Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 376369 / HA ZA 07-2139
Vonnis van 26 maart 2008
in de zaak van
A,
wonende te ( woonplaats ),
eiser,
procureur mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
tegen
1. B,
wonende te ( woonplaats ),
gedaagde,
procureur mr. E.J.H. van Lith,
2. C,
wonende te ( woonplaats ),
gedaagde,
procureur mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.
Partijen zullen hierna A en B en C genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen van 24 en 26 juli 2007, met bewijsstukken.
- de conclusie van antwoord zijdens B, met bewijsstukken,
- de conclusie van antwoord zijdens C, met bewijsstukken,
- het tussenvonnis van 28 november 2007, waarbij een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van comparitie van 29 januari 2008 en de daarin genoemde processtukken en/of proceshandelingen, waaronder een akte aanvulling van eis.
1.2. Tenslotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) betwist, alsmede op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde bewijsstukken, staat het volgende vast.
2.1. Bij schriftelijke overeenkomst van 19 december 2005 (hierna: de koopovereenkomst) heeft A van B gekocht de woning met toebehoren aan de … te … (hierna: de woning).
2.2. Voor de koopovereenkomst is gebruik gemaakt van de standaard koopakte van de Nederlandse vereniging van makelaars (NVM). De koopovereenkomst houdt, voor zover hier van belang, het volgende in.
artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken, [...]
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woning.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.[…]
artikel 19 Ouderdomsclausule
Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 70 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 5.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.
2.3. Bij notariële akte van levering van 17 januari 2006 is de woning aan A overgedragen. In de akte van levering wordt verwezen naar artikel 19 van de koopovereenkomst en de tekst ervan geciteerd.
2.4. De woning bestaat uit drie delen: een hoofdgedeelte aan de straatzijde, gebouwd omstreeks 1920 (hierna: het hoofdgebouw), een (keuken)aanbouw van omstreeks 1940 aan de achterkant (hierna: de keukenaanbouw) en een aanbouw aan de straatzijde van omstreeks 1997 (hierna: de nieuwbouw). B heeft de woning vanaf mei 1990 bewoond. De nieuwbouw is door hem gerealiseerd.
2.5. Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben A en zijn partner D de woning meerdere keren bezichtigd. Daarbij waren tevens de makelaar van B, E, en de makelaar van A, F, aanwezig. Tijdens de laatste bezichtiging was B zelf aanwezig.
2.6. Tijdens de laatste bezichtiging op 3 december 2005 heeft C, die een bouwkundig adviesbureau heeft, ten behoeve van A een visuele bouwkundige inspectie van de woning uitgevoerd. De bevindingen van C zijn tijdens de inspectie mondeling aan A meegedeeld. Tevens heeft C een aantal opmerkingen met betrekking tot de staat van woning op dezelfde dag per e-mail aan makelaar F doorgegeven.
2.7. Een brief van 12 januari 2007 van het Ministerie van Verkeer en Waterstaat aan A houdt, voor zover hier van belang, het volgende in.
[…]
Uw woning valt binnen de nieuwe 40 Ke-geluidscontouren van de luchthaven Schiphol, maar is niet opgenomen in het isolatieprogramma. Tijdens de uitvoering van het tweede geluidsisolatieproject (GIS-2) is gebleken dat vanwege constructieve problemen en/of achterstallig onderhoud geen geluidwerende voorzieningen aan uw woning aangebracht konden worden. De vorige eigenaar was niet bereid het achterstallig onderhoud en/of de constructieve problemen te verhelpen.
2.8. In het kader van het geluidsisolatieproject GIS2 voor omwonenden van de luchthaven Schiphol is in het voorjaar 2002 in opdracht van het Ministerie van Verkeer en Waterstaat (via projectorganisatie Progis van Rijkswaterstaat Noord-Holland) door Arcadis Bouw en Vastgoed B.V onderzoek gedaan naar de bouwkundige staat van de woning. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een constructieve rapportage van 27 mei 2002 (hierna: het Progisrapport). Het Progisrapport houdt, voor zover hier van belang, het volgende in.
