Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM
Kenmerk : CV 08-35752
Datum : 5 oktober 2009
438
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
de stichting STICHTING VILLA BETTY
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam
eiseres in conventie
verweerster in reconventie
nader te noemen Villa Betty
gemachtigde: mr. P.J. Sandberg
t e g e n:
de vennootschap naar Belgisch Recht JC DECAUX ARTVERTISING N.V.
gevestigd te Brussel
gedaagde in conventie
eiseres in reconventie
nader te noemen JC Decaux
gemachtigde: mr. A.P. Kranenburg (Vliet & Burg Advocaten)
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 13 november 2008 inhoudende de vordering van Villa Betty;
- de conclusie van antwoord - met eis in reconventie – van JC Decaux met producties.
Bij tussenvonnis van 19 januari 2009 is bepaald dat schriftelijk wordt voortgeprocedeerd. Vervolgens zijn ingediend:
- de conclusie van repliek in conventie, tevens houdende vermeerdering van eis, en antwoord in reconventie van Villa Betty met producties;
- de conclusie van dupliek in conventie en repliek in reconventie van JC Decaux met producties;
- de conclusie van dupliek in reconventie van Villa Betty met producties;
- de akte houdende uitlating producties van JC Decaux.
Daarna is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
In conventie en reconventie
1. Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
1.1. Op 22 augustus 1991 zijn Villa Betty als verhuurster en (de rechtsvoorgangster van) JC Decaux als huurder een huurovereenkomst aangegaan. Blijkens de schriftelijke overeenkomst ging deze in op 1 december 1991. Na verkrijging door JC Decaux van de benodigde vergunning is daaraan ingaande maart 1992 feitelijk uitvoering gegeven.
1.2. De huurovereenkomst omschrijft het gehuurde als:
‘de reclame-ruimte boven het dak van Muntplein 1 en Amstel 2 te Amsterdam. De reclame-ruimte boven het dak van Reguliersbreestraat 1 is reeds verhuurd aan de ABN-Amro Bank.’
1.3. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar. Artikel 2.3 bepaalt onder meer dat moet worden opgezegd tegen het einde van de bepaalde tijd met inachtneming van een termijn van twaalf maanden.
Artikel 2.4 bepaalt:
‘Wordt deze overeenkomst niet overeenkomstig lid 3 opgezegd dan wordt zij onder dezelfde voorwaarden en bepalingen verlengd voor de tijd van 5 jaren en zo vervolgens.’
1.4. Vóór het aangaan van de huurovereenkomst stond op het dak van een betreffende pand een stellage met daaraan bevestigd een wit bord met daarop de tekst ‘te huur’.
1.5. JC Decaux heeft krachtens een overeenkomst met haar cliënt Samsung een (licht)reclame op het betreffende pand geplaatst, bestaande uit een (nieuwe) stellage met daarop aangebracht het Samsung-logo.
1.6. Nadat reeds in 1994 richtlijnen voor reclame-uitingen waren gaan gelden zijn in 2004 in Amsterdam van kracht geworden de (strengere) Richtlijnen Gevelreclame 2004 (hierna: de Richtlijnen).
1.7. Artikel 7.3 lid 2 bepaalt dat ook nieuwe reclame ter vervanging van bestaande reclame aan de Richtlijnen wordt getoetst.
1.8. In artikel 3.1 onder c Richtlijnen wordt ‘dakreclame’ aangemerkt als ‘ontoelaatbare reclame’ (behoudens uitzonderingen die hier niet ter zake doen).
1.9. Artikel 4.3 Richtlijnen bepaalt:
‘In afwijking van het bepaalde in artikel 3.1, onder c, kan het Dagelijks Bestuur dakreclame toestaan op die bouwwerken, waar dakreclame reeds is toegestaan en bij de inwerkingtreding van dit besluit niet wederrechtelijk aanwezig is, al dan niet ter vervanging van de bestaande reclametoestellen, nadat daarover advies aan de Commissie voor Welstand en Monument is gevraagd.’
1.10. Op enig moment heeft Samsung te kennen gegeven dat zij wereldwijd – en ook op de onderhavige reclame-uiting – het bestaande logo wenst te wijzigen in een nieuw logo.
