Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Meervoudige civiele kamer
zaaknummer / rolnummer: 417586 / HA ZA 09-249
Vonnis van 2 september 2009
in de zaak van
[A],
wonende te --,
eiser,
advocaat mr. Y.S. Brouwer,
tegen
1. [B],
wonende te --,
2. [C],
wonende te --,
gedaagden,
advocaat mr. P.C.J. Twaalfhoven.
Partijen zullen hierna [A] en [B] en [C] worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 januari 2009,
- de akte houdende producties van [A],
- de conclusie van antwoord met een productie,
- het tussenvonnis van 18 maart 2009 waarbij een comparitie van partijen is bepaald,
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 11 juni 2009 en de daarin genoemde stukken, waaronder een door [A] genomen akte wijziging van eis en overlegging producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende betwist, alsmede op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van de overgelegde bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast.
2.2. Vanaf januari 2008 was [A] op zoek naar een nieuwe woning. Daarbij was het voor hem van belang dat de woning rustig gelegen was en dat hij in de woning zo min mogelijk geluidshinder zou hebben te duchten van omwonenden.
2.3. [B] en [C] hebben hun woonhuis aan de Nieuwe Herengracht 115 te Amsterdam (hierna genoemd: NH 115) in het voorjaar van 2008 te koop aangeboden. In de verkoopbrochure hebben zij onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
Dubbele schuivende glaswanden aan de voorzijde zorgen voor veel licht en stilte in het huis.
(…)
Ligging aan water; aan park; aan rustige weg; in centrum; vrij uitzicht (…)”.
2.4. Op 7 en 28 maart 2008 heeft [A] met zijn makelaar mevrouw [D] (hierna genoemd: [D]) NH 115 bezichtigd, waarna [D] namens hem bij fax van 1 april 2008 een bod heeft uitgebracht met onder meer de volgende voorbehouden:
“(…)
- geen belastende informatie Bouw- en Woningtoezicht, ter beoordeling cliënt;
- bouwkundige keuring voor tekenen koopakte ter beoordeling van eventueel geluidsoverlast van de buurpanden.
(…)”
2.5. Vervolgens heeft [A] NH 115 op 17 en op 22 april 2008 opnieuw bezichtigd. Bij de verschillende bezichtigingen heeft [A] aan [B] vragen gesteld over geluidsoverlast en de geluidsisolatie van NH 115.
2.6. Bij akte van 29 april 2008 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten, waarbij [B] en [C] zich hebben verbonden om NH 115 te leveren tegen betaling door [A] van € 1.940.000,--.
2.7. Tijdens een laatste inspectie van het pand kort voordat op 24 juli 2008 om 10.00 uur de akte van levering voor de notaris werd gepasseerd, heeft [B] twee mapjes met documenten aan [A] overhandigd.
2.8. Het ene mapje (hierna te noemen: het studentendossier) bevat onder meer:
- een e-mail van [B] aan de heer [E], politieman en buurtregisseur (hierna te noemen: [E]), van 27 april 2007 waarin zij klaagt over de geluidsoverlast die zij die nacht heeft ondervonden van de studenten die woonachtig zijn in het naburige pand op nummer 109-111(hierna genoemd: het studentenhuis);
- een brief van 21 mei 2007 waarin 12 personen die woonachtig zijn aan de Nieuwe Herengracht (hierna genoemd: het buurtcomité), waaronder [B] en [C], zich bij Woonstichting De Key (hierna te noemen De Key) beklagen over de geluidsoverlast die zij ondervinden van het studentenhuis;
- een brief van 23 augustus 2007, waarbij [B], namens het buurtcomité, De Key verzoekt ervoor zorg te dragen dat het studentenhuis geen geluidsoverlast meer zal veroorzaken;
- een e-mail van [B] aan [E] van 14 september 2007, waarbij zij hem verzoekt om overleg over de geluidsoverlast van de studenten;
- een e-mail van 18 september 2007 aan [E], waarbij [B] opnieuw om overleg verzoekt;
- een verslag van de bespreking tussen [E], [B] en mevrouw [F] (bewoonster van Nieuwe Herengracht 101) van 19 oktober 2007, waarbij gesproken is over de overlast van het studentenhuis en wat hiertegen kan worden ondernomen;
- een brief van 28 oktober 2007 van [B] en [F] aan de buurtbewoners, waarbij zij aangeven dat geluidsoverlast van het studentenhuis gemeld dient te worden bij de politie;
- een brief van 17 januari 2008 van onder meer [B] aan de Hoofdcommissaris van Politie, waarbij wordt geklaagd over de werkwijze van de politie met betrekking tot de geluidsoverlast die wordt ondervonden van het studentenhuis.
