Uitspraak
beschikking
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
Beschikking van 2 juli 2009
in de zaak met nummers 430645 / KG RK 09-2555 WT/CB van:
de naamloze vennootschap
ING BANK N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
verzoekster,
advocaat mr. K.A. Messelink te Amsterdam,
tegen:
de besloten vennootschap
HOTEL Y BOULEVARD MONUMENTEN B.V.,
verweerster,
advocaat mr. B.W.M. Zegers te Edam.
Verzoekster zal hierna ING en verweerster Hotel Y worden genoemd.
1. verloop van de procedure
Hotel Y heeft op 2 juni 2009 een verzoekschrift ex artikel 3:268 lid 2 BW Pro ingediend, waarbij werd verzocht het hierna aangeduide pand onderhands te mogen verkopen aan Shahin Vastgoed B.V., dan wel nader te noemen meester, voor een prijs van € 5.600.000,-- k.k.
ING heeft vervolgens zelf op 17 juni 2009 een verzoekschrift ex artikel 3:268 lid 2 BW Pro ingediend, welk verzoekschrift aan deze beschikking is gehecht.
Bij brief van 23 juni 2009 heeft Hotel Y haar verzoekschrift ingetrokken. Het door de ING ingediende verzoekschrift is behandeld ter zitting van
25 juni 2009. Voor deze zitting zijn de volgende belanghebbenden opgeroepen:
- ING, verzoekster;
- Hotel Y, verweerster;
- Nationale-Nederlanden Financiële Diensten B.V., tweede hypotheekhouder;
- Kesefa 816 Monumenten B.V., derde hypotheekhouder;
- Hotel Y Boulevard V.O.F., conservatoir beslaglegger en huurder;
- DTZ Zadelhoff V.O.F., conservatoir beslaglegger;
- Cofiton B.V., koper.
Ter zitting zijn onder anderen verschenen:
- mr. K.A. Messelink, namens ING;
- mr. B.W.M. Zegers en [A], namens Hotel Y;
- mr. D.R. van Lijf, namens Nationale-Nederlanden Financiële Diensten B.V.,
- mr. J.F.M. Kappé, namens Kesefa 816 Monumenten B.V.;
- mr. J. de Wit, namens Hotel Y Boulevard V.O.F.;
- mr. A.T. Eisenmann, namens DTZ Zadelhoff V.O.F;
- [B], namens Cofiton B.V.
2. gronden van de beslissing
2.1. Het verzoekschrift van ING strekt tot het verkrijgen van verlof tot onderhandse verkoop van:
twee bedrijfspanden, in gebruik zijnde als hotel, plaatselijk bekend Prins Hendrikkade 144 en 145 te Amsterdam, (postcode 1011 AT), kadastraal bekend gemeente Amsterdam sectie G nummers 4256 en 4257, elk groot twee are zeven centiare, welke percelen zijn aangewezen als beschermd monument in de zin van de Monumentenwet;
(hierna: het pand) aan Cofiton B.V. voor een prijs van € 4.000.000,-- k.k.
2.2. Aan het verzoek liggen de volgende feiten ten grondslag.
2.2.1. Verzoekster heeft op 18 mei 2005 onder hypothecair verband van het pand een geldlening van in hoofdsom € 5.000.000,-- verstrekt aan verweerster. Verzoekster heeft de geldlening opgezegd. Uit dien hoofde heeft verzoekster thans € 3.985.000,-- opeisbaar van verweerster te vorderen en zij wenst haar hypothecaire rechten uit te winnen.
2.2.2. Verzoekster heeft een taxatierapport van ing. [C] van 19 juni 2009 van het pand overgelegd, waarin de executiewaarde wordt gewaardeerd op € 3.800.000,-- en de onderhandse verkoopwaarde op
€ 4.350.000,--, beide in verhuurde staat.
2.3. Op 24 juni 2009 heeft Kesefa 816 Monumenten B.V., verder te noemen Kesefa, een koopovereenkomst met betrekking tot het pand overgelegd met het verzoek die koopovereenkomst goed te keuren, waarbij het pand door Hotel Y aan Kesefa wordt verkocht voor een prijs van € 5.100.000,-- k.k.
