Uitspraak
vonnis
_____________________________________________________________________ __
RECHTBANK AMSTERDAM
Enkelvoudige civiele kamer
zaaknummer / rolnummer 418023 / HA ZA 09.0275
Vonnis van 12 augustus 2009
in de zaak van:
1. A
2. B
beiden wonende te --,
e i s e r s ,
advocaat mr. B.S. Friedberg,
tegen:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NOTARISKANTOOR MEYER & STEINS BISSCHOP N.V.,
gevestigd te Naarden,
2. C,
wonende te --,
g e d a a g d e n,
advocaat mr T.P. Hoekstra
Eisers worden hierna gezamenlijk A c.s. genoemd. Gedaagden worden - in enkelvoud - aangeduid als de Notaris.
1. De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 januari 2009, met bewijsstukken, waaronder stukken die betrekking hebben op gelegde beslagen;
- de conclusie van antwoord, met bewijsstukken;
- het vonnis van deze rechtbank van 25 maart 2009, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van de op 29 mei 2009 gehouden comparitie van partijen, met de daarin genoemde stukken.
Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
2. De feiten
De rechtbank gaat uit van de volgende als vaststaand te beschouwen feiten:
2.1 op 1 oktober 2007 hebben A c.s. hun woning, gelegen te Blaricim aan de Capittenweg 22, verkocht aan de vennootschap naar Engels recht Monarch Shipping Ltd, gevestigd en kantoorhoudend te Londen (hierna: Monarch). D is directeur van Monarch. De kooprijs van de woning bedroeg € 1.400.000,-- kosten koper. Bij brief van 2 oktober 2007 heeft E van Heyen Makelaars B.V. (hierna: Heyen Makelaars) het volgende aan de Notaris bericht:
Hierbij doen wij u de door beide partijen getekende koopakte toekomen inzake bovenvermeld perceel.
Vriendelijk verzoeken wij u het transport voor te bereiden en ons te berichten wanneer de waarborgsom is gestort.
Onze declaratienota ten laste van de verkoper zullen wij u nader doen toekomen. Wilt u zo vriendelijk zijn eventuele correspondentie inzake bovenvermeld pand uwerzijds aan ondergetekende te richten?
2.2 De woning zou volgens de koopovereenkomst op 1 november 2007 door tussenkomst van de Notaris worden geleverd. In de koopovereenkomst is onder meer opgenomen dat Monarch uiterlijk 12 oktober 2007 tot zekerheid voor nakoming van de overeenkomst een bankgarantie zal stellen, afkomstig van een in Nederland gevestigde bankstelling tot het bedrag van € 140.000,--. In plaats van de bankgarantie kon ook uiterlijk 12 oktober 2007 een bedrag van € 140.000,-- worden gestort op de derdenrekening van de Notaris. In de koopovereenkomst is tenslotte Heyen Makelaars als makelaar genoemd van de verkopers.
2.3 Bij brief van 8 oktober 2007 heeft de Notaris de ontvangst van de koopovereenkomst bevestigd aan A c.s. en aan Heyen Makelaars.
2.4 Bij e-mail van 12 oktober 2007 heeft mevrouw F namens de Notaris (hierna: F) op verzoek van D opgave gedaan van de kosten die waren te verwachten en tevens is door F verzocht aan D om een legal opinion te laten opstellen door een Engelse Notaris als bewijs voor zijn vertegenwoordigings-bevoegdheid.
2.5 Er is door Monarch vóór of op 12 oktober 2007 geen bankgarantie gesteld en ook is het bedrag van € 140.000,-- niet gestort op de derdenrekening van de Notaris.
2.6 Op 16 oktober 2007 is door de Notaris met D gebeld die daarbij desgevraagd meedeelde “dat het geld deze week nog zou komen”. De Notaris heeft vervolgens bij
e-mail van 17 oktober 2007 aan D meegedeeld dat de levering van het gekochte op 1 november 2007 zou plaatsvinden. D heeft daarop op 24 oktober 2007 laten weten dat hij bij die gelegenheid aanwezig zou zijn en dat het geld die dag nog zou worden overgemaakt.
2.7 Bij brief van 31 oktober 2007 heeft de Notaris aan A c.s. medegedeeld dat er problemen vielen te verwachten met betrekking tot de overdracht van de woning. Tevens is daarbij medegedeeld dat Monarch nog niet had voldaan aan haar verplichting om zekerheid te stellen. Tenslotte heeft de Notaris A c.s. geadviseerd om contact op te nemen met hun makelaar om Monarch ingebreke te stellen.