1.11. Bij brief van 26 februari 2007 (abusievelijk was op de brief vermeld ‘2006’) heeft JC Decaux aan Villa Betty – voor zover van belang – medegedeeld:
‘Met dit schrijven wensen wij een einde te maken aan bovenvermelde huurovereenkomst conform punt 2.3.’
1.12. Op verzoek van Villa Betty heeft de advocaat mr. G.H.L. Weesing (hierna: mr. Weesing) advies uitgebracht omtrent de administratiefrechtelijke mogelijkheden van een wijziging van het logo van Samsung.
1.13. In verband met het verzoek van Samsung heeft JC Decaux tweemaal advies gevraagd aan de Welstandscommissie. Zowel bij advies van 25 januari 2006 als bij advies van 20 juni 2007 heeft de Welstandscommissie laten weten ‘ernstig bezwaar’ te hebben tegen de (handhaving na) vernieuwing van de dakreclame op Muntplein 1.
1.14. Begin, althans medio maart 2008 heeft JC Decaux de stellage met de reclame-uiting van het betreffende pand verwijderd.
1.15. Bij brief van 18 april 2008 deelde de gemachtigde van Villa Betty aan JC Decaux mee dat op grond van de onder 1.3 bedoelde bepalingen bij gebrek aan tijdige opzegging de huurovereenkomst ingaande 1 december 2006 is verlengd tot en met 30 november 2011 en dat de onder 1.11 bedoelde brief slechts kan worden aangemerkt als een opzegging tegen laatstbedoelde datum. Tevens werd JC Decaux in die brief gesommeerd tot betaling van een huurachterstand (laatste kwartaal 2007 en eerste kwartaal 2008) en tot – kort gezegd – voortzetting van het gebruik conform de bestemming.
1.16. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte (hierna: Algemene Bepalingen).
In artikel IV A Algemene Bepalingen is bepaald:
‘Huurder zal moeten zorgen voor het verkrijgen van eventueel voor de bedrijfsvoering vereiste vergunningen en/of ontheffingen, terwijl de weigering of intrekking daarvan nimmer aanleiding zal kunnen geven tot ontbinding of nietigverklaring van de huurovereenkomst of tot enige andere actie tegen verhuurder.’
In artikel V A Algemene Bepalingen is (onder meer) bepaald:
‘Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van zichtbare of onzichtbare gebreken aan het gehuurde.’
Vordering en verweer Villa Betty
2. Villa Betty vordert – zoals vermeerderd bij repliek – om bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de huuropzegging van JC Decaux nietig te verklaren en voorts JC Decaux te veroordelen tot betaling van € 82.532,20 wegens huurachterstand, berekend tot en met het eerste kwartaal 2009, vermeerderd met de daarover berekende wettelijke handelsrente, tot betaling van € 11.674,27 voor elk daarop volgend kwartaal tot de overeenkomst rechtsgeldig is beëindigd en tot betaling van € 1.500,00 wegens buitengerechtelijke incassokosten. Tenslotte vordert Villa Betty om voor recht te verklaren dat JC Decaux aansprakelijk is voor alle door Villa Betty geleden en nog te lijden schade als gevolg van de voortijdige verwijdering van de dakreclame, inclusief stellage, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
3. Villa Betty stelt dat de opzegging (bedoeld tegen 1 maart 2008) nietig is in verband met de onder 1.3 bedoelde bepalingen. In de daarop volgende besprekingen heeft zij direct geprotesteerd tegen die opzegging, aldus Villa Betty. Villa Betty betwist voorts dat de huidige regelgeving het gebruik van het gehuurde overeenkomstig de bestemming verhindert. Het thans niet meer (kunnen) gebruiken van het gehuurde is het gevolg van een beslissing van (de onderhuurder van) JC Decaux die voor haar rekening en risico dient te blijven. JC Decaux heeft ook ten onrechte nagelaten om conform de toepasselijke regels een melding te doen bij B&W en tegen een (eventuele weigering) vervolgens bezwaar en beroep aan te tekenen. In plaats daarvan heeft zij zich rechtstreeks gewend tot de Welstandscommissie. Deze heeft onjuiste maatstaven toegepast en (mogelijk) geen rekening gehouden met het feit dat het een wijziging van een bestaande reclame-uiting betrof. Voorts stelt Villa Betty dat partijen blijkens de onder 1.16 bedoelde bepalingen juist hebben afgesproken dat ingrijpen door de overheid geen gebrek vormt