Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 318393 / HA ZA 05-1750
Vonnis van 13 februari 2008
in de zaak van
[A],
wonende te [-],
eiser,
procureur mr. D. Fontein,
tegen
1. [B],
wonende te [-],
2. [C],
wonende te [-],
gedaagden,
procureur mr. D.L. van Praag.
Eiser wordt hierna [A] genoemd. Gedaagden worden hierna gezamenlijk aangeduid als [B] c.s..
1. De procedure
1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 april 2007,
- het deskundigenbericht van 11 september 2007,
- de conclusie na deskundigenbericht van [A],
- de antwoordconclusie na deskundigenbericht van [B] c.s..
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
Totstandkoming van de overeenkomst
2.1. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 5.1 van het tussenvonnis van 4 januari 2006 overwogen dat, nu [A] zich op het rechtsgevolg voortvloeiende uit de betwiste koopovereenkomst beroept, het op zijn weg ligt om te bewijzen dat de handtekeningen onder de betwiste overeenkomst en de algemene bepalingen van mevrouw [D] afkomstig zijn. De rechtbank heeft voorts in rechtsoverweging 5.2 van het tussenvonnis van 4 januari 2006 overwogen dat een deskundige benoemd diende te worden, die zich zou moeten uitlaten over de echtheid van de handtekeningen van mevrouw [D] onder de koopovereenkomst en de algemene voorwaarden.
2.2. Bij tussenvonnis van 18 april 2007 heeft de rechtbank in het verlengde van het vorenstaande de heer W. de Jong (hierna: De Jong) als deskundige benoemd. Het definitieve rapport van de deskundige, gedateerd 11 september 2007, luidt – voor zover hier relevant – als volgt.
“Conform het vonnis (…) d.d. 18 april 2007 is een onderzoek uitgevoerd ter beantwoording van de vraag: Zijn de handtekeningen, die onder het document “koopcontract twee appartementsrechten” en de daarbij behorende algemene voorwaarden staan, door mevrouw [D] gezet?
(…)
5.1 Samenvatting
Objekt van onderzoek waren de handtekeningen “[D]” op een koopcontract met bijbehorende algemene bepalingen tussen [A] (koper) en [D] (verkoper), beide gedateerd 30.11.2004:
(…)
Het resultaten van het documenttechnische- en schriftvergelijkende onderzoek kunnen als volgt worden samengevat:
(…)
De relevante kenmerken in de betwiste handtekeningen vormen een homogeen en consistent geheel en tonen specifieke overeenkomsten ten opzichte van het beschikbare vergelijkingsmateriaal. (…).
De combinaties van overeenkomstige kenmerken zijn qua aard zo specifiek, dat mag worden aangenomen, dat deze zich aan een bewuste controle door een schrijver onttrekken en in deze vorm niet door nabootsing kunnen worden bereikt.
Samengevat leiden de resultaten van het onderzoek daarom tot een totaalbeeld, dat op evidente wijze steun geeft aan de hypothese, dat de betwiste handtekeningen door mevrouw [D] zijn vervaardigd.
5.2 Conclusie
De uit de onderzoeksresultaten voortvloeiende conclusie luidt – rekening houdend met de in de materiaaltoetsing vermelde beperkingen voor het onderzoek – als volgt: De handtekeningen “[D]” op het koopcontract en de bijbehorende algemene bepalingen, gedateerd 30.11.2004 zijn met zeer hoge waarschijnlijkheid door mevrouw [D] vervaardigd. (…)”
2.3. De rechtbank is van oordeel dat, gelet op de onderzoeksresultaten en de eindconclusie van De Jong, die de rechtbank overneemt en tot de hare maakt, in voldoende mate is komen vast te staan dat de handtekeningen onder de betwiste koopovereenkomst en de algemene bepalingen door mevrouw [D] zijn gezet. De stelling van [B] c.s. in hun antwoordconclusie na deskundigenbericht dat De Jong niet met zekerheid kan verklaren dat de handtekeningen daadwerkelijk door mevrouw [D] zijn vervaardigd, doet daaraan niet af. Derhalve staat in rechte vast dat tussen [A] en mevrouw [D] de betwiste overeenkomst tot stand is gekomen, waarbij mevrouw [D] de twee appartementsrechten aan [A] heeft verkocht.
