Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 373073 / HA ZA 07-1734
Vonnis van 23 januari 2008
in de zaak van
1. A,
wonende te ( plaats ),
2. B,
wonende te ( plaats ),
eisers,
procureur mr. F. Swart,
tegen
1. C,
wonende te ( plaats ),
2. D,
wonende te ( plaats ),
gedaagden,
procureur mr. S.H.G. van der Baan.
Partijen zullen hierna E en F genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 augustus 2007;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 30 november 2007, met de daarin genoemde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 4 juni 2002 hebben E van F een woonboerderij gekocht, gelegen aan de …, voor de prijs van EUR 670.000,00. De levering heeft plaatsgevonden op 2 september 2002.
2.2. Voorafgaande aan de koopovereenkomst is tussen partijen onder meer de bouwtechnische staat van de woonboerderij aan de orde gesteld. F hebben daarbij gemeld dat verbouwingswerkzaamheden hadden plaatsgevonden, waaronder werkzaamheden aan de fundering.
2.3. In opdracht van F is voorafgaand aan de koopovereenkomst een bouwkundig rapport opgesteld door Inspectrum Woningen Keurkoop Amersfoort. Hierin is onder meer vermeld - als mededeling van F - dat de woning in 1995 aan de buitenzijde geheel is gerenoveerd en dat de fundering ter plaatse van de kopgevel is vernieuwd. Dit rapport is voorafgaand aan de koopovereenkomst aan E ter hand gesteld.
2.4 In het najaar van 2005 begonnen de gevels van de woonboerderij scheurtjes te vertonen. E hebben naar aanleiding daarvan metingen laten verrichten door Fugro Ingenieursbureau B.V. (hierna: Fugro) die - kort gezegd - verzakkingen aan de fundering heeft vastgesteld tot 11 mm in 231 dagen. Naar aanleiding daarvan is verder onderzoek uitgevoerd door Duyts Bouwconstructies B.V. en Selie Bouwbedrijf B.V. (hierna enkel te noemen: Duyts) die hebben geconcludeerd dat de fundering in slechte staat verkeerde.
2.5 Bij brief van 22 februari 2007 hebben E de overeenkomst gedeeltelijk ontbonden en F aansprakelijk gesteld voor de schade.
3. De vordering
3.1. E vorderen, na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht te verklaren dat de overeenkomst van 4 juni 2002 tussen E enerzijds en F anderzijds, betrekkelijk op het woonhuis …, gedeeltelijk, voor zover de overeenkomst betrekking heeft op de fundering van het woonhuis, is ontbonden per 22 februari 2007;
2. F hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de door E geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat in een schadestaatprocedure door middel van een door de rechtbank te benoemen getuige-deskundige, te vermeerderen met de kosten van die deskundige, almede met de wettelijke rente vanaf 18 juni 2007 tot aan de voldoening.
3. F te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2. E leggen naast de vaststaande feiten aan hun vordering ten grondslag dat F, gelet op de afwijkingen aan de fundering, een gebrekkige zaak hebben geleverd. Het woonhuis bezit niet die eigenschappen die E op grond van de overeenkomst mochten verwachten. Zij stellen verder dat F zijn tekortgeschoten in hun informatieplicht met betrekking tot de fundering.
3.3 Ter nadere onderbouwing stellen E dat door F voorafgaande aan de koopovereenkomst is medegedeeld dat de fundering in goede staat verkeerde en ter plaatse van de kopgevel was vernieuwd. Zij wijzen daarbij op het onder 2.3 genoemde rapport. Gebleken is echter dat de fundering niet (gedeeltelijk) was vernieuwd, maar dat slechts een spreidbalk was aangebracht. De fundering vertoont ernstige gebreken, hetgeen onder meer blijkt uit het rapport van Fugro en Duyts. E zijn, naar zij stellen, onjuist geïnformeerd door F
4. Het verweer
4.1. F verweren zich tegen het gevorderde en voeren primair aan dat E hun rechten verloren hebben doordat zij F niet binnen bekwame tijd in kennis hebben gesteld van gebreken aan het geleverde. Pas bij brief van 22 februari 2007 zijn F in kennis gesteld van de scheuren, terwijl E al vanaf februari 2005, althans vanaf najaar 2005, daarvan op de hoogte waren. E hebben ook onderzoek laten doen door Fugro en door anderen, en hadden in ieder geval hangende dat onderzoek F daarvan op de hoogte moeten stellen, alsmede van de te verwachten duur van het onderzoek.
4.2. Subsidiair betogen F dat zij niet zijn tekortgeschoten in hun verplichtingen. Het geleverde was ten tijde van de levering op 2 september 2002 niet gebrekkig en de zaak beantwoordde toen wel degelijk aan de overeenkomst. Bovendien is in de leveringsakte vastgelegd dat E het verkochte woonhuis hebben aanvaard in de feitelijke staat waarin het zich bij levering op 2 september 2002 bevond, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Daarmee is afgeweken van artikel 7:17 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW), aldus F
4.3. Ter nadere toelichting voeren F aan dat, voor zover het geleverde toch gebrekkig was ten tijde van de levering, zij daarmee niet bekend waren en aan hen dus geen verwijt kan worden gemaakt. F hebben E deugdelijk ingelicht over de renovatiewerkzaamheden en hebben daarmee voldaan aan de op hen rustende informatieplicht.
4.4. De gevorderde schadevergoeding op te maken bij staat kan volgens F niet worden toegewezen nu er geen sprake is van wanprestatie van hun kant. Voor zover er al sprake is van een tekortkoming kan die niet worden toegerekend, aldus F Zij betwisten verder nog de gevorderde wettelijke rente.
5. De beoordeling
5.1. F beroepen zich in de eerste plaats op artikel 7:23 lid 1 BW Pro. Dit artikel bepaalt in het algemeen dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat het geleverde niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt, heeft kennis gegeven. Deze bepaling ziet op het belang dat een verkoper heeft - in dit geval F - dat binnen een redelijke tijd na de levering van een zaak komt vast te staan dat deze aan de overeenkomst beantwoordt. Daarom mag van de koper worden verwacht dat deze na levering de zaak tot op zekere hoogte onderzoekt en, wanneer hieraan gebreken worden geconstateerd, de wederpartij daarvan binnen bekwame tijd op de hoogte stelt. E stellen zich op het standpunt dat zij F binnen bekwame tijd hebben geïnformeerd over het gebrek, nu zij F reeds eind 2005 mondeling op de hoogte hebben gesteld van scheurvorming in de gevel en nadien tijdig bij brief van 22 februari 2007.
5.2. Vast staat - zoals E stellen - dat zij in het najaar van 2005 de eerste scheurvorming in de muren hebben waargenomen. F voeren weliswaar aan dat dat reeds in februari 2005 zou zijn geweest, doch ter comparitie is duidelijk geworden dat dat berust op een vergissing in de stellingen van E Naar aanleiding van de constateringen in het najaar van 2005 hebben E Fugro ingeschakeld, die blijkens het ter zake opgestelde rapport op 20 februari 2006 de eerste metingen - gericht op mogelijke verzakkingen - heeft verricht. De laatste meting heeft plaatsgevonden op 9 oktober 2006 en het rapport is kort daarna, op 12 oktober 2006 uitgebracht. Uit dit rapport blijkt - en E hebben dit bij gelegenheid van de comparitie ook met zoveel woorden erkend - dat er sprake was van ernstige zakking van de fundering. In ieder geval was dus voor E uiterlijk op 12 oktober 2006 (volledig) duidelijk, althans had volledig duidelijk kunnen zijn, dat er iets grondig mis was met de fundering. Niettemin heeft het onderzoek van Fugro vrij lang geduurd (231 dagen), zodat de vraag rijst of E gehouden waren F eerder in kennis te stellen van de gebreken, zoals F aanvoeren.
5.3 Op zichzelf mogen E - als leken op bouwkundig gebied - bij twijfel over de aard en de ernst van geconstateerde afwijkingen, zoals scheurtjes in muren, een deskundige inschakelen alvorens F op de hoogte te brengen van mogelijke gebreken. Wanneer echter wordt verwacht dat met het onderzoek langere tijd is gemoeid, of tijdens de loop daarvan blijkt, volgt uit de strekking van artikel 7:23 lid 1 BW Pro dat E aan F onverwijld kennis dienen te geven van dat onderzoek en de verwachte duur ervan. In dit geval ging het om een onderzoek van langere duur. In de toelichting bij het rapport van Fugro is ook opgemerkt dat voor het verrichten van metingen als hier hebben plaatsgevonden, in verband met de nauwkeurigheid vaak gekozen wordt voor een periode van één jaar. Indien een gegrond vermoeden bestaat dat relatief grote zakkingsnelheden optreden kan de meetperiode worden beperkt van drie tot zes maanden, aldus Fugro.
5.4 In dit geval heeft het onderzoek bijna acht maanden geduurd en zijn in die periode relatief ernstige verzakkingen gebleken. Voor zover E, gelet op de bevindingen van Fugro, al niet tijdens dat onderzoek F daarvan op de hoogte hadden moeten stellen, hadden zij dat toch in ieder geval onverwijld - direct of kort daarna - moeten doen. E hebben weliswaar uiteengezet dat zij F mondeling op de hoogte hebben gebracht van de verzakkingen, doch gesteld noch gebleken is dat E eerder dan 22 februari 2007 aan F hebben medegedeeld dat sprake was van gebreken waarvoor zij aansprakelijk waren. Het gaat er immers om dat F zo spoedig mogelijk weten waar zij aan toe zijn, betreffende de vraag of de geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt. Gelet ook op het belang, waaronder de eventuele financiering, dat F als mogelijk aansprakelijke partij hebben bij de wetenschap van het bestaan van ernstige gebreken, kan niet worden gezegd dat een termijn van meer dan vier maanden (vanaf 12 oktober 2006 tot 22 februari 2007), gelet ook op het langlopende onderzoek van Fugro, “binnen bekwame tijd” is, in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW Pro. Nu E F niet tijdig in kennis hebben gesteld van de gestelde tekortkomingen hebben zij alle rechten wegens non-conformiteit verloren. De rechtbank wijst de vorderingen daarom af. De verdere stellingen van partijen behoeven derhalve geen bespreking meer.
5.5 E zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van F worden begroot op:
- vast recht € 1.136,00
- salaris procureur € 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 2.040,00
6. De beslissing
De rechtbank
6.1. wijst de vorderingen af,
6.2. veroordeelt E in de proceskosten, aan de zijde van F tot op heden begroot op € 2.040,00,
6.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.C.A. Wildenburg en in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2008.?