Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
zaaknummer / rolnummer: 405524 / KG ZA 08-1597 AB/LW
Vonnis in kort geding van 25 september 2008
in de zaak van
EISER,
wonende te woonplaats,
eiser in conventie bij dagvaarding van 27 augustus 2008,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. H.J. Vetter te Amsterdam,
tegen
GEDAAGDE SUB 1,
GEDAAGDE SUB 2,
beiden wonende te woonplaats,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. R.V.H. Jonker te Amsterdam.
1. De procedure
Ter terechtzitting van 15 september 2008 heeft eiser, hierna koper, gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Gedaagden, hierna gezamenlijk te noemen verkopers, hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening en vervolgens in reconventie gevorderd, overeenkomstig de eveneens in fotokopie aan dit vonnis gehechte akte houdende eis in reconventie. Koper heeft de vordering in reconventie bestreden. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
2. De feiten
2.1. Verkopers hebben hun pand aan de weg te woonplaats (hierna: het pand) in het voorjaar van 2008 te koop gezet. In de verkoopbrochure is onder meer opgenomen “dubbele schuivende glaswanden aan de voorzijde zorgen voor veel licht en stilte in het huis” en dat het pand is gelegen “aan rustige weg”.
2.2. Na bezichtigingen op 7 en 28 maart heeft de makelaar van koper op
1 april 2008 een schriftelijk bod gedaan aan de makelaar van verkopers met als voorbehoud – onder meer – een bouwkundige keuring voor het tekenen van de koopakte ter beoordeling van eventuele geluidsoverlast van de buurpanden.
2.3. Bij e-mailbericht van 20 april 2008 heeft koper aan de architect van het pand het volgende gevraagd:
“verkopers overwegen het pand te verkopen en ik overweeg het te kopen. Bij mijn overwegingen speelt een belangrijke rol wat het niveau van de geluidsisolatie van het pand ten opzichte van de buren. (…) Op de tekening en foto’s heb ik echter de indruk dat de muren van het pand wel direct, zonder spouw of dergelijke (tussen of binnen de ruimten), tegen de muren van de belendende percelen zijn aangebouwd. U zou mij zeer verplichten als u mij met betrekking tot deze vraag meer inzicht zou kunnen geven (…)”
2.4. Na verdere bezichtigingen op 17 en 22 april is op 29 april 2008 tussen partijen een koopcontract ondertekend voor een koopsom van EUR 1.940.000,00. In artikel 3 van dat koopcontract is het volgende bepaald:
“Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.”
2.5. Op 8 mei 2008 heeft gedaagde sub 1 per e-mail een foto gestuurd aan koper met als onderwerp “Uitzicht op de studenten vanuit de logeerkamer vandaag” en met de begeleidende tekst “Sans paroles”. Op die foto is tussen veel groen een meisje te zien, dat op een tuinstoel zit te lezen.
2.6. Bij e-mail van 3 juli 2008 heeft gedaagde sub 1 aan koper, voor zover hier van belang, het volgende bericht:
“Wij zijn voornemens om u op 24 juli a.s. na ondertekening van het koopcontract, de dossiers die het huis betreffen te overhandigen. Dat zijn de technische dossiers van loodgieterij, electra, lift etc.”
2.7. Op 24 juli 2008 heeft voorafgaand aan het ondertekenen van het koopcontract een eindinspectie van het pand plaatsgevonden. Hierbij hebben verkopers de dossiers over het pand aan koper overhandigd. Koper moest meteen door naar de notaris en heeft de dossiers pas later kunnen doornemen.
2.8. In deze dossiers bevonden zich – onder meer – de volgende (passages van) brieven en e-mails:
• E-mail van 27 april 2007 van gedaagde sub 1 aan buurtregisseur
P. Zwagerman: “Vorige zomer heeft u met mijn man een gesprek gevoerd over de nachtelijke geluidsoverlast die de studenten op nummer 109-111 ons gaven. Bij die gelegenheid liet u helder weten dat er na 10.00 uur ’s avonds rust diende te zijn en zeker stilte na 24.00 uur ’s nachts. Deze zomer is opnieuw begonnen en afgelopen nacht hebben de studenten mij tot 14.30 uur uit de slaap weten te houden, ondanks het feit ik de ramen dicht heb gehouden (…) In feite zakken ze bij mooi weer gewoon door in de tuin. Aan de plastic stoelen is te zien dat ze zeker van plan zijn dat te herhalen. Vorige jaren hebben meerdere partijen (de overlast loopt in elk geval van nummer 101 tot en met 115) geprobeerd de studenten tot de orde te roepen, met brieven en gesprekken en ook meerdere keren met behulp van de politie. Dat kost allemaal veel tijd en inspanning en het heeft geen succes. Ze luisteren niet en zijn snel beledigd. Dat hoort ook een beetje bij hun leeftijd maar daarom is het nog niet aanvaardbaar. Onze belangen zijn hen onverschillig. Bovendien worden sommigen in het contact grof (maar niet als de politie erbij is).
