Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM
Kenmerk : CV 08-14832
Datum : 3 maart 2009
436/497
Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
VERENIGING VAN EIGENAARS [VvE]
gevestigd te [woonplaats]
eiseres
hierna VvE [VvE]
gemachtigde: [gemachtigde eiseres]
t e g e n:
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
hierna [gedaagde]
gemachtigde: mr. P.P. Otte (Smal Otte Klemann Advocaten)
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 6 mei 2008 inhoudende de vordering in conventie van VvE [VvE];
- namens [gedaagde] de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende een voorwaardelijke eis in reconventie met producties.
Bij tussenvonnis van 1 juli 2008 is bepaald dat schriftelijk wordt voort geprocedeerd. Vervolgens zijn ingediend:
- namens VvE [VvE] de conclusie van repliek in conventie tevens houdende conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie met producties;
- namens [gedaagde] de conclusie van dupliek in conventie tevens houdende conclusie van repliek in voorwaardelijke reconventie;
- namens VvE [VvE] de conclusie van dupliek in voorwaardelijke reconventie.
Daarna is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feiten
1. Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
1.1. [gedaagde] is eigenares van het appartementsrecht aan de [adres].
1.2. Het appartement van [gedaagde] maakt deel uit van een appartementencomplex, bestaande uit een carréblok, dat is opgebouwd uit drie aparte woontorens met belendende gebouwen. Tot de [woontoren] behoren 20 appartementen met indexnummers [indexnummers] en twee beneden woningen [indexnummer] en [indexmummer]. Het appartement van [gedaagde] is gelegen in [woontoren].
1.3. Artikel 23 lid 5 van de splitsingsakte luidt als volgt:
De eigenaren van de appartementsrechten met indexnummers [indexnummers], zullen voor hun rekening en risico – met een normale meerderheid van uitsluitend door die eigenaren uit te brengen stemmen besluiten kunnen nemen omtrent extra onderhoud en/of vernieuwing en/of verfraaiing van de gemeenschappelijke entree, de hal, het trappenhuis, hetwelk uitsluitend bestemd is om door die betreffende eigenaren en/of gebruikers van die appartementen te worden gebruikt;
1.4. Artikel 37 lid 3 van het splitsingsake luidt als volgt:
De vergadering beslist over de kleur van het buitenverfwerk alsmede over de kleur van dat gedeelte van het binnenverfwerk hetwelk moet geschieden aan de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken en aan die zijde van de particuliere voordeur(en), die is/zijn gekeerd naar de halzijde.
Voor wat betreft de kleur van het gemeenschappelijk binnenverfwerk van de entree, hal en het trappenhuis, hetwelk uitsluitend kan worden gebruikt door de eigenaren van de appartementsrechten met indexnummer [indexnummers] alsmede het verfwerk van die zijde van de particuliere voordeur(en), die is/zijn gekeerd naar de halzijde, zullen laatstgenoemde eigenaren zelfstandig kunnen beslissen, met dien verstande dat indien die keuze extra kosten met zich zou mede brengen, deze extra kosten uitsluitend voor rekening zullen zijn van laatstgenoemde eigenaren en wel elk voor een/achtenveertigste (1/48) aandeel.
1.5. De eigenaren hebben zich zodanig verenigd dat er voor het gehele complex een algemene ledenvergadering (hierna ALV [VvE]) is en dat de 3 torens afzonderlijk bijeen kunnen komen in ledenvergaderingen (voor [woontoren] hierna aangeduid als ledenvergadering [woontoren]).
1.6. In de notulen van de ledenvergadering [woontoren] van 3 mei 2005 wordt onder een vijftal voorwaarden in principe ingestemd met het voorstel tot het aanpassen van de entree van [woontoren].
1.7. Op de vergadering van de ledenvergadering [woontoren] van 31 januari 2006 wordt besloten om het besluit/voorstel tot aanpassing van de entree door het plaatsen van een pui voor te leggen aan de ALV [VvE].
