Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/2777
Uitspraakdatum: 24 mei 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Z, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1, te Z (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 322.500. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting 2005 bekend gemaakt.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 13 januari 2006 de waarde van de aanslag gehandhaafd. Eiseres heeft daartegen bij brief van 15 februari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 17 februari 2006, beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend, waarin hij de waarde van de woning nader heeft vastgesteld op € 296.500. Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
1.3. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 april 2007 te Amsterdam. Eiseres is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen A en B.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1. Eiseres is gebruiker en eigenaar van de woning. De woning is een appartement op de tweede verdieping. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 86 m².
2.2. Verweerder heeft zich in de beroepsfase op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning dient te worden vastgesteld op € 296.500. In het door verweerder overgelegde taxatierapport zijn de volgende gegevens opgenomen van de woning en van de woningen waarmee de woning van eiseres is vergeleken. Alle vergelijkingsobjecten zijn gelegen aan de a-straat te Z.
De woning
2 3 4 5 6 7
Opper-vlakte woning m² 86 82 69 92 71 71 72
Opper-vlakte kavel m² 60
Waarde woning €/ m² 3.450 4.645 4.130 4.212 4.218 3.915 4.090
Waarde kavel €/ m² 318
Waarde berging € 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000
Waarde kavel € 19.109
Totaal € 296.700 402.000 287.000 387.500 301.500 280.000 296.500
Trans-actie-datum 18 novem-ber 2002 1 oktober 2003 31 januari 2003 1 mei 2002 2 augustus 2001 3 april 2002
Koop-som 402.000 287.000 385.000 317.192 305.167 311.323
Gecorri-geerde trans-actie-prijs (1/1/2003) 405.000 267.000 387.000 301.500 280.000 296.500
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3.2. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft hiertoe bovengenoemd taxatierapport overgelegd. Aan de hand van de transactiecijfers van de in dit rapport vermelde vergelijkingsobjecten is verweerder uiteindelijk gekomen tot een waardevaststelling van de woning van € 296.500. Gelet op het feit dat de vergelijkingsobjecten allemaal in dezelfde straat zijn gelegen als de woning en het ook hierbij soortgelijke etagewoningen betreft als de woning, kunnen deze woningen in beginsel als vergelijkingsobject in aanmerking worden genomen.
4.3. De rechtbank ziet echter aanleiding a-straat 2 niet in aanmerking te nemen als vergelijkingsobject, omdat deze woning in tegenstelling tot de woning van eiseres over een tuin beschikt. Tevens ziet de rechtbank aanleiding a-straat 6 niet in aanmerking te nemen als vergelijkingsobject, omdat de transactiedatum van deze woning te ver van de peildatum is gelegen om een representatief beeld te kunnen geven van de waarde van de woning op de peildatum. De andere vergelijkingsobjecten kunnen bij de waardebepaling van de woning als referentieobject worden gebruikt en verweerder heeft met genoemd taxatierapport in beginsel aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4.4. Eiseres stelt dat op basis van dezelfde gronden als die ze nu aanvoert, bij een eerdere woz-beschikking met waardepeildatum 1 januari 1999 de waarde uiteindelijk is verlaagd. De juistheid van de waardevaststelling van de woning bij een eerdere woz-beschikking kan in deze procedure echter niet worden beoordeeld, zodat de rechtbank aan het verlagen van de woz-waarde op basis van argumenten in een andere procedure, niet de consequentie kan verbinden dat de waarde hierdoor ook in deze procedure moet worden verlaagd.
4.5. Ook is eiseres van mening dat haar eigen transactiecijfer mee moet tellen bij het bepalen van de waarde per 1 januari 2003. Ze heeft de woning gekocht op 24 juni 1997 voor f 265.000. De aankoopdatum van haar woning is echter te ver van de peildatum gelegen om het aankoopbedrag in aanmerking te nemen bij het vaststellen van de thans in geschil zijnde waarde. De methode die verweerder daarentegen hanteert voor het vaststellen van de waarde, namelijk het gebruik maken van transactiecijfers rond de waardepeildatum van vergelijkingsobjecten is in overeenstemming met de krachtens de Wet woz geldende regels. Hierbij merkt de rechtbank op dat verweerder voldoende vergelijkingsobjecten heeft opgevoerd, zodat de waarde van de woning daarmee in beginsel aannemelijk is geworden. Er bestaat geen verplichting voor verweerder om daarnaast ook de transactiecijfers van buurpanden over te leggen, zoals dit door eiseres aan verweerder is gevraagd.
4.6. Verder stelt eiseres zich op het standpunt dat de waardestijging van haar woning ten opzichte van de vorige peildatum te hoog is. Zoals onder 4.4. reeds is aangegeven, kan de waardebepaling bij een vorige waardepeildatum niet tot uitgangspunt dienen voor de waardevaststelling in de onderhavige procedure.
4.7. Voorts voert eiseres aan dat de woning veel achterstallig onderhoud heeft. Verweerder heeft met het achterstallige onderhoud van de woning echter voldoende rekening gehouden door de prijs per vierkante meter lager vast te stellen dan bij de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de woning voor dit verschil in waardering ten opzichte van de vergelijkingsobjecten kan worden gerenoveerd.
4.8. Ook voert eiseres aan dat de ligging van het pand niet ideaal is. Zo is er onder meer geluidsoverlast van Schiphol en van cafés en is er overlast van duiven, zwerfvuil en het verkeer. Verweerder heeft echter bij de waardevaststelling van de woning, referentieobjecten gebruikt die alle in dezelfde straat zijn gelegen als de woning van eiseres, waardoor deze eventuele waardeverminderende factoren in de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten zijn verdisconteerd.
4.9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de nader vastgestelde waarde van € 296.500 niet te hoog is. Verweerder heeft pas in de beroepsfase de waarde van de woning nader bepaald, waardoor het beroep gegrond is.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, aangezien deze kosten niet zijn gesteld, noch zijn gebleken.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 296.500 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelasting tot aanslagen berekend naar een waarde van € 296.500 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente Z het door eiseres betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 24 mei 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. R.G. Kemmers, rechter, in tegenwoordigheid van mr. J.H.R. Massmann, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.