2.9. Het tweede mapje (hierna genoemd: het bouwdossier) bevat onder meer:
- een brief van 22 januari 2008 aan Stadsdeel Centrum, waarbij [B] en [C] hun zienswijze kenbaar maken over een aanvraag bouwvergunning van [G] en [H], eigenaren van het buurpand, gelegen aan de Nieuwe Herengracht 117 (hierna genoemd: NH 117). Hierin staat onder meer vermeld:
“(…)
Fundering en muren
In 1997 is tijdens de bouw van Nieuwe Herengracht 115 (NH 115) geconstateerd dat de fundering van NH 117 bezweken is. (…) Nu de bouwaanvraag voor Nieuwe Herengracht 117 bij het bestuur van het Stadsdeel Centrum is binnengekomen zouden wij willen weten of de herstelwerkzaamheden van de fundering en de restauratie van de oorspronkelijke muren nog voor de aanvang van de verbouwing gerealiseerd zullen worden. (…)
Terassen en overlast
(…) De ervaring leert dat binnen dit gesloten gebied het geroezemoes van recepties en de muziek van (studenten)feesten in de tuinen overal duidelijk te horen is. In de afgelopen jaren heeft dit tot spanningen geleid tussen bewoners onderling en bewoners en politie. De bouw van twee uitzonderlijk grote dakterassen met voorzieningen van openslaande toegangsdeuren vanuit de lokaliteiten op de eerste en tweede etage (…) staat dus op gespannen voet met het toekomstige bestemmingsplan van de gemeente. (…)”;
- een brief van 20 mei 2008 aan het bestuur van Stadsdeel Centrum, waarin [B] en [C] mededelen dat zij een verslag toesturen van de afspraken die zij met [G] en [H] hebben gemaakt. In het verslag staat onder meer het volgende vermeld:
“(…)
Op 8 maart 2008 is er op initiatief van de bewoners van NH 117 ([G] en [H]) overleg geweest met de bewoners van NH 115 ([B] en [C]) over de aanvraag van de bouwvergunning. De bezwaren uit de zienswijze zijn toen doorgesproken. Daarna, op 16 april 2008, zijn de bewoners van NH 117 met schriftelijke voorstellen gekomen om aan de bezwaren van NH 115 tegemoet te komen. (…) In grote lijnen zijn de problemen nu naar wens van de bewoners van beide panden opgelost. (…)
[G] en [H] hebben bevestigd dat er inderdaad herstelwerkzaamheden zullen worden verricht aan de fundering en de muren.(…)
In de tekening 03 Plattegronden Nieuw is aangegeven dat alleen op de eerste verdieping een terras is gesitueerd (…) en niet op de tweede verdieping. (…)”.
2.10. Bij brief van 5 augustus 2008 heeft [A] onder meer het navolgende aan [B] en [C] geschreven:
“(…)
De afgelopen dagen heb ik de stukken kunnen bestuderen die u mij (pas) de ochtend van 24 juli 2008 bij gelegenheid van de eigendomsoverdracht van het pand Nieuwe Herengracht 115 ter hand heb gesteld. (…)
Uit beide dossiers blijkt een geheel ander beeld van de werkelijkheid dan mij door u bij diverse gelegenheden op uitdrukkelijke vragen van mij is voorgespiegeld. (…)
Uit het voorgaande blijkt immers zonneklaar dat de ernstige geluidsoverlast u een voortdurende en grote zorg is geweest. Zoals gezegd heeft u dit niet slechts zorgvuldig voor mij verborgen gehouden, maar heeft u actief misleidende informatie gegeven om mij op het verkeerde been te zetten. (…)
Afgelopen vrijdagavond, 1 augustus 2008, laat was ik toevallig voor het eerst ’s avonds in het pand Nieuwe Herengracht 115 aanwezig om wat maten op te meten. Ik heb toen ervaren dat de overlast vanuit de tuin van het studentenhuis inderdaad zeer ernstig is. (…)
Van een dergelijke schending van uw contractuele en wettelijke mededelingsplicht is evenzeer sprake waar het betreft de verbouwing van het pand Nieuwe Herengracht 117. Uit alle stukken die nu tot mijn beschikking staan blijkt echter dat u zelf reeds in januari 2008 van oordeel was dat de voorgenomen verbouwing waarvoor toen reeds een vergunningsaanvraag was ingediend, onaanvaardbare consequenties zou hebben voor de bewoners van het pand Nieuwe Herengracht 115. (…)
In verband daarmee stel ik u hierbij uitdrukkelijk aansprakelijk voor alle door mij als gevolg van uw handelwijze geleden en te lijden schade met inbegrip van de wettelijke (hoge) rente over het gehele schadebedrag. (…)
Ik ben uitsluitend bereid om mijn schadeclaim te beperken tot de in verband met deze transactie gemaakte kosten (en van verhaal van mijn overige schade af te zien) als u binnen een week na dagtekening van deze brief aan Mr Vetter (rb: de advocaat van [A]) laat weten dat u instemt met en meewerkt aan ontbinding van de koopovereenkomst en aan de ongedaanmaking van de levering en terugbetaling van de koopprijs aan mij. (…)”
2.11. Bij brief van zijn raadsman mr. H.J. Vetter van 26 augustus 2008 aan [B] en [C], heeft [A] de koopovereenkomst – op de gronden weergegeven in voormelde brief van 5 augustus 2008 – buitengerechtelijk ontbonden.