en dat de gevolgen daarvan voor rekening en risico van de huurder zijn. Als JC Decaux de bepalingen van de huurovereenkomst niet heeft doorgeleid naar haar overeenkomst met Samsung dan heeft zij niet als goed huurder gehandeld. Het staken van het gebruik van het gehuurde en het door JC Decaux verwijderen van niet alleen de reclame, maar ook de stellage waarop deze is gemonteerd, vormt een toerekenbare tekortkoming. Als gevolg daarvan is er thans geen sprake meer van een situatie als bedoeld in artikel 4.3 van de Richtlijnen en is het voor Villa Betty onmogelijk geworden om dit deel van het pand in de toekomst te exploiteren. Ook lijdt Villa Betty schade als gevolg van het verwijderen, althans niet terugplaatsen, van de aan Villa Betty toebehorende stellage. JC Decaux is aansprakelijk voor de schade, die door Villa Betty wordt begroot op ruim € 700.000,-, maar in de toekomst mogelijk lager kan worden.
4. Villa Betty voert gemotiveerd verweer tegen de vordering van JC Decaux, mede onder verwijzing naar het voorgaande. Daarbij voert Villa Betty aan dat een ontbinding in elk geval niet met terugwerkende kracht mogelijk is. Juist omdat partijen afspraken hebben gemaakt omtrent benodigde vergunningen is van onvoorziene omstandigheden geen sprake.
Vordering en verweer JC Decaux
5. JC Decaux verweert zich tegen de vordering van Villa Betty en voert daarbij – kort samengevat – het volgende aan.
Primair: de huurovereenkomst is opgezegd per 1 februari 2008 bij de onder 1.11 bedoelde brief, althans Villa Betty kan geen beroep doen op een eventuele nietigheid van die opzegging omdat zij dat beroep te laat, namelijk pas bij de onder 1.15 bedoelde brief, heeft gedaan.
Subsidiair: de huurovereenkomst is buitengerechtelijk ontbonden, althans dient te worden ontbonden, omdat er sprake is van een tenietgaan van het gehuurde als bedoeld in artikel 7:210 BW althans van een tekortschieten door Villa Betty in haar verplichting om het huurgenot te verschaffen.
Meer subsidiair: de huurovereenkomst dient te worden ontbonden, althans de gevolgen daarvan dienen te worden gewijzigd, wegens onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW.
Uiterst subsidiair: de aanspraken van Villa Betty zijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (artikel 6:248 lid 2).
6. Volgens JC Decaux kan het gehuurde als gevolg van de gewijzigde regelgeving niet langer worden gebruikt conform de overeengekomen bestemming. De Richtlijnen gelden immers ook voor een wijziging van de reclame-uiting. Het gehuurde is niet specifiek bestemd voor het oude logo van Samsung. Wanneer Samsung dit wil wijzigen of wanneer JC Decaux de ruimte voor een andere cliënt wil gebruiken moet dat mogelijk zijn, aldus JC Decaux. Van haar noch van Samsung kan worden verlangd dat zij eerst een jaren durende, kansloze administratiefrechtelijke procedure zouden afwachten. Gelet op de adviezen van de Welstandscommissie en op openbare uitlatingen van (leden van) het bestuur van het Stadsdeel is de kans dat toestemming voor een wijziging zou worden verkregen nihil. Toen zij dit concludeerde heeft JC Decaux de overeenkomst opgezegd, zij dacht toen slechts een opzegtermijn van een jaar in acht te hoeven nemen. Na overleg met Villa Betty heeft zij (tevergeefs) getracht alsnog een positief advies van de Welstandscommissie te krijgen. De Algemene Bepalingen hebben betrekking op bedrijfsruimte en zijn reeds daarom niet van toepassing. Voorts hebben de onder 1.16 bedoelde bepalingen geen betrekking op het onderhavige geval. Er is sprake van een gebrek dat niet in de risicosfeer van de huurder ligt, maar in het gehuurde zelf, waardoor Villa Betty niet meer het genot van het gehuurde verschaft. Voorts betwist JC Decaux de hoogte van de door Villa Betty gevorderde huurachterstand. Ook de grondslag voor de schadevergoeding is onduidelijk nu JC Decaux de overeenkomst mocht beëindigen en daarbij de door haar gebouwde installatie mocht verwijderen, terwijl Villa Betty door die verwijdering ook geen schade kan hebben geleden omdat ter plaatse geen dakreclame meer toegestaan was.
7. Op grond van het voorgaande vordert JC Decaux bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
primair: te verklaren voor recht dat de overeenkomst tussen partijen door opzegging is geëindigd per 1 februari 2008, althans per 1 maart 2008;
- subsidiair: te verklaren voor recht dat deze overeenkomst buitengerechtelijk is ontbonden;
- meer subsidiair: deze overeenkomst tussen partijen te ontbinden.
Voorts vordert JC Decaux om Villa Betty te veroordelen tot betaling van € 7.782,85 en 7.941,15 wegens respectievelijk over februari en maart 2008 onverschuldigd betaalde huur en de door Villa Betty te retourneren waarborgsom, vermeerderd met de wettelijke rente.
Beoordeling
8. De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt.
Opzegging
9. JC Decaux wordt niet gevolgd in haar stelling dat de overeenkomst is geëindigd per 1 februari 2008 of per 1 maart 2008 als gevolg van de onder 1.11 bedoelde opzegbrief. In die brief zelf wordt geen einddatum genoemd. De verwijzing naar artikel 2.3 van de overeenkomst (met een opzegtermijn van twaalf maanden) doet niet af aan het bepaalde in artikel 2.4 van de overeenkomst (vgl. r.o. 1.3), welke bepaling voldoende duidelijk is. Indien, zoals door JC Decaux is aangevoerd, de door haar in 1999 overgenomen rechtsvoorgangster haar niet heeft gewezen op de betreffende contractsbepalingen komt dat voor haar risico. Van een professionele organisatie als JC Decaux mag worden verwacht dat zij zich op de hoogte stelt van de inhoud van de huurcontracten die zij voortzet. Gesteld noch gebleken is dat Villa Betty iets heeft gedaan of nagelaten op grond waarvan JC Decaux er op mocht vertrouwen dat Villa Betty – ondanks het beding in artikel 2.4 – instemde met een beëindiging per één van genoemde data. Uit het enkele feit dat Villa Betty niet (vóór maart 2008) expliciet een beroep heeft gedaan op artikel 2.4 van de overeenkomst volgt niet dat zij dit recht zou hebben verwerkt om dit alsnog te doen.
10. Uit de besprekingen die partijen in 2007 hebben gevoerd (als gevolg waarvan JC Decaux alsnog (opnieuw) een verzoek heeft ingediend bij de Welstandscommissie) en uit het feit dat Villa Betty terzake advies inwon bij mr. Weesing, moet het aan JC Decaux duidelijk zijn geweest dat Villa Betty aanspraak maakte op voortzetting van het gebruik van het gehuurde door JC Decaux. Nu Villa Betty een beroep op artikel 2.4 heeft gedaan, gevolgd door een sommatie gericht op voortzetting van het gebruik, vrijwel direct nadat JC Decaux het gebruik had gestaakt, is dat beroep evenmin naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De overeenkomst tussen partijen is derhalve (nog) niet geëindigd door of als gevolg van de opzegging daarvan door JC Decaux.
Gebrek, tekortkoming, ontbinding
11. De Algemene Bepalingen als bedoeld onder 1.16 zijn uitdrukkelijk op de overeenkomst van toepassing verklaard. Het feit dat zij bedoeld zijn voor ‘bedrijfsruimte’ staat niet in de weg aan de toepassing van die bepalingen in het onderhavige geval, voor zover de aard van het gehuurde zich daar niet tegen verzet.
12. Met name artikel IV A legt het risico van het niet kunnen verkrijgen van voor het gebruik van het gehuurde noodzakelijke vergunningen en/of ontheffingen bij de huurder. Nu uitdrukkelijk is bepaald dat dit nimmer aanleiding kan geven tot enige actie tegen de verhuurder, brengt een redelijke uitleg van die bepaling met zich dat het feit dat een zodanige vergunning of ontheffing niet kan worden verkregen, niet kan worden aangemerkt als een gebrek. Om dezelfde reden kan dat feit geen grond vormen voor het aannemen van een tekortkoming aan de zijde van Villa Betty. Voor zover de stellingen van JC Decaux zijn gebaseerd op de aanwezigheid van een gebrek of een tekortkoming aan de zijde van Villa Betty worden zij niet gevolgd.
13. Het gehuurde is in de onder 1.2 bedoelde bepaling omschreven als ‘de reclame-ruimte boven het dak …’. Daarom dient er van uit te worden gegaan dat het gehuurde niet meer (althans niet meer voor de overeengekomen bestemming) kan worden gebruikt zodra op het betreffende dak geen reclame-uiting meer mag worden geplaatst. Ook partijen gaan er van uit dat ter plaatse in elk geval geen nieuwe reclame-uitingen zijn toegestaan. JC Decaux heeft in maart 2008 de bestaande stellage met daaraan bevestigd de reclame-uiting van Samsung verwijderd. Daar is geen andere reclame-uiting voor in de plaats gekomen. Van een bestaande situatie als bedoeld in artikel 4.3 Richtlijnen (r.o. 1.9) is derhalve sindsdien geen sprake meer. Met partijen gaat de kantonrechter er van uit dat het gehuurde vanaf (de verwijdering door JC Decaux van de stellage in) maart 2008 niet meer kan worden gebruikt. Omdat er geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW (vergelijk r.o. 12 hiervóór) komt JC Decaux geen beroep toe op artikel 7:210 BW.
14. Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van JC Decaux tot ontbinding van de huurovereenkomst, hetzij op grond van artikel 7:210 BW, hetzij wegens een tekortkoming van Villa Betty, niet toewijsbaar zijn.
Onvoorziene omstandigheden, maatstaven van redelijkheid en billijkheid
15. JC Decaux heeft daarnaast aangevoerd dat de gewijzigde regelgeving en de (op een bepaald moment) daaruit voortkomende onmogelijkheid om het gehuurde nog langer te kunnen gebruiken grond vormen voor een ontbinding van de huurovereenkomst, althans het wijzigen van de gevolgen daarvan, wegens onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW, dan wel voor een afwijzing van de aanspraken van Villa Betty omdat zij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (artikel 6:248 lid 2 BW). Naar aanleiding daarvan wordt overwogen als volgt.
16. Uitgangspunt is dat het gehuurde vanaf (omstreeks) maart 2008 niet meer kon worden gebruikt. Partijen verschillen van mening over de vraag of de oorzaak van dat feit een andere is dan het enkele verwijderen door JC Decaux van de stellage met reclame-uiting (met andere woorden of die verwijdering de oorzaak of een gevolg is) en zo ja, voor wiens risico dat komt.
17. Daarbij komt de vraag op wat onder het normale gebruik van het gehuurde moet worden verstaan. Gelet op de onder 1.2 bedoelde omschrijving en gelet op het feit dat reclame-uitingen (ook van hetzelfde bedrijf) in de loop der tijd wijzigingen plegen te ondergaan, gaat de kantonrechter er – met JC Decaux – van uit dat daaronder ook begrepen moet worden het hebben van de mogelijkheid om de reclame-uiting desgewenst te wijzigen, dan wel het gehuurde te gebruiken voor reclame-uitingen van een andere cliënt van JC Decaux.
18. Het van kracht worden van de Richtlijnen had niet tot onmiddellijk gevolg dat het gehuurde niet langer kon worden gebruikt. Wel ontstond daardoor in elk geval een risico dat in de toekomst een wijziging (van slechts de reclame-uiting of van de cliënt) niet meer mogelijk zou zijn.
19. Dat Samsung op enig moment te kennen heeft gegeven haar logo te willen aanpassen staat voldoende vast. Dit vormt ook het uitgangspunt van het advies dat Villa Betty aan mr. Weesink heeft gevraagd. Feiten of omstandigheden waaruit het tegendeel zou blijken ontbreken. Voor zover Villa Betty heeft bedoeld te betwisten dat Samsung een dergelijk verzoek heeft gedaan is die betwisting onvoldoende gemotiveerd.
20. Uit het door JC Decaux overgelegde advies van de Welstandscommissie d.d. 25 januari 2006, dat volgens JC Decaux betrekking heeft op de door Samsung gewenste wijziging van haar logo op het gehuurde, blijkt dat Samsung die wens reeds vóór die datum kenbaar moet hebben gemaakt. De stelling van JC Decaux dat dit eind 2006 is gebeurd berust kennelijk op een vergissing.
21. Hoewel dat wel op haar weg lag heeft JC Decaux geen concrete data genoemd of stukken overgelegd met betrekking tot het verzoek van Samsung. Gelet op het voorgaande is (zeer) waarschijnlijk dat het verzoek van Samsung is gedaan vóór 1 december 2005, op een tijdstip waarop JC Decaux de huurovereenkomst met Villa Betty nog tegen 1 december 2006 had kunnen opzeggen. Volgens JC Decaux zijn de Richtlijnen in 2004 van kracht geworden. Nu deze de bedrijfsvoering van JC Decaux direct raken (JC Decaux exploiteert vele reclame-uitingen in de gemeente Amsterdam) houdt de kantonrechter het er voor dat JC Decaux op de hoogte was van zowel de voorbereiding en totstandkoming van de Richtlijnen als van de inhoud daarvan. Direct na ontvangst van het verzoek van Samsung wist JC Decaux derhalve dat er een aanzienlijk risico bestond dat zij daar niet aan zou kunnen voldoen. Indien het verzoek van Samsung vóór 1 december 2005 is gedaan heeft JC Decaux de gelegenheid gehad te voorkomen dat zij in een situatie zou kunnen geraken waarin zij wel huur verschuldigd zou blijven maar het gehuurde niet meer zou kunnen gebruiken.
22. Zowel in het geval het verzoek van Samsung vóór 1 december 2005 is gedaan, als in het geval dit pas nadien is gedaan, heeft het volgende te gelden. JC Decaux heeft gesteld dat de overeenkomst met Samsung per maart 2008 is geëindigd en dat zij sindsdien van Samsung geen huur meer ontvangt. Er mag daarom van worden uitgegaan dat JC Decaux in haar overeenkomst met Samsung niet dezelfde bepalingen ten aanzien van contractstermijnen, opzegmogelijkheden en het risico van het niet verkrijgen van vergunningen en ontheffingen heeft opgenomen, als waaraan zijzelf jegens Villa Betty gebonden is. Villa Betty wordt niet gevolgd in haar stelling dat JC door dit laatste niet als goed huurder heeft gehandeld. Wel is van belang dat het voor een hoofdhuurder niet ongebruikelijk is om dat wel te doen in de overeenkomst met de onderhuurder en dat JC Decaux wist (althans behoorde te weten) dat het nalaten daarvan voor haar aanzienlijke risico’s in het leven riep (waaronder het risico dat zij niet meer aan Samsung zou kunnen leveren maar wel jegens Villa Betty huur verschuldigd zou kunnen zijn). Ook vóór 1994 waren voor de oprichting en instandhouding van reclame-uitingen als de onderhavige vergunningen nodig. Het risico dat zich thans heeft verwezenlijkt was bij het aangaan van de overeenkomst met Samsung voor JC Decaux voorzienbaar en dit heeft zij toen kennelijk aanvaard.
23. Gesteld noch gebleken is dat JC Decaux vóór de onder 1.11 bedoelde opzegbrief Villa Betty in kennis heeft gesteld van de wens van Samsung en van bovenbedoelde (mogelijke) beperking in het gebruik van het gehuurde.
24. Door JC Decaux is niet betwist dat zij geen formele melding heeft gedaan (tot het verkrijgen van een besluit omtrent de toelaatbaarheid van reclame als bedoeld in artikel 8.4 lid 4 APV). Daardoor is in elk geval geen mogelijkheid geweest tot bezwaar en beroep tegen een beslissing van het Dagelijks Bestuur van het Stadsdeel, inhoudende dat geen gebruik zou worden gemaakt van de in artikel 4.3 Richtlijnen gegeven bevoegdheid. Gelet op de inhoud van de door JC Decaux overgelegde adviezen van de Welstandscommissie kan worden geconcludeerd dat de kans klein was dat het Dagelijks Bestuur een positieve beslissing zou hebben genomen. Die kans was echter niet nihil, temeer nu bij die beslissing alle belangen – waaronder de grote belangen van Villa Betty – hadden dienen te worden meegewogen. Doordat JC Decaux heeft nagelaten een melding te doen en daarmee een administratieve rechtsgang te openen, heeft zij Villa Betty de mogelijkheid ontnomen haar belangen als derde-belanghebbende te laten toetsen. Bovendien kan daardoor thans niet met zekerheid worden geconcludeerd dat het in maart 2008 (vóór de verwijdering van de stellage door JC Decaux) onmogelijk was geworden om het gehuurde te gebruiken. Niet valt in te zien waarom van JC Decaux niet zou kunnen worden verwacht een administratiefrechtelijke procedure te volgen, temeer omdat de huurovereenkomst de risico’s omtrent vergunningen en ontheffingen uitdrukkelijk bij haar heeft gelegd en zij bovendien als goed huurder ook heeft te waken voor de (grote) belangen van Villa Betty als verhuurder bij de instandhouding van het gehuurde.
25. Het feit dat zij het gehuurde niet kan gebruiken, terwijl zij krachtens de bepalingen van de huurovereenkomst aan Villa Betty huur verschuldigd blijft zonder dat zij op haar beurt aanspraak kan maken op (huur)betalingen door een cliënt, legt een zware last op JC Decaux. Uit het voorgaande volgt echter dat die situatie een direct gevolg is van een aantal oorzaken die in de risicosfeer liggen van JC Decaux. Het was de eigen keuze van JC Decaux om een overeenkomst met een bepaalde inhoud (en met daaraan verbonden risico’s) aan te gaan met Samsung en om de huurovereenkomst met Villa Betty niet (tijdig) op te zeggen. Voor zover zij zich de betreffende risico’s niet realiseerde was er sprake van een onoplettendheid of nalatigheid in strijd met hetgeen van een professionele organisatie als JC Decaux mag worden verwacht. Voorts heeft JC Decaux verhinderd dat met zekerheid vast kan komen te staan dat voortzetting van het gebruik van het gehuurde na maart 2008 nimmer zou zijn toegestaan, hoewel dat op grond van de huurovereenkomst wel op haar weg lag en Villa Betty daarbij groot belang had. Onder deze omstandigheden was er in maart 2008 geen sprake van een situatie waarin Villa Betty naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde nakoming van de overeenkomst (voor zover nog mogelijk, namelijk ten aanzien van de betalingsverplichtingen) mocht verwachten. Het beroep van JC Decaux op de artikelen 6:248 lid 2 en 6:258 BW wordt daarom verworpen.
Huurachterstand
26. Uit het voorgaande volgt dat JC Decaux ook na 1 maart 2008 huur verschuldigd was. Partijen verschillen van mening over de door JC Decaux gedane huurbetalingen. Bij dagvaarding heeft Villa Betty gesteld dat de huurachterstand gerekend tot en met september 2008 € 47.293,23 bedroeg. Bij repliek heeft Villa Betty de vordering terzake van achterstallige huur vermeerderd tot € 82.532,20, gerekend tot en met het eerste kwartaal van 2009 (onverminderd de vordering van € 11.674,27 voor elk volgend kwartaal tot het einde van de huurovereenkomst). Volgens JC Decaux heeft zij de huur voldaan tot en met het eerste kwartaal van 2008. JC Decaux heeft daarbij producties overgelegd (productie 4 a tot en met c) betreffende betalingen die volgens JC Decaux door Villa Betty niet in haar specificatie zijn verwerkt. Villa Betty heeft daarop nog niet kunnen reageren en zal in de gelegenheid worden gesteld om dit alsnog te doen bij akte op de hierna te bepalen roldatum. Daarbij dient Villa Betty niet alleen mede te delen of zij een bepaalde betaling heeft ontvangen, maar ook op welke wijze zij die betaling heeft verwerkt in haar administratie.
Schadevergoeding
27. JC Decaux was bevoegd de door haar geplaatste stellage weer af te breken. Wel diende zij het gehuurde weer in de juiste staat te brengen, dat wil in dit geval zeggen: met een stellage waaraan een reclame-uiting kan worden bevestigd. Voor zover die verplichting niet reeds volgde uit de verplichting tot het in de oorspronkelijke staat opleveren van het gehuurde volgt deze in elk geval uit de verplichting van JC Decaux om zich als goed huurder te gedragen, omdat, gelet op het bepaalde in artikel 4.3 Richtlijnen, alleen bij die wijze van opleveren de mogelijkheid bestond dat het gehuurde in stand zou kunnen blijven.
28. Voor zover JC Decaux ten aanzien van de schade als gevolg van het staken van het gebruik van het gehuurde en het verwijderen van de stellage een beroep heeft gedaan op overmacht wordt dat beroep verworpen nu uit het voorgaande (in het bijzonder hetgeen onder 24. werd overwogen) volgt dat bedoelde tekortkomingen krachtens de (Algemene Bepalingen behorende bij de) huurovereenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen voor haar rekening komen.
29. Door het gebruik van het gehuurde te staken en door de stellage af te breken, althans deze niet na de sommatie van Villa Betty aanstonds te vervangen, is JC Decaux toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder.
30. Voor zover de vordering van Villa Betty gericht op schadevergoeding betrekking heeft op de kosten van het aanbrengen van een stellage is deze niet toewijsbaar. Die kosten heeft Villa Betty niet gemaakt en zij zal – gelet op haar eigen stellingen – die kosten ook niet meer maken. Voor een abstracte schadeberekening is in deze geen plaats.
31. Voldoende aannemelijk is dat de mogelijkheid bestaat dat Villa Betty schade heeft geleden als gevolg van de hiervoor bedoelde tekortkoming van JC Decaux. De vordering gericht op de aansprakelijkheid van JC Decaux en de verwijzing naar de schadestaatprocedure is toewijsbaar. In hoeverre er oorzakelijk verband bestaat tussen de schade van Villa Betty en het tekortschieten door JC Decaux – anders gezegd: in hoeverre Villa Betty als gevolg van de gewijzigde regelgeving ook schade zou hebben geleden indien JC Decaux niet tekort zou zijn geschoten – is een vraag die in de schadestaatprocedure beantwoord dient te worden.
32. Gelet op het voorgaande heeft Villa Betty geen belang bij een verklaring voor recht dat de huuropzegging van JC Decaux nietig is. De vordering van Villa Betty gericht op de verklaring voor recht ten aanzien van de aansprakelijkheid van JC Decaux en de verwijzing naar de schadestaatprocedure is toewijsbaar. Iedere verdere beslissing in conventie wordt aangehouden.
33. Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van JC Decaux worden afgewezen. Gelet op de uitkomst van de procedure wordt JC Decaux veroordeeld in de proceskosten in reconventie.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie
I. verklaart voor recht dat JC Decaux jegens Villa Betty aansprakelijk is voor alle geleden en nog te lijden schade als gevolg van het door JC Decaux van het gehuurde verwijderen en verwijderd houden van de dakreclame, inclusief stellage, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
II. houdt iedere verdere beslissing aan;
in reconventie
III. wijst de vordering af;
IV. veroordeelt JC Decaux in de kosten in reconventie aan de zijde van Villa Betty, tot op heden begroot op € 600,00, voorzover verschuldigd inclusief BTW, aan salaris van haar gemachtigde;
Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 oktober 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter