Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 388616 / HA ZA 08-181
Vonnis van 2 juli 2008
in de zaak van
de stichting
STICHTING HET EEUWIGE LEVEN II,
gevestigd te IJmuiden,
eiseres,
procureur mr. P.C.J. Twaalfhoven,
tegen
1. A,
wonende te,
2. B,
wonende te,
gedaagden,
procureur mr. C.B.M. Scholten van Aschat.
Partijen zullen hierna Stichting Het Eeuwige Leven en A c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 maart 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 21 mei 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. A c.s. heeft medio 2006 het hem in eigendom toebehorende pand aan de Havenstraat 22 te Huizen te koop aangeboden. Dit pand bestaat uit twee bedrijfsruimten op de begane grond en een bovenwoning.
2.2. Op de website van het door A c.s. ingeschakelde makelaarskantoor is het pand te koop aangeboden voor een bedrag van € 800.000,-. In de advertentie is -voor zover hier van belang- het volgende opgenomen:
“De zeer ruime bovenwoning (220 m2) met dakterras is thans is gebruik bij eigenaar en kan na verkoop, bij voorkeur, leeg worden opgeleverd. De bovenwoning beschikt over een dubbele opgang en is derhalve goed te splitsen.”
Met dezelfde tekst is het pand aangeprezen op de website van Funda, op welke website het pand te koop is aangeboden voor een bedrag van € 750.000,-.
2.3. Op 2 april 2007 heeft B (hierna: B), bestuurder van Stichting Het Eeuwige Leven, het pand bezichtigd. Bij deze bezichtiging was ook aanwezig C, de makelaar van A c.s. (hierna: de makelaar). Tijdens de bezichtiging heeft de makelaar B bouwtekeningen van het pand overhandigd.
2.4. Direct na de bezichtiging heeft B namens Stichting Het Eeuwige Leven een bod op het pand uitgebracht van € 745.000,-, welk bod door A c.s. is aanvaard. Op 12 april 2007 hebben partijen in het pand de koopovereenkomst betreffende het pand getekend, bij welke gelegenheid B nogmaals een ronde door het pand heeft gemaakt.
2.5. Nadien heeft B de makelaar laten weten dat de vloeroppervlakte van de bovenwoning van het pand volgens de door Stichting Het Eeuwige Leven ingeschakelde taxateur 170 m2 in plaats van 220 m2 is. Bij emailbericht van 23 april 2007 heeft de makelaar Stichting Het Eeuwige Leven namens A c.s. de mogelijkheid geboden de koop ongedaan te maken. Hiervan heeft Stichting Het Eeuwige Leven geen gebruik gemaakt.
2.6. Bij brief van 15 mei 2007 heeft de raadsman van Stichting Het Eeuwige Leven de koopovereenkomst op grond van dwaling gedeeltelijk vernietigd, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met € 115.000,- (€ 2.300,- per vierkante meter x 50 m2).
2.7. A c.s. heeft vastgehouden aan de overeengekomen koopprijs van € 745.000,- en heeft in een tegen Stichting Het Eeuwige Leven aangespannen kort geding gevorderd dat Stichting Het Eeuwige Leven medewerking verleent aan levering van het pand tegen betaling van de overeengekomen prijs. Bij vonnis van 6 september 2007 heeft de voorzieningenrechter deze vordering toegewezen.
2.8. De levering van het pand heeft op 10 oktober 2007 plaatsgevonden. Voorafgaand daaraan heeft Stichting Het Eeuwige Leven op 5 oktober 2007 ten laste van A c.s. conservatoir derdenbeslag gelegd op de koopsom die reeds bij de notaris was gestort.
3. Het geschil
3.1. Stichting Het Eeuwige Leven vordert samengevat- dat de gevolgen van de tussen partijen onder invloed van dwaling tot stand gekomen koopovereenkomst worden gewijzigd, in die zin dat de door Stichting Het Eeuwige Leven betaalde koopprijs wordt verminderd met € 115.000,-, alsmede dat A c.s. wordt veroordeeld tot betaling van dat bedrag aan Stichting Het Eeuwige Leven. Subsidiair vordert Stichting Het Eeuwige Leven schadevergoeding uit hoofde van wanprestatie, nog nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Meer subsidiair vordert Stichting Het Eeuwige Leven gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met € 115.000,-, met veroordeling van A c.s. tot betaling van dit bedrag.
3.2. A c.s. voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Stichting Het Eeuwige Leven legt aan haar primaire vordering ten grondslag dat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst heeft gedwaald ten aanzien van de oppervlakte van de bovenwoning van het pand. Niet alleen in de advertenties op internet, maar ook tijdens de bezichtiging van het pand is volgens Stichting Het Eeuwige Leven door A c.s. een onjuiste mededeling over de oppervlakte van de bovenwoning verstrekt, nu de makelaar op de vraag van B of de oppervlakte van 220 m2 inclusief dakterras is, ontkennend heeft geantwoord. Stichting Het Eeuwige Leven stelt daarbij dat indien zij een juiste voorstelling van zaken wat betreft de oppervlakte van de bovenwoning had gehad, zij de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan.
4.2. De rechtbank overweegt dat niet ter discussie staat dat de oppervlakte van de bovenwoning van het pand, indien het dakterras en de bergingen niet worden meegerekend, 170 m2 is. Met A c.s. is de rechtbank van oordeel dat uit de wijze waarop de bovenwoning is aangeprezen in de advertenties op de websites van de makelaar en Funda, niet kan worden afgeleid of het dakterras bij de daargenoemde 220 m2 is inbegrepen. Reeds daarom kan niet geoordeeld worden dat Stichting Het Eeuwige Leven zonder meer mocht afgaan op de juistheid van de uitleg die zij aan de advertentietekst heeft gegeven. De omstandigheid dat de in de advertentie opgenomen oppervlakte van 220 m2 niet overeenkomt met de werkelijke oppervlakte van de bovenwoning exclusief dakterras en bergingen, is naar het oordeel van de rechtbank dan ook onvoldoende om een beroep op dwaling te rechtvaardigen.
4.3. Wat betreft de mededeling over de oppervlakte die volgens Stichting Het Eeuwige Leven is gedaan tijdens de bezichtiging, acht de rechtbank het relevant dat ter comparitie door B is verklaard dat deze mededeling is gedaan tijdens de “tweede” bezichtiging op 12 april 2007. Hiermee doelt hij, zo begrijpt de rechtbank, op de ronde die hij door het pand heeft gemaakt op de dag dat de koopovereenkomst is getekend. De koopovereenkomst, waarop gelet op de identiteit van de koper artikel 7:2 van Pro het Burgerlijk wetboek niet van toepassing is, was op dat moment al gesloten. Partijen hadden immers direct na de bezichtiging op 2 april 2007 al mondeling overeenstemming bereikt over de koopsom van € 745.000,-. Hiervan uitgaande moet geconcludeerd worden dat de mededeling waarop Stichting Het Eeuwige Leven zich beroept, gedaan zou zijn nádat de koopovereenkomst is aangegaan en dus niet tot gevolg kan hebben dat Stichting Het Eeuwige Leven de koopovereenkomst op grond van een onjuiste voorstelling van zaken is aangegaan. Indien al zou komen vast te staan dat B op 12 april 2007 een ontkennend antwoord heeft gekregen op de vraag of de oppervlakte van 220 m2 inclusief het dakterras is -hetgeen A c.s. betwist- levert dit derhalve geen grond op voor een beroep op dwaling. Nu de primaire vordering reeds op grond hiervan dient te worden afgewezen, wordt aan bewijslevering ter zake van het al dan niet doen van de gestelde mededeling niet toegekomen.
4.4. Overigens, indien het zo zou zijn dat bij de éérste bezichtiging, voorafgaand aan de totstandkoming van de mondelinge koopovereenkomst, aan B door de makelaar desgevraagd zou zijn meegedeeld dat de oppervlakte van 220 m2 exclusief dakterras is -zoals bij dagvaarding en ter comparitie door de advocaat van Stichting Het Eeuwige Leven is gesteld- zou aan Stichting Het Eeuwige Leven naar het oordeel van de rechtbank evenmin een beroep op dwaling toekomen. Hoewel het in beginsel zo is dat op de juistheid van mededelingen van de verkoper mag worden afgegaan, zouden de omstandigheden in dat geval hebben meegebracht dat Stichting Het Eeuwige Leven ondanks die mededeling toch nader onderzoek naar de oppervlakte had moeten verrichten. De rechtbank acht daarbij van belang dat Stichting Het Eeuwige Leven zich kennelijk heeft toegelegd op het beleggen in vastgoed en ten aanzien van de koop van panden als het onderhavige als deskundig moet worden aangemerkt. Zoals door haar zelf gesteld, was de oppervlakte voor haar van groot belang, omdat de (huur)opbrengst in belangrijke mate wordt bepaald aan de hand van het aantal vierkante meters. Verder moet in aanmerking worden genomen dat de bovenwoning -volgens Stichting Het Eeuwige Leven- zodanig was ingedeeld dat op het eerste gezicht, ook voor Stichting Het Eeuwige Leven als deskundige, niet opviel dat de oppervlakte 50 m2 minder was dan de oppervlakte die was vermeld in de advertentie en -volgens Stichting Het Eeuwige Leven- was genoemd door de makelaar. Nu een verschil van 50 m2 bij een woning van deze grootte aanzienlijk mag worden genoemd, moet de indeling van de bovenwoning wel erg onoverzichtelijk zijn geweest dat een deskundige een dergelijk groot verschil over het hoofd heeft kunnen zien. Een belegger in vastgoed, voor wie de oppervlakte van zoveel belang is en die bij de bezichtiging opmerkt of in ieder geval had moeten opmerken dat de indeling van de woning niet overzichtelijk is (en wiens bestuurder zelfs, volgens de verklaring van B, bij de bezichtiging aangeeft dat 220 m2 nogal wat is), zou naar het oordeel van de rechtbank niet zonder meer op de gestelde mededeling mogen afgaan, maar zelf de vierkante meters moeten controleren. Dit geldt temeer waar -ondanks de onoverzichtelijk indeling van de bovenwoning- de grootte van de bovenwoning geen beletsel vormde om op relatief eenvoudige wijze, al dan niet aan de hand van de overhandigde bouwtekeningen, te controleren welke oppervlakte de woning had. Nu Stichting Het Eeuwige Leven er echter voor heeft gekozen vrijwel onmiddellijk na de bezichtiging tot koop over te gaan en pas een paar weken later de oppervlakte te laten controleren, zou, ook indien zou komen vast te staan dat de gestelde mededeling vóór het aangaan van de koopovereenkomst door de makelaar zou zijn gedaan, een eventuele dwaling geheel voor haar rekening blijven.
4.5. Subsidiair vordert Stichting Het Eeuwige Leven van A c.s. schadevergoeding omdat A c.s. toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting tot het leveren van een pand met een bovenwoning met een oppervlakte van 220 m2. Ten aanzien hiervan overweegt de rechtbank dat in de koopovereenkomst niet staat vermeld dat de oppervlakte van de bovenwoning 220 m2 bedraagt. Op A c.s. rustte op grond van de koopovereenkomst (enkel) de verplichting het pand aan de Havenstraat 22 te Huizen, bestaande uit twee winkelpanden, een bovenwoning en aanbehoren, te leveren, aan welke verplichting hij heeft voldaan. Van wanprestatie is derhalve geen sprake, zodat de hierop gebaseerde vordering tot schadevergoeding moet worden afgewezen.
4.6. Het beroep op non-conformiteit, welke Stichting Het Eeuwige Leven heeft gedaan ter onderbouwing van haar meer subsidiaire vordering tot gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, kan evenmin slagen. Voor beantwoording van de vraag of sprake is van non-conformiteit, dient beoordeeld te worden wat de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, waarbij -evenals bij het vraagstuk rondom dwaling- de mate waarin is voldaan aan de mededelings- en/of onderzoeksplicht door verkoper en koper een rol (kunnen) spelen. Waar Stichting Het Eeuwige Leven stelt dat zij op basis van de advertentietekst en de mededeling van de makelaar mocht verwachten dat zij een bovenwoning geleverd zou krijgen met een oppervlakte van 220 m2, dient hetzelfde te gelden als overwogen in rechtsoverweging 4.2 tot en met 4.4. De voor meerdere uitleg vatbare advertentietekst is onvoldoende om daarop de verwachting te baseren dat de bovenwoning, het dakterras en de bergingen niet meegerekend, een oppervlakte van 220 m2 heeft. De mededeling, die Stichting Het Eeuwig Leven stelt van de makelaar te hebben gekregen, zou volgens de ter comparitie afgelegde verklaring van B zijn gedaan nadat de koopovereenkomst al was gesloten. Daarop kon een dergelijke verwachting dus evenmin zijn gebaseerd. Ook hierbij wordt ten overvloede overwogen dat zelfs indien het zo zou zijn dat de makelaar de mededeling zou hebben gedaan vóórafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, de in 4.4 vermelde omstandigheden meebrengen dat Stichting Het Eeuwige Leven zelf onderzoek had behoren te doen naar de oppervlakte van de bovenwoning en door dat na te laten geen verwachting heeft kunnen baseren op de gestelde mededeling van de makelaar.
4.8. Bij al het voorgaande komt bovendien dat Stichting Het Eeuwige Leven geen gebruik heeft gemaakt van de haar door A c.s. -geheel onverplicht- aangeboden mogelijkheid om de koop ongedaan te maken, waarna het voor Stichting Het Eeuwige Leven wellicht mogelijk zou zijn geweest om op basis van de haar bekende gegevens de koopprijs uit te onderhandelen. Dit was de enige manier geweest om tot een lagere koopprijs te komen, nu dit onder de gegeven omstandigheden niet lukt via een beroep op dwaling of non-conformiteit.
4.9. Geconcludeerd dient derhalve te worden dat de vorderingen van Stichting Het Eeuwige Leven moeten worden afgewezen.
4.10. Stichting Het Eeuwige Leven zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van A c.s. worden begroot op:
- explootkosten € 0,00
- vast recht 1.136,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 2.842,00(2,0 punt × tarief € 1.421,00)
Totaal € 3.978,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt Stichting Het Eeuwige Leven in de proceskosten, aan de zijde van A c.s. tot op heden begroot op € 3.978,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Haisma en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2008.?