1.1 ALGEMEEN
In het kader van het geluidsisolatieproject GIS2 moet een groot aantal panden geïsoleerd worden om de geluidshinder van opstijgende en landende vliegtuigen op Schiphol terug te dringen.
Dit geschiedt, afhankelijk van de mogelijkheden die de betreffende panden bieden, door het aanbrengen van geluidswerende isolatiepakketten. Deze pakketten, welke verschillen in samenstelling, variëren daardoor dan ook sterk in gewicht. Al met al betekent dit, dat extra belasting aan de panden wordt toegevoegd.
Voor bestaande panden, maar de oudere in het bijzonder, kan dit constructieve gevolgen hebben, zoals o.a. extra belasting op fundering en kapconstructie. Derhalve worden de panden vooraf geschouwd en worden bouwkundige staat en principes van draagconstructies van het betreffende pand opgenomen en uiteindelijk in een schriftelijke rapportage vastgelegd.
[…]
2.2 ALGEMENE BESCHRIJVING VAN DE WONING
[...]
2.2.4 AANBOUW ACHTERGEVEL
[…]
2.2.5 VASTGESTELDE GEBREKEN
Ten gevolge van het zetten van de fundering zijn de linkerzijgevel en de achtergevel zwaar gescheurd en is de aanbouw losgescheurd van de woning.
[…]
4.1 OVERWEGING
Overwegende dat:
- het pand is gefundeerd op “staal”,
- het pand gemetselde gevels heeft,
- deze gevels met name alléén tpv. de aanbouw zijn gescheurd,
- tpv. de aanbouw zettingen hebben plaatsgevonden,
-[…]
is onze conclusie dat:
[…]
het constructief niet verantwoord is om van dit pand de aanbouw geluidswerend te isoleren, tenzij:
- de oorzaak van de zettingen bij de aanbouw wordt weggenomen door het stabiliseren van de funderingsconstructie,
- het gevelmetselwerk aldaar in constructieve zin wordt hersteld en te lood wordt gezet.
Het Progisrapport is in januari 2007 door het ministerie aan A toegezonden.
2.9. Bij aangetekende brief van 29 januari 2007 heeft A B aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van door hem geconstateerde gebreken aan de woning.
2.10. Bij aangetekende brief van 29 januari 2007 heeft A C aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van het feit dat C de door A geconstateerde gebreken tijdens de visuele inspectie van de woning niet heeft opgemerkt.
2.11. Een schriftelijk rapport van Perfectbouw B.V. van 14 februari 2007, genaamd “Rapportage bouwtechnisch onderzoek”, houdt, voor zover hier van belang, het volgende in.
Keuringsresultaten algemene bouwdelen
[…]
De aanbouw aan de achterzijde zakt van de woning. De scheuren zijn dichtgezet en een aantal keer overgeschilderd om het geheel niet zichtbaar te laten zijn (verdoezeld). De verzakking is een serieus probleem, de aanbouw (uit 1940) moet gesloopt worden en opnieuw worden opgebouwd incl een nieuwe fundering.
De gebouwen vertonen scheefstand, i.v.m. de situatie van het pand uit 1920, is het advies de funderingen van beide panden te laten onderzoeken met het oog op het voorkomen van problemen (verder gaan van de verzakkingen) op termijn. Men dient rekening te houden met hoge kosten m.n. herstel en stabilisatie van de fundering (panden).
De kapconstructie van het pand uit 1920 moet vervangen worden i.v.m. ernstige constructieve gebreken. De kap(dak)constructie van het pand uit 1940 moet ook i.v.m. constructieve gebreken vervangen worden.
[…]
2.12. Een brief van 13 maart 2007 van de gemeente Haarlemmermeer aan A houdt, voor zover hier van belang, het volgende in.