• Een brief van 21 mei 2007 van een aantal bewoners - nummers 99, 101, 105, 107, 113, 115 en 131 - aan Woonstichting De Key (hierna: De Key) als verhuurder van het studentenhuis:
“Het studentenhuis bezorgt ons al lange tijd overlast. In toenemende mate wordt de tuin, behorend bij dat huis, gebruikt als sociëteit. Waar zo’n 10 jaar geleden theedrinken, studeren en een enkel nachtelijk kampvuurtje met gitaarspel nog het beeld bepaalde is dat nu meer een ongebreideld misbruik van een binnentuin in een woonbuurt voor drank en lawaai tot ver in de nacht. De studenten geven er feesten en zakken er door. Geluid galmt, in binnentuinen en gaat bovendien omhoog. Wij kunnen daar natuurlijk niet van slapen –ook niet met de ramen dicht- en kennelijk in tegenstelling tot de studenten, werken wij weer de volgende ochtend. De situatie is dus onaanvaardbaar. (…) Zij trekken zich letterlijk niets van ons of de politie aan. Ook brieven hebben in het verleden niets opgeleverd, worden niet eens beantwoord. Onze belangen zijn hen onverschillig. Het heeft in de afgelopen jaren allemaal al veel tijd en inspanning gekost en de situatie wordt elk jaar erger. (…) In overleg met de politie, in de persoon van de buurtregisseur (…) Zwagerman en zijn collega, die ons vertelde dat u als eigenaren/beheerders van dit studentenhuis, aansprakelijk bent voor burengerucht en misbruik van pand resp. tuin, verzoeken wij u nu om op korte termijn hieraan een einde te maken.”
• Op 28 juni 2007 heeft een medewerkster van De Key hierop gereageerd en daarop heeft gedaagde sub 1 mede namens de andere bewoners geantwoord. Op 4 september 2007 heeft de medewerkster van De Key het volgende aan gedaagde sub 1 bericht:
“Uw brief van 23 augustus 2007 heb ik ontvangen. U vindt dat wij voorbij gaan aan de kern van de zaak. Dat is mij niet duidelijk. Wanneer wij een klacht krijgen over één van onze huurders, of in dit geval een groep huurders, dan spreken wij deze daar op aan. Aangezien hier niet duidelijk is wie de veroorzaker is van de overlast, vermoedelijk zijn het verschillende mensen, zijn alle bewoners van het complex door ons aangeschreven. Ik heb u verzocht ons te informeren wanneer dit niet het gewenste effect heeft. Tot op heden heb ik geen nieuwe klachten ontvangen. Uw brief doet mij uiteraard wel vermoeden dat er nog overlast is.”
• Bij e-mail van 14 september 2007 heeft gedaagde sub 1 mede namens de groep bewoners van nummers 99 tot en met 131 het volgende aan Zwagerman bericht: “Bijgaand de laatste brief van mevr. Hofhuis, casemanager overlast bij De Key. Om nu te voorkomen dat de correspondentie verzandt en er intussen niets wordt opgelost, hebben wij gedacht dat, alvorens haar te antwoorden, het goed zou zijn om meer duidelijkheid te hebben over wat wij kunnen doen. Daartoe zouden wij graag binnenkort nog een met je overleggen.”
• In een verslag van de bespreking gehouden op 19 oktober 2007 over de brief van 4 september 2007 van de medewerkster van De Key, waarbij Zwagerman, gedaagde sub 1 en de bewoonster van 101 aanwezig waren, is het volgende opgenomen:
“Het is duidelijk dat bewoners zeer actief moeten worden, wil er ooit iets bereikt worden. Hier wordt over gedacht. De politie ziet zichzelf niet als handhaver van de regels, de woonstichting ook niet. Of dat onjuist is of dat wij het daar niet mee eens zijn, legt geen gewicht in de schaal. Conclusie: Regelhandhaving moet door benadeelden worden afgedwongen. De buurtregisseur geeft tenslotte te kennen dat het lawaai hier in de buurt de komende jaren alleen maar zal toenemen en dat als wij daar moeite mee hebben wij misschien beter kunnen verhuizen.”