Geestelijke stoornis
2.4. Voorts moet worden beoordeeld of de wil van mevrouw [D] was gericht op het sluiten van de overeenkomst. [B] c.s. hebben ter onderbouwing van hun standpunt dat dat niet het geval was en de overeenkomst daarom bij brief van 17 februari 2005 is vernietigd, althans vernietigd dient te worden, gesteld dat mevrouw [D] aan een geestelijke stoornis leed, waardoor zij de gevolgen van haar handelen niet heeft kunnen overzien.
2.5. Bij de beoordeling van dit verweer stelt de rechtbank voorop dat uit artikel 3:34, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) voortvloeit dat – anders dan [B] c.s. lijken te betogen – eerst in rechte moet komen vast te staan dat ten tijde van het sluiten van de overeenkomst sprake was van een geestelijke stoornis bij mevrouw [D], alvorens wordt toegekomen aan het vermoeden uit de tweede zin van het eerste lid van artikel 3:34 BW Pro, inhoudende dat de verklaring tot het sluiten van de overeenkomst vermoed wordt onder invloed van de stoornis te zijn gedaan, omdat het sluiten van de overeenkomst voor mevrouw [D] nadelig zou zijn geweest. Ter onderbouwing van hun stelling dat mevrouw [D] aan een geestelijke stoornis leed, hebben [B] c.s. aangevoerd dat mevrouw [D] als gevolg van de beroerte die zij had gehad en de medicijnen die zij als gevolg daarvan diende te slikken, bij tijd en wijle erg in de war was. Wat er ook van deze betwiste stelling zij, de rechtbank stelt vast dat [B] c.s. – mede in het licht van de betwisting daarvan door [A] – niet (voldoende) gemotiveerd hebben gesteld dat mevrouw [D] ten tijde van het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk in de war was. Het beroep op vernietiging van de overeenkomst door [B] c.s. omdat de wil van mevrouw [D] niet was gericht op het sluiten van de overeenkomst, wordt dan ook als onvoldoende onderbouwd door de rechtbank verworpen. Aan bewijslevering wordt derhalve niet toegekomen.
Misbruik van omstandigheden
2.6. Ten aanzien van het verweer van [B] c.s. dat de overeenkomst vernietigd moet worden, omdat [A] misbruik van de omstandigheden heeft gemaakt door de overeenkomst met mevrouw [D] aan te gaan, overweegt de rechtbank als volgt. Ingevolge artikel 3:44, vierde lid, BW is in deze zaak sprake van misbruik van omstandigheden wanneer [A] wist of had moeten begrijpen dat mevrouw [D] door bijzondere omstandigheden, zoals afhankelijkheid of een abnormale geestestoestand, bewogen werd tot het sluiten van de koopovereenkomst met hem en hij (desalniettemin) de totstandkoming van de overeenkomst heeft bevorderd, terwijl hetgeen hij wist of moest begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. Daarbij is bepalend of [A] met het aangaan van de overeenkomst een prestatie van mevrouw [D] heeft bedongen die hij in redelijkheid niet had mogen bedingen, omdat dit maatschappelijk onbetamelijk gedrag van zijn zijde oplevert.