2.12. In NH 117 worden thans verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd, waaronder funderingsherstelwerkzaamheden. De eenlaagse aanbouw zal worden gesloopt ten behoeve van de aanleg van een terras op het dak van de resterende aanbouw met een trap naar de tuin. Dit terras is niet zichtbaar vanuit NH 115 en is verder van NH 115 gelegen dan het bestaande dakterras. Het in eerste instantie in de bouwplannen opgenomen tweede dakterras zal niet worden aangelegd. De verbouwingswerkzaamheden zullen in ieder geval aanhouden tot eind 2009.
2.13. Op vordering van [A] heeft de voorzieningenrechter te Amsterdam bij vonnis in kort geding van 25 september 2008 [B] en [C] veroordeeld om, op straffe van verbeurte van een dwangsom, mee te werken aan teruglevering aan hen van NH 115 tegen betaling door hen aan [A] van de koopsom van € 1.940.000,-- met rente en kosten.
Dit vonnis is, voorzover hier van belang, in hoger beroep vernietigd bij arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 9 december 2008. Het hof heeft daarbij, zakelijk weergegeven, overwogen dat in kort geding niet met voldoende zekerheid kon worden vastgesteld:
- enerzijds, dat [B] en [C] een mededelingsplicht hebben verzaakt of anderszins tekort zijn geschoten en evenmin dat [A] een beroep op dwaling of bedrog toekomt,
- anderzijds, dat de vordering van [A] door de bodemrechter zal worden afgewezen.
3. Het geschil
3.1. [A] vordert na wijziging eis dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair
1. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst tussen partijen bij brief van (de rechtbank leest:) 26 augustus 2008 rechtsgeldig is ontbonden, dan wel de overeenkomst alsnog ontbindt vanwege een toerekenbare tekortkoming van [B] en [C] bestaande uit het schenden van de door hen gegeven garantie, althans vanwege het ontbreken van conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW);
2. [B] en [C] beveelt mee te werken aan ongedaanmaking van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verbintenissen, door [B] en [C]:
- te gelasten om op hun kosten mee te werken aan de teruglevering van NH 115;
- hoofdelijk te veroordelen tot (terug)betaling van de koopprijs ad € 1.940.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 13 augustus 2008;
- hoofdelijk te veroordelen tot terugbetaling van de bij levering betaalde overdrachtsbelasting, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 13 augustus 2008;
subsidiair
1. de koopovereenkomst op grond van dwaling en/of bedrog vernietigt onder verklaring voor recht dat sprake is geweest van onverschuldigde betaling van de koopsom door [A] aan [B] en [C];
2. [B] en [C] hoofdelijk veroordeelt tot (terug)betaling van de koopprijs van € 1.940.000,-- en de daarover betaalde overdrachtsbelasting, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 13 augustus 2008;
meer subsidiair
voor recht verklaart dat [B] en [C] hun uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen toerekenbaar niet zijn nagekomen respectievelijk onrechtmatig hebben gehandeld, zodat zij hoofdelijk gehouden zijn tot vergoeding van alle door [A] dientengevolge geleden schade, waaronder het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs en de door [A] betaalde overdrachtsbelasting, beide vermeerderd met wettelijke rente vanaf 13 augustus 2008;
in alle gevallen
[B] en [C] hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de door [A] (overigens) geleden vermogensschade, nader op te maken bij staat, en in de kosten van dit geding, waaronder begrepen – althans zo begrijpt de rechtbank, mede gelet op het petitum bij dagvaarding – de kosten van het beslag.
3.2. Daaraan legt [A] het volgende ten grondslag.
Hij heeft de overeenkomst terecht buitengerechtelijk ontbonden, althans de overeenkomst dient alsnog te worden ontbonden, omdat [B] en [C] – wetende dat eventuele geluidshinder voor [A] een belangrijk punt was bij zijn beslissing om al dan niet tot koop over te gaan – hebben verzwegen dat zich geluidshinder voordeed, dan wel zou voordoen, vanuit enerzijds het nabij gelegen studentenhuis en anderzijds het buurpand NH 117, waarvoor immers een vergunning was aangevraagd voor herstelwerkzaamheden van de fundering, voor de opstal en voor een dakterras.
Er is in NH 115 meer geluidshinder dan hij op grond van de mededelingen van [B] en [C] behoefde te verwachten. [B] en [C] hebben zelfs gegarandeerd dat het stil zou zijn in het pand. NH 115 bezit dan ook niet de eigenschappen die hij, gelet op de wel en niet door [B] en [C] gedane mededelingen, had mogen verwachten, aldus [A].
Uit deze zelfde feitelijke stellingen volgt volgens hem dat hij, indien hij zou hebben beschikt over de door [B] en [C] verzwegen informatie, de overeenkomst niet zou hebben gesloten, zodat hem tevens een beroep op dwaling, dan wel bedrog toekomt.
3.3. [A] heeft dit als volgt feitelijk toegelicht.
Hij heeft verschillende keren voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst inlichtingen gevraagd aan de verkopende makelaar, dan wel aan [B], met betrekking tot de te verwachten geluidsoverlast van omwonenden. Daar hij steeds als antwoord kreeg dat er geen sprake was van enige vorm van geluidsoverlast, is hij overgaan tot het sluiten van de koopovereenkomst. Nadien is echter, volgens [A], in tegenstelling tot de aan hem verleende garantie dan wel gedane mededelingen van [B] en de makelaar van [B] en [C] gebleken:
1. (uit het studentendossier) dat [B] en [C] jarenlang geluidsoverlast van het studentenhuis hebben ervaren;
2. dat de studenten op vrijdag 1 augustus 2008 een feest hebben gehouden in de tuin, waarvan [A] geluidsoverlast heeft ondervonden;
3. dat de studenten tevens op 9, 10 en 11 september 2008 aangekondigde borrelavonden in de tuin hebben gehouden, waarvan [A] eveneens geluidsoverlast heeft ondervonden;
4. (uit het bouwdossier) dat op NH 117 onder meer een aanzienlijk dakterras wordt aangelegd dat de bewoners de ruimte zal bieden om gerieflijk buiten te zitten, waardoor zij dit vaker zullen doen en waarvan [A] meer geluidsoverlast zal ondervinden dan het geval zou zijn geweest indien er geen vergunning zou zijn verstrekt voor de bouw van dit terras, zoals door [B] in strijd met de waarheid aan [A] is medegedeeld.
5. (uit het bouwdossier) dat NH 117 ingrijpend zal worden verbouwd inclusief funderingswerkzaamheden, welke verbouwing inmiddels plaatsvindt en waarvan thans in NH 115 dan ook dagelijks geluidsoverlast wordt ondervonden.
3.4. [B] en [C] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Primair: garantie en non-conformiteit
4.1. De feitelijk meest vergaande stelling van [A] is, dat [B] en [C] hem voorafgaande aan de koop hebben gegarandeerd dat het stil zou zijn in huis. Dit wordt door [B] en [C] betwist.
Hoewel [A] onbetwist heeft gesteld dat [B] en [C] op zijn vragen telkens hebben geantwoord dat door hen geen noemenswaardige geluidsoverlast werd ervaren, kan op grond van alleen deze antwoorden, niet worden geconcludeerd dat [B] en [C] een garantie hebben gegeven voor stilte in het huis. Een garantie omvat immers meer dan slechts het verstrekken van inlichtingen.
In de verkoopbrochure, zoals hiervoor opgenomen onder 2.3, wordt evenmin stilte gegarandeerd. Daarin wordt slechts vermeld dat de schuifwanden voor stilte zorgen en dat NH 115 is gelegen aan een rustige weg. Nu [A] overigens geen feiten en omstandigheden ten grondslag heeft gelegd aan zijn stelling dat er een garantie is verstrekt, wordt deze stelling verworpen.