• Op 28 oktober 2007 heeft gedaagde sub 1 samen met de bewoonster van 101 de volgende brief aan de buren geschreven:
“Na een half jaar overleg met de politie, de buurtregisseur en de woonstichting/eigenaar van het studentenhuis de Key over hoe om te gaan met burengerucht vanuit het studentenhuis op 109-111, vallen de volgende 2 conclusies te trekken:
1. De problematiek van de overlast door studentenhuizen is inmiddels dusdanig doorgedrongen en erkend, dat bij het stadsdeel Centrum een ambtelijke werkgroep Zorg en Overlast is ingesteld om in samenwerking met de politie, in casu de buurtregisseurs, nieuw beleid te ontwikkelen om overlast vanuit de studentenhuizen te bestrijden. Het is zinvol om overlast bij het betreffende meldpunt te melden.
2. De politie kan druk uitoefenen op de Woonstichting en de studenten op basis van het aantal getelde meldingen. Wij moeten zorgen voor een zo groot mogelijk aantal getelde meldingen d.w.z. registraties van door de politie zelf waargenomen overlast. Dat betekent voor ons als bewoners dat wij –hoe vervelend ook- met zoveel mogelijk mensen, maximaal moeten melden, ook vragen om een auto te sturen want alleen dat leidt tot een waarneming door de politie en tot bewaren van de melding, niet de studenten eerst benaderen, maar direct de politie vragen om naar het eigen adres te komen om vandaaruit een waarneming te doen en vervolgens ook nog controleren of de melding bewaard wordt (dat is in het verleden nog nooit gebeurd!).”
• Bij brief van 17 januari 2008, mede ondertekend door verkopers, werd aan de hoofdcommissaris van de politie, voor zover hier van belang, het volgende geschreven:
“Waar gaat hier om? In de afgelopen jaren hebben wij (bewoners nr.99 t/m/131) zeer regelmatig telefonisch klachten gemeld betreffende enorme geluidsoverlast die wij ondervinden van het studentenhuis 109-111. Naar aanleiding hiervan zijn er in de laatste jaren meerdere gesprekken gevoerd tussen ons – (mede namens andere buurtgenoten) – met de betreffende buurtregisseurs van bureau Y-tunnel. Eveneens is er regelmatig emailcontact geweest tussen ons en de buurtregisseurs; eerst met Linda Smit en vervolgens met P. Zwagerman van het IJ-team. Op 21 mei na voortdurende klachten over geluidsoverlast hebben wij als groep bewoners (…) een brief geschreven naar de eigenaar van het betreffende pand – woonstichting De Key / mw.I.Hofhuis – als uiteindelijk verantwoordelijke voor deze regelmatige, langdurige en ernstige geluidsoverlast, om haar langs deze weg te bewegen een eind te laten maken aan de veroorzaakte ellende. Een kopie van deze brief is verstuurd aan de politie (…). U kunt zich wellicht voorstellen dat een dergelijke buurt-brief niet zomaar wordt verzonden. Daar gaat een lange periode van ongenoegen en overlast aan vooraf, voordat iemand het werk op zich neemt een actie te gaan coördineren. (…) Wie schetst onze verbazing dat hij op …??? ons per mail meldde dat er in het geheel geen klachten waren te vinden. ‘Nihil’ meldde hij doodleuk. Dit nadat wij en velen met ons jarenlang – meestal ’s avonds laat en vaak ten einde raad midden in de nacht – een klacht bij de politie hebben ingediend. (…) Het zal u duidelijk zijn dat wij in elk geval dermate ontmoedigd zijn om nog enige klacht of ander soortige informatie aan u als politie te melden. Wij besteden onze energie voortaan liever anders en zoeken zelf wel een oplossing.”
2.9. Op 18 augustus 2008 heeft koper ten laste van verkopers conservatoir beslag doen leggen onder de Coöperatieve Rabobank Amsterdam en Omstreken U.A. en op het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van het appartement aan de straat te woonplaats, na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, met begroting van de vordering op EUR 2.400.000,00.
2.10. Op 19 augustus 2008 heeft de makelaar van koper een schriftelijke verklaring afgelegd, die – onder meer – als volgt luidt:
“Gelet op het feit dat het ontbreken van geluidshinder voor mijn cliënt een essentiële eigenschap was en is, is zowel door mij als door koper uitdrukkelijk een aantal vragen daarover gesteld. De antwoorden daarop waren dat het huis in alle opzichten zeer goed geïsoleerd was en dat er ook overigens geen sprake was van geluidsoverlast in welke zin dan ook. (…) Koper en ik hebben ook zeer uitdrukkelijk, terwijl wij daar naar buiten op wezen en keken, gevraagd naar de twee panden verder gelegen tuin van een studentenhuis en meer specifiek of dat geluidsoverlast opleverde. Dat is door gedaagde sub 1 uitdrukkelijk ontkend.”
2.11. Op 26 augustus 2008 heeft de makelaar van koper een schriftelijke verklaring over de gang van zaken op de dag van de overdracht van het pand afgelegd. Zij heeft – onder meer – het volgende verklaard:
“Even later zijn wij naar beneden gelopen omdat wij naar de notaris moesten fietsen om daar om
10 uur te zijn voor de overdracht. De verkopers bleven nog even in het pand achter en koper en ik fietsten naar het kantoor van de notaris. Daarbij zei hij dat hij bezorgd was over wat hij net had gehoord van gedaagde sub 1. Zij had aangegeven dat ze blijkbaar last hadden ondervonden van de studenten en bovendien was er iets verteld over verbouwingsplannen met betrekking tot het naast gelegen pand met inbegrip van een dakterras. (…) In de wachtkamer bij de notaris zaten wij met mevrouw Els Eijkelboom, de makelaar van de verkopers, te wachten op verkopers. Koper zei haar dat hij net had begrepen van gedaagde sub 1 dat er recentelijk toch wat overlast was van studenten. Hij vroeg vervolgens uitdrukkelijk aan mevrouw Eijkelboom of dat ook al eerder het geval was geweest en of daar haar iets van bekend was. Mevrouw Eijkelboom heeft dat toen uitdrukkelijk ontkend en zei dat haar niets bekend was van enige overlast.”
2.12. Bij brief van 26 augustus 2008 heeft de advocaat van koper de koopovereenkomst (buitengerechtelijk) ontbonden.
3. Het geschil in conventie
3.1. Koper vordert samengevat - verkopers op straffe van een dwangsom hoofdelijk te veroordelen mee te werken aan de levering van het pand aan hen onder gehoudenheid tegelijkertijd aan koper de volledige koopsom van EUR 1.940.000,00 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente, alsmede hoofdelijk te veroordelen de overdrachtsbelasting van EUR 114.675,00 aan koper te betalen. Daarnaast vordert hij verkopers hoofdelijk te veroordelen een bedrag van EUR 54.902.53, vermeerderd met de wettelijke rente, aan hem te betalen, alsmede een bedrag van EUR 9.439,10 per de eerste van elke kalendermaand in verband met de onder 32 sub g en h in de dagvaarding vermelde kosten tot aan het moment van voldoening aan de hiervoor genoemde levering en betaling van de koopsom. Een en ander met veroordeling van verkopers hoofdelijk in de proceskosten, de beslagkosten daaronder begrepen.
