ECLI:NL:RBAMS:2008:9365

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 347860 / HA ZA 06-2583

Vonnis in hoofdzaak van 29 oktober 2008

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

LEYDUIN VASTGOED B.V.,

gevestigd te Haarlem, eiseres,

advocaat mr. H.C. Bollekamp,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

GAP (NETHERLANDS) B.V.,

gevestigd te Amsterdam, gedaagde,

advocaat mr.1.M.C.A. Reinders Folmer.

Partijen zullen hierna Leyduin en GAP genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 13 juni 2006;

- de incidentele conclusie strekkende tot oproeping in vrijwaring;

- conclusie van antwoord in het vrijwaringsincident;

- extract uit de minuten berustende ter griffie van de rechtbank Amsterdam d.d. 4 oktober 2006;

- de conclusie van antwoord;

- het tussenvonnis van 10 januari 2007;

- het proces-verbaal van comparitie van 26 februari 2007;

- de conclusie na comparitie;

- de akte conclusie na comparitie;

- de akte uitlating producties;

- de akte toelichting verzoek pleidooi;

- de antwoordakte pleidooi.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

GAP was eigenaresse van het registergoed, kadastraal bekend gemeente Roosendaal en Nispen, [sectie + nummer] (gedeeltelijk), plaatselijk bekend [adres] , bestaande uit een perceel grond met bebouwing (hierna: "de onroerende zaak"). GAP heeft de onroerende zaak in 2004 te huur en te koop aangeboden.

2.2.

In februari 2004 heeft Leyduin van Jones Lang Lasalle Vastgoed Adviseurs B.V. (hierna: "JLL") projectinformatie ontvangen met betrekking tot de onroerende zaak. Eind februari heeft JLL contact opgenomen met GAP met de mededeling dat zij was benaderd door een mogelijke koper voor de onroerende zaak.

2.3.

Op 2 maart 2004 heeft een bespreking plaatsgevonden. Daarbij waren aanwezig de heer [naam 1] (hierna: " [naam 1] ") die GAP in verband met de voorgenomen transactie vertegenwoordigde, de heer [naam 2] (hierna: " [naam 2] ") van JLL, de heer [naam 3] (hierna:" [naam 3] ") van Leyduin en de heer [naam 4] (hierna: " [naam 4] ") van Tresforte Tax Consultants B.V. (hierna: "TIC"). Tijdens deze bespreking is onder meer de overdracht van de aandelen GAP besproken.

2.4.

Op 9 maart 2004 heeft [naam 1] een e-mail bericht verzonden aan [naam 3] met de volgende inhoud:

"[. ..}

Onderwerp:

[...]

Gap Netherlands B.V.

SUBJECT TO CONTRACT

DearJohan,

I am responding to you directly as I understand [naam 2])
is currently on holiday.

I am pleased to say I have received agreement in principle to proceed with the sale of the shares of the above company. We shall not be needing any further tax advice at this time.

I shall tomorrow prepare and forward to you a draft Heads of Terms for your approval, at which point we can proceed with the instuction of lawyers to prepare necessary documentation.

Best regards,

[naam 1] "

2.5.

Op 10 maart zond [naam 1] aan [naam 3] per e-mail een concept "Heads of Terms".

[naam 3] . Het e-mail bericht luidt als volgt.

"[. ..]

Onderwerp:

[...]

Gap Netherlands B.V.

Dear [naam 3] ,

Further to my earlier e-mail, please find attached a draft Heads of Terms in respect of the proposed safe of the above company.

Please confirm your agreement tot these terms, together with the identity of the purchasing entity and the lawyers who will act on your behalf in this transaction, following which we can proceed with the necessary legal documentation. [...]"

2.6.

[naam 3] heeft op 11 maart 2004 zijn instemming met het concept van de "Heads of Terms" bevestigd. Daarin is voor zover van belang het volgende bepaald.

"Subject of Proposed Transaction

100% ownership of Gap Netherlands B.V., whose sole asset is the freehold interest in the Distribution Centre at [adres] . [. ..]

Purchase Price

4.25 million Euros [ ...]

Agency Fees

The vendor will be responsible for agreed brokerage fees of Jones Lang la Salle in respect of this transaction. [ ... ]

Conditions

This proposal remains subject to

1.
Vendors Format Board Approval

2. Contract"

2.7.

