Uitspraak
Rechtbank Amsterdam
Sector Bestuursrecht
meervoudige kamer
UITSPRAAK
In het geding met reg.nr. AWB 06/2162 HUISV
tussen:
[eiser] te [woonplaats],
eiser,
vertegenwoordigd door mr. M. Kashyap,
en:
het dagelijks bestuur van het stadsdeel Amsterdam-Centrum,
verweerder,
vertegenwoordigd door mr. N. Boelens.
1. PROCESVERLOOP
De rechtbank heeft op 20 april 2006 een beroepschrift ontvangen gericht tegen verweerders besluit van 10 maart 2006 (hierna: bestreden besluit I).
Verweerder heeft bij besluit van 6 december 2007 (hierna: bestreden besluit II) het bestreden besluit I ingetrokken en een nieuwe beslissing op bezwaar genomen.
Het onderzoek is gesloten ter zitting van de meervoudige kamer van 28 mei 2008.
2. OVERWEGINGEN
Bij besluit van 8 februari 2005 heeft verweerder aan eiser een vergunning verleend tot woningonttrekking voor het pand [adres 1] te [woonplaats], als bedoeld in artikel 30, eerste lid, van de Huisvestingswet, onder de voorwaarde dat eiser een bedrag van € 44.243,- aan financiële compensatie betaalt. Bij het bestreden besluit II is dit bedrag nader vastgesteld op € 29.486,61.
Ingevolge artikel 6:18, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) brengt het aanhangig zijn van bezwaar of beroep tegen een besluit geen verandering in een los van het bezwaar of beroep reeds bestaande bevoegdheid tot intrekking of wijziging van dat besluit.
Ingevolge artikel 6:19, eerste lid, van de Awb wordt, indien een bestuursorgaan een besluit heeft genomen als bedoeld in artikel 6:18, het bezwaar of beroep geacht mede te zijn gericht tegen het nieuwe besluit, tenzij dat besluit aan het bezwaar of beroep geheel tegemoet komt.
De rechtbank stelt vast dat bestreden besluit II een besluit is als bedoeld in artikel 6:18 van de Awb en dat bestreden besluit II niet geheel tegemoet komt aan de bezwaren van eiser. Gelet hierop wordt het beroep van eiser ingevolge artikel 6:19, eerste lid, van de Awb mede te zijn gericht tegen bestreden besluit II.
Ten aanzien van bestreden besluit I
Nu verweerder met bestreden besluit II een nieuwe beslissing heeft genomen op de bezwaren van eiser en die beslissing in de plaats is gekomen van bestreden besluit I, heeft eiser geen procesbelang meer bij een inhoudelijke beoordeling van bestreden besluit I. Een procesbelang kan zijn gelegen in het verkrijgen van een veroordeling tot vergoeding van schade, maar gesteld noch gebleken is dat eiser schade heeft geleden tengevolge van bestreden besluit I. De rechtbank zal daarom het beroep,voor zover dat is gericht tegen bestreden besluit I, niet-ontvankelijk verklaren.
De rechtbank zal verweerder op na te melden wijze in de proceskosten veroordelen.
Ten aanzien van bestreden besluit II
Verweerder heeft in de herziene beslissing op bezwaar getoetst aan de Partiële Huisvestingsverordening Amsterdam-Centrum 2007. Deze verordening is op 1 november 2007 in werking getreden.
Niet in geschil is dat verweerder op goede gronden aan de nieuwe verordening heeft getoetst en dat voor het onttrekken van de woning aan de [adres 1] een vergunning nodig is.
Eisers beroep richt zich tegen de voorwaarde die aan de vergunningverlening is verbonden. Eiser stelt zich primair op het standpunt dat door hem ten tijde van de aanvraag een acceptabel voorstel tot reële compensatie is gedaan. Eiser was eigenaar van het pand [adres 2], dat als bedrijfsruimte werd gebruikt. Eiser heeft dit pand, nadat de onderhandelingen met verweerder over aankoop van het pand waren stukgelopen, verkocht. Eiser stelt zich op het standpunt dat door verweerder toezeggingen zijn gedaan dat het pand als reële compensatie geaccepteerd zou worden. Nu door verweerders handelwijze de verkoop aan verweerder niet is doorgegaan, kan verweerder – mede in het kader van de belangenafweging - geen financiële compensatie meer eisen.
Verweerder betwist dat er mondelinge overeenstemming was over de aankoop van het pand [adres 2]. Feit blijft dat eiser het pand uiteindelijk aan een ander heeft verkocht en dat er tot op heden geen woonruimte in het pand is gerealiseerd. Dit laatste wordt door eiser niet betwist.
De rechtbank is van oordeel dat eiser niet door middel van stukken aannemelijk heeft gemaakt dat van de zijde van verweerder de toezegging is gedaan dat het pand [adres 2] zou worden aangekocht en dat het aan verweerder te wijten is dat de aankoop niet is doorgegaan. Uit het dossier komt veel meer het beeld naar voren dat eiser uit eigen vrije keuze het pand aan een ander heeft verkocht. Verweerder heeft het niet doorgaan van de verkoop aan het stadsdeel, en daarmee de onmogelijkheid tot reële compensatie, dan ook op geen enkele wijze in de belangenafweging hoeven meenemen.
Verder is de rechtbank van oordeel dat indien eiser van oordeel is dat verweerder contractbreuk heeft gepleegd, hij de mogelijkheid heeft om daarvoor in een civiele procedure schadevergoeding te eisen. Ook vanuit dat gezichtspunt behoefde verweerder de omstandigheid dat hij het pand niet heeft aangekocht niet mee te nemen in de belangenafweging.
Eiser stelt zich subsidiair op het standpunt dat het bedrag aan financiële compensatie dient te worden gebaseerd op het tarief dat geldt voor onzelfstandige woonruimte. Eiser zou dan slechts een bedrag van € 10.618,92 moeten betalen. Dat is in ieder geval lager dan het bedrag aan financiële compensatie dat in het bestreden besluit II op basis van de WOZ-waarde is vastgesteld.
Volgens eiser moet elk van de vier verdiepingen als een onzelfstandige woonruimte worden aangemerkt. Er is op elke verdieping sprake van één huishouden, bestaande uit één of twee studenten, die verder niets delen met de huishoudens van de andere verdiepingen, uitgezonderd de keuken en een toilet/badkamer. Volgens vaste jurisprudentie is de feitelijke situatie, en niet de registratie van de woonruimte, doorslaggevend. Er is bij de uitplaatsing van de bewoners door de gemeente viermaal een verhuiskostenvergoeding betaald. Dit is volgens eiser een aanwijzing dat er sprake was van vier huishoudens.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat er sprake is van één zelfstandige woonruimte, die ook als zodanig staat geregistreerd in de Gemeentelijke Basisadministratie. De woonruimte-onttrekkingscommissie heeft na de bezichtiging van het pand het oordeel uitgesproken dat er sprake is van één zelfstandige woonruimte. Het pand bestond oorspronkelijk uit een winkel en één daarboven gelegen dienstwoning, verdeeld over vier verdiepingen. Het pand was tot voor kort verhuurd op basis van één huurcontract. Het kan niet zo zijn dat de aard van de woning enkel door het feitelijk gebruik wordt gewijzigd. Voor omzetting van woonruimte van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte is een vergunning nodig.
Artikel 1, onder l, van de Huisvestingsverordening 2003 bepaalt dat in deze verordening onder onzelfstandige woonruimte wordt verstaan: woonruimte, niet zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, welke geen eigen toegang heeft of welke niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat die daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, waarbij als wezenlijke voorzieningen worden aangemerkt: keuken en toilet.
Vaststaat dat gelet op de feitelijke situatie in het pand, waarbij sprake is van één toegang en de wezenlijke voorzieningen door de vier huishoudens gedeeld worden, in theorie sprake zou kunnen zijn van onzelfstandige woonruimten als bedoeld in artikel 1, onder l, van de Huisvestingsverordening 2003.
De rechtbank is echter van oordeel dat er in het onderhavige geval sprake is van zelfstandige woonruimte. Er is sprake van één woonruimte, die weliswaar door meerdere personen wordt bewoond, maar die verhuurd wordt via één huurovereenkomst en waar de essentiële voorzieningen, zoals keuken, toiletten, douche en centrale verwarming moeten worden gedeeld. De door eiser in het beroepschrift aangehaalde uitspraken zijn niet op het onderhavige geval van toepassing. In die uitspraken ging het immers om de situatie dat betrokkenen juist niet beoogd hadden om zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte. Voor (alleen) die gevallen heeft de jurisprudentie uitgemaakt dat de feitelijke situatie doorslaggevend is.
Het gegeven, dat voor omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte een vergunning noodzakelijk is, strijdt daarnaast met de stelling dat door het enkele feitelijke gebruik de omzetting naar onzelfstandige woonruimte bewerkstelligd zou kunnen worden, met als gevolg dat in het kader van de woningonttrekkingsvergunning tegen het lage tarief gecompenseerd zou moeten worden.
De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder het bedrag aan financiële compensatie op goede gronden niet heeft gebaseerd op het tarief dat geldt voor onzelfstandige woonruimte, maar op de WOZ-waarde van het pand.
Gelet op bovenstaande overwegingen zal de rechtbank het beroep van eiser, voor zover gericht tegen bestreden besluit II, ongegrond verklaren
De rechtbank ziet geen aanleiding om een der partijen in de proceskosten te veroordelen of te bepalen dat aan eiser het griffierecht dient te worden vergoed.
3. BESLISSING
De rechtbank:
- verklaart het beroep gericht tegen bestreden besluit I niet-ontvankelijk;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 322,- (zegge: driehonderdtweeentwintig euro) te betalen door de gemeente Amsterdam aan eiser;
- bepaalt dat de gemeente Amsterdam het door eiser betaalde griffierecht van € 141,- (zegge: honderdeenenvertig euro) aan eiser moet vergoeden;
- verklaart het beroep gericht tegen bestreden besluit II ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 28 juli 2008 door mr. J.P. Smit, voorzitter, en mrs.
Th.P.J. de Graaf en B.E. Mildner, rechters, in tegenwoordigheid van mr. A.E.M. Boogerman, griffier, en bekendgemaakt door verzending aan partijen op de hieronder vermelde datum.
De griffier, De jongste rechter,
Tegen deze uitspraak kunnen een belanghebbende en het bestuursorgaan gedurende zes weken na toezending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State te ‘s-Gravenhage.
Afschrift verzonden op:
Doc: B