1.8. Tijdens de ALV [VvE] van 11 april 2006 ontstaat discussie over de vraag of op de vergadering van de ledenvergadering [woontoren] – van kennelijk 31 januari 2006 – het vereiste quorum aanwezig is geweest om een besluit te nemen. Besloten wordt het voorstel opnieuw op de ledenvergadering [woontoren] in procedure te brengen voordat door de ALV [VvE] een besluit wordt genomen.
1.9. Uit de notulen van de ledenvergadering [woontoren] van 4 september 2006 blijkt dat de aanwezige leden unaniem voor het plaatsen van een voorpui stemmen, waarbij de financiering per breukdeel zal plaatsvinden. Voorts wordt besloten aan de ALV [VvE] een voorstel met betrekking tot de pui voor te leggen.
1.10. Op de ALV [VvE] van 19 december 2006 zijn 2 voorstellen over de pui in de entree van [woontoren] aan de orde. Eén voorstel van de ledenvergadering [woontoren] en één voorstel van 5 eigenaren van [woontoren], waaronder kennelijk [gedaagde]. Het voorstel van de ledenvergadering [woontoren] om de entree te verbouwen op basis van de kostenraming van de bouwkosten van € 47.433,00 incl. BTW en directievoering wordt in stemming gebracht.
Op de vergadering worden de uitgebrachte stemmen geteld en wordt het volgende resultaat medegedeeld: 28 stemmen tegen, 26 stemmen voor en 13 stemmen onthoudingen. De Woonstichting De Key – een appartementseigenaar met 302 stemmen – heeft vooraf aangekondigd met de meerderheid mee te stemmen, zodat die stemmen bij de tegenstemmers wordt gevoegd.
Op basis van deze telling wordt op de ALV [VvE] medegedeeld, dat het voorstel van de ledenvergadering [woontoren] is verworpen.
In de notulen staat voorts dat de notuliste bij het maken van de notulen heeft gemerkt dat bij het tellen van de stemmen er een telfout is gemaakt. Er waren 28 stemmen voor en 26 stemmen tegen.
1.11. In verband met de telfout wordt op 6 maart 2007 een speciale ALV [VvE] belegd. Het voorstel van de ledenvergadering [woontoren] wordt opnieuw in stemming gebracht.
Het standpunt van de voorstanders wordt in de notulen als volgt samengevat:
Het is geen verfraaiing maar bittere noodzaak dat er iets gaat gebeuren met de ingang. De entree nodigt uit tot frequente, extreme overlast zoals poepen, plassen, groepen jongeren die voor veel mensen intimiderend zijn, daar hangen, roken, blowen, eten, rotzooi maken. Het wordt ondragelijk om daar telkens tussendoor te moeten lopen. Het plezier van het wonen wordt voor een heel groot deel vergald. Er komen mensen op bezoek, die zien een grote bende, het is armoedig en raakt totaal verloederd. Er is na onderling overleg besloten om het goed aan te pakken en natuurlijk hangt daar een prijskaartje aan. Daar wordt tot op heden over gesteggeld. De hoofdzaak is niet een verfraaiing maar het gaat veel meer om de intimiderende, verloederende omgeving waarin men verkeert, elke dag. Als de verandering van de pui niet kan moet er iets anders bedacht worden maar de situatie zoals hij nu is, is onbeheersbaar. Dat is het grote probleem.
Het standpunt van de tegenstanders wordt in de notulen als volgt samengevat:
Zij wilden ook graag iets doen aan de verloedering van de ingang van hun toren, maar ze hebben bezwaar tegen de gekozen oplossing en de kosten, die deze met zich meebrengt en het feit dat ze verplicht worden hieraan bij te dragen.
De uitslag van de stemming is: 343 (waarvan 302 stemmen van Woonstichting De Key) stemmen voor, 34 stemmen tegen en 8 onthoudingen.