2.8 De datum van levering is vervolgens op verzoek van Monarch uitgesteld tot 15 november 2007. Op 8 november 2007 is Monarch in opdracht van A c.s. bij exploot ingebreke gesteld, terzake het stellen van een bankgarantie of het storten van een waarborgsom. Daarbij is echter per abuis een bedrag van € 14.000,-- genoemd als zekerheid in plaats van € 140.000,--. Op 13 november 2007 is D op het notariskantoor verschenen waarbij hij liet weten het pand toch liever in privé te willen aankopen.
2.9 Op 15 november 2007 was er - ondanks een toezegging per e-mail door D - geen waarborgsom gestort door Monarch en ook was geen bankgarantie gesteld. De levering van de woning op die dag is niet doorgegaan.
2.10 In opdracht van de raadsman van A c.s. is Monarch bij exploot van 4 december 2007 opnieuw ingebreke gesteld ter zake haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. Vervolgens is D bij brief van 5 december 2007 door de Notaris uitgenodigd voor het transport op 12 december 2007. Tevens is daarbij aangedrongen op betaling van de koopprijs op de derdenrekening. D is op 12 december 2007 niet namens Monarch verschenen, waarop een akte van non-comparitie is opgemaakt. De koopovereenkomst is vervolgens namens A c.s. bij brief van 18 december 2007 buitengerechtelijk ontbonden.
2.11 Bij brief van 3 april 2008 heeft G van Heyen Makelaars onder meer het volgende aan de Notaris c.s. bericht:
[...] Ik heb regelmatig contact gehad met F van uw kantoor inzake de heer D en speciaal over het niet tijdig betalen van de waarborgsom cq stellen van de bankgarantie van de Capittenweg 22 te Blaricum en in een later stadium over het uitgestelde transport. Na elk gesprek hierover heb ik de koper, de heer D gebeld en hem gewezen op de verplichtingen die hij had om de waarborgsom te voldoen. Na weer telefonisch contact met F gehad te hebben, waarin zij mij haar zorg uitsprak of de heer D nog wel op de Nieuwe 's-Gravelandseweg 8b in Bussum verbleef, ben ik naar het appartement van de heer D gereden en heb hem met veel klem gezegd dat hij nu zijn verplichtingen moest nakomen en dat hij uw kantoor moest bellen omdat het uw kantoor niet gelukt was om de heer D te bereiken. De heer D was zeer ontstemd, vroeg of wij hem niet vertrouwden en zei dat hij echt wel zijn financiële verplichtingen na zou komen en beloofde weer dat hij zou betalen. Ik heb daarna F gebeld en het verloop van het gesprek verteld. Bij één van de gesprekken met de heer D deelde hij mij mee dat hij het transport bij een andere notaris wilde onderbrengen, want hij vond het huidige kantoor - dus uw kantoor- te drammerig en vond dat uw kantoor te weinig vertrouwen in hem had. [...]
3. De vordering en grondslag
3.1 A c.s. vorderen, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I te verklaren voor recht dat de Notaris onrechtmatig heeft gehandeld jegens A c.s. en te oordelen dat de Notaris en de vennootschap hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade welke A c.s. hebben geleden en nog zullen lijden ten gevolge van het onrechtmatig handelen;
II de Notaris hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat;
met hoofdelijke veroordeling van de Notaris in de kosten van deze procedure, inclusief de kosten voor de gelegde beslagen.
3.2 A c.s. stellen daartoe, naast de vaststaande feiten, dat de Notaris jegens hen onrechtmatig heeft gehandeld. De Notaris had A c.s. direct vanaf 13 oktober 2007 moeten informeren over de wanprestatie van Monarch en Monarch direct ingebreke moeten stellen. De Notaris had A c.s. ook behoren te waarschuwen voor de (financiële) risico’s die zijn verbonden aan een transactie met een buitenlandse vennootschap. Daarnaast had de Notaris A c.s. behoren te wijzen op de juridische mogelijkheden, zoals de mogelijkheid om conservatoir beslag te leggen, het dwingen van Monarch tot het stellen van zekerheid en de mogelijkheid tot ontbinding van de koopovereenkomst. De Notaris heeft echter nagelaten enige actie te ondernemen. Het is niet voldoende, aldus A c.s., dat de Notaris, naar hij zegt, twee dagen na 13 oktober Heyen Makelaars heeft gewaarschuwd, omdat hij daarbij heeft gecommuniceerd met G, die optrad voor de koper Monarch en niet met E die voor A c.s. optrad.
3.3 Door A c.s. niet te informeren over de wanprestatie van Monarch en de juridische mogelijkheden van A c.s. heeft de Notaris niet gehandeld zoals een zorgvuldig notaris betaamt. A c.s. zijn pas op 31 oktober 2007 - één dag voor de levering - door een medewerkster van de Notaris geïnformeerd. Ook na de ontdekking van de fout verzaakte de Notaris zijn plicht, door na te laten enige actie te ondernemen. Er is op geen enkele wijze getracht de fout te hestellen of de schade te beperken. De Notaris heeft ook met betrekking tot de onder 2.8 genoemde ingebrekestelling onzorgvuldig gehandeld. De Notaris had een nieuwe ingebrekestelling moeten doen uitgaan. De Notaris had op 15 november 2007 ook een akte van non-comparitie moeten opstellen en Monarch ingebreke moeten stellen, hetgeen hij echter niet heeft gedaan. A c.s. zijn ook niet gewezen op deze mogelijkheid.
3.4 Ten gevolge van de fout van het onzorgvuldig handelen van de Notaris is aan A c.s. de mogelijkheid ontnomen om tijdig te reageren op de wanprestatie van Monarch. A c.s. hadden ervoor kunnen kiezen om na een ingebrekestelling de koopovereenkomst te ontbinden en de woning zo snel mogelijk aan een andere partij te verkopen. Die mogelijkheid is door de Notaris aan A c.s. ontnomen. Indien de Notaris correct had gehandeld hadden A c.s. thans over verhaalsmogelijkheden beschikt jegens Monarch, waardoor zij de verbeurde boete van € 140.000,-- hadden kunnen innen.
3.5 A c.s. stellen wat het causaal verband betreft dat in dit geval de zogenoemde “omkeringsregel” van toepassing is. Het causaal verband tussen het handelen en nalaten van de Notaris en de schade van A c.s. staat, naar zij stellen, daarmee in beginsel vast. Door het onrechtmatige gedrag van de Notaris is het risico van schade in het leven geroepen en dit risico heeft zich ook verwezenlijkt. Ook zonder de omkeringsregel is er sprake van causaal verband, aldus A c.s., omdat door het handelen dan wel nalaten van de Notaris A c.s. geen verhaal (meer) hebben op Monarch.
3.6 A c.s. stellen schade te hebben geleden door het handelen dan wel nalaten van de Notaris c.s., bestaande uit onder meer de niet incasseerbare boete, extra verhuiskosten, extra rentelasten, waardedaling van de niet verkochte woning en incassokosten.
4. Het verweer
4.1 De Notaris betwist de vordering en voert aan dat hij veelvuldig contact heeft gehad met Heyen Makelaars betreffende het niet storten van de waarborgsom door Monarch. Heyen Makelaars heeft echter - als partijvertegenwoordiger en hulppersoon van A c.s. - verzuimd om hen daarover te informeren. De Notaris mocht erop vertrouwen dat de aan Heyen Makelaars verstrekte informatie over de wanprestatie van Monarch zou worden doorgegeven aan A c.s., temeer nu Heyen Makelaars in de onder 2.1 genoemde brief van 2 oktober 2007 had verzocht om te laten weten wanneer de waarborgsom zou zijn gestort. Het was dus aan Heyen Makelaars om actie te ondernemen, aldus de Notaris c.s., en dat Heyen Makelaars dit heeft verzuimd is de Notaris niet aan te rekenen.
4.2 De Notaris betwist ook dat onrechtmatig zou zijn gehandeld. Het niet tijdig storten van een waarborgsom of het niet tijdig stellen van zekerheid komt vaak voor en vormt geen aanleiding direct de verkoper in te lichten. Er was in dit geval ook een plausibele reden voor de te late betaling, nu het ging om een buitenlandse partij. De Notaris heeft A c.s. - door Heyen Makelaars op de hoogte brengen - op 16 oktober 2007 ook tijdig ingelicht. De Notaris voert aan dat de koopovereenkomst tussen A c.s. en Monarch al was gesloten toen hij werd ingeschakeld, zodat de stelling van A c.s. dat de Notaris was gehouden A c.s. te waarschuwen voor het contracteren met een buitenlandse partij, zinloos is.
4.3 Ter nadere toelichting voert de Notaris aan dat hij in die hoedanigheid niet kan worden beschouwd als een partijvertegenwoordiger. Het ingebreke stellen van Monarch is daarom aan Heyen Makelaars overgelaten. De Notaris had niets van doen met de ingebrekestelling, zodat de hierin gemaakt fout ook niet aan hem kan worden toegerekend. Het opstellen van een akte van non-comparitie dient ook op initiatief van een partij te geschieden. Overigens is aan het opmaken van zo’n akte geen enkel rechtsgevolg verbonden en zou dat ook in een later stadium nog hebben gekund.
4.4 De Notaris betwist ook dat er causaal verband bestaat tussen de gestelde fouten en de gestelde schade van A c.s. Niet valt in te zien hoe de verhaalsmogelijkheden van A c.s. door het handelen en/of nalaten van de Notaris zijn verminderd. Monarch is de koper - niet D - en Monarch is nog steeds gevestigd op hetzelfde adres te Londen, staat nog steeds ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Londen en is niet “met de noorderzon vertrokken“, zoals A c.s. stellen. Van het ontrekken van verhaalsmogelijkheden is derhalve geen sprake, aldus de Notaris. De Notaris voert aan dat ook sprake is van eigen schuld bij A c.s. omdat zij in de periode van 15 november 2007 tot 19 december 2007 niets hebben gedaan om de beweerdelijke verhaalsmogelijkheden veilig te stellen, terwijl zij zich toen al lieten bijstaan door een advocaat. De Notaris betwist ook dat de zogenoemde “omkeringsregel” van toepassing is. Tenslotte betwist de Notaris gemotiveerd de verschillende schadeposten.
5. Beoordeling
5.1 Bij beoordeling van het geschil gaat het om de vraag of de Notaris heeft gehandeld zoals
van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris mag worden verlangd. Tevens heeft als uitgangspunt te dienen dat de Notaris (op grond van artikel 17 van Pro de Wet op het notarisambt) zijn ambt in onafhankelijkheid dient uit te oefenen met behartiging van de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen, op onafhankelijke wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid. Voor zover de stellingen van A c.s. ervan uitgaan dat de Notaris specifiek hun belang in het oog had moeten houden, is die opvatting derhalve onjuist.
5.2 Uit de onder 2.1 genoemde - aan de Notaris gezonden - brief van Heyen Makelaars van 1 oktober 2007 kan worden opgemaakt dat zij optraden voor A c.s. als verkoper. Er wordt immers in opgemerkt dat de declaratie van Heyen Makelaars “ten laste van de verkopers” nog aan de Notaris zal worden gezonden. In de brief is niet vermeld dat binnen Heyen Makelaars specifiek E de kwestie namens A c.s. zou behandelen en G specifiek namens Monarch, zoals namens A c.s. ter comparitie nog is toegelicht. Zonder nadere toelichting op dit punt hoefde de Notaris geen rekening te houden met deze van de normale gang van zaken afwijkende situatie. In de koopovereenkomst zelf is Heyen Makelaars als makelaar van de verkoper genoemd - zonder specifieke naam. In de onder 2.1 genoemde brief van 1 oktober 2007 is door Heyen Makelaars gevraagd om hen op de hoogte te brengen wanneer de waarborgsom zou worden gestort. Gelet op het feit dat Heyen Makelaars optrad voor A c.s. - zonder dat aan de Notaris duidelijk was gemaakt dat uitsluitend E daarbij contactpersoon zou zijn - mocht de Notaris ervan uitgaan dat het voldoende zou zijn om Heyen Makelaars als kantoor, optredend namens A c.s. te informeren.
5.3 De Notaris heeft onweersproken aangevoerd dat hij enkele dagen na 13 oktober 2007 Heyen Makelaars heeft geïnformeerd over het niet voldoen door Monarch aan haar verplichtingen. Dat daarbij is gesproken met G in plaats van E kan de Notaris niet worden tegengeworpen omdat vooraf niet duidelijk is gemaakt aan de Notaris dat dit van belang zou zijn. De Notaris mocht ervan uitgaan dat er zonodig binnen het kantoor van Heyen Makelaars overleg zou plaatsvinden en (ook) A c.s. als cliënt van Heyen Makelaars zou worden geïnformeerd. Dat heeft kennelijk niet plaatsgevonden, doch dat is voor risico van A c.s. die Heyen Makelaars immers hebben ingeschakeld.
5.4 Uit de vast staande feiten en met name de onder 2.11 genoemde brief van G van 3 april 2008 blijkt dat er regelmatig overleg heeft plaatsgevonden met de Notaris. Derhalve kan niet worden gezegd dat de Notaris zich afzijdig heeft gehouden van de zaak en heeft stilgezeten. Uit de vast staande feiten en de genoemde brief kan ook worden opgemaakt dat het D is geweest die allerlei loze beloftes deed en niet alleen A c.s. maar ook de Notaris aan het lijntje heeft gehouden. In die situatie zal er op enig moment moeten worden gereageerd, doch het is in beginsel niet aan de Notaris om één van de bij de rechtshandeling betrokken partijen ingebreke te stellen. Dat past niet bij de hiervoor onder 5.1 uiteengezette taak van de Notaris. De Notaris heeft wel, zoals van hem mag worden verwacht, geadviseerd actie te ondernemen zoals voor deze situatie in de koopovereenkomst is voorzien. De Notaris heeft geadviseerd Monarch ingebreke te stellen, hetgeen bij exploot van 8 november 2007 ook heeft plaatsgevonden. Dat er een fout staat in dat exploot kan niet aan de Notaris worden toegerekend omdat de Notaris bij het uitbrengen daarvan geen bemoeienis heeft gehad. Het behoorde ook niet tot de taak van de Notaris om dat exploot te controleren of - na ontdekking van de fout - een nieuw exploot uit te doen brengen. Dat de Notaris geen akte van non-comparitie heeft opgesteld is - voor zover dat al op initiatief van de Notaris zou hebben moeten plaatsvinden - niet van belang, omdat de koopovereenkomst dit niet verlangt. Om de koopovereenkomst te kunnen ontbinden en voor eventuele verdere juridische stappen was het voldoende om Monarch ingebreke te stellen, zoals ook op advies van de Notaris heeft plaatsgevonden. Het verwijt van A c.s. dat de Notaris hen had behoren te waarschuwen voor de (financiële) risico’s die zijn verbonden aan een transactie met een buitenlandse vennootschap, gaat niet op - als dat al een taak is van de Notaris - omdat naar onweersproken vast staat dat de Notaris geen bemoeienis heeft gehad bij het tot stand komen van de koopovereenkomst.
5.5 Voor zover al zou kunnen worden gesproken van enig (verwijtbaar) nalaten van de Notaris, is op geen enkele wijze duidelijk gemaakt of gebleken dat daardoor enige verhaalsmogelijkheid van A c.s. op Monarch is verminderd. Bij gelegenheid van de comparitie is namens A c.s. ook erkend dat thans geen causaal verband aantoonbaar is tussen enig (gesteld verwijtbaar) nalaten van de Notaris en de schade die is opgetreden. Namens A c.s. is daarom een beroep gedaan op de zogenoemde omkeringsregel. Die regel is echter in dit soort zaken niet van toepassing. Voor toepassing van deze regel is vereist dat sprake is geweest van een gedraging in strijd met een norm die strekt tot het voorkomen van een specifiek gevaar ter zake van het ontstaan van schade, en dat degene die zich op schending van deze norm beroept, ook bij betwisting aannemelijk heeft gemaakt dat in het concrete geval het specifieke gevaar waartegen de norm bescherming beoogt te bieden, zich heeft verwezenlijkt. In dit geval gaat het echter niet om overtreding van een norm die strekt ter voorkoming van een specifiek gevaar.
5.6 Niet gebleken is van enig handelen of nalaten van de Notaris in strijd met hetgeen van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris mag worden verlangd. Ook is niet gebleken dat de Notaris heeft gehandeld in strijd met het recht of in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. De vorderingen zullen daarom worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zullen A c.s. worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Die kosten worden aan de zijde van de Notaris tot op heden begroot als volgt:
- vast recht € 254,--
- salaris advocaat (2 punten, tarief II à € 452,--) € 904,--
totaal € 1.158,--
Verder heeft de Notaris de nakosten gevorderd, te begroten op € 131,-- zonder betekening en op € 199,-- voor zover betekening noodzakelijk zou zijn, te betalen binnen twee weken na dagtekening van het vonnis, bij niet tijdige voldoening te vermeerderen met de wettelijk rente. Hiertegen is geen verweer gevoerd en nu het de rechtbank ook niet onjuist of onrechtmatig voorkomt zal dit worden toegewezen. Uitvoerbaarheid bij voorraad van de kostenveroordeling en/of hoofdelijkheid is niet gevorderd zodat dit niet zal worden uitgesproken.
BESLISSING
De rechtbank:
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt A c.s. in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de Notaris begroot op € 1.158,00, te vermeerderen met € 131,-- aan nakosten zonder betekening en met € 199,-- indien betekening van het vonnis noodzakelijk blijkt te zijn, een en ander te voldoen binnen vier weken na dagtekening van dit vonnis en - voor zover betaling niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - vanaf die termijn te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten tot aan de voldoening.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.C.A. Wildenburg, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2009.