4.2. Wel is juist het standpunt van [A] dat [B] en [C] wisten, althans behoorden te weten, dat het ontbreken van geluidshinder voor [A] een essentiële eigenschap van het pand was bij zijn beslissing om tot aankoop van het pand over te gaan.
Dit hadden zij immers kunnen en moeten opmaken uit de omstandigheid dat [A] voorafgaande aan de koop op verschillende momenten vragen heeft gesteld over de te verwachten geluidsoverlast van omwonenden en over de geluidsisolatie van het pand, alsmede uit de omstandigheid dat [A] bij zijn bod op het huis van 1 april 2008, zoals is vermeld onder 2.4, een voorbehoud heeft gemaakt in verband met mogelijke geluidsoverlast.
Daaruit volgt dat op [B] en [C] een mededelingsplicht rustte met betrekking tot al hetgeen in het kader van dergelijke geluidshinder van belang zou kunnen zijn.
4.3. [A] heeft zelf gesteld dat hij voorafgaande aan de koop op de hoogte was van het feit dat aan de Nieuwe Herengracht op nummer 109-111 een studentenhuis met achtertuin is gevestigd en dat NH 115 zicht biedt op de tuin van het studentenhuis. Verder heeft [A] ter comparitie verklaard dat hem voorafgaande aan de koop is medegedeeld dat in de tuin van het studentenhuis “wel eens een feestje was”. [A] moest bij het sluiten van de overeenkomst dan ook rekening houden met de mogelijkheid dat de studenten, die woonachtig zijn in het studentenhuis, bij mooi weer in de tuin “wel eens” een feestje zouden kunnen houden en dat hij daarvan enige geluidshinder zou kunnen ondervinden.
Nu [A] ook overigens – zeker in een stad als Amsterdam – van geen enkel pand kon verwachten dat zich nimmer ook maar enige geluidshinder zou voordoen, is de conclusie dat [A] als eigenschap van het pand met betrekking tot mogelijke geluidshinder weliswaar mocht verwachten dat deze geluidshinder gering zou zijn, maar niet dat het pand gevrijwaard zou zijn van gevallen van overlast met slechts een incidenteel karakter.
4.4. Ten aanzien van de vraag of het pand tegen die achtergrond voldeed aan hetgeen [A] daarvan mocht verwachten, geldt het volgende.
Het studentenhuis
4.5. Zoals hierna nader zal worden toegelicht (zie hierna 4.13 en 4.14), heeft zich in de periode voor de koop niet meer geluidshinder voorgedaan dan [A] redelijkerwijs moest verwachten.
4.6. Ten aanzien van de periode na de koop beroept [A] zich ten aanzien van het studentenhuis slechts op de volgende incidenten:
- in de avond van 1 augustus 2008 heeft [A] zelf geconstateerd dat er “een enorme herrie van borrelende studenten” was en ook nadien heeft hij “nog enige malen dergelijke taferelen mogen waarnemen”;
- een feest dat drie avonden lang, 9, 10 en 11 september 2008, duurde, telkens in ieder geval tot na 23.00 uur, zoals [A] ook weer zelf op 10 en 11 september 2008 heeft kunnen constateren.
De door [A] op 1 augustus 2008 met een camcorder gemaakte en door hem overgelegde opnamen leveren niet het beeld van meer dan bij een tuinborrel gebruikelijke overlast en [A] heeft op dit punt geen verder bewijs aangeboden.
De incidenten kunnen dan ook noch op zich zelf, noch tezamen worden aangemerkt als meer omvattend dan waarmee [A] rekening had moeten houden.
Nu [A] – ook ten tijde van de comparitie van partijen van 11 juni 2009 – geen andere gevallen van geluidshinder heeft gesteld, is de conclusie dat de door het studentenhuis veroorzaakte geluidshinder beperkt is tot de incidenten die [A] blijkens het voorgaande moest verwachten en derhalve een beroep op ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigt.
Het bouwdossier (NH 117)
4.7. Voorts beroept [A] zich erop dat hij van het buurpand NH 117 geluidsoverlast ondervindt tengevolge van een nieuw dakterras en tengevolge van een verbouwing. Hierdoor beantwoordt het huis niet aan hetgeen hij op grond van de overeenkomst hiervan mocht verwachten.
4.8. Ten aanzien van het dakterras stelt [A] dat hij ten gevolge van het inmiddels vergunde nieuw te bouwen dakterras – in tegenstelling tot de situatie rond het bestaande terras – geluidsoverlast zal ondervinden van de bewoners van NH 117, aangezien dit terras veel groter zal zijn en dus aantrekkelijker voor de bewoners, zodat zij hier meer gebruik van zullen gaan maken.