1.12. Op 1 juli 2007 heeft de VvE [VvE] aan [gedaagde] een factuur verzonden van € 2.259,63. [gedaagde] heeft ondanks sommaties deze factuur onbetaald gelaten.
vordering in conventie
2. VvE [VvE] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 2.616,63, waarvan € 2.259,63 wegens hoofdsom en € 357,00 wegens buitengerechtelijke incassokosten. De wettelijke rente wordt gevorderd vanaf 6 mei 2008.
3. Aan de vordering legt VvE [VvE] ten grondslag dat de ledenvergadering [woontoren] en vervolgens de ALV [VvE] met meerderheid van stemmen een besluit hebben genomen tot plaatsing van een nieuwe pui voor de ingang van [woontoren], waardoor [gedaagde] aan VvE [VvE] een bedrag van € 2.259,63 verschuldigd is.
4. VvE [VvE] stelt dat de ledenvergadering [woontoren] een zelfstandige eenheid binnen VvE [VvE] is en dat de ledenvergadering [woontoren] op grond van de splitsingsakte een besluit kan nemen met betrekking tot het vernieuwen en verfraaien van de entree van [woontoren]. Dit besluit is genomen en bevestigd/bekrachtigd door de ALV [VvE]. Ter ondersteuning legt VvE [VvE] over een brief van notaris [notaris] d.d. 12 mei 2004 en het advies van de VvE Belang d.d. 17 mei 2004.
5. VvE [VvE] stelt dat nog 4 andere eigenaren weigeren hun bijdrage aan de verbouwing van de entree te betalen en dat er mede uit proceseconomische redenen ervoor is gekozen eerst [gedaagde] te dagvaarden.
verweer in conventie
6. [gedaagde] verweert zich tegen deze vordering.
Allereerst voert [gedaagde] aan dat de dagvaarding van VvE [VvE] niet voldoet aan de substantiëringsplicht als neergelegd in artikel 111 lid 3 Rv.
Ten tweede betwist [gedaagde] dat de besluiten waarop de vordering van VvE [VvE] zijn gebaseerd rechtsgeldig zijn nu de in deze procedure overgelegde notulen niet zijn ondertekend.
Ten derde stelt [gedaagde] dat de ledenvergadering [woontoren] geen orgaan is van VvE [VvE] en daardoor geen besluiten kan nemen die (alleen) de eigenaren van [woontoren] binden. Bovendien kan de ALV [VvE] geen besluit nemen, waarbij slechts enkele leden voor een gemeenschappelijke voorziening moeten betalen. De besluiten, waarop de onderhavige vordering jegens [gedaagde] is gebaseerd, zijn derhalve nietig.
Voorzover de ledenvergadering [woontoren] op grond van artikel 23 lid 5 van de splitsingsakte een besluit kan nemen, biedt dat artikel geen basis voor het onderhavige besluit. Het onderhavige besluit betreft een ingrijpende aanpassing van de entree, waarbij door plaatsing van een deur open lucht met een oppervlakte van ca 20 m² tot binnenruimte wordt gecreëerd. Een dergelijke ingreep is geen verfraaiing, onderhoud of vernieuwing van een gemeenschappelijke entree, hal en trappenhuis in de zin van de artikelen 23 lid 5 jo 37 lid 3 van de splitsingsakte.
Voorzover de ledenvergadering [woontoren] en/of de ALV [VvE] een dergelijk besluit kan/kunnen nemen, kan een dergelijk besluit in ieder geval niet inhouden dat een deel van de gebruikers met de kosten worden belast. Naast de eigenaren van de appartementen in [woontoren] wordt de entree ook gebruikt door huurders van De Key die hun appartementen in andere delen van het carrécomplex hebben, maar hun berging in [woontoren]. Deze mogelijkheid is bij een officieel besluit van de ALV [VvE] van 15 juni 1993 gecreëerd. De notulen van die vergadering zijn goedgekeurd, zoals blijkt uit de notulen van de ALV [VvE] d.d.14 juni 1994.
7. Voorts betwist [gedaagde] dat er overlast is die een pui noodzakelijk maakt. Ook betwist [gedaagde] de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke incassokosten.
8. Tot slot doet [gedaagde] een bewijsaanbod met opgave van een aantal getuigen.
voorwaardelijke eis in reconventie
9. In geval de kantonrechter de vordering in conventie toewijst, vordert [gedaagde] vernietiging van het besluit van VvE [VvE], waaruit de betalingsverplichting van (onder meer) [gedaagde] voortvloeit, omdat het besluit strijdig is met de wet en de jurisprudentie, althans VvE [VvE] te veroordelen de kosten van de entree over alle leden van VvE [VvE] om te slaan.
verweer in voorwaardelijke reconventie
10. VvE [VvE] verweert zich tegen de voorwaardelijke eis in reconventie. Kort gezegd voert VvE [VvE] aan dat artikel 5:130 lid 2 BW voor het indienen van een verzoek tot vernietiging van een besluit de termijn van een maand stelt nadat het besluit ter kennis van de desbetreffende eigenaar is gekomen. [gedaagde] heeft deze termijn niet in acht genomen, zodat zij in haar vordering niet-ontvankelijk dient te worden verklaard. Voorzover zij in haar vordering ontvankelijk is, acht VvE [VvE] het besluit niet in strijd met enige wettelijke regeling.
beoordeling in conventie en in voorwaardelijke reconventie
11. Gelet op de onderlinge samenhang zal de kantonrechter de conventionele vordering en de voorwaardelijke reconventionele vordering gezamenlijk behandelen.
12. Op zichzelf merkt [gedaagde] terecht op, dat VvE [VvE] in de dagvaarding de brief van de gemachtigde van [gedaagde] van 5 november 2007 en het daarin opgenomen verweer niet heeft opgenomen en besproken. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] door deze nalatigheid in haar verdediging is geschaad of dat deze nalatigheid heeft geleid tot een extra proceshandeling. Dit betekent dat deze nalatigheid van VvE [VvE] niet leidt tot nietigheid van de dagvaarding en evenmin tot niet-ontvankelijkheid van haar vordering of tot een afwijking van de gebruikelijke proceskostenveroordeling in het geval [gedaagde] in het ongelijk wordt gesteld.
13. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of de besluiten van de ledenvergadering [woontoren] van 4 september 2006 en de ALV [VvE] van 6 maart 2007 rechtsgeldig zijn.
14. De kantonrechter zal eerst de eis in voorwaardelijke reconventie behandelen. Immers, mochten de besluit(en) worden vernietigd en/of leiden tot een andere verdeling van de bouwkosten – in plaats van over de eigenaren van de appartementen in [woontoren] over alle eigenaren van de VvE - dan heeft dat tot gevolg dat de vordering in conventie wordt afgewezen.
15. Op grond van artikel 5:130 BW kan de kantonrechter een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars - op verzoek van een ieder die een redelijk belang heeft bij de naleving van de verplichting die niet is nagekomen of door de rechtspersoon zelf - vernietigen. Dit verzoek dient bij verzoekschrift te worden ingeleid en moet ingevolge artikel 5:130 lid 2 BW worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen.
Bij de toepassing van artikel 5:130 BW gaat het om besluiten die vernietigbaar zijn. Ingevolge artikel 5:130 BW jo artikel 2:15 BW zijn vernietigbaar besluiten wegens strijdigheid met de wettelijke bepalingen die de bevoegdheid van de vergadering en de wijze van totstandkoming van besluiten regelen, dan wel wegens strijd met het huishoudelijk reglement of met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist.