In maart 2004 is gebleken dat de voorkeur van GAP uitging naar rechtstreekse overdracht van de onroerende zaak in plaats van overdracht van haar aandelen. In dat verband zond [naam 1] aan [naam 3] op 1 april 2004 het volgende e-mail bericht met als bijlage een nieuwe versie van de "Heads of Terms".

"[...]

Attached proposed Heads of Terms for the sale of the above building.

Please give me a call on Monday to confirm we are OK to instruct lawyers.[ ... ]."

2.8.

In de "Heads of Terms" van 1 april 2004 (hierna: "HoT") is voor zover van belang het volgende bepaald.

"Subject Property

Distribution Centre plus ancillary office accommodation at [adres] , Holland.[...]

Timing

The purchaser is to exchange formal contracts by end of April 2004. [. .. ]

Purchase Price

4.25m euro[...]

Conditions

This transaction remains subject to contract"

2.9.

Na 1 april 2004 heeft geen rechtstreeks contact plaatsgevonden tussen [naam 3] en [naam 1] . Wel heeft tussen 30 maart en 15 april 2004 geregeld telefonisch contact plaatsgevonden over de HoT tussen [naam 3] en [naam 2] enerzijds, en [naam 2] en [naam 1] anderzijds.

2.10.

GAP heeft JLL op 15 april 2004 bericht dat zij de onroerende zaak heeft verkocht aan een derde. GAP is namens [naam 3] , respectievelijk Tresforte Investments B.V. (hierna:

"Tresforte") bij brief van 11 mei 2004 in gebreke gesteld, gesommeerd tot nakoming en aansprakelijk gesteld voor geleden en te lijden schade.

2.11.

Op 14 december 2005 heeft een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden, waarbij Leyduin en GAP aanwezig of vertegenwoordigd zijn geweest. [naam 2] heeft- voor zover hier van belang - het volgende verklaard.

"[ ..] Op de vraag wat de rol van mijn werkgever JLL was in deze zaak antwoord ik: wij zijn door GAP ingeschakeld om het verkooptraject te begeleiden. Op een gegeven moment is de opdracht beëindigd. Toen wij in contact kwamen met een potentiële koper, de heer [naam 3] , hebben wij weer een verkoopopdracht van GAP gekregen.

[ ..] De tweede Heads of Terms is toen opgesteld (productie 5 verzoekschrift). Daarna is menigmaal contact geweest tussen beide partijen. [naam 3] zou samen met een compagnon kopen. Er zat een financieringsvoorbehoud op en GAP wilde daar duidelijkheid over hebben. In verband met de ziekte van zijn compagnon heeft de heer [naam 3] twee dagen uitstel gevraagd om de transactie onvoorwaardelijk te maken. Ik heb vervolgens de heer [naam 1] gebeld en hem verteld dat de heer [naam 3] nog twee dagen nodig had om het voorbehoud er af te halen. De heer [naam 1] zei dat hij zijn vliegtuig moest halen en dat hij de volgende dag op kantoor zou zijn. Dan zou de kwestie kunnen worden besproken. Er staat mij bij dat hij in de loop van de middag op kantoor zou zijn. De volgende dag belde de heer [naam 3] , ik meen aan het eind van de ochtend of aan het begin van de middag, met de mededeling dat het financieringsvoorbehoud er toch af kon. Direct daarna heb ik de heer [naam 1] gebeld. De heer [naam 1] vertelde mij toen dat er dan een probleem was omdat hij het registergoed net aan een derde partij had verkocht. Over die derde was van tevoren bij ons niets bekend. Ik had er geen idee van dat GAP met anderen onderhandelde. Op de vraag of de heer [naam 1] een termijn had genoemd wanneer hij duidelijkheid wilde hebben over het financieringsvoorbehoud antwoord ik dat ik mij niet kan herinneren of er echt een termijn is genoemd, maar er moest in die week (waarin 14 april viel) duidelijkheid komen. [ ..]"

3.Het geschil

3.1.

