van de maandelijkse bijdrage van thans € 447,17), is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat zij nog langer in deze kosten zouden moeten delen. De gevorderde verklaring voor recht is dan ook toewijsbaar.
10. De VvE heeft nog aangevoerd dat [A] en [B] toen zij het appartementsrecht kochten uit de (concept) akte van splitsing konden weten hoe de kosten zouden worden berekend. Dat is inderdaad zo, maar dat werd pas reëel toen zij de eerste begroting onder ogen kregen en men niet bereid bleek hun ook maar enigszins tegemoet te komen.
Deze omstandigheid levert in ieder geval geen rechtsverwerking op.
11. De VvE heeft verder aangevoerd dat alle eigenaars toen zij hun appartement kochten zijn afgegaan op de kostenverdeling zoals neergelegd in de akte van splitsing en daarop ook mochten vertrouwen. Als daarin verandering wordt gebracht is het hek van de dam, want er zijn meer eigenaren met een eigen voordeur en die hebben al te kennen gegeven ook minder te willen betalen als dat [A] en [B] via de rechter zou lukken.
Voorop staat dat alleen [A] en [B] hierover een rechtszaak zijn begonnen en dat de beslissing in hun zaak de andere 158 eigenaars hooguit een paar eurocenten tot een paar euro per maand kan gaan kosten. Verder zijn er slechts twee andere eigenaren in dezelfde positie als [A] en [B], terwijl bij de comparitie is gebleken dat ongeveer 15 eigenaars van ateliers op de begane grond een eigen voordeur zouden hebben. Die laatsten betalen echter een relatief lage bijdrage, zodat het geheel, ook als iedereen gelijk zou worden behandeld, alleszins te overzien lijkt. Van een te verwachten wezenlijk andere kostenverdeling voor de overige appartementseigenaars, die aan toewijzing van de vordering in de weg zou moeten staan, is in ieder geval geen sprake.
12. De VvE wordt als hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij verwezen in de proceskosten, te weten een deel (€ 254,--) van het op € 460, vastgestelde vastrecht en twee punten tarief II aan salaris van de advocaat ( € 904,--)
Beslissing
De rechtbank:
verklaart voor recht dat [A] en [B] vanaf de eerstvolgende maand na betekening van dit vonnis niet langer hoeven bij te dragen in de volgende kosten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw ‘De stenen silo’:
- de onderhoudskosten voor de gemeenschappelijke binnenruimten, liften en hydrofoor;
- de kosten van serviceabonnementen voor liften en hydrofoor;
- de huisvestingskosten die betrekking hebben op het elektraverbruik, de schoonmaakkosten en het waterverbruik met betrekking tot de gemeenschappelijke binnengedeelten;
veroordeelt de VvE in de volgende kos¬ten aan de zijde van [A] en [B] ge¬vallen:
€ 254,-- aan vastrecht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, lid van genoemde kamer, en in het openbaar uitgesproken op 28 oktober 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.