16. Nu het verzoek tot vernietiging bij reconventionele vordering in een dagvaardingsprocedure is ingeleid, kan de kantonrechter op zichzelf [gedaagde] in het licht van artikel 69 Rv bevelen binnen een bepaalde termijn de (voorwaardelijke) reconventionele vordering in de conclusie van eis in reconventie om te zetten in een verzoekschrift. Bij toepassing van de wisselbepaling heeft [gedaagde] echter geen belang nu zij het verweer van VvE [VvE], dat [gedaagde] de in artikel 5:130 lid 2 genoemde termijn van een maand niet in acht heeft genomen, onbestreden heeft gelaten. Uit de stukken is de kantonrechter ook gebleken dat [gedaagde] al geruime tijd van de besluiten op de hoogte is en niet tijdig het verzoek tot vernietiging heeft gedaan. Hierdoor zal [gedaagde] bij toepassing van de wisselbepaling na de nodige (proces)kosten te hebben gemaakt aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid in haar verzoek niet-ontvankelijk worden verklaard.
17. De kantonrechter is hiervoor er veronderderstellenderwijs van uitgegaan dat de ledenvergadering [woontoren] een orgaan is in de zin van de wet. Voorzover dat niet het geval is – partijen hebben zich hierover niet specifiek uitgelaten en partijen hebben slechts een beperkt gedeelte van de splitsingsakte overgelegd – kan de ledenvergadering [woontoren] geen besluit nemen die vervolgens in het licht van artikel 5:130 BW kan worden getoetst. In dat geval geldt hetgeen de kantonrechter hierna onder r.ov. 23 als ten overvloede heeft overwogen.
18. Voor de onderhavige vordering van VvE [VvE] heeft dit tot gevolg dat de kantonrechter van de juistheid van de besluiten van de ledenvergadering [woontoren] en de ALV [VvE] heeft uit te gaan, tenzij die besluiten (van rechtswege) nietig zijn.
Ingevolge artikel 2:14 BW is een besluit – kort gezegd - nietig, indien dat besluit in strijd is met een dwingende wetsbepaling, de openbare orde, de goede zeden of de statuten. Ingevolge artikel 5:129 lid 1 BW is voor de toepassing van artikel 2:14 BW de splitsingsakte gelijk te stellen aan de statuten.
19. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de door haar bestreden besluiten niet rechtsgeldig zijn doordat de notulen, waarin die besluiten zijn opgenomen, niet zijn ondertekend. Daargelaten dat niet gesteld of gebleken is dat deze onvolkomenheid met nietigheid wordt bedreigd, is [gedaagde] door het ontbreken van een handtekening van de notulen niet in haar belang geschaad nu [gedaagde] op zichzelf niet betwist dat de besluiten op juiste wijze in de overgelegde notulen zijn verwoord.
20. De kantonrechter is voorts van oordeel dat artikel 23 lid 5 van de splitsingsakte de juridische grondslag biedt voor een besluit door de eigenaren van de appartementen in [woontoren] voor extra onderhoud en/of vernieuwing en/of verfraaiing van de gemeenschappelijke entree van [woontoren]. Voorts is een ALV van een VvE in beginsel bevoegd een besluit te nemen, waarbij de kosten van een (bouwkundige) voorziening alleen worden gedragen door degenen die door die (bouwkundige) voorziening zijn gebaat, tenzij de wet of de splitsingsakte (reglement) daaraan in de weg staat hetgeen in dit geval niet is gebleken. In dit licht wijst de kantonrechter erop dat artikel 5:121 BW de mogelijkheid biedt een rechterlijke machtiging te vragen als vervanging van de vereiste medewerking of toestemming van een appartementseigenaar, waarbij de kantonrechter ook kan vaststellen in welke verhouding alle of bepaalde appartementseigenaren in de kosten moeten bijdragen.