Leyduin vordert, bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

a. te verklaren voor recht dat tussen partijen een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen ter zake van de onroerende zaak;

b. te verklaren voor recht dat GAP toerekenbaar tekort is geschoten in de uitvoering van haar verplichtingen, voortvloeiend uit de (onder a. hiervoor bedoelde) koopovereenkomst, met name in de verplichting de onroerende zaak aan Leyduin te leveren;

c. te verklaren voor recht dat GAP gehouden is te vergoeden de door Leyduin in verband met de (onder b. hiervoor bedoelde) wanprestatie geleden en te lijden schade (rentederving daaronder mede begrepen) op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

Subsidiair

te verklaren voor recht dat GAP in strijd met de redelijkheid en billijkheid en op voor Leyduin onrechtmatige wijze de onderhandelingen ter zake van de totstandkoming van de koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak eenzijdig heeft gestaakt en dat GAP daarom gehouden is Leyduin schadeloos te stellen voor de door haar geleden en te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, onder welke schade

wordt begrepen zowel de door Leyduin in het kader van de onderhavige transactie gemaakte kosten, als de door haar gederfde en te derven winst nu de onderhavige transactie geen doorgang heeft gevonden;

Primair en Subsidiair

GAP te veroordelen in de kosten van deze procedure, de kosten van het voorlopig getuigenverhoor daaronder mede begrepen.

3.2.

Leyduin legt primair aan haar vordering ten grondslag dat tussen partijen op 15 april 2004 een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen.

3.3.

Subsidiair stelt Leyduin dat de onderhandelingen zo ver waren gevorderd, dat Leyduin er op mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen. Het stond GAP niet vrij de onderhandelingen eenzijdig afte breken zonder Leyduin het positief en negatief contractsbelang te vergoeden.

3.4.

Voor het geval zou komen vast te staan dat niet Leyduin, maar [naam 3] of Tresforte als koper van de onroerende zaak moet worden aangemerkt, beroept Leyduin zich op het feit dat [naam 3] en Tresforte hun rechten uit hoofde van de in haar eis omschreven wanprestatie, respectievelijk onrechtmatige daad jegens GAP voorwaardelijk aan Leyduin hebben gecedeerd.

3.5.

GAP voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Voorwaardelijke cessie

4.1.

GAP heeft als verweer gevoerd dat zij het beroep van Leyduin op de voorwaardelijke cessie door [naam 3] ofTresforte aan Leyduin niet aanvaardt. Daarbij heeft zij een beroep gedaan op artikel 6:263 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Bij conclusie na comparitie heeft Leyduin haar stellingen nader onderbouwd door te stellen dat de koper één van de door [naam 3] bestuurde vennootschappen zou zijn en dat dit uitdrukkelijk is besproken tussen [naam 3] , [naam 2] en [naam 1] op 2 maart 2004. Voorts heeft Leyduin gesteld dat dit strookt met het bepaalde in de HoT. Bij conclusie na comparitie heeft GAP haar verweer niet nader gemotiveerd. De rechtbank is van oordeel dat GAP haar verweer, voor zover zij dit heeft willen handhaven, onvoldoende heeft uitgewerkt. Het verweer wordt verworpen.

4.2.

Ten overvloede overweegt de rechtbank dat voor een rechtsgeldige cessie niet de aanvaarding door GAP vereist is. Artikel 6:263 BW is niet aan de orde, nu GAP - zoals Leyduin onbetwist heeft gesteld - niet heeft aangevoerd welke verplichting door Leyduin niet zou worden nagekomen. Waar hierna wordt gerefereerd aan handelingen van [naam 3] , moeten deze worden geacht voor Leyduin te zijn verricht.

Positie JLL

4.3.

Bij conclusie van antwoord heeft GAP betwist dat zij JLL opdracht tot bemiddeling als makelaar heeft verleend, op grond waarvan uitlatingen van JLL niet aan haar dienen te worden toegerekend en JLL moet worden geacht te zijn opgetreden voor Leyduin. Voor zover al sprake zou zijn van een opdracht van GAP aan JLL, is JLL in de nakoming daarvan te kort geschoten. GAP beroept zich erop dat [naam 3] zich daarvan bewust moet zijn geweest en misbruik heeft gemaakt van de wanprestatie van JLL.

4.4.

Leyduin heeft bij conclusie na comparitie haar stellingen in dit verband nader gemotiveerd door erop te wijzen dat GAP in de vrijwaringsprocedure heeft erkend dat zij zich gedurende de onderhandelingen heeft laten bijstaan door JLL en te betwisten dat Leyduin als opdrachtgever van JLL moet worden aangemerkt. GAP is ook hierop in haar conclusie na comparitie niet meer teruggekomen. Het verweer wordt als onvoldoende gemotiveerd verworpen.