[…]
Betreffende de constructie
De bestaande woning is gefundeerd op staal (gemetseld). Gezien de sonderingen en grondboring ter plaatse van het pand op nr. 1766 moet geconcludeerd worden dat de grond zeer zettinggevoelig en weinig draagkrachtig is (klei en veen). Ons inziens is het uitbreiden van de woning op de manier zoals op tekening BA-001 is aangegeven en daarmee het extra belasten van de fundering, gezien het vorenstaande, niet mogelijk en niet verantwoord. Ook het funderen van de woning op twee verschillende funderingstypen (palen op staal) zal zettingverschillen en daarmee scheurvorming van de constructie, met zich meebrengen.[…]
2.13. Een e-mail van 15 juni 2007 van E van Intron B.V. aan de partner van A houdt, voor zover hier van belang, het volgende in.
U vroeg INTRON om een voorstel te doen voor een onderzoek aan de fundering van uw woonhuis aan … te .... Ter informatie ontving ik van u vooraf een uitgebreid inspectierapport van Perfectbouw. In dit rapport wordt de conditie van het woonhuis belicht en wordt nader onderzoek aan de fundering aanbevolen. Op 14 juli 2007 is in dit kader een korte schouwing door mij uitgevoerd. Hierbij is vastgesteld dat het geheel object, inclusief de aanbouwen, aan verzakkingen onderhevig is. Dit uit zich in duidelijk waarneembare scheefstand, scheuren en vervormingen. Uit het rapport van Perfectbouw blijkt dat het woonhuis op staal gefundeerd is, hetgeen impliceert dat er geen funderingspalen zijn toegepast. Mede gelet op de uiterst deplorabele bouwkundige toestand van het geheel, acht ik nader onderzoek naar de conditie van de fundering weinig zinvol. De huidige fundering voldoet niet meer en herstel is, gelet op de zwakke bouwkundige toestand niet verantwoord.
2.14. W.M. Maaskant Bouw – en aannemersbedrijf (hierna: de aannemer) heeft twee offertes aan A uitgebracht:
- een offerte van 9 januari 2007 ter hoogte van EUR 97.117,00 exclusief BTW voor verbouwingswerkzaamheden aan de woning, waaronder het maken van een nieuw gefundeerde keukenaanbouw;
- een offerte van 3 juli 2007 ter hoogte van EUR 39.160,00 exclusief BTW voor funderingswerkzaamheden aan de woning.
3. De vordering
3.1. A vordert, na aanvulling van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
primair: B en C hoofdelijk dan wel in een door de rechtbank vast te stellen onderlinge verhouding te veroordelen om aan A te betalen een bedrag van EUR 93.345,68 alsmede een bedrag van EUR 1.788,00, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding, alsmede tot betaling van de proceskosten;
subsidiair: de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, voor zover het de verplichting van B betreft tot levering aan A van een woning zonder de geconstateerde gebreken tegenover de verplichting van A tot betaling van een gedeelte van de koopsom van EUR 93.345,68, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding, met veroordeling van B tot ongedaanmaking van de reeds door A verrichte prestatie door terugbetaling aan A van de koopsom tot voormeld bedrag, te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten van EUR 1.788,00, de wettelijke rente over dit bedrag, vanaf datum dagvaarding, alsmede de proceskosten.
3.2. Ten aanzien van B stelt A daartoe dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woning nodig zijn. Er zijn ernstige gebreken aan de fundering die direct hersteld moeten worden om verdere verzakkingen te voorkomen. Daarnaast kan het vervangen van de kap en het vervangen van de keukenaanbouw, dat eveneens als direct noodzakelijk wordt aangemerkt, niet plaatsvinden zonder dat de fundering van zowel de keukenaanbouw als van het hoofdgebouw wordt hersteld. Door de gebreken is de woning, op de nieuwbouw na, nauwelijks bewoonbaar, aldus steeds A.
B heeft voorts zijn mededelingsverplichting jegens A geschonden. B was immers bekend met het Progisrapport en had A daarom op de hoogte moeten brengen van de daarin genoemde constructieve gebreken.
B is derhalve toerekenbaar tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst en is daarom jegens A aansprakelijk voor de geleden schade. De kosten voor het algehele herstel van de gebreken bedragen EUR 180.000,00 exclusief BTW. Nu een deel van de geconstateerde gebreken onder de werkzaamheden valt die A hoe dan ook wilde laten uitvoeren - zoals de gebreken aan het dak - beperkt A zich in zijn schadevordering tot de herstelkosten voor de constructieve gebreken aan de keukenaanbouw en de fundering. Deze kosten worden door A geraamd op EUR 93.345,68, onder verwijzing naar de hiervoor onder 2.14 aangehaalde offertes.
3.3. Ten aanzien van C stelt A dat deze, door de bestaande constructieve gebreken niet vast te stellen, althans door niet uitdrukkelijk te waarschuwen voor het mogelijke bestaan daarvan, niet heeft gehandeld zoals van een zorgvuldig handelend bouwkundige mocht worden verwacht. C is daarom jegens A tekortgeschoten in de nakoming van de aan hem verstrekte opdracht, althans heeft hij onrechtmatig gehandeld jegens A, zodat hij jegens A voor de geleden schade aansprakelijk is.
4. Het verweer
4.1. B heeft het gevorderde betwist en tot afwijzing van de vordering geconcludeerd, met veroordeling van A in de proceskosten.
4.2. Hij heeft daartoe aangevoerd dat A hem niet binnen de klachttermijn van artikel 7:23 Burgerlijk Wetboek (BW) op de hoogte heeft gebracht van de gebreken.
B heeft voorts aangevoerd dat de door A gestelde gebreken tijdens de bezichtigingen zichtbaar waren althans voor A kenbaar waren indien deze aan zijn onderzoeksverplichting had voldaan. Voorts heeft B aangevoerd dat de woning geschikt was voor het overeengekomen gebruik als woonhuis, terwijl A wist dat het een oude woning betrof waar achterstallig onderhoud gepleegd moest worden. Geschiktheid voor ingrijpende verbouwingen zonder nadere maatregelen is niet overeengekomen. Mocht er wel sprake zijn van een tekortkoming zijdens B dan kan deze niet aan B worden toegerekend, nu B op geen enkele wijze verwijtbaar heeft gehandeld, aldus steeds B.
B heeft tenslotte de verschuldigdheid van de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten betwist.
4.3. C heeft het gevorderde eveneens betwist en tot afwijzing van de vordering geconcludeerd, met bij voorraad uitvoerbare veroordeling van A in de proceskosten.
4.4. Hij heeft daartoe aangevoerd dat hij van de makelaar van A de opdracht kreeg een visuele bouwtechnische keuring van de woning te verrichten. De aangetroffen situatie en de antwoorden van B op vragen van C gaven C vanuit zijn bouwkundige ervaring geen aanleiding een nader onderzoek naar de staat van de fundering te adviseren. C had ook geen opdracht om de van B ontvangen informatie te verifiëren, aldus C.
5. De beoordeling
5.1. B en C hebben geen bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis, zodat recht zal worden gedaan op deze gewijzigde eis.
A. Ten aanzien van B
klachttermijn
5.2. Allereerst zal de rechtbank beoordelen of B een beroep toekomt op artikel 7:23 BW. B heeft in dat verband gesteld dat A in mei 2006 navraag bij het ministerie van verkeer en waterstaat heeft gedaan en hij B pas negen maanden later, bij brief van 20 februari 2007, op de hoogte heeft gebracht van de gebreken. A had echter in een veel eerder stadium kennis kunnen nemen van het Progisrapport, nu B hem al vooraf aan de koop op de hoogte heeft gesteld van de mogelijkheid tot isolatiesubsidie en A in aansluiting daaraan onderzoek had moeten verrichten.
5.3. De rechtbank verwerpt het beroep van B op het verstrijken van de klachttermijn. Zij overweegt daartoe dat B heeft erkend dat hij het Progisrapport kende maar desondanks aan A geen melding ervan heeft gemaakt en het ook niet aan A heeft overhandigd. Nu dit rapport informatie bevat over constructieve gebreken aan de fundering, die aan extra isolatie van de keukenaanbouw in de weg staan, had B A op de hoogte moeten brengen van het rapport en de daarin vermelde gebreken. Nu B dit niet heeft gedaan kon A volstaan met een kennisgeving van de gebreken binnen bekwame tijd nadat hij de gebreken daadwerkelijk had ontdekt. A heeft in dat verband gemotiveerd gesteld dat hij de gebreken heeft ontdekt nadat hij bij brief van 12 januari 2007 door het ministerie van verkeer en waterstaat op de hoogte is gebracht van het Progisrapport en dat zijn raadsman bij aangetekende brief van 29 januari 2007 B in kennis heeft gesteld van de tot dan geconstateerde gebreken en nader onderzoek heeft aangekondigd. Gelet op deze feiten, die door B als zodanig niet zijn betwist, moet de kennisgeving geacht worden binnen bekwame tijd te zijn gedaan.
non-conformiteit
5.4. Ter beoordeling staat thans de vraag of de woning beantwoordt aan de door partijen gesloten koopovereenkomst, waarbij geldt dat de zaak de eigenschappen dient te bezitten die A op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Daartoe dienen de onder hiervoor onder 2.2 en 2.3 aangehaalde bedingen in de koopovereenkomst en de akte van levering, met inachtneming van de gangbare uitlegregels, te worden uitgelegd. Daarbij stelt de rechtbank het volgende voorop. Partijen hebben voor de koopovereenkomst gebruik gemaakt van de standaard NVM-koopakte en het daaruit afkomstige artikel 5.3. Het artikel bepaalt dat woning de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Nu artikel 5.3 een voorgedrukt standaardbeding betreft en partijen daarover niet nader hebben onderhandeld, geldt als uitgangspunt voor de uitleg ervan dat “normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. In het onderhavige geval dienen tevens de in de koopovereenkomst en de akte van levering opgenomen ouderdomsclausule met inachtneming van de gangbare uitlegregels en tegen de achtergrond van artikel 5.3 van de koopovereenkomst te worden uitgelegd.
5.5. A heeft gesteld dat de woning meerdere ernstige gebreken vertoont zowel aan de fundering als aan het dak, waardoor de woning niet geschikt is als woonhuis. De vordering van A tot schadevergoeding (en subsidiair tot gedeeltelijke ontbinding) is echter toegespitst op de constructieve gebreken aan de fundering van de keukenaanbouw, zodat de rechtbank slechts deze gebreken bij haar verdere beoordeling zal betrekken.
Ter onderbouwing van de gebreken heeft A onder andere verwezen naar het hiervoor onder 2.11 aangehaalde rapport van Perfectbouw. Uit dat rapport komt naar voren dat de keukenaanbouw zodanig is verzakt dat zowel de fundering en de opbouw ervan moeten worden vernieuwd. Het rapport is door B slechts in algemene bewoordingen betwist. Gelet op het feit dat het om een uitgebreid gemotiveerd rapport van een erkend bouwdeskundige gaat, had het echter op de weg gelegen van B zijn betwisting nader toe te lichten en concreet aan te geven op welke punten en om welke redenen het rapport niet juist is. Nu hij dit echter heeft nagelaten, zal het bezwaar van B tegen het rapport worden gepasseerd en zal de rechtbank bij haar verdere beoordeling ervan uitgaan dat de keukenaanbouw zodanig is verzakt dat zowel de fundering en de opbouw ervan moeten worden vernieuwd (hierna: de gebreken).
5.6. De rechtbank is van oordeel dat de gebreken in beginsel zodanig van aard zijn dat aangenomen moet worden dat A geen normaal gebruik van de woning als woonhuis kon maken. Naar gangbaar spraakgebruik mag immers worden verwacht dat het geheel van de woning bewoond kan worden, zonder dat daartoe een deel van de woning eerst gesloopt, opnieuw gefundeerd en weer opgebouwd moet worden. Dit geldt te meer, nu de keukenaanbouw een volledig geïntegreerd onderdeel van de woning is en, zoals ter comparitie door partijen met behulp van een plattegrond aan de rechter is aangewezen, een substantieel deel van de woonoppervlakte beslaat.
5.7. De ouderdomclausule van artikel 19 staat naar het oordeel van de rechtbank niet aan het voorgaande in de weg. Ook hier hebben partijen niet over de tekst onderhandeld en moet die bepaling worden uitgelegd naar gangbaar spraakgebruik. Dat betekent dat A had moeten begrijpen dat de bouwkwaliteit van de woning niet voldoet aan de huidige eisen. A had ook moeten begrijpen dat de woning zonder mogelijk vergaande aanpassingen niet geschikt is voor bewoning zonder gebreken en dat het verhelpen van dergelijke gebreken voor zijn risico komt. A heeft hiermee ook rekening gehouden met betrekking tot de door hem beoogde vervanging van het dak. Dit gaat echter niet zover dat A uit de bepaling redelijkerwijs had moeten afleiden dat hem geen beroep op non-conformiteit zou toekomen indien, zoals in het onderhavige geval, een substantieel deel van de woning eerst moet worden gesloopt, vervolgens opnieuw moet worden gefundeerd en weer opgebouwd.
5.8. B heeft nog het verweer gevoerd dat A de gebreken vooraf aan de koop had kunnen ontdekken en dat A niet heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Dit verweer faalt. Als onbetwist is immers komen vast te staan dat voorafgaand aan de koop slechts een grotere scheur aan de buitenkant, tussen hoofdgebouw en keukenaanbouw waarneembaar was. De overige, nadien geconstateerde grotere scheuren bevonden zich boven het schrootjesplafond, waar zij zonder breken tijdens de bezichtigingen niet zichtbaar waren. Gelet op de informatie die B desgevraagd aan de deskundige over de zichtbare scheur gaf (“de scheur is in vijftien jaar niet veranderd”) bestond er geen aanleiding voor A om verder onderzoek te verrichten, te meer nu de overige scheuren, die daartoe eventueel wel aanleiding hadden kunnen geven, niet zichtbaar waren. Dat het feit dat de woning een staalfundering heeft voor de deskundige aanleiding had moeten zijn om nader onderzoek te verrichten, zoals door B gesteld en door A betwist, wordt als onvoldoende onderbouwd verworpen.
toerekening
5.9. Het voorgaande betekent dat de gebreken aan de woning van een zodanige ernst zijn dat de woning niet geschikt is voor gebruik als woonhuis en de woning derhalve niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. B is daarom in zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst tekort geschoten. De tekortkoming is ook aan B toe te rekenen. Hiervoor is reeds overwogen dat B bekend was met het Progisrapport en dat hij A op de hoogte had moeten brengen van het rapport en de daarin vermelde gebreken, nu dit rapport informatie bevatte over constructieve gebreken aan de fundering. Nu vaststaat dat B dit niet heeft gedaan en daardoor aan A informatie heeft onthouden die voor A aanleiding had kunnen vormen tot nader onderzoek, dient de tekortkoming voor rekening van B te komen.
schade
5.10. Uit het voorgaande volgt dat B jegens A toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. A heeft derhalve recht op vergoeding van de daardoor te lijden schade. De schade bestaat volgens A uit de herstelkosten voor fundering en herbouw van de keukenaanbouw ter hoogte van EUR 45.000,00 inclusief BTW. A heeft voorts gesteld dat het niet mogelijk is om de keukenaanbouw opnieuw op te bouwen zonder de woning in het geheel te funderen, omdat anders opnieuw scheurvorming optreedt (naar de rechtbank begrijpt ziet dit slechts op het hoofdgebouw en niet mede op de nieuwbouw uit 1996). De kosten voor de fundering van het hoofdgebouw worden door A gesteld op EUR 48.345,68 inclusief BTW. In totaal vordert A EUR 93.345,68 aan schadevergoeding voor herstelkosten.
5.11. Ter specificatie van de kosten heeft A verwezen naar de hiervoor onder 2.14 aangehaalde offertes. De rechtbank kan de door A gestelde herstelkosten voor de keukenaanbouw echter niet zonder meer uit de offertes afleiden. Alvorens de schade te kunnen begroten, zal A, overeenkomstig het ter comparitie gedane aanbod, daarom in de gelegenheid worden gesteld om bij akte alsnog de kosten die specifiek verband houden met het herstel van de gebreken inzichtelijk te maken.
5.12. In dezelfde akte zal A ook zijn stelling, dat het niet mogelijk is om de keukenaanbouw opnieuw op te bouwen zonder de woning in het geheel te funderen, nader dienen te onderbouwen. De hiervoor onder 2.12 aangehaalde brief van 13 maart 2007 van de gemeente Haarlemmermeer biedt voor deze stelling in elk geval onvoldoende aanknopingspunten nu de in die brief vervatte conclusie met betrekking tot het extra belasten van de fundering verwijst naar een door A bij de gemeente ingediend verbouwings- en uitbreidingsplan. Dit plan is echter niet in het geding gebracht zodat niet kan worden beoordeeld in hoeverre de conclusie van de gemeente ook relevant is voor de onderhavige zaak.
De hiervoor onder 2.13 aangehaalde brief van Intron biedt evenmin voldoende aanknopingspunten voor de stelling van A.
B zal vervolgens op de akte mogen reageren.
5.13. Bij de begroting van de schade dient voorts rekening te worden gehouden met het voordeel dat het herstel van de gebreken voor A zal opleveren. Het voordeel ligt in het feit dat A na het beoogde herstel conform de offertes van de aannemer over een nieuwe fundering en een nieuwe keukenaanbouw zal beschikken terwijl hij een 70 jaar oude woning kocht. Partijen zullen daarom bij akte, eerst A dan B, in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over (de hoogte van) een eventuele voordeelsverrekening.
5.14. Alle overige beslissingen worden aangehouden.
B. Ten aanzien van C
5.15. Ten aanzien van C is de vraag aan de orde of A heeft gehandeld zoals van een zorgvuldig handelend bouwkundige mag worden verwacht. De rechtbank overweegt daartoe dat tussen A en C vaststaat dat C, al dan niet via de makelaar van A, opdracht kreeg een visuele bouwtechnische keuring van de woning te verrichten. C is niet uitdrukkelijk verzocht nader onderzoek naar de fundering te verrichten of de mededelingen van B te verifiëren. Als onbetwist staat voorts vast dat C bij B navraag heeft gedaan naar de scheur tussen het hoofdgebouw en de keukenaanbouw en dat B hem daarop antwoordde dat die scheur er als sinds 1992 zat en sindsdien niet was veranderd. Ook is komen vast te staan dat scheuren, die Perfectbouw nadien in de keukenaanbouw heeft geconstateerd, ten tijde van de inspectie door C niet zichtbaar waren omdat zij zich boven het schrootjesplafond bevonden.
5.16. Naar het oordeel van de rechtbank kan, gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden, niet worden vastgesteld dat C onzorgvuldig heeft gehandeld. Nadere omstandigheden, die eventueel tot een ander oordeel zouden leiden, zijn door A niet gesteld en ook anderszins niet gebleken.
De stelling van A dat C hem op de zeer specifieke staalfundering had moeten wijzen wordt verworpen. A heeft ter comparitie immers gesteld dat hij wist van de staalfundering. Onder deze omstandigheden is zonder nadere uitleg, die ontbreekt, niet in te zien hoe de omstandigheid dat C hem niet nogmaals daarop heeft gewezen tot enige schade kan hebben geleid.
5.17. Het voorgaande betekent dat C niet kan worden verweten jegens A tekortgeschoten te zijn in de nakoming van de aan hem verstrekte opdracht, althans onrechtmatig gehandeld te hebben jegens A, zodat de vordering jegens hem zal worden afgewezen.
5.18. A zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten jegens C worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van C worden begroot op:
- vast recht EUR 1.136,00
- salaris procureur 1.788,00 (2,0 × tarief EUR 894,00)
Totaal EUR 2.924,00
6. De beslissing
De rechtbank
ten aanzien van B
6.1. verwijst de zaak naar rol van 23 april 2008 voor akte zijdens A zoals overwogen in 5.11 en 5.12, waarna antwoordakte zijdens B,
6.2. houdt iedere verdere beslissing aan,
Ten aanzien van C
6.3. wijst de vordering ten aanzien van C af;
6.4. veroordeelt A in de proceskosten, aan de zijde van C tot op heden begroot op EUR 2.924,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. Biller en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2008.?