2.7. [B] c.s. stellen dat sprake was van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 3:44, vierde lid, BW, daar mevrouw [D], gezien haar fysieke gesteldheid, afhankelijk was van de hulp van [A] bij haar persoonlijke verzorging (zoals het doen van boodschappen, uit bed helpen, wassen en aankleden). Bovendien was mevrouw [D], volgens [B] c.s., bij tijd en wijle warrig als gevolg van de beroerte die zij had gehad en de medicijnen die zij als gevolg daarvan diende te slikken. [B] c.s. concluderen dat [A], gezien deze omstandigheden, die hem bekend waren, althans aan hem bekend hadden kunnen zijn, zich van het sluiten van de koopovereenkomst had moeten onthouden. [B] c.s. stellen dat het misbruik door [A] verder ook blijkt uit het feit dat het verkoopbedrag van de appartementsrechten veel lager was dan de werkelijke verkoopwaarde, zoals die is vastgesteld in het taxatierapport van 25 mei 2005, alsmede uit de omstandigheden dat de overeenkomst – anders dan gebruikelijk is in Amsterdam – niet ten overstaan van een notaris tot stand is gekomen en het initiatief tot de verkoop van de appartementsrechten van [A] uitging, terwijl mevrouw [D] eerder desgevraagd aan hem had medegedeeld dat zij de etage op 2-hoog niet (aan hem) wenste te verhuren. Bovendien, zo stellen [B] c.s. tot slot, blijkt uit de gang van zaken, waaronder het versturen van de sommatiebrief door [A] aan mevrouw [D], dat de koopovereenkomst voor [A] een zuiver commerciële transactie betrof.
2.8. Hiertegenover heeft [A] het volgende aangevoerd. Hij erkent dat hij mevrouw [D] regelmatig bijstond bij het doen van boodschappen en haar – naast de verzorging die zij van de thuiszorg kreeg – incidenteel te hulp schoot met wassen, aankleden, haar bed verschonen en uit bed tillen. Volgens hem levert dit echter geen situatie op als bedoeld in artikel 3:44, vierde lid, BW. De drijfveer van mevrouw [D] om de koopovereenkomst met hem aan te gaan was volgens haar zeggen erin gelegen dat zij hem een plezier wilde doen met de verkoop van de woning, aldus [A]. Bovendien, zo stelt [A] verder, was de relatie tussen mevrouw [D] en haar zoon niet goed en mevrouw [D] wilde niet dat de woning aan haar zoon zou toevallen. Voorts stelt [A] niet op de hoogte te zijn geweest van het (precieze) medicijngebruik van mevrouw [D] en betwist hij gemotiveerd de door [B] c.s. gestelde warrigheid van mevrouw [D]. Verder merkt hij op dat de hoogte van de overeengekomen koopsom, conform de afspraken tussen hem en mevrouw [D], is vastgesteld op basis van het taxatierapport van 21 oktober 2004, waarbij weliswaar als uitgangspunt is genomen dat de te verkopen woning geheel verhuurd was, terwijl slechts de derde en vierde etage verhuurd waren, doch in de overeenkomst is een beding opgenomen dat mevrouw [D] na de verkoop vrij van huur in het onderste appartement mocht blijven wonen zolang zij in leven verkeerde, hetgeen – ondanks haar leeftijd – nog jaren had kunnen duren. Voorts stelt [A] dat het initiatief tot de verkoop bij mevrouw [D] lag en hij verwijst daartoe (onder andere) naar de tussen hem en mevrouw [D] gesloten koopovereenkomst, waarin dit expliciet is opgenomen. Dat mevrouw [D] de etage op de tweede verdieping aanvankelijk niet (aan hem) wenste te verhuren, was onder meer erin gelegen dat de betreffende etage fors opgeknapt moest worden en mevrouw [D] erg opzag tegen de daarmee gepaard gaande overlast, aldus [A]. Tot slot voert hij nog aan dat het zijn bedoeling was om in de woning te gaan wonen en hij de koopovereenkomst dus niet uit (zuiver) commercieel oogpunt heeft gesloten.