4.5.

Ten overvloede overweegt de rechtbank dat het verweer van GAP inhoudelijk evenmin kan slagen. Uit het voortraject van de onderhandelingen- te weten de Heads of Terms van 10 maart 2004 - blijkt immers dat de courtage in verband met de voorgenomen transactie aan JLL zou worden betaald door GAP. GAP heeft onvoldoende feiten gesteld op basis waarvan - mits bewezen - de conclusie kan worden getrokken dat het daarbij slechts zou gaan om een aanbrengprovisie. Bovendien refereert GAP in haar conclusie na comparitie aan haar nieuwe makelaar als de makelaar die JLL vanaf 15 april 2004 is opgevolgd. Op basis van deze feiten in onderlinge samenhang beschouwd, stelt de rechtbank vast dat JLL is opgetreden voor GAP. Het beroep op profiteren van wanprestatie door Leyduin wordt als onvoldoende inhoudelijk onderbouwd door de rechtbank verworpen.

Rechtsverwerking

4.6.

GAP heeft gesteld dat sprake is van rechtsverwerking, omdat Leyduin GAP pas op 11 mei 2004 aansprakelijk heeft gesteld wegens wanprestatie, dan wel het onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen. GAP stelt zich op het standpunt dat het op de weg van [naam 3] had gelegen om jegens haar begin juni 2004 rechtsmaatregelen te treffen om verder onderhandelen af te dwingen, nu zij op 2 juni 2004 aan [naam 3] heeft bericht dat zij op korte termijn afspraken met derden zou maken over de onroerende zaak. [naam 3] heeft dat nagelaten en heeft in haar reactie aan GAP van 20 juni 2004 zelfs geen rechtsmaatregelen aangekondigd.

4.7.

Voorop gesteld moet worden dat enkel tijdsverloop onvoldoende is om tot rechtsverwerking te concluderen. Dat geldt ook in dit geval dat GAP namens [naam 3] - althans de door hem bestuurde vennootschap Tresforte - reeds op 11 mei 2004 in gebreke is gesteld, is gesommeerd tot nakoming en aansprakelijk is gesteld voor geleden en te lijden schade. De rechtbank ziet niet in hoe daaruit kan worden afgeleid dat Leyduin zou hebben berust in de levering van de onroerende zaak aan een derde. GAP diende er rekening mee te houden dat van de zijde van [naam 3] mogelijk alsnog rechtsmaatregelen zouden worden getroffen.

Koopovereenkomst

4.8.

Thans dient de primaire stelling van Leyduin te worden beoordeeld dat er met GAP een perfecte en onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen.

4.9.

GAP betwist dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daartoe voert GAP aan dat de HoT een aanbod onder tijdsbepaling betrof, welk aanbod Leyduin niet tijdig heeft aanvaard. GAP voert voorts aan dat de HoT een aanbod op hoofdlijnen betrof, waarin niet alle essentiële onderdelen van de koopovereenkomst waren opgenomen. Bovendien stelt GAP zich op het standpunt dat de HoT voorzag in de opschortende voorwaarde dat een schriftelijke koopovereenkomst tussen partijen tot stand zou komen ("subject to contract"). GAP betwist in dat verband dat aanvaarding van de HoT had kunnen leiden tot de totstandkoming van een perfecte koopovereenkomst.

4.10.

Met GAP is de rechtbank van oordeel dat de clausule "subject to contract" een opschortende voorwaarde is die de totstandkoming van de overeenkomst beoogt afhankelijk te stellen van een schriftelijke en ondertekende overeenkomst. Dat dit de bedoeling was van GAP wordt bevestigd in het e-mail bericht van [naam 1] van 1 april 2004, waarin [naam 3] wordt verzocht om instemming met de instructie van juristen om de koopovereenkomst uit te werken op papier. Het tekenen van de op schrift te stellen koopovereenkomst vormt aldus het sluitstuk van de onderhandelingen.

4.11.

Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan. Daartoe dient een aanbod tenminste de essentiële onderdelen van de beoogde overeenkomst te bevatten. Als er al vanuit moet worden gegaan dat de HoT een aanbod was dat alle essentiële onderdelen van de te sluiten koopovereenkomst bevatte en dat dat aanbod tijdig is aanvaard, dan geldt op basis van het hetgeen hiervoor is overwogen nog dat bij aanvaarding sprake is van een overeenkomst onder opschortende voorwaarde.

4.12.

Er is geen schriftelijke en ondertekende koopovereenkomst tot stand gekomen. Nu de voorwaarde uit de HoT niet is vervuld, kan op basis daarvan niet worden geconcludeerd dat tussen GAP en Leyduin een perfecte en onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen. Anders dan Leyduin stelt, leidt de mondelinge mededeling van [naam 2] aan [naam 1]

d.d. 15 april 2004 dat Leyduin afzag van het financieringsvoorbehoud niet tot een ander oordeel. In zoverre slaagt het verweer en zal de primaire vordering worden afgewezen. De vraag of de HoT alle essentiële onderdelen van de te sluiten koopovereenkomst bevat en of Leyduin het aanbod op hoofdlijnen al dan niet tijdig heeft aanvaard kan in dit verband verder onbesproken blijven.

Vertrouwen op totstandkoming koopovereenkomst

4.13.

Thans dient de subsidiaire stelling van Leyduin te worden beoordeeld dat partijen in de onderhandelingen het stadium hadden bereikt dat het GAP niet langer vrijstond zich terug te trekken uit die onderhandelingen zonder schadeplichtig te worden.

4.14.

GAP betwist dat [naam 3] erop mocht vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand zou komen en beroept zich daarbij in de eerste plaats op de hiervoor besproken termijn voor aanvaarding in de HoT. GAP voert voorts aan dat [naam 1] op 6 april 2004 duidelijk aan [naam 2] heeft meegedeeld dat de onderhandelingen met andere gegadigden

zouden worden gestart als de HoT niet uiterlijk op 9 april 2004 door [naam 3] zou zijn aanvaard. GAP stelt zich op het standpunt dat het haar daarom, na het verstrijken van deze termijn, vrijstond de onderhandelingen af te breken. Ook uit het handelen van [naam 3] - te weten dat hij eerst heeft toegezegd op 9 april 2004 uitsluitsel te zullen geven en vervolgens op 14 april 2004 om twee dagen uitstel heeft gevraagd- volgt dat zij na 9, respectievelijk 14 april 2004, niet langer gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de totstandkoming van de overeenkomst.

4.15.

Anders dan GAP is de rechtbank van oordeel dat de zinsnede
"Please give me a call on monday"uit het e-mail bericht van [naam 1] van 1 april 2004 geen expliciete termijn voor aanvaarding van de HoT bevat. Of in de HoT sprake is van een termijnstelling en of een dergelijke termijn moet worden aangemerkt als een fatale termijn voor aanvaarding, hangt derhalve af van het antwoord op een interpretatievraag, te weten de bedoeling van GAP met het aanbod en hetgeen [naam 3] in dat verband redelijkerwijze uit het aanbod heeft mogen afleiden.

4.16.

Nu GAP zich op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde termijn van aanvaarding beroept, rust ingevolge de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) op haar de bewijslast en het bewijsrisico ten aanzien van de termijnstelling. GAP heeft onvoldoende gemotiveerd dat en onvoldoende feiten gesteld die, mits bewezen, zouden leiden tot de conclusie dat de zinsnede uit de HoT door [naam 3] had moeten worden begrepen als uiterste termijn voor reactie, dan wel als een aanbod met een fatale termijn voor aanvaarding. GAP heeft immers slechts gesteld dan dat zij rond de tijd van verzending van het e-mail bericht aan [naam 3] heeft bericht dat zij de onderhandelingen - vanwege het feit dat er meer gegadigden waren voor de onroerende zaak - op korte termijn wilde afronden. Daaruit heeft [naam 3] niet hoeven begrijpen dat hij uiterlijk op 5 april 2004 moest reageren, laat staan dat bij gebreke daarvan de HoT zou komen te vervallen.

4.17.

Uit hetgeen GAP verder heeft gesteld valt evenmin af te leiden dat GAP Leyduin 9 april 2004 als fatale termijn voor aanvaarding van de HoT heeft gesteld. De rechtbank stelt voorop dat ter zake geen direct contact is geweest tussen [naam 3] en [naam 1] . Voor zover GAP- zoals zij stelt - al aan [naam 2] een mededeling van die strekking zou hebben gedaan, moet op basis van de getuigenverklaring van [naam 2] worden vastgesteld dat [naam 2] Leyduin hiervan niet op de hoogte heeft gesteld. Nu JLL optrad voor GAP, dient die omstandigheid voor rekening van GAP te blijven.

4.18.

Gezien het geregelde contact tussen partijen over de HoT en de wetenschap bij Leyduin van de wens van GAP dat op korte termijn duidelijkheid zou bestaan over de voorgenomen transactie, acht de rechtbank het veeleer aannemelijk dat de tussen partijen genoemde data moeten worden aangemerkt als streefdata voor de door [naam 3] te verschaffen duidelijkheid ten aanzien van de HoT. In dat licht valt evenmin in te zien dat Leyduin, door (bij monde van [naam 2] ) op 14 april 2004 aan GAP te verzoeken om twee dagen uitstel voor aanvaarding van de HoT, niet meer mocht vertrouwen op de totstandkoming van een overeenkomst.

4.19.

GAP betwist in de tweede plaats dat [naam 3] erop mocht vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand zou komen met een beroep op de opschortende voorwaarde uit

de HoT. GAP voert daartoe aan dat als partijen een voorbehoud ten aanzien van de binding maken, het uitgangspunt is dat van totstandkomingsvertrouwen geen sprake kan zijn.

4.20.

Anders dan GAP is de rechtbank van oordeel dat een voorbehoud van een nader op te maken contract het totstandkomingsvertrouwen kàn doorkruisen, maar een uitgangspunt is dat niet. Door in onderhandeling te treden over het sluiten van een overeenkomst, komen partijen in een rechtsverhouding te staan die door de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid wordt beheerst. Zij dienen in dat verband hun gedrag mede te laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij.

4.21.

Om op basis van de opschortende voorwaarde te kunnen aannemen dat Leyduin er niet op mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen, had Leyduin in dat verband naar het oordeel van de rechtbank moeten weten, of in ieder geval behoren te begrijpen, dat GAP zich daarmee het recht voorbehield om te allen tijde en om haar moverende redenen alsnog van de verkoop af te zien. Dat dat het geval was heeft GAP niet gesteld en is evenmin gebleken. Een vergelijking met de situatie uit de door GAP genoemde uitspraak van de rechtbank Zwolle (JOR 1997171) doet zich niet voor, nu in dat geval sprake was van een feitelijk andere situatie (waarbij van de partij die het voorbehoud had bedongen een risicovolle investering werd verlangd).

4.22.

Nu moet worden aangenomen dat GAP geen fatale termijn voor aanvaarding van de HoT heeft gesteld en Leyduin uit de opschortende voorwaarde niet hoefde te begrijpen dat GAP zich daarmee het recht voorbehield om te allen tijde van verkoop af te zien, wordt het verweer van GAP - dat Leyduin op basis daarvan geen gerechtvaardigd vertrouwen toekwam dat de overeenkomst tot stand zou komen - verworpen.

4.23.

Overigens heeft GAP tegen de subsidiaire vordering geen verweer gevoerd. Ten overvloede overweegt de rechtbank het volgende. Als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen-vrij is de onderhandelingen afte breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan (HR 12 augustus 2005, CBB/JPO).

4.24.

Naar het oordeel van de rechtbank was het vertrouwen van Leyduin in de totstandkoming van de koopovereenkomst gerechtvaardigd. Tussen partijen is niet in geschil dat overeenstemming was bereikt over de prijs en het object. Met Leyduin is de rechtbank van oordeel dat de bepaling uit de HoT
"The purchaser is to exchange formal contracts bij End of April 2004''zo dient te worden begrepen dat de onroerende zaak uiterlijk eind april 2004 diende te worden afgenomen. Nu GAP heeft gesteld dat de HoT de voorlopige vastlegging van de punten bevat waarover partijen tijdens de onderhandelingen in beginsel overeenstemming hadden bereikt, staat vast dat ook over de leveringsdatum tussen partijen in beginsel overeenstemming is bereikt.

4.25.