2.4. ING heeft ter zitting verzocht de koopovereenkomst van Kesefa af te wijzen en haar eigen verzoek toe te wijzen. Hotel Y heeft verweer gevoerd en verzocht de beide koopovereenkomsten af te wijzen. Nationale-Nederlanden Financiële Diensten B.V., verder te noemen Nationale-Nederlanden, heeft eveneens verweer gevoerd tegen de door Kesefa overgelegde koopovereenkomst en verzocht de koopovereenkomst van ING toe te wijzen. Hotel Y Boulevard V.O.F. heeft uiteindelijk eveneens verzocht de koopovereenkomst van ING goed te keuren. DTZ Zadelhoff V.O.F heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de voorzieningenrechter.
De standpunten van partijen zullen -voor zover relevant- hierna aan de orde komen.
3. de beoordeling
3.1. De door ING overgelegde koopovereenkomst is verleden voor
mr. [D], zijnde de notaris die door de executant, ING, is aangewezen als veilingnotaris. De voorwaarden in die koopovereenkomst zijn dezelfde als de van toepassing zijnde Algemene veilingvoorwaarden voor executieveilingen Amsterdam 2001. De koopsom dient overeenkomstig artikel 10 lid 1 sub c van Pro die voorwaarden uiterlijk op
23 juli 2009 te zijn voldaan.
3.2. De door Kesefa overgelegde koopovereenkomst is gesloten met Hotel Y, waarbij is overeengekomen dat levering op 15 december 2009, of zoveel eerder als koper wenst, zal geschieden ten overstaan van één van de notarissen van Jager & Stuijt notarissen, gevestigd te Aerdenhout, gemeente Bloemendaal. Daarbij is in de overeenkomst opgenomen dat de koper, Kesefa, de koopprijs op de volgende wijze zal voldoen:
- “Een bedrag van € 3.800.000,00 zal worden voldaan aan ING Bank N.V. ter aflossing van de hypothecaire lening die verkoper thans bij de ING Bank heeft;
- Een bedrag van € 200.000,00 zal worden voldaan aan Nationale Nederlanden Financiele Diensten B.V. ter gedeeltelijke aflossing van de hypothecaire lening die verkoper thans bij Nationale Nederlanden Financiele Diensten heeft;
- Een bedrag van € 1.000.000,00 zal worden verrekend met de vordering die koper thans op verkoper heeft;
- Een bedrag van € 100.000,00 zal worden voldaan aan de verkoper, welke verklaarde deze som te zullen aanwenden ter compensatie in het kader van de ontbinding van de koopovereenkomst met Shahin Vastgoed B.V.”
3.3. Bij akte houdende vaststelling veilingvoorwaarden van 8 juni 2009 zijn de Algemene veilingvoorwaarden voor executieveilingen Amsterdam 2001 van toepassing verklaard op de openbare verkoop van het pand, waarbij mr. [D] of haar plaatsvervanger is aangewezen als veilingnotaris. Een onderhandse executie is een vervolg van de ingezette executoriale verkoop, die op verzoek van de executant of de hypotheekverlener wordt omgebogen tot een verkoop uit de hand. In zo’n executie speelt de veilingnotaris een centrale rol, hetgeen onder meer blijkt uit zowel de wettelijke regeling voor de betaling van de koopprijs als de wijze van uitbetaling zoals in artikel 3:270 BW Pro is geregeld. Deze bijzondere positie blijkt ook uit het feit dat de Staat voor deze handelingen garant staat (artikel 3:270 lid 6 BW Pro). Gelet op het voorgaande is het dan ook niet mogelijk om een andere notaris in te schakelen die belast zal worden met levering van het pand.
Daar komt bij dat de koper de koopprijs ingevolge artikel 3:270 BW Pro in handen van de notaris moet voldoen, te wiens overstaan de openbare verkoop heeft plaatsgevonden of door wie de akte van overdracht ingevolge de onderhandse verkoop is verleden. Onwenselijk is dat dit twee verschillende notarissen zijn.
Verder is nog van belang dat indien de belanghebbenden geen overeenstemming kunnen bereiken over de verdeling van het restant van de netto-opbrengst, ieder van hen bevoegd is een gerechtelijke rangregeling te verzoeken. Hieruit blijkt reeds dat het niet mogelijk is, zoals is overeengekomen in de koopovereenkomst met Kesefa, om zelf een betaalschema te bepalen, met wie welke bedragen zal ontvangen.
Slotsom is dan ook dat de door Kesefa overgelegde koopovereenkomst niet aan de voorwaarden voldoet die de wet daaraan stelt, zodat het verzoek van Kesefa om haar koopovereenkomst goed te keuren wordt afgewezen. Het verweer van Hotel Y, dat zij de overeenkomst onder bedreiging is aangegaan, behoeft derhalve geen verdere bespreking.
3.4. De koopovereenkomst van ING voldoet wel aan alle in wet gestelde voorwaarden. Hierbij dient nog te worden opgemerkt dat de ING de uitoefening van het huurbeding heeft overgelaten aan de koper. Daargelaten of het huurbeding daadwerkelijk zal kunnen worden ingeroepen, zou deze bevoegdheid ook aan de koper op de veiling kunnen worden overgelaten. De huurder heeft verklaard dit risico te willen nemen.
3.5. Het verzoek van ING is toewijsbaar als voldoende aannemelijk is gemaakt dat van de voorgestelde onderhandse verkoop een betere opbrengst is te verwachten dan van een openbare verkoop.
3.6. Het onder 2.2.2. genoemde taxatierapport is van de hand van een erkende makelaar en taxateur en van recente datum. Hotel Y en Kesefa hebben hun stellingen, dat het pand meer waard zou zijn niet met enig bewijsstuk kunnen staven. De voorzieningenrechter zal dan ook uitgaan van de getaxeerde waarden zoals deze staan vermeld in het recente taxatierapport van ing. [C] van 19 juni 2009.
3.7. Hotel Y heeft nog aangevoerd dat ING geen enkel belang heeft bij deze onderhandse verkoop, omdat Hotel Y een borg heeft die garant wil staan voor de lopende verplichtingen uit hoofde van de geldlening.
Hotel Y heeft wel een groot belang bij afwijzing van de voorgestelde onderhandse verkoop, omdat zij met een grote restschuld blijft zitten bij de overige schuldeisers. Hotel Y probeert derhalve haar schade te beperken.
Verder is Cofiton B.V. een 100% dochter van ING. Een verkoop aan een aan ING gerelateerd bedrijf is volgens Hotel Y niet mogelijk.
3.8. Vooropgesteld moet worden dat als Cofiton B.V. op de veiling het pand zou kunnen kopen, zij ook onderhands een bod kan doen om zodoende de eigendom van het pand te verwerven. Dit verweer van Hotel Y gaat dan ook niet op. Voor zover Hotel Y heeft bedoeld dat ING geen recht zou hebben om het pand te executeren, hoort dit verweer niet in de onderhavige procedure thuis. Dit had Hotel Y in een executie kort geding naar voren moeten brengen. Voor een belangenafweging in het kader van de executie is in deze verzoekschrift procedure ten aanzien van Hotel Y ook geen plaats. Criterium is thans of aannemelijk is dat van de voorgestelde onderhandse verkoop een betere opbrengst is te verwachten dan van een openbare verkoop.
3.9. Aan dit criterium is gelet op de taxatiewaarden in het rapport van ing. [C] van 19 juni 2009 voldaan. Nationale-Nederlanden heeft een vordering van ruim één miljoen euro. Zij is eveneens akkoord gegaan met het verzoek van ING. De overige belanghebbenden hebben derhalve pas belang indien er een bod van meer dan vijf miljoen euro zou zijn. Gelet op de ondeugdelijkheid van de koopovereenkomst met Kesefa, het feit dat de koopovereenkomst van Hotel Y met Shahin Vastgoed B.V. voor een prijs van € 5.600.000,-- is ingetrokken en er ter zitting geen andere bieders of gegadigden waren, kan derhalve niet worden aangenomen dat de belangen van de overige belanghebbenden door de onderhandse verkoop worden geschaad.
Ten aanzien van een eventuele schadebeperking van Hotel Y wordt overwogen dat ING en Nationale Nederlanden ter zitting hebben meegedeeld dat een eventuele winst bij doorverkoop van het pand door Cofiton B.V. aan Nationale-Nederlanden wordt doorgestort ter delging van de schuld van Hotel Y aan Nationale-Nederlanden.
3.10. Gelet op het voorgaande zal het verlof worden verleend.
3.11. Er is geen aanleiding voor een kostenveroordeling.
4. de beslissing
De voorzieningenrechter:
bepaalt dat de verkoop van het pand onderhands zal geschieden aan
Cofiton B.V. voor een prijs van € 4.000.000,-- k.k. conform de overeenkomst die bij het verzoek ter goedkeuring is voorgelegd.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door de vicepresident mr. W. Tonkens-Gerkema, en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.?
coll: