Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 08/5783
Uitspraakdatum: 3 februari 2009
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Y, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Huizen, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 31 juli 2008 op het bezwaar van eiseres tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-laan 1 te Y (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 januari 2009.
Eiseres is daar vertegenwoordigd door B.
Verweerder is verschenen in de persoon van C, bijgestaan door D, taxateur.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Gronden
1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ met dagtekening 29 februari 2008 de waarde van de woning met waardepeildatum 1 januari 2007 voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 548.000.
2.1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
2.2. De woning is een helft van een dubbele woning met twee aanbouwen, dakopbouw, garage en een kelder. De inhoud van de woning is ongeveer 385 m³ en de oppervlakte van het perceel is 364 m².
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.1. Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast en
dat de vastgestelde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde per de vorige waardepeildatum. Eiseres is van mening dat verweerder ook rekening moet houden met de WOZ-waarden van de haar woning omringende objecten.
4.2. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 16 oktober 2008 door D, taxateur te Q. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 548.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
5.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2. Ter bepaling van de waarde in het economisch verkeer wordt gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. Hierbij wordt uitgegaan van ter beschikking staande gegevens over op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijzen van onroerende zaken die qua aard en ligging vergelijkbaar zijn met de te taxeren woning.
5.3. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
5.4. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
5.5. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte van het perceel, voldoende rekening is gehouden. De vierkante meterprijzen zijn gecorrigeerd naar de verschillen in grootte. Hoe groter het perceel hoe lager de vierkante meterprijs. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
5.6. Het door eiseres naar voren gebrachte vergelijkingsobject A-laan 2 is verkocht op een moment dat verder verwijderd is van de waardepeildatum dan de door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten. Vergelijking met de voor dat object vastgestelde WOZ-waarde miskent dat de waarde van ieder object afzonderlijk moet worden vastgesteld. Daartoe biedt – gelet op het hiervoor weergegeven waardebegrip in de Wet WOZ – een directe vergelijking met verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten in beginsel betere aanknopingspunten dan onderlinge vergelijking van WOZ-waarden. In het onderhavige geval ziet de rechtbank geen reden tot afwijking van dit uitgangspunt. Dat eiseres een andere wijze van waardebepaling voorstaat doet hier niet aan af. De door verweerder gehanteerde wijze van waardebepaling middels vergelijking van verkoopwaarden van vergelijkbare panden is voorgeschreven in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De rechtbank is op grond van artikel 11 van Pro de Wet algemene bepalingen niet bevoegd om te oordelen over de innerlijke waarde of billijkheid van deze door de centrale overheid op democratische wijze vastgestelde regeling.
5.7. Eiseres heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 5.1. weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
5.8. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
5.9. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht.
Deze uitspraak is gedaan op 3 februari 2009 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A. van Dongen, rechter, in tegenwoordigheid van E. Hoekman, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.