Met Leyduin oordeelt de rechtbank dat daarmee overeenstemming is bereikt over alle essentiële onderdelen van de beoogde koopovereenkomst. Het enkele feit dat tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen, staat daaraan immers niet in de weg. De feiten die GAP in dit verband ter betwisting aanvoert - te weten dat partijen nog geen afspraken hadden gemaakt over mogelijke bodemvervuiling, overgang risico, garanties en roerende zaken - maken dat oordeel niet anders. Leyduin heeft haar stelling dat deze onderdelen niet tot de essentiala van de beoogde overeenkomst behoren immers nader onderbouwd door te wijzen op een door haar ontvangen milieurapport en verkoopbrochure waaruit bleek dat zich met betrekking tot bodemvervuiling geen bijzonderheden voordeden. Voorts heeft Leyduin daartoe gewezen op het feit dat in de onderhandelingen door GAP geen bijzonderheden zijn verlangd in verband met de risico-overgang en garanties en deze bijzonderheden evenmin blijken uit de tussen GAP en een derde uiteindelijk gesloten koopovereenkomst. GAP heeft deze nadere stellingen onvoldoende inhoudelijk betwist, zodat van de juistheid daarvan wordt uitgegaan.

4.26.

Tegen het licht van het feit dat partijen sinds 1 maart 2004 met elkaar in onderhandeling waren, dat partijen reeds overeenstemming hadden bereikt over een eerder voorgenomen aandelentransactie met betrekking tot de onroerende zaak voor dezelfde prijs, het feit dat partijen sinds 30 maart 2004 geregeld telefonisch contact hadden over de voorgenomen verkoop en vaststaat dat Leyduin er daarbij naar streefde op korte termijn duidelijkheid te geven ten aanzien van de HoT, mocht GAP niet aannemen dat aanvaarding door Leyduin van de HoT niet op korte termijn was te verwachten. GAP had niet vrijelijk mogen overgaan tot het afbreken van de onderhandelingen, zonder zich van het standpunt van Leyduin te vergewissen. Door dat niet te doen zijn de onderhandelingen door GAP onverwacht afgebroken. Een dergelijk onverwacht afbreken van de onderhandelingen is, gezien de mate van overeenstemming die partijen reeds hadden bereikt, jegens Leyduin naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en tevens onrechtmatig.

4.27.

Op grond van het voorgaande is de door Leyduin gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar, voor zover deze betrekking heeft op het feit dat GAP in strijd met de redelijkheid en billijkheid en op voor haar onrechtmatige wijze de onderhandelingen heeft gestaakt. Leyduin heeft gesteld en aannemelijk gemaakt dat zij als gevolg daarvan schade heeft geleden en zal lijden, zodat de verklaring voor recht dat GAP gehouden is Leyduin schadeloos te stellen voor de door haar geleden en te lijden schade tevens toewijsbaar is. Op basis van het tussen partijen gevoerde debat in deze procedure, is het voor de rechtbank niet mogelijk de schade in dit vonnis te begroten, zodat GAP zal worden veroordeeld tot vergoeding van schade nader op te maken bij staat. In dat verband is dit niet de juiste procedure om te oordelen over de vraag wat al dan niet onder de schade van Leyduin dient te worden begrepen, zodat dat gedeelte van de verklaring voor recht niet toewijsbaar is.

4.28.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan, als in het voorgaande reeds behandeld dan wel niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.

4.29.

GAP zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de procedure (waaronder begrepen de kosten van het voorlopig getuigenverhoor) worden veroordeeld. De kosten van het incident worden gecompenseerd.

4.30.

De kosten aan de zijde van Leyduin Vastgoed B.V. worden begroot op:

347860 / HA ZA 06-2583 11

29 oktober 2008

- dagvaarding

EUR

71,32

- vast recht

248,00

- salaris advocaat

2.486.00(5,5 punten x tarief EUR 452,00)

Totaal

EUR

2.805,32

4.31.

De rechter, ten overstaan van wie de het voorlopig getuigenverhoor is gehouden, heeft dit vonnis niet kunnen wijzen in verband met benoeming elders.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat GAP in strijd met de redelijkheid en billijkheid en op voor Leyduin onrechtmatige wijze de onderhandelingen ter zake van de totstandkoming van een koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak eenzijdig heeft gestaakt en dat GAP weshalve gehouden is Leyduin schadeloos te stellen voor de door haar geleden en te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de Wet,

5.2.

veroordeelt GAP in de proceskosten, aan de zijde van Leyduin tot op heden begroot op EUR 2.805,32,

5.3.

verklaart de verwijzing naar de schadestaatprocedure en de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. N.C.H. Blankevoort en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2008.

type: BvB coll: