Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 426485 / KG ZA 09-941 SR/MM
Vonnis in kort geding van 6 augustus 2009
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres bij dagvaarding van 3 juni 2009,
advocaat mr. H.J. Hoegen Dijkhof te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. J.M. Bakx-van den Anker te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
Ter terechtzitting van 11 juni 2009 heeft [eiseres] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en [gedaagde] daarnaast nog een pleitnota. Vervolgens is de zitting op 30 juni 2009 ter plaatse voortgezet, alwaar de voorzieningenrechter de situatie heeft bekeken. Met partijen is vervolgens gesproken over de mogelijkheid van een schikking. Afgesproken is dat een mogelijke schikking door de griffier op de rechtbank zou worden uitgetypt en vervolgens ter ondertekening naar de raadslieden van partijen zou worden gezonden. De ondertekening heeft uiteindelijk niet plaatsgevonden omdat [eiseres] zich toch niet kon vinden in de schikking. Op 2 juli 2009 heeft zij de voorzieningenrechter alsnog verzocht vonnis te wijzen. Op grond van het beginsel van hoor- en wederhoor heeft de rechtbank het verzoek van [gedaagde] om nog schriftelijk te mogen reageren op de door [eiseres] op 25 juni 2009 in het geding gebrachte akte gehonoreerd. De daarna aan de voorzieningenrechter toegezonden reactie van [eiseres] van 21 juli 2009 heeft de voorzieningenrechter buiten beschouwing gelaten.
2. De feiten
2.1. Partijen hebben ongeveer twintig jaar een affectieve relatie gehad.
2.2. [gedaagde] is op 22 oktober 1985 eigenaresse geworden van de hieronder nader te noemen onroerende goederen, gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. Partijen hebben daar jarenlang samengewoond. De notariële akte van levering aan [gedaagde] luidt, voor zover van belang, als volgt:
(…)
De comparante sub 1 (verkoopster, vzr) in kwaliteit gemeld verklaarde voor de prijs van fl. 450.000,-- (vierhonderd vijftig duizend gulden) te hebben verkocht en in eigendom over te dragen aan de koopster ([gedaagde], vzr) die verklaarde voor die som van de verkopers te hebben gekocht en in eigendom te aanvaarden:
het vrijstaande herenhuis “[naam]”met schuur, ondergrond, weg, erf en tuin, staande en gelegen te [woonplaats], [adres] (voorheen 5) kadastraal bekend als gemeente [woonplaats], sectie A nummers 1481 en 1480 (oud 1023, 1021, 1060 en 1057), samen groot dertien aren zeventien centiaren (13,17 aren).
(…).
2.3. [gedaagde], ruim 20 jaar ouder dan [eiseres], heeft op enig moment [eiseres] bij testament benoemd tot haar enige erfgenaam. Om betaling van hoge successierechten te voorkomen zijn partijen in 2001, op advies van accountant [accountant] (hierna: [accountant]), overeengekomen dat [gedaagde] het aan haar toebehorende herenhuis “[naam]” (hierna: het herenhuis) in eigendom aan [eiseres] zou overdragen tegen betaling van een bedrag van ongeveer fl. 900.000,--Op het moment van eigendomsoverdracht (9 mei 2001) rustte op het herenhuis nog een hypotheek ten laste van [gedaagde] van fl. 130.000,--. De hypotheek is op 9 mei 2001, de dag van levering van het onroerend goed aan [eiseres], afgelost door [A], het bedrijf van [eiseres].
2.4. Het op 2 mei 2001 opgemaakte taxatierapport van De Compagnie Makelaardij o.z. B.V. luidt, voor zover van belang als volgt:
(…)
ALGEMEEN
A. OPDRACHT/OPNAME
Datum opdracht 01-05-2001
Naam opdrachtgever [persoon 1]
Adres opdrachtgever [adres] [woonplaats]
Opdracht namens opdrachtgever verstrekt [persoon 1]
door
Opdracht is verstrekt aan De Compagnie Makelaardij o.z. B.V.
Adres opdrachtnemer Rijksstraatweg 108, 3632 AG Loenen aan de Vecht
De taxatie is uitgevoerd door [persoon 2]
Als makelaar o.g./taxateur o.g. beëdigd op [datum] te Utrecht
Als taxateur ingeschreven in het register NVM te Utrecht op [datum]
Lid van NVM wonen lidnummer [nr]
Datum opname en inspectie 01-05-2001
B. OBJECT
Type object Monumentaal ‘Vechthuis’met carport staande en gelegen aan de
Adres, plaats [adres]
[plaats]
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
a. een beoordeling van een aanvraag n.v.t.
(hypothecaire) geldlening bij
b. anders, nl. in verband met een aan-/ver
koopbeslissing
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur
en gebruik HFL 2.600.000,- zegge TWEEMILJOENZESHONDERD-
DUIZEND GULDEN
- een executie waarde vrij van huur en gebruik 2.350.000,-- zegge TWEEMILJOENDRIEHONDERDVIJFTIGDUIZEND GULDEN
NADERE GEGEVENS
PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN
(…)
2. Kadastrale omschrijving object
a. Het perceel/perceel met opstal(len),
(Gemeente Sectie Nummer Grootte) Het kantoor met weg en tuin Kadastraal bekend als gemeente [woonplaats], sectie A, nummer 1481, groot 10.96 are.
(…).
2.5. De levering van het herenhuis heeft vervolgens plaatsgevonden op 9 mei 2001. De notariële akte van levering luidt, voor zover van belang, als volgt:
(…)
Verkoper ([gedaagde], vzr) heeft blijkens een met koper ([eiseres], vzr) aangegane koopovereenkomst onder voorbehoud van het hierna te vestigen recht van gebruik en bewoning aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt:
het vrijstaande herenhuis “[naam]”met schuur, ondergrond en tuin, staande en gelegen te [woonplaats], [adres], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie A nummer 1481, groot tien are zesennegentig centiare;
hierna te noemen het verkochte, door koper te gebruiken voor woondoeleinden.
(…)
VOORAFGAANDE VERKRIJGING.
Het verkochte is door verkoper verkregen door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te Utrecht, in Register Hypotheken 4, op tweeëntwintig oktober negentienhonderd vijfentachtig in deel 5143 nummer 73 van een afschrift van een akte van levering, houdende kwijting voor de koopsom en uitsluiting van de artikelen 1302 en 1303 van het Burgerlijk Wetboek zoals die vóór een januari negentienhonderd tweeënnegentig golden, op tweeëntwintig oktober negentienhonderd vijfentachtig verleden voor mr. J.E. Goldhoorn, destijds notaris gevestigd te Loenen.
KOOPPRIJS, VERREKENING DIVERSE BEDRAGEN.
De koopprijs bedraagt NEGENHONDERD DUIDEND GULDEN, (fl. 900.000,00), waarvan een bedrag groot zeshonderd vijftig duizend gulden (fl. 650.000,00) door koper is voldaan middels verrekening.
Het restant bedrag groot tweehonderd vijftigduizend gulden (fl. 250.000,00) heeft de koper voldaan door middel van afstand om baat met als tegenprestatie een vordering uit geldlening van verkoper op koper voor een gelijk bedrag, waarvan de voorwaarden nader schriftelijk door partijen zullen worden vastgesteld.
(…)
VESTIGING VAN HET BEPERKTE RECHT VAN GEBRUIK EN BEWONING
Ter uitvoering van voormelde overeenkomst vestigt koper hierbij ten behoeve van verkoper, die zulks bij deze aanvaardt, het recht van gebruik- en bewoning van het verkochte op de voet van artikel 3:226 van Pro het Burgerlijk Wetboek.
(...).
2.6. Het kadaster heeft [gedaagde] bij brief van 22 mei 2001, voor zover van belang, het volgende bericht:
(…)
Bij onderstaand perceel werd uw naam doorgehaald als gerechtigde tot:
EIGENDOM
Adres Kadastrale aanduiding Aandeel
[adres] [woonplaats] A 1481 1/1
[woonplaats]
(…).
2.7. [eiseres] meent dat tijdens de levering van het herenhuis op 9 mei 2001 ten onrechte geen levering heeft plaatsgevonden van het perceel, kadastraal bekend als Gemeente [woonplaats] sectie A, nr. 1480 (hierna: nr. 1480). Derhalve heeft zij [gedaagde] bij brief van 20 februari 2009 van notaris J.G. Lagendijk verzocht haar medewerking te verlenen aan de rectificatie van de notariële akte van levering van 9 mei 2001. Bij brief van 22 juni 2009 heeft notaris mr. Lagendijk in verband met de akte van levering van 9 mei 2001, voor zover van belang, het volgende verklaard:
(…)
1. In verband met voormelde overdracht is door ondergetekende destijds op 4 mei 2001 een aflosnota opgevraagd bij ABN AMRO, zulks in verband met de op het onroerend goed rustende hypotheek, hypotheekakte de dato 21 oktober 1998 (deel 10443 nummer 54) ten laste van [gedaagde]. Gemelde hypotheek was gevestigd op de percelen gemeente [woonplaats], sectie A nummers 1481 en 1480. Gemelde hypotheek is in mei 2001 in verband met de overdracht van de woning [adres] te [woonplaats] volledig afgelost. Uit het feit dat de hypotheek in verband met de onroerend goed transactie volledig is afgelost en geroyeerd (dat wil zeggen voor wat betreft beide percelen gemeente [woonplaats] sectie A nummers 1481 en 1480]) valt af te leiden dat het de bedoeling is geweest van partijen om beide percelen over te dragen. Ingeval het de bedoeling was geweest slechts één van de percelen over te dragen, was er deelroyement voor de hypotheek gevraagd.
2. Beide percelen gemeente [woonplaats] sectie A nummers 1481 en 1480 zijn destijds bij akte op 22 oktober 1985 verleden voor notaris [notaris] te Loenen ook als één geheel aangekocht door [gedaagde]. In mei 2001 is door partijen dan wel hun adviseur aan ondergetekende niet aangegeven dat het de bedoeling was dat slechts een gedeelte van het aan verkoopster toebehorende onroerend goed (één van de percelen) diende te worden overgedragen.
3. Tengevolge van het feit dat het Kadaster destijds aan de plaatselijke aanduiding [adres] te [woonplaats], uitsluitend het perceel [woonplaats] sectie A nummer 1481 koppelde en tengevolge van het ontbreken van het perceel sectie A nummer 1480 in het taxatierapport van de Compagnie, is in de akte van levering door ondergetekende uitsluitend het perceel [woonplaats] sectie A nummer 1481 opgenomen, aangezien bij ondergetekende op dat moment niet bekend was dat ook het aangrenzende perceel sectie A nummer 1480 op naam van verkoopster, [gedaagde] stond.
Conclusie: Naar de mening van ondergetekende is het op grond van het vorenstaande de bedoeling van partijen geweest, de beide percelen gemeente [woonplaats], sectie A nummers 1481 en 1480 als één geheel te verkopen en te leveren. Reden waarom de akte van levering de dato 9 mei 2001 rectificatie behoeft.
(…).
2.8. Tot op heden weigert [gedaagde] haar medewerking te verlenen aan de door [eiseres] verzochte rectificatie.
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert – samengevat – [gedaagde] te gebieden om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan de rectificatie van de akte van levering van 9 mei 2001, opgemaakt door notaris
mr. J. G. Lagendijk, door middel van ondertekening van een volmacht en toezending daarvan aan voornoemde notaris, op straffe van een dwangsom, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2. [eiseres] stelt daartoe – samengevat weergegeven – dat het destijds de bedoeling van partijen is geweest om naast nr. 1481 tevens nr. 1480 aan [eiseres] over te dragen. Dat dit niet is geschied bij de levering op 9 mei 2001 is een kennelijke omissie die zo snel mogelijk dient te worden hersteld. Gezien de hoge leeftijd van [gedaagde] heeft [eiseres] een spoedeisend belang bij haar vordering. Bovendien kan [eiseres], hoewel zij daartoe genoodzaakt is in verband met een echtscheidingsprocedure, het pand nu niet te koop aanbieden.
3.3. [gedaagde] voert verweer. Het verweer van [gedaagde] zal, voor zover van belang, worden weergegeven onder de beoordeling.
4. De beoordeling
4.1. Voor toewijzing van de vordering als de onderhavige is in kort geding slechts plaats, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vorderingen zal toewijzen en van eiser niet kan worden gevergd dat hij de beslissing van de bodemrechter afwacht.
4.2. Allereerst wordt opgemerkt dat, als inderdaad perceel [nr] ten onrechte niet geleverd is, het nog maar de vraag is of dit kan worden gecorrigeerd door middel van een akte van rectificatie en of er in dat geval niet gevorderd had moeten worden, dat het perceel alsnog geleverd moet worden. De voorzieningenrechter zal deze vraag thans nog niet beantwoorden, maar eerst de vordering van [eiseres] behandelen.
4.3. [eiseres] stelt dat het destijds de bedoeling van partijen is geweest om naast perceel nr. 1481, tevens nr. 1480 aan [eiseres] over te dragen en dat de notaris bij de levering een fout heeft gemaakt. De notaris bevestigt deze stelling bij brief van 22 juni 2009 (zie hiervoor onder 2.7). De notaris legt in zijn brief uit dat de hypotheek anders slechts voor een deel zou zijn opgeheven. Hij stelt echter ook dat het hem ten tijde van de levering van nr. 1480 niet bekend was dat ook het aangrenzende perceel, sectie A nr [nr] op naam van de verkoopster mevrouw [gedaagde] stond. Deze stellingen laten zich niet met elkaar rijmen. Derhalve is het standpunt van de notaris in deze zaak niet doorslaggevend.
4.4. Voorts voert [eiseres] aan dat in zowel de akte van levering van 22 oktober 1985 als in de akte van 9 mei 2001 het te leveren object staat omschreven als: “vrijstaand herenhuis “[naam]” met schuur” (onderstreping: vzr). Uit de overgelegde kadastrale kaart (productie HDA II) blijkt volgens [eiseres] dat de bedoelde schuur de carport is en deze staat op perceel nr. 1480, groot 2 are en 21 centiare, zodat het duidelijk is dat partijen bij de levering op 9 mei 2001 tevens bedoeld hebben dat naast nr. 1481, ook nr. 1480 aan [eiseres] geleverd zou worden. Dit betoog van [eiseres] zal worden verworpen nu het de voorzieningenrechter tijdens de bezichtiging en op grond van hetgeen [gedaagde] ter zitting heeft aangevoerd voldoende duidelijk is geworden dat met de in de leveringsakten genoemde “schuur” bedoeld wordt de aanbouw van het woonhuis “[naam]” (een voormalige wagenschuur), die kadastraal bekend staat als nr. 1481. Het bouwwerk op perceel 1480 dat zichtbaar is op de kadastrale kaart is de carport die [gedaagde] enige jaren nadat zij het perceel heeft verworven heeft aangebracht. Bovendien staat in de akte van 22 oktober 1985 waarin perceel nr. 1481 alsmede nr. 1480 aan [gedaagde] zijn geleverd, dat de grootte van het te leveren object in totaal 13,17 are bedraagt, terwijl in de akte van 9 mei 2001 vermeld staat dat het te leveren object in totaal 10,96 are bedraagt, zodat de voorzieningenrechter het ook op grond hiervan voorshands niet aannemelijk acht dat partijen bij de levering van 9 mei 2001 tevens hebben beoogd om perceel nr. 1480 aan [eiseres] over te dragen. Daar komt bij dat tijdens de bezichtiging ter plaatse is komen vast te staan dat de percelen 1481 en 1480 twee verschillende percelen zijn. Op de scheidslijn tussen beide percelen staat een afscheiding. Via een opening in de afscheiding komt men van het ene naar het andere perceel. Het is dus niet zo dat de twee kadastraal verschillend aangeduide percelen feitelijk één perceel vormen.
4.5. Hoewel het taxatierapport van “De Compagnie” van 2 mei 2001 spreekt over “monumentaal ‘vechthuis’ met carport (onderstreping: vzr) staande en gelegen aan de [adres]” en de heer [persoon 2], werkzaam bij “De Compagnie” bij brief van 22 juni 2009 heeft bevestigd dat de taxatie is gebaseerd op de percelen nr. 1480 en nr. 1481 tezamen omdat deze onlosmakelijk zijn verbonden, acht de voorzieningenrechter het voorshands niet voldoende aannemelijk dat in deze taxatie tevens de waarde van het perceel nr. 1480 is meegenomen, nu in het taxatierapport onder “Kadastrale omschrijving object” wordt gesproken over “Het kantoor met weg en tuin, kadastraal bekend als gemeente [woonplaats], sectie A, nr. 1481, groot 10,96 are”, en derhalve niet over een carport. Daar komt bij dat het een feit van algemene bekendheid is dat bij een taxatie het aantal vierkante meters een rol speelt en vast staat dat beide percelen tezamen 13,17 are bedragen. Anders dan de makelaar stelt zijn de percelen niet onlosmakelijk met elkaar verbonden. Dat [eiseres] haar tuin altijd via 1480 bereikt is in deze niet doorslaggevend. Zij kan door een opening in het hek dat rond 1481 ligt (als ze wil) haar tuin bereiken.
4.6. Tenslotte weegt de voorzieningenrechter nog mee dat voorshands de indruk bestaat, dat er bij de levering in 2001 veel onduidelijkheden waren. Partijen zijn het nog steeds niet eens over de grondslag van de aflossing ten tijde van de levering door [A] van de hypotheekschuld van [gedaagde]. Er loopt thans een procedure bij het Gerechtshof over de vraag of deze aflossing wel of niet was ingegeven door de affectie die toen tussen partijen bestond. [eiseres] stelt dat deze affectie zou hebben meegebracht dat zij bij de koop zowel al de investeringen, die zij vóór de koop in het huis zou hebben gedaan mocht verrekenen, als dat zij mocht mededelen in de winst en het door [A] betaalde hypotheekbedrag kon worden aangewend ter aflossing van de restantschuld van fl. 250.000,--. [gedaagde] stelt op haar beurt dat [eiseres], die het huis voor een zeer laag bedrag verworf, daar tegenover heeft gesteld, dat haar besloten vennootschap de hypotheekschuld voor [gedaagde] zou aflossen zonder nadere verrekening.
4.7. Het betoog van [eiseres] dat de gemeente Loenen ervan uit is gegaan dat [eiseres] eigenaresse is van nr. [nr] en de gemeente daarom [eiseres] heeft aangeslagen voor onder andere de onroerende zaak belasting, is in deze niet doorslaggevend. Het gaat om de bedoeling van partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst.
4.8. Nu het verweer van [gedaagde] dat het niet de bedoeling was dat nr. 1480 ook meegeleverd zou worden in 2001, bepaald niet zonder grond is en in deze procedure niet nader onderzocht kan worden wat partijen onder de gegeven omstandigheden over en weer van elkaar hebben mogen begrijpen, voldoet de vordering niet aan het criterium dat voldoende aannemelijk moet zijn dat de bodemrechter de vordering zal toewijzen. De onder 4.2 opgeworpen vraag kan daarom buiten beschouwing blijven. Gezien vorenstaande behoeft het verweer van [gedaagde] dat de vordering van [eiseres] is verjaard geen nadere bespreking. De door [eiseres] gevraagde voorziening zal dan ook worden geweigerd.
4.9. [eiseres] zal, als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op
€ 262,-- aan vast recht en € 816,-- aan salaris advocaat.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. weigert de gevraagde voorziening,
5.2. veroordeelt [eiseres] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 1.073,--,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Sj.A. Rullmann, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Meijer-Kürble, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2009.?
````````