2.9. De rechtbank is, gezien het vorenstaande, van oordeel dat de door [B] c.s. gestelde omstandigheden zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang bezien, gelet ook op de weerlegging daarvan door [A], onvoldoende grond opleveren om deze als bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 3:44, vierde lid, BW aan te merken. De stelling van [B] c.s. dat de overeenkomst vernietigbaar is, omdat [A] misbruik van de omstandigheden heeft gemaakt door de overeenkomst met mevrouw [D] aan te gaan, terwijl hij zich daarvan had moeten weerhouden, wordt dan ook verworpen.
Dwaling
2.10. [B] c.s. stellen tenslotte dat de overeenkomst vernietigd moet worden, omdat mevrouw [D] heeft gedwaald ten aanzien van de verkoopprijs van de appartementsrechten. Deze dwaling is volgens hen te wijten aan [A], omdat hij bij de opdracht tot de taxatie de taxateur zou hebben gevraagd de te verkopen appartementen te taxeren in verhuurde staat, terwijl de appartementen gedeeltelijk vrij van verhuur waren. [B] c.s. menen dat als mevrouw [D] had geweten dat voor het taxatierapport van 21 oktober 2004 als uitgangspunt was genomen dat de appartementsrechten geheel verhuurd waren en deze in werkelijkheid een veel hogere waarde vertegenwoordigden, zoals dat volgens hen onder andere blijkt uit het taxatierapport dat in hun opdracht op 25 mei 2005 is opgemaakt, mevrouw [D] de overeenkomst met [A] niet onder dezelfde condities zou zijn aangegaan.
2.11. De rechtbank stelt in het kader van dit beroep op dwaling, dat door [A] wordt betwist, vast dat [B] c.s. hun stelling dat mevrouw [D] de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan, indien zij met de gestelde omstandigheden bekend was geweest, niet hebben onderbouwd aan de hand van concrete feiten en omstandigheden, doch uitsluitend hebben gebaseerd op eigen speculaties. Gelet hierop kan de rechtbank niet van de juistheid van deze stelling uitgaan. Nu het beroep op dwaling reeds hierom wordt verworpen, kan verder in het midden worden gelaten of mevrouw [D] al dan niet op de hoogte was (of kon zijn) van de bij de taxatie gehanteerde uitgangspunten en voorts ook of het pand in werkelijkheid een veel hogere verkoopwaarde vertegenwoordigde dan de afgesproken verkoopprijs.
Al dan niet toewijsbaarheid van de vorderingen
Verklaring voor recht
2.12. Nu in rechte is komen vast te staan dat mevrouw [D] de koopovereenkomst met [A] is aangegaan en geen van de door [B] c.s. aangevoerde gronden leiden tot vernietiging daarvan, is de vordering van [A] dat de rechtbank in een verklaring voor recht bij haar beslissing opneemt dat de koopovereenkomst rechtsgeldig tot stand is gekomen, toewijsbaar.
Verplichting tot levering
2.13. Voorts zal de rechtbank [B] c.s., die als rechtsopvolgers onder algemene titel van mevrouw [D] gebonden zijn aan de verplichtingen uit de betreffende koopovereenkomst, veroordelen om mee te werken aan de uit die overeenkomst voortvloeiende verplichting tot levering van de appartementsrechten aan [A], zoals [A] heeft gevorderd. De door [A] aan die vordering gekoppelde dwangsom zal als niet weersproken eveneens worden toegewezen, in die zin dat als [B] c.s. binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis niet meewerken aan de levering van de appartementsrechten aan [A], zij een dwangsom aan [A] verschuldigd zullen zijn van € 2.000,= per dag dat zij niet meewerken tot een maximum van € 100.000,=.
Contractuele boete
2.14. [A] vordert verder dat [B] c.s. worden veroordeeld tot betaling aan hem van een boete, voortvloeiend uit artikel VI, tweede lid, aanhef en onder a, van de op de overeenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen, van € 1.350,= per dag vanaf de datum van verzuim, dat is ingetreden op 10 februari 2005, tot aan de dag van levering van de appartementsrechten. [B] c.s. hebben hiertegen aangevoerd dat de voornoemde boetebepaling uit de algemene bepalingen in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Voor zover [B] c.s. hiermee bedoelen te betogen dat de betreffende bepaling daarom in het geheel niet van toepassing is, wordt dit standpunt door de rechtbank verworpen. Het betreffende boetebeding is immers een algemeen aanvaarde bepaling, die veelvuldig wordt gehanteerd bij de verkoop van woningen. Dat de relatie tussen [A] en mevrouw [D] meeromvattend was dan een puur zakelijke relatie, zoals [B] c.s. in dit kader aanvoeren, doet daaraan niet af. Verder kan niet worden gezegd dat een beroep op dit beding in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar is. Dat de hoofdverplichting van [B] c.s. uit de koopovereenkomst, te weten de levering van de appartementrechten, tenslotte toch zal worden nagekomen, maakt dit niet anders. Een ander oordeel zou de prikkel tot nakoming, welke in artikel VI, tweede lid, aanhef en onder a, van de algemene bepalingen is vervat, immers teniet doen.
2.15. Nu vast staat dat het voornoemde boetebeding uit de algemene bepalingen rechtsgeldig is en een beroep daarop niet onaanvaardbaar is, terwijl niet (gemotiveerd) gesteld of gebleken is dat de vertraging in de levering van de appartementsrechten niet volledig is toe te rekenen aan mevrouw [D] en, na haar overlijden, aan [B] c.s. als haar rechtsopvolgers onder algemene titel, zijn [B] c.s. in beginsel gehouden tot betaling aan [A] van de gevorderde boete van € 1.350,= per dag dat de levering niet heeft plaatsgevonden vanaf de dag van verzuim tot aan de dag dat zij de appartementsrechten alsnog aan [A] zullen leveren.
2.16. De rechtbank leidt uit het beroep van [B] c.s. op de redelijkheid en billijkheid in het kader van het boetebeding, in combinatie met hun stelling dat [A] geen enkele schade heeft geleden, af dat [B] c.s. de gevorderde boete onacceptabel vinden en daarmee een beroep doen op matiging van de boete. In het kader van dit beroep op matiging stelt de rechtbank voorop dat in artikel 6:94 BW Pro als maatstaf voor matiging van een bedongen boete is opgenomen dat daarvan slechts sprake kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit brengt met zich dat de rechtbank pas van haar bevoegdheid tot matiging gebruik kan maken indien toepassing van het overeengekomen boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij spelen verschillende omstandigheden een rol, zoals de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
2.17. Ten aanzien van de vraag of in deze specifieke zaak moet worden overgegaan tot matiging van de bedongen boete, overweegt de rechtbank als volgt.