[B] en [C] hebben dit betwist. Zij hebben aangevoerd dat de afstand van het nieuw te bouwen terras tot NH 115 groter zal zijn dan in de huidige situatie. Bovendien betwisten zij dat de bewoners intensiever gebruik zullen maken van het nieuw te bouwen terras en dus dat [A] hiervan geluidsoverlast zal ondervinden.
Tegenover deze betwisting had het op de weg van [A] gelegen om nader toe te lichten dat er een gerede kans bestaat dat door het gebruik van het nieuw te bouwen terras geluidsoverlast zal ontstaan. Nu hij dit niet heeft gedaan, moet zijn stelling dat bij gebruik van het nieuwe terras geluidsoverlast zal ontstaan, worden verworpen. Hieruit volgt dat niet kan worden geconcludeerd dat NH 115 op dit punt niet voldoet aan hetgeen [A] van het pand mocht verwachten.
4.9. Voorts heeft [A] gesteld dat hij geluidsoverlast ondervindt van de ingrijpende bouwwerkzaamheden van NH 117. Daar [B] en [C] wisten dat de eigenaren van NH117 een bouwvergunningsaanvraag hadden ingediend, hadden zij hiervan, volgens [A], voorafgaande aan de koop melding moeten maken. Ook dit wordt door [B] en [C] betwist.
4.10. Iedere potentiële koper van een huis kan op den duur geconfronteerd worden met geluidsoverlast door verbouwingswerkzaamheden van zijn buren.
De verwezenlijking van dat risico, ook als dat gebeurt direct na aankoop van het huis, brengt dan ook evenmin met zich dat het huis niet voldoet aan hetgeen de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
4.11. Gelet op het voorgaande wordt het primair gevorderde afgewezen.
Subsidiair: dwaling/bedrog
4.12. Vervolgens is de vraag aan de orde of [A], zoals hij stelt, de overeenkomst niet of niet op dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten, indien hij bij het sluiten daarvan op de hoogte zou zijn geweest van de inhoud van het studentendossier en het bouwdossier.
Het studentendossier
4.13. Met betrekking tot het studentendossier geldt het volgende.
[B] en [C] betwisten dat zij de inhoud daarvan hadden moeten mededelen. Zij voeren daartoe aan dat de geluidsoverlast van de studenten waarop het studentendossier ziet slechts betrekking had op een of meer afstudeerfeesten in juni 2006 en op een korte periode in april 2007, toen er sprake was van een hittegolf. Op het moment dat zij de koopovereenkomst met [A] sloten was er al lange tijd geen sprake (meer) van buitenproportionele overlast die zij – gelet op het belang dat [A] hechtte aan een stille woonomgeving – aan hem hadden moeten melden en was meer dan incidentele overlast in de toekomst ook niet te verwachten. Zij hebben dan ook op alle vragen van [A] naar waarheid geantwoord, te weten dat zij geen buitensporige geluidsoverlast van de studenten ondervonden. Ter onderbouwing hiervan hebben [B] en [C] de volgende stukken overgelegd:
- een verklaring van 9 oktober 2008 die ondertekend is door [B] en [C] alsmede door een aantal bewoners van andere panden in de straat, waarin onder meer is vermeld: “Verklaring m.b.t. overlast vanuit de tuin van de studenten Nieuwe Herengracht 109-111. (…)
Na april 2007, is er o.i. geen noemenswaardige overlast meer geweest. Niemand van u heeft een melding gedaan. De laatste klacht is dus van april 2007 (…)
Wij vragen u daarom, als u het met bovenstaande eens bent, hieronder of aan de achterkant te tekenen (…)”.
- een brief van 28 juni 2007 waarin De Key de studenten die woonachtig zijn in het studentenhuis dringend verzoekt om meer rekening te houden met hun buren en vermeldt dat het na een uur of tien ’s avonds stil moet zijn.
- een ten behoeve van deze procedure opgestelde brief van 16 oktober 2008 waarin De Key onder meer het volgende verklaart:
“(…) Op 28 juni 2007 hebben wij de contactpersoon van de buren middels een brief geïnformeerd over onze brief aan onze bewoners. Wij hebben de buren verzocht ons te informeren indien onze brief niet het gewenste effect had.
Wij hebben sindsdien geen enkele klacht meer ontvangen van de buren.(…)”
- een brief van 6 september 2008 van [I], een student die woonachtig is in het studentenhuis, waarin zij aan haar huisgenoten en buren kenbaar maakt dat op 9, 10 en 11 september 2008 een borrel zal worden gehouden en waarin verder is vermeld:
“(…) Er zal achtergrondmuziek gedraaid worden maar we zullen het niet te hard zetten om overlast te voorkomen.
Om half 7 zal de borrel beginnen en om uiterlijk half 11 gaat de muziek uit.
Ik geef u te weten dat dit eenmalig is en vraag om uw begrip.
Natuurlijk zal ik rekening houden met mijn huisgenoten en buren.(…)”
- een brief van 12 november 2008 van twee studenten die verklaren dat zij voornoemde brief van 6 september 2008 ook daadwerkelijk hebben verspreid.
Tot slot hebben [B] en [C] aangevoerd dat [E] (de buurtregisseur) tijdens de zitting bij het Gerechtshof te Amsterdam in het kader van het spoedappel heeft verklaard dat hij na april 2007 geen klachten met betrekking tot het studentenhuis heeft ontvangen.
4.14. Tegenover deze gemotiveerde betwisting van de stelling dat er na april 2007 ernstige geluidsoverlast van de studenten door [B] en [C] werd ervaren dan wel dat dit na de koop was te verwachten, had het op de weg van [A] gelegen om feiten en omstandigheden aan te voeren waaruit blijkt dat dit wel het geval is geweest. Dit heeft hij niet gedaan. De conclusie is dan ook, dat uit de inhoud van het studentendossier niet volgt dat hetgeen [B] en [C] met betrekking tot geluidsoverlast van het studentenhuis aan [A] hebben medegedeeld, onjuist is.
[B] en [C] behoefden derhalve niet aan te nemen dat [A] de overeenkomst niet zou hebben gesloten, indien hij van de inhoud van het studentendossier op de hoogte was geweest.
Voorts gaat daarom de (impliciete) stelling van [A] dat [B] en [C] hem door het opzettelijk verzwijgen van het studentendossier tot het aangaan van de overeenkomst hebben bewogen, evenmin op.
Het bouwdossier
4.15. [A] betoogt verder dat, als hij voorafgaande aan de koop in elk geval op de hoogte was geweest van het bouwdossier, hij de koopovereenkomst ook om die reden niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, had gesloten. Uit dat bouwdossier had hij immers in de eerste plaats kunnen opmaken dat de bewoners van NH 117 voornemens waren om een nieuw dakterras aan te leggen, dat groter is dan het huidige. Van dit nieuwe dakterras is geluidsoverlast te verwachten, hetgeen zijn beslissing om NH 115 te kopen negatief zou hebben beïnvloed.
4.16. Zoals hiervoor onder 4.8 is overwogen, wordt de stelling van [A], dat het nieuwe dakterras geluidsoverlast teweeg zal brengen, verworpen.
In zoverre was van een onjuiste voorstelling van zaken (van dwaling) van [A] dus geen sprake.
4.17. Daarnaast stelt [A] dat er een mededelingsplicht met betrekking tot het bouwdossier rustte op [B] en [C], aangezien daaruit viel af te leiden dat op zeer korte termijn na de overdracht van NH 115 de verbouwingswerkzaamheden van NH 117 een aanvang zouden nemen en dat daarvan aanzienlijke geluidsoverlast te verwachten was.
4.18. Zoals hiervoor overwogen onder 4.10, dient iedere potentiële koper van een huis er rekening mee te houden dat hij op den duur geconfronteerd kan worden met geluidsoverlast door verbouwingswerkzaamheden van zijn buren.
In het onderhavige geval is echter geen sprake van een risico dat op enig moment verbouwingswerkzaamheden zouden plaatsvinden, maar stond voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst vast dat binnen afzienbare tijd na de overdracht van NH 115 verbouwingswerkzaamheden zouden plaatsvinden. Bovendien stond vast dat in verband met funderingsherstel hiervan aanzienlijke geluidsoverlast was te verwachten. Op grond daarvan moet dan ook als vaststaand worden aangenomen dat [A] de overeenkomst niet op dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten, indien hij van een en ander op de hoogte zou zijn geweest. Feiten waaruit het tegendeel kan worden afgeleid, zijn gesteld noch gebleken. Voorts hadden [B] en [C] moeten begrijpen dat die informatie voor [A] van (groot) belang was, zodat het beroep op dwaling gerechtvaardigd is.
Dat [A] voorafgaande aan de koop bouwkundig onderzoek wilde laten verrichten en dat informatie over de bouwvergunningsaanvraag van NH 117 eenvoudig kon worden opgevraagd bij de Gemeente, maakt dit niet anders. [B] en [C] hadden immers zonder bijkomende omstandigheden, die ontbreken, niet ervan uit mogen gaan dat het bouwkundig onderzoek van [A] op andere panden betrekking zou hebben dan de te kopen woning (NH 115).
4.19. Nu echter vast staat dat als de verbouwingswerkzaamheden zijn afgerond, de geluidsoverlast zal verdwijnen en NH 115 overigens voldoet aan de verwachtingen die [A] mocht hebben, rechtvaardigt deze dwaling niet een gehele vernietiging van de koopovereenkomst. Dit geldt te meer, nu overlast ten gevolge van verbouwingswerkzaamheden van naburige panden in het algemeen gesproken tot de normaal te verwachten overlast behoort. Vernietiging is dan ook slechts gerechtvaardigd, voor zover het hier gaat om onmiddellijk aanwezige en aan [B] en [C] bekende overlast, die van invloed was op de onderhandelingspositie van [A].
[A] heeft niet gesteld wanneer de geluidsoverlast ten gevolge van de bouwwerkzaamheden is aangevangen, noch toegelicht wat de frequentie of de intensiteit van de geluidsoverlast is. Alle omstandigheden in aanmerking genomen, gaat de rechtbank er daarom schattenderwijs vanuit dat – indien [A] op de hoogte zou zijn geweest van de vergunningsaanvraag – de koopovereenkomst zou zijn gesloten voor een koopsom van € 1.840.000,--. De koopovereenkomst zal dan ook voor wat betreft het verschil tussen dit bedrag en de betaalde koopsom, te weten € 100.000,-- gedeeltelijk worden vernietigd. Het gevolg daarvan is dat [A] € 100.000,-- onverschuldigd aan [B] en [C] heeft betaald, welk bedrag moet worden terugbetaald. De geldvordering van [A] is dan ook (in hoofdsom) tot dit bedrag toewijsbaar.
Vernietiging werkt terug tot het tijdstip waarop de rechtshandeling is verricht, in dit geval tot de dag dat de koopakte voor de notaris werd gepasseerd, zijnde 24 juli 2008. Nu [A] slechts wettelijke rente vordert vanaf 13 augustus 2008, zal de rente vanaf die datum worden toegewezen.
De gevorderde terugbetaling van de over (het onverschuldigd betaalde deel van) de koopsom geheven overdrachtsbelasting is niet toewijsbaar. Die belasting is door [A] immers niet aan [B] en [C] betaald. Voor zover [A] heeft bedoeld te betogen dat die belasting niet meer zou kunnen worden teruggevorderd bij de fiscus en dat [B] en [C] daarvoor aansprakelijk zijn, is die stelling onvoldoende onderbouwd.
Slotsom
4.20. Het primair gevorderde is niet toewijsbaar.
Van het subsidiair gevorderde is slechts toewijsbaar de veroordeling van [B] en [C] tot betaling van € 100.000,-- plus rente. Bij een afzonderlijke verklaring voor recht dat die € 100.000,-- onverschuldigd aan [B] en [C] is betaald, heeft [A] geen belang.
Aan het – op onrechtmatige daad gegronde – meer subsidiair gevorderde heeft [A] geen (aanvullende) feiten ten grondslag gelegd die tot de conclusie zouden kunnen leiden dat meer toewijsbaar is dan blijkens het voorgaande zal worden toegewezen.
[A] vordert ten slotte nog dat de rechtbank [B] en [C] hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van (overigens) geleden vermogensschade, nader op te maken bij staat. Gelet op het voorgaande, valt echter niet in te zien dat [A] na gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst nog schade lijdt. Deze vordering wordt dan ook eveneens afgewezen.
4.21. Nu partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
Dit geldt ook voor de beslagkosten, die [A] dus zelf zal moeten dragen.
De beslagen zijn immers gelegd voor € 2.400.000,--, welk bedrag zo zeer in wanverhouding is met het thans toe te wijzen bedrag, dat de beslagen geacht moeten worden onnodig te zijn gelegd.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. vernietigt de koopovereenkomst gedeeltelijk, namelijk voor zover een hogere koopprijs is overeengekomen dan € 1.840.000,--,
5.2. veroordeelt [B] en [C] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [A] te betalen een bedrag van € 100.000,00 (éénhonderdduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW daarover vanaf 13 augustus 2008 tot de dag van betaling,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.W.K. van der Valk Bouman, voorzitter, mr. S.F. van Merwijk en mr. L. van Berkum, leden van voormelde kamer, en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2009.?