3.2. Koper stelt hiertoe het volgende. Op 7 maart en vervolgens op 28 maart 2008 in het bijzijn van zijn makelaar, heeft hij het bezichtigd. De makelaar van verkopers was hierbij aanwezig, zij zelf niet. Aangezien het ontbreken van geluidsoverlast voor koper cruciaal was, hebben koper en zijn makelaar een aantal vragen gesteld over dit aspect. De makelaar van verkopers antwoordde dat het huis zeer goed geïsoleerd was en dat geen sprake was van geluidsoverlast. Uitdrukkelijk is aan de orde gekomen dat geen sprake was van gedeelde bouwmuren met de belendende panden, waardoor de kans op geluidsoverlast van deze panden vrijwel nihil zou zijn. Op 1 april 2008 heeft koper het eerste bod gedaan waarbij als voorbehoud is gemaakt dat een bouwkundige keuring diende plaats te vinden ter beoordeling van “eventueel geluidsoverlast van de buurpanden”. Het was voor verkopers dan ook onmiskenbaar dat het ontbreken van geluidshinder van essentieel belang was voor koper. Op 17 april 2008 vond een uitgebreide bezichtiging plaats in verband met de eventuele overname van roerende zaken. Zowel gedaagde sub 1 als haar makelaar waren daarbij aanwezig. Daarbij heeft gedaagde sub 1, nadat koper haar daarnaar had gevraagd, expliciet en zonder enig voorbehoud ontkend dat de tuin van het studentenhuis geluidsoverlast opleverde. Ook werd door haar ontkend dat er met betrekking tot de zichtbare terrassen van de omliggende panden sprake was van geluidsoverlast. Daaraan heeft zij toegevoegd dat de bouw van nieuwe dakterrassen op de daken in de directe omgeving niet is toegestaan. Op 22 april 2008 heeft koper het pand nogmaals bezocht. Ook tijdens dit bezoek benadrukte gedaagde sub 1 desgevraagd nooit iets te horen binnen het pand. Zij verklaarde dat alleen als het in de zomer heel warm was en alle ramen van het pand en de omliggende panden open stonden, geluiden hoorbaar zouden kunnen zijn en dat de tuin van het studentenhuis heel rustig was. Uiteindelijk is op 25 april 2008 overeenstemming bereikt over de koopprijs van het pand, waarbij geen financieringsvoorbehoud is gemaakt. Op 29 april 2008 is de koopovereenkomst schriftelijk vastgelegd bij de notaris. Op 8 mei 2008 heeft gedaagde sub 1 nog een foto van een in de tuin van het studentenhuis rustig lezend meisje aan koper toegestuurd. Uit deze ongevraagde toezending van de foto met bijschrift blijkt dat het voor verkopers duidelijk was dat voor koper rust en stilte en het ontbreken van geluidsoverlast essentieel waren. Op 21 juli 2008 is koper nog naar het pand geweest om de praktische zaken door te nemen. Tijdens dat bezoek heeft gedaagde sub 1 verteld dat er sinds kort een barbecue staat in de tuin van het studentenhuis, waardoor er af en toe wat rookoverlast is. Zij heeft daarbij niet gesproken over geluidsoverlast. Op 24 juli 2008 om 10.00 uur vond de levering plaats. Voorafgaand aan die levering heeft om 9.15 uur de eindinspectie plaatsgevonden, waarbij gedaagde sub 1 aan koper een mapje met informatie heeft overhandigd ‘die nuttig zou kunnen zijn mocht hij eens overlast hebben van de studenten’ en waarbij zij verbouwingsplannen bij de buren heeft genoemd. In de wachtkamer van de notaris heeft koper nogmaals expliciet aan de makelaar van verkopers gevraagd of sprake is van overlast, maar zij heeft dit zonder enig voorbehoud ontkend. Na de levering – bij het opnemen van de meterstanden – sprak gedaagde sub 2 ineens over het voornemen voor verbouwingsplannen bij de buren en kwam letterlijk het dossier hierover op tafel en heeft gedaagde sub 2 gezegd dat er geen overlast is, behalve af en toe wat rook van de barbecue. Een week later heeft koper het mapje doorgenomen en bleek dit een vastlegging te zijn van een jarenlange strijd van omwonenden, onder wie verkopers, tegen de overlast die de studenten van 109-111 veroorzaakten. Volgens dit mapje zijn hierover vele klachten geuit bij de politie, buurtregisseur en De Key als verhuurder van het studentenpand. De geluidsoverlast leidt tot een substantiële waardedaling van het pand, waardoor het moeilijker verkoopbaar is. Daarnaast zaten er documenten in het mapje met ernstige bezwaren tegen de aanvraag van een bouwvergunning voor een of meer dakterrassen en andere de privacy belemmerende aspecten bij het pand op 117. Daaruit blijkt dat niet slechts sprake is van een voornemen zoals gedaagde sub 2 deed voorkomen, maar van concrete plannen. Verkopers hebben op 20 mei 2008 – derhalve na ondertekening van de koopakte – alsnog ingestemd met de aanleg van een dakterras, zonder koper hiervan op de hoogte te stellen. Verkopers hebben voorafgaande aan het aangaan van de koopovereenkomst evident onjuiste en misleidende inlichtingen aan koper verstrekt en bewust en opzettelijk essentiële informatie voor hem achtergehouden. Er is geen sprake van conformiteit tussen hetgeen koper ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst met verkopers voor ogen stond en kon staan en hetgeen is verkocht. In ieder geval hebben zij in strijd met artikel 3 van de koopovereenkomst gehandeld, waarin zij hebben gegarandeerd dat zij alle relevante informatie aan koper hebben verschaft voorafgaande aan de koopovereenkomst, hetgeen een ernstig toerekenbare tekortkoming oplevert. Op grond hiervan moet de koopovereenkomst worden ontbonden. Indien deze niet ontbonden kan worden, dan is deze vernietigbaar wegens bedrog dan wel dwaling.
