Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 400155 / KG ZA 08-1119 WT/CN
Vonnis in kort geding van 24 juli 2008
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[vastgoed bedrijf],
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 24 juni 2008,
procureur mr. M.A. Johannsen,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. P.R. Worp.
Eiseres wordt hierna [eiseres] genoemd. Gedaagden zullen hierna ook wel gezamenlijk in enkelvoud [gedaagden] worden genoemd.
1. De procedure
Ter terechtzitting van 11 juli 2008 heeft [eiseres] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagden] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
2. De feiten
2.1. [eiseres] is eigenaresse van het pand aan de [adres 1] te Amsterdam. De woonruimte op de begane grond van het pand, verder ook de woning genoemd, is verhuurd geweest aan [persoon 1].
2.2. [persoon 1] heeft de woning onderverhuurd aan gedaagden. Gedaagde sub 1, [gedaagde sub 1] en gedaagde sub 2, [gedaagde sub 2], wonen per november 2005 in de woning met (later) ook een zekere [pe[persoon 2]]. In september 2006 is [persoon 3] voor [persoon 2] in de plaats gekomen. Na vertrek van [persoon 3] in juli 2007 is gedaagde sub 3, [gedaagde sub 3], rond augustus 2007 in de woning komen wonen.
2.3. [[persoon 1] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2008.
2.4. [eiseres] heeft [gedaagden], althans de bewoners/gebruikers van de woning, bij brief van 22 mei 2008 gesommeerd de woning te verlaten. [gedaagden] heeft dit tot heden geweigerd.
2.5. In een e-mail van 6 juni 2008 van [persoon 1] aan de procureur van [eiseres] staat: “(…) Bij deze wil ik u wijzen op het feit dat ik bij aanvang van de huurovereenkomst van beide heren, [gedaagdede sub 2] en [gedaagde sub 1] heb besproken dat ik mijn best zou doen dat beide heren deze woning toegewezen zouden krijgen na enige tijd van inschrijving van deze woning. (…)”
en in een e-mail van 11 juni 2008: “(…) Hierbij een paar belangrijke feiten betreffende de [adres 1].: Allereerst was de makelaar niet op de hoogte van de inwonende bewoners omdat ik dit niet gemeld heb, het was mijn bedoeling, op het moment dat ik een andere woning zou krijgen ik de makelaar een brief zou sturen waarin ik de heren voor zou dragen om de woning eventueel over te nemen. Ik zou zelf niet meer terugkeren in de woning omdat ik de huur alleen niet op kan brengen. Per persoon ontving ik van de heren € 415 inclusief. (…)”
2.6. In een verklaring van [persoon 4], voormalig eigenaar van de woning, van 24 juni 2008 staat: “Ik ben voormalige eigenaar van de woning aan de [adres 1] te Amsterdam. Het beheer van de woning werd gevoerd door Rappange Administratie BV te Amsterdam. Van de huurder, [persoon 1], heb ik op geen enkel moment een verzoek ontvangen om de woning in gebruik dan wel onderhuur af te staan aan (een) derde(n). Ook via Rappange heb ik een dergelijk verzoek nooit ontvangen.
Ik zou daar ook geen toestemming voor hebben gegeven.
Voor zover mij bekend is het gehuurde alleen in gebruik geweest bij de huurder, [persoon 1]. (…)”
2.7. In een verklaring van [persoon 5], werkzaam bij Rappange, van 24 juni 2008 staat: ‘(…) Rappange Administratie BV heeft namens de vorige eigenaar, [persoon 4], wonende te [woonplaats ], het beheer gedaan betreffende de woning (…)
Uit het dossier alsmede ons computersysteem blijkt als enige huurder [persoon 1].
Bij Rappange Administratie B.V. is geen verzoek tot onder- of wederverhuur voor het in gebruik dan wel onderhuur afstaan van de woning aan (een) derde(n). Rappange Administratie B.V. zou hier ook nooit toestemming voor hebben verleend.
Bij Rappange Administratie B.V. is ook niet bekend dat (een) derde(n) gebruik maakt/maken van de door [persoon 1] gehuurde woning. (…)”
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert samengevat - ontruiming van de woning, met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van dit geding.
3.2. [gedaagden] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Een vordering tot ontruiming is in kort geding alleen toewijsbaar als voldoende aannemelijk is dat in een eventuele bodemprocedure de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen en eiser bij ontruiming een spoedeisend belang heeft.
4.2. Niet betwist is dat de hoofdhuurovereenkomst tussen [eiseres] en [persoon 1] is geëindigd. Gedaagden hebben zich tegen de vordering tot ontruiming verweerd, door een beroep te doen op onderhuurbescherming. [eiseres] heeft gesteld dat gedaagden hierop geen beroep toekomt, omdat gedaagden ieder een onzelfstandige woonruimte in de woning onderhuren en dat zij niet, zoals gedaagden stellen, gezamenlijk een zelfstandige woonruimte onderhuren.
4.3. Het standpunt van gedaagden dat zij gezamenlijk een zelfstandige woonruimte onderhuren wordt verworpen. Gebleken is dat gedaagden ieder verschillende gedeeltes van de woning (exclusief) gebruiken en bepaalde gedeeltes (toegangsdeur, douche, toilet en keuken) gezamenlijk. Ieder van gedaagden betaalt apart en rechtstreeks huur aan [persoon 1]. Gedaagden voeren geen gezamenlijke huishouding. [gedaagde sub 3] is later, via coöptatie, in de woning komen wonen. Onder deze omstandigheden kan niet worden aangenomen dat sprake is van drie personen die gezamenlijk één zelfstandige woonruimte onderhuren. Voorshands staat dan ook voldoende vast dat gedaagden ieder voor zich onzelfstandige woonruimte hebben ondergehuurd van [persoon 1], zodat hen geen beroep toekomt op onderhuur-bescherming ex artikel 7:269 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW).
4.4. [gedaagden] heeft nog aangevoerd via Rappange toestemming van de toenmalige eigenaar van de woonruimte te hebben gehad om de woonruimte onder te huren. Op grond van de overgelegde verklaringen van Rappange, de toenmalige eigenaar Deenik en [persoon 1], is echter aannemelijk geworden dat dit niet het geval is en dat de eigenaar en beheerder ook niet bekend waren met de onderhuur. Dat [gedaagde sub 1] in geval van problemen in het gehuurde - naar hij heeft aangevoerd - contact opnam met Rappange, maakt nog niet dat sprake is geweest van (stilzwijgende) toestemming. Niet gebleken is dat [gedaagde sub 1] zich als onderhuurder kenbaar heeft gemaakt aan Rappange.
4.5. Gelet op het voorgaande is voldoende aannemelijk dat in een eventuele bodemprocedure komt vast te staan dat [gedaagden] zonder recht of titel in de woning verblijft, zodat [gedaagden] deze dient te verlaten. De gevorderde ontruiming kan derhalve worden toegewezen. Na te melden termijn wordt daarbij redelijk geacht.
4.6. [gedaagden] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 71,80
- vast recht 254,00
- salaris procureur 816,00
Totaal € 1.141,80
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagden] om binnen een maand na de betekening van dit vonnis met al het zijne en al de zijnen het pand aan de [adres 1] te Amsterdam te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen, met machtiging van [eiseres] om zo nodig de ontruiming op kosten van [gedaagden] met behulp van de sterke arm te doen bewerkstelligen;
5.2. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.141,80;
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. Tonkens - Gerkema, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. C. Neve, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2008.?