2.18. [B] c.s. waren, zo stellen zij, ervan overtuigd dat mevrouw [D] de koopovereenkomst niet had gesloten en, indien dit wel het geval zou blijken te zijn, er zeker van dat deze overeenkomst was vernietigd, althans kon worden vernietigd. Dit is voor hen (kennelijk) de reden geweest om niet tot levering van de appartementsrechten over te gaan. De rechtbank wijst erop dat deze – naar nu blijkt onterechte – aannames van [B] c.s., onder andere veroorzaakt doordat zij niet zelf bij de totstandkoming van de overeenkomst betrokken zijn geweest, op zich geen valide reden zijn om tot matiging van de verschuldigde boete over te gaan. Een ander oordeel zou de prikkel tot nakoming, die met het boetebeding wordt beoogd en waaraan [B] c.s. als rechtsopvolgers onder algemene titel van mevrouw [D] gebonden zijn, immers krachteloos maken. Evenwel spelen in deze zaak ook andere omstandigheden een rol bij de vraag of tot matiging van de boete moet worden overgegaan. Zo is van belang dat de betreffende boetebepaling een vaste clausule is, die vrijwel standaard bij de verkoop van een woning in algemene bepalingen wordt gehanteerd en waarover bij het sluiten van de overeenkomst niet snel discussie zal worden geopend. Bovendien houdt de rechtbank er rekening mee dat de boete die verbeurd zou zijn geweest bij ontbinding van de overeenkomst, waarbij de verplichtingen uit de koopovereenkomst dus helemaal niet (meer) behoefden te worden nagekomen, € 45.000,= was geweest, terwijl de bedongen boete in dit geval, waarbij de overeenkomst in stand blijft en de appartementsrechten derhalve (alsnog) geleverd zullen moeten worden, thans zou neerkomen op een boetebedrag van ruim 30 keer zoveel, namelijk bijna 1,5 miljoen euro. Dit terwijl gesteld noch gebleken is dat [A] schade heeft geleden als gevolg van de vertraagde levering van de appartementsrechten. Voornoemde omstandigheden in onderlinge samenhang bezien en voorts rekening houdend met het feit dat de bedongen boete wegens de vertraagde levering op dit moment al ruim drie maal zoveel bedraagt als de overeengekomen verkoopprijs van de appartementsrechten van € 450.000,=, concludeert de rechtbank dat de hoogte van de thans verschuldigde boete buiten alle proporties is en voorbijgaat aan het doel dat het boetebeding beoogt te bewerkstelligen. De billijkheid eist in deze specifieke zaak dan ook dat tot matiging van de boete zal worden overgegaan. De rechtbank zal het boetebedrag, dat [B] c.s. aan [A] zal moeten voldoen wegens de vertraging in de levering, daarom verlagen tot een bedrag van € 75.000,=. Bij het vaststellen van dit bedrag heeft de rechtbank met name ook laten meewegen dat de prikkel tot levering, die met het boetebeding onder andere wordt beoogd, zijn werking niet moet verliezen door een te forse matiging, doch evenmin zijn doel voorbij moet streven door een te beperkte matiging.
2.19. De wettelijke rente die over het toewijsbare boetebedrag wordt gevorderd, is als niet gemotiveerd weersproken voor toewijzing vatbaar, zoals gevorderd.
Buitengerechtelijke incassokosten
2.20. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal – mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport Voor-werk II – worden afgewezen. [A] heeft immers nagelaten een omschrijving te geven van de verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden. De kosten waarvan vergoeding wordt gevraagd, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
Proceskosten
2.21. [B] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] worden begroot op:
- dagvaardingen EUR 174,17
- vast recht 244,00
- deskundigen 2.023,00
- salaris procureur 1.447,50 (2,5 punt × tarief EUR 579,00)
Totaal EUR 3.888,67
2.22. De rechter, ten overstaan van wie de comparitie van partijen is gehouden en die het tussenvonnis van 4 januari 2006 heeft gewezen, heeft dit vonnis niet kunnen wijzen in verband met benoeming elders. De rechter, die het tussenvonnis van 18 april 2007 heeft gewezen, heeft dit vonnis niet gewezen vanwege organisatorische redenen.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. verklaart voor recht dat de tussen [A] en mevrouw [D] op 30 november 2004 gesloten overeenkomst betreffende de verkoop door mevrouw [D] aan [A] van de appartementsrechten, staande en gelegen aan de [-] te [-], rechtsgeldig tot stand is gekomen,
3.2. veroordeelt [B] c.s. mee te werken aan de levering van de voornoemde appartementsrechten, zulks binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 2.000,= voor elke dag dat [B] c.s. weigeren hun medewerking aan de levering van de voornoemde appartementsrechten te verlenen tot een maximum van € 100.000,=,
3.3. veroordeelt [B] c.s. aan [A] te betalen een bedrag van € 75.000,=, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf 10 februari 2005 tot de dag van volledige betaling,
3.4. veroordeelt [B] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op EUR 3.888,67,
3.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.R. Wisse en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2008.?