Daarnaast vordert koper een voorschot op de schade ten gevolge van het toerekenbaar tekort schieten door verkopers van in totaal EUR 54.902,53 en een betaling van EUR 9.439,10 voor de maandelijkse rentetermijnen verschuldigd in verband met grotendeels hypothecair gezekerde leningen ter financiering van het pand en het renteverlies over het bij de overdracht voldane bedrag aan overdrachtsbelasting. Koper heeft thans twee huizen met bijbehorende kosten, wat ingrijpende financiële gevolgen voor hem heeft. Het overbruggingskrediet op zijn oude woning moet uiterlijk januari 2009 worden afgelost uit de opbrengst van de verkoop van die woning. Koper heeft dan ook een spoedeisend belang bij zijn vordering.
3.3. Verkopers voeren verweer waarop hierna, voor zover van belang, nader zal worden ingegaan.
4. Het geschil in reconventie
4.1. Verkopers vorderen opheffing van de op 18 augustus 2008 door koper gelegde conservatoire beslagen, met veroordeling van koper in de proceskosten.
4.2. Zij stellen hiertoe het volgende. Zij hebben, desgevraagd, naar waarheid verklaard dat er in het verleden wel eens sprake was van geluidsoverlast, maar dat in april 2007 afspraken zijn gemaakt en dat zich sindsdien geen incidenten meer hebben voorgedaan. Zij hebben het reeds afgesloten dossier over de geluidsoverlast bij de levering van het pand aan koper overhandigd. In 2008 zijn ook geen meldingen van overlast meer bij de politie geregistreerd. De door koper gestelde overlast is dan ook niet aangetoond of aannemelijk gemaakt. Daarnaast hebben zij bij de levering van het pand het verbouwingsdossier aan koper overhandigd. Koper was echter al op 17 april 2008 op de hoogte van het voornemen van de buren tot het verplaatsen van hun dakterras. Gedaagde sub 1 heeft immers voorafgaand aan de levering uitvoerig geschetst wat het voornemen van de buren was. Daar komt bij dat koper geen nadeel ondervindt van de verbouwingsplannen, nu het dakterras naar achteren wordt geplaatst. Ook heeft hij nog een mogelijkheid om daar een zienswijze tegen in te dienen. Verkopers hebben dan ook voldaan aan hun mededelingsplicht en koper heeft niet aan zijn onderzoeksplicht voldaan. Ontbinding van de koopovereenkomst staat niet in verhouding tot de geluidsoverlast en de verbouwingsplannen, nu dit niet de essentialia van de overeenkomst vormen op grond waarvan ontbinding is gerechtvaardigd. De vordering van koper is summierlijk ondeugdelijk en het beslag dient te worden opgeheven.
4.3. Koper voert verweer waarop hierna, voor zover van belang, nader zal worden ingegaan.
5. De beoordeling in conventie
5.1. Uit de door koper overgelegde brieven, zoals vermeld onder 2.8., blijkt dat (de tuin van) het studentenhuis gedurende een aantal jaren een bron van overlast is. Het gaat om studenten die, als de temperatuur het toelaat, “feesten en doorzakken” in de tuin. Verkopers waren hiervan op de hoogte en gedaagde sub 1 was zelfs een van de drijvende krachten achter een buurtcomité dat hierover meerdere keren heeft geklaagd bij de buurtregisseur en De Key. In de correspondentie van april 2007 tot januari 2008 is geen enkel aanknopingspunt te vinden voor de stelling dat er na april 2007 een regeling is getroffen, waardoor de overlast aanzienlijk zou zijn verminderd. Integendeel, tot en met oktober 2007 werkten de buurtbewoners, onder wie verkopers, aan een oplossing voor de aanpak van de overlastproblematiek en in januari 2008 is zelfs nog een mede door hen ondertekende klachtbrief aan de hoofdcommissaris van politie gestuurd over de handelwijze van de politie. Het komt onwaarschijnlijk voor dat nog in oktober 2007 en januari 2008 dergelijke brieven over dit onderwerp worden verzonden als de overlast al vanaf april 2007 zou zijn opgehouden. Daar komt bij dat geen enkel stuk is overgelegd over een eventueel met De Key of de studenten getroffen regeling. Evenmin zijn er verklaringen overgelegd van de buurtbewoners, met wie gedaagde sub 1 in het verleden tegen de overlast is opgetreden, waaruit blijkt dat de overlast sinds april 2007 tot het verleden behoort. Uit het enkele feit dat geen meldingen bij de politie zijn geregistreerd kan niet worden afgeleid dat geen sprake meer is van overlast. In de eerste plaats zijn meldingen in het verleden nooit bewaard gebleven, zoals blijkt uit de brief van
- onder andere - gedaagde sub 1 aan de buren van 28 oktober 2007. In de tweede plaats hebben verkopers bij brief van 17 januari 2008 aan de hoofdcommissaris geschreven dat de buurtbewoners ontmoedigd zijn om nog enige klacht of andersoortige informatie aan de politie te melden en dat zij voortaan zelf wel een andere oplossing zoeken. Daar komt bij dat de overlastklachten zich alleen voordoen als het weer toelaat om in de tuin te zitten. Tijdens de bezichtigingen en bij de verkoop van het pand in maart en april 2008, was voor verkopers nog nauwelijks na te gaan hoe de studenten zich zouden gaan gedragen als het weer beter zou worden. Al met al kan worden vastgesteld dat sprake is van ernstige geluidsoverlast en dat er onvoldoende reden is om aan te nemen dat die overlast tot het verleden behoorde tijdens de onderhandelingen met koper. Ter zitting heeft koper videobeelden met geluid getoond, opgenomen op 10 september 2008 om 22.00 uur en 11 september 2008 om 20.00 uur, waaruit veleer blijkt dat het helemaal niet is afgelopen met feesten in de tuin.
5.2. Koper heeft onbetwist gesteld dat zowel hijzelf als zijn makelaar tijdens de bezichtigingen en voorafgaand aan de levering naar geluidsoverlast in het pand hebben gevraagd en dat daarbij uitdrukkelijk is geïnformeerd naar mogelijke geluidsoverlast uit de tuin van het studentenhuis. Het moet voor verkopers, die een huis met veel licht en stilte, gelegen aan een rustige weg, hadden aangeboden, dan ook duidelijk zijn geweest dat stilte essentieel was voor koper. Dat zij dit begrepen blijkt ook wel uit het ongevraagd sturen van de foto van de lezende studente. Gedaagde sub 1 heeft ter zitting verklaard dat ze koper wilde laten zien hoe mooi groen de tuin er in mei bijstond, maar dat komt niet geloofwaardig voor. Partijen hadden immers niet over het groen in de tuin gesproken, maar over (de afwezigheid van) geluidsoverlast vanuit die tuin. Het is dan ook logisch dat op dit laatste werd voortgeborduurd door toezending van de foto. Niet alleen de fysieke eigenschappen van een woning zijn van belang, maar ook de factoren die de woonomgeving en daarmee de koopprijs beïnvloeden. Verkopers hebben gedaan alsof er weinig of niets aan de hand was en hebben de voorgeschiedenis van de ernstige geluidsoverlast verzwegen, terwijl op hen de verplichting rustte om koper te informeren over het gedrag van de studenten, nu sprake was van onaanvaardbare overlast, waarvan de wetenschap een onmiskenbaar belang vormde met het oog op het aangaan van de koopovereenkomst (hof Amsterdam 8 november 2007, NJF 2008, 88).
5.3. Onder deze omstandigheden is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter niet alleen zal oordelen dat koper zich terecht op wanprestatie dan wel dwaling heeft beroepen, maar ook dat die wanprestatie dan wel dwaling van dien aard zijn dat ontbinding dan wel vernietiging van de koopovereenkomst gerechtvaardigd is. Bij dit laatste is van belang dat de geluidsoverlast niet alleen van invloed is op de waarde van de woning – dat zou zich kunnen oplossen in schadevergoeding – maar dat koper, voor wie stilte essentieel was, deze woning nooit had gekocht als hij op de hoogte was geweest van de overlast. Zowel bij ontbinding wegens wanprestatie als in geval van vernietiging wegens dwaling zullen de rechtsgevolgen van de koopovereenkomst ongedaan gemaakt moeten worden. Koper heeft een spoedeisend belang bij zijn vordering, mede gelet op de omstandigheid dat hij thans dubbele woonlasten heeft. De vordering om verkopers te veroordelen tot meewerking aan teruglevering van het pand en terugbetaling van de koopsom is dan ook toewijsbaar. Verkopers zal echter wel de nodige tijd worden gegund om de financiering rond te krijgen. Zij hebben weliswaar aangevoerd hiertoe niet in staat te zijn, maar ter zitting bleek dat zij het pand voor EUR 638.000,00 casco hebben gekocht en het vervolgens voor ongeveer EUR 300.000,00 hebben verbouwd en ingericht, zodat een overwaarde van ongeveer EUR 1 miljoen resteert. Daarnaast beschikken zij over een ander pand, waarop zonodig een hypotheek kan worden verkregen. Het onder I gevorderde is dan ook toewijsbaar als na te melden, met dien verstande dat de dwangsom als volgt zal worden gemaximeerd.
5.4. Aangezien het verstrekken van onjuiste informatie over de geluidsoverlast de ongedaanmaking van de rechtsgevolgen van de koopovereenkomst rechtvaardigt, wordt niet ingegaan op het andere verwijt dat koper verkopers maakt: het verzwijgen van de bouwplannen van de buren. Volstaan wordt met de constatering dat het daarvan in de bodemprocedure niet beter zal worden voor verkopers.
5.5. Volgens de eigen stellingen van koper kan hij de overdrachtsbelasting van de Belastingdienst terugvorderen, nu hij het pand zal terugleveren aan verkopers en zij hem de koopsom zullen terugbetalen. Dit gedeelte van vordering I zal dan ook worden afgewezen.
5.6. De gevorderde voorziening strekt mede tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is. Bij de afweging van de belangen van partijen wordt mede betrokken het risico dat niet kan worden terugbetaald, in het geval de veroordeling in kort geding geen stand houdt.
5.7. Op zichzelf is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter een aanzienlijk bedrag aan schadevergoeding zal toewijzen en van een restitutierisico is niet gebleken. Het is nu echter van het grootste belang dat verkopers al hun financiële middelen aanwenden om de koop zo spoedig mogelijk ongedaan te maken. Het voorschot op de schadevergoeding zal daarom worden beperkt tot EUR 20.000,00. Het meerdere zal koper in de bodemprocedure moeten vorderen.
5.8. Verkopers zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten, waaronder de op EUR 688,46 voor verschotten en EUR 384,00 voor salaris advocaat begrote kosten van beslag, worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van koper worden verder begroot op:
- dagvaarding EUR 85,44
- vast recht 254,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.155,44
6. De beoordeling in reconventie
6.1. Gelet op de beoordeling in conventie is niet summierlijk gebleken van de ondeugdelijkheid van de vordering van koper. Het beslag zal dan ook niet worden opgeheven.
6.2. Verkopers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van koper worden, gelet op de samenhang met de vordering in conventie, begroot op nihil.
7. De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1. veroordeelt verkopers hoofdelijk om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis mee te werken aan de levering van het pand door koper aan hen, onder gehoudenheid tegelijkertijd aan koper de volledige koopsom van EUR 1.940.000,00 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 13 augustus 2008, alsmede alle kosten verband houdende met de levering en terugbetaling,
7.2. bepaalt dat verkopers voor iedere dag dat zij in strijd handelen met het onder 7.1. bepaalde, aan koper een dwangsom verbeuren van EUR 5.000,00, tot een maximum van EUR 500.000,00,
7.3. veroordeelt verkopers hoofdelijk om een bedrag van EUR 20.000,00 aan koper te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 13 augustus 2008 tot de dag van volledige voldoening,
7.4. veroordeelt verkopers hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van koper tot op heden begroot op EUR 2.227,90,
7.5. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.6. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
7.7. weigert de gevraagde voorzieningen,
7.8. veroordeelt verkopers hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van koper tot op heden begroot op EUR nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. L.E. van der Weij, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2008.?