21. De kantonrechter behoeft in het kader van de nietigheid van het besluit niet te onderzoeken of ook de Woningstichting De Key heeft mee te dragen in de kosten van de bouwkundige voorziening van de entree van [woontoren] nu (een deel van) haar huurders van die entree gebruik maken om bij hun garagebox in [woontoren] te komen nu zulks hooguit een grond voor vernietiging in het kader van artikel 5:130 BW zou kunnen opleveren en [gedaagde] heeft nagelaten tijdig dat oordeel van de kantonrechter in te roepen, waardoor de kantonrechter op zichzelf heeft uit te gaan van de rechtsgeldigheid van de besluiten.
22. Voorts is de kantonrechter van oordeel dat het wijzigen van de entree door het plaatsen van een pui, waarbij onder meer in een kennelijk omheinde maar open ruimte een deur wordt geplaatst zodanig nauw verweven is met de bestaande entree dat van een vernieuwing in de zin van artikel 23 lid 5 van de splitsingsakte sprake is, zodat het besluit van de ledenvergadering [woontoren] op artikel 23 lid 5 van de splitsingsakte kan worden gegrond.
Maar zelfs als aangenomen zou worden dat het besluit niet op artikel 23 lid 5 van de splitsingsakte kan worden gegrond, zodat dit besluit strijdig is met de splitsingsakte, levert dat op basis van artikel 5:130 BW jo 2:15 BW een grond voor vernietiging op, welke vernietiging [gedaagde] in een procedure ex artikel 5:130 BW had moeten inroepen, doch zulks heeft nagelaten.
23. Ten overvloede voegt de kantonrechter hieraan toe, dat - aangenomen dat hetzij de ledenvergadering [woontoren] geen orgaan is in de zin der wet hetzij het besluit van de ledenvergadering [woontoren] niet op artikel 23 lid 5 van de splitsingsakte kan worden gegrond, waardoor de eigenaren van [woontoren] daarover geen besluit kunnen nemen en aangenomen dat zulks zelfs nietigheid met zich zou meebrengen - de ALV [VvE] te allen tijde gelet op artikel 5:125 lid 1 BW bevoegd is en blijft een besluit te nemen tot het aanbrengen van een bouwkundige voorziening, waarbij een deel van de eigenaren zijn gebaat en waarbij een deel ook de kosten hebben te betalen of meer hebben te betalen dan de overige leden. In de splitsingsakte of de wet is deze mogelijkheid niet (dwingendrechtelijk) uitgesloten. Dit betekent dat het besluit van de ALV [VvE] ook op zichzelf gezien als een besluit kan worden aangemerkt tot het aanbrengen van een bouwkundige voorziening in de entree van [woontoren], waarbij de kosten door de eigenaren van [woontoren] moeten worden gedragen en dat dit besluit op zichzelf rechtsgeldig is.
24. Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter heeft uit te gaan van rechtsgeldige besluiten op grond waarvan [gedaagde] haar bijdrage aan de kosten verschuldigd is. De kantonrechter zal de gevorderde hoofdsom toewijzen, vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente.
25. Voorts heeft VvE [VvE] voor het innen van haar bijdrage buitengerechtelijke werkzaamheden verricht, waarvan de kosten worden vergoed overeenkomstig de bij deze rechtbank, sector kanton gehanteerde staffel.
26. Bij deze uitkomst van de procedure wordt [gedaagde] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie
I. veroordeelt [gedaagde] om aan VvE [VvE] te betalen:
- € 2.259,63 wegens hoofdsom;
- € 357,00 wegens buitengerechtelijke incassokosten;
- de wettelijke rente over € 2.259,63 vanaf 6 mei 2008 tot aan de dag der voldoening;
In (voorwaardelijke) reconventie
II. verklaart [gedaagde] in haar vordering niet-ontvankelijk;
In conventie en in reconventie
III. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure aan de zijde van VvE [VvE]
gevallen, tot op heden begroot op:
- voor verschuldigd griffierecht € 201,00
- voor het exploot van dagvaarding € 90,44
- voor salaris van gemachtigde € 437,50
In totaal: € 728,94
één en ander, voorzover verschuldigd, inclusief BTW;
IV. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
V. wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 maart 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter