Uitspraak
vonnis
____________________________________________________________________________ __
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer 361905 / HA ZA 07-0321
Vonnis van 5 september 2007
in de zaak van:
1. A
2. B
beiden wonende te ( woonplaats ),
eisers,
procureur mr. J.A.F. Corten,
tegen:
1. C
wonende te ( woonplaats ),
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VONDEL VASTGOED HOLDING B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagden,
procureur mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.
Eisers worden hierna gezamenlijk aangeduid als D, gedaagden als C en Vondel Vastgoed en gezamenlijk als E.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 en 22 januari 2007 met bewijsstukken;
- de conclusie van antwoord met bewijsstukken;
- het vonnis van deze rechtbank van 11 april 2007, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van de op 22 juni 2007 gehouden comparitie, met de daarin genoemde stukken.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) betwist, als-mede op grond van de in zoverre niet bestreden in-houd van overgelegde bewijs-stuk-ken, staat het volgende vast.
a. Op 6 november 2001 hebben D met C een koopovereenkomst gesloten inzake het appartementsrecht, recht gevend op het uitsluitend gebruik van de ruimte, inclusief kapverdiepingen met een dakterras, blijkens de akte van levering van 7 december 2001 bekend met het adres Linnaeushof 44d te Amsterdam. In de akte van levering is in artikel 6 onder Pro meer opgenomen dat C aan D ook alle aanspraken heeft overgedragen die zij kan doen gelden ten aanzien van de bouwers en de aannemers van het appartementengebouw.
b. Vondel Vastgoed was de projectontwikkelaar/hoofdaannemer van het appartementengebouw waar het hier om gaat. Tussen C en Vondel Vastgoed bestond met betrekking tot het appartementengebouw een overeenkomst tot aanneming werk.
c. Het dakterras bestaat uit houten vlonders die zijn gelegd op een bitumineuze dakbedekking. In de zomer van 2004 hebben D geconstateerd dat waterlekkage optrad bij of door het dak(terras).
d. In een expertiserapport van 7 oktober 2005 van Lengkeek, Laarman & De Hosson (hierna: Lengkeek) - dat in opdracht van de rechtsbijstandverzekeraar van D is opgesteld - is onder meer vermeld:
[…]
Voor het aanbrengen van de houten terrasvlonder ten behoeve van het dakterras werden te lange schroeven gebruikt. […] In juli 2004 constateerde verzekerde lekkage in het appartement. Doordat de te lange schroeven geleidelijk aan door de bitumineuze dakbedekking zijn gedrukt is de bitumineuze dakbedekking in de periode tussen december 2001 en juli 2004 op meerdere plaatsen geperforeerd. Bij aanhoudende regenval is regenwater onder de dakbedekking terecht gekomen en heeft vervolgens een weg gevonden om via een sparing in het dak […] tot in het appartement te stromen. […]
e. Bij brief van 26 oktober 2005 zijn E namens D op de hoogte gebracht van de waterlekkage, die blijkens die brief in juli 2004 is geconstateerd, waarbij zij tevens aansprakelijk zijn gesteld. Tevens is in die brief een termijn gesteld tot 10 november 2005 waarbinnen E alsnog zouden kunnen nakomen alvorens in verzuim te raken.
f. Bij brief van 31 mei 2006 is namens D aan E nog het volgende medegedeeld:
[…]
Recent hebben cliënten nog drie andere gebreken ontdekt aan de woning, namelijk:
- Aan de achterzijde van de woning zijn drie van de vier houten raamkozijnen
aangetast door houtrot. De kozijnen moeten worden vervangen. […]
- Het rookkanaal van de open haard is tekort, zodat bij gebruik de rook naar
binnen slaat. […]
- De meterkast staat in open verbinding met de kruipruimte, maar in de
meterkast zit geen ontluchtingsbuis naar het dak, waardoor vanuit de meterkast stankoverlast ontstaat. […]
Ook in deze brief is een termijn gesteld van twee weken waarbinnen E alsnog zouden kunnen nakomen alvorens verzuim zou intreden.
Vordering en de grondslag
2. D vorderen veroordeling, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
van C om aan D te betalen een bedrag van € 34.066,95 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 augustus 2006 tot aan de voldoening, met veroordeling van C in de kosten van deze procedure;
subsidiair:
van Vondel Vastgoed om aan D te betalen een bedrag van € 34.066,95 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 augustus 2006 tot aan de voldoening, met veroordeling van Vondel Vastgoed in de kosten van deze procedure.
3. D leggen naast de vaststaande feiten aan hun eis jegens C ten grondslag dat zij toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. C heeft de verplichting op zich genomen om de woning te verbouwen conform de aan de koopovereenkomst gehechte lijst, naar de eisen van goed en deugdelijk werk. C is deze verplichting niet nagekomen zoals uit expertiserapporten van Lengkeek blijkt. Op grond van artikel 6:74 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) is C verplicht de daardoor ontstane schade te vergoeden. C is in verzuim, aldus D
4. Jegens Vondel Vastgoed leggen D aan hun eis ten grondslag dat Vondel Vastgoed tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens C, voortvloeiende uit de tussen hen destijds bestaande aannemingsovereenkomst. De vordering van C op Vondel Vastgoed is bij de akte van levering aan D overgedragen. Ook Vondel Vastgoed is in verzuim, aldus D
5. Ter verdere onderbouwing van de vordering zijn door D stukken overgelegd, waaronder expertiserapporten van Lengkeek. D stellen dat door de waterlekkages bij het dakterras schade is ontstaan aan het plafond, de wanden en de vloer van het appartement. De oorzaak van de lekkages is gelegen in de op ondeugdelijke wijze aangebrachte houten terrasvlonder. Deze is niet op rubberen tegeldragers aangelegd en bovendien zijn te lange schroeven gebruikt. De vordering is als volgt gespecificeerd:
- kosten volgens rapport Lengkeek II € 28.613,--
- in mindering onderzoekskosten € 1.493,87 -/-
€ 27.119,13
- onderzoekskosten Lengkeek € 3.272,50
- onderzoekskosten Lengkeek € 2.181,45
- verdere onderzoekskosten € 1.493,87 +/+
€ 6.947,82
Totale schade € 34.066,95
6. D stellen verder dat het lange tijd onzeker is geweest wat de oorzaak was van de waterlekkage en wie er eventueel zou kunnen of moeten worden aangesproken. Pas uit het rapport van Lengkeek van 7 oktober 2005 bleek helder wat er aan de hand was en bij brief van 26 oktober 2005 is direct en tijdig geklaagd bij E
Het verweer
7. E bestrijden de vordering en zij voeren in de eerste plaats aan dat D niet tijdig hebben geklaagd over de gestelde gebreken. C beroept zich daarbij op artikel 7:23 BW Pro, op grond waarvan gebreken binnen bekwame nadat die zijn ontdekt of redelijkerwijs ontdekt hadden behoren te worden, kenbaar gemaakt moeten worden aan de verkoper. Vondel Vastgoed beroept zich in dit verband op artikel 6:89 BW Pro, dat dezelfde strekking heeft. Tevens beroept Vondel Vastgoed zich op artikel 7:785 BW Pro. De gebreken waarover D thans klagen zijn blijkens de overgelegde stukken in juli 2004 reeds gebleken. E zijn pas in oktober 2005, na circa anderhalf jaar, daarvan op de hoogte gebracht, hetgeen in strijd is met artikel 7:23 en Pro artikel 6:89 BW Pro. Vondel Vastgoed beroept zich tevens erop dat zij destijds is aangeschreven door de Vereniging van Eigenaars (VVE) van het appartementencomplex in verband met gebreken. Met de VVE is destijds een regeling getroffen, zodat D thans geen enkele vordering meer hebben, behoudens wellicht met betrekking tot de inboedel. De vordering op Vondel Vastgoed is, naar zij aanvoert, inmiddels verjaard.
8. Met betrekking tot de later aangevoerde gebreken (de kozijnen, het rookkanaal en de meterkast) voeren E aan dat deze klachten pas vijf jaar na de (op)levering van het appartement voor het eerst zijn gemeld. Bovendien is het niet verwonderlijk dat na verloop van vijf jaar weer enige houtrot kan ontstaan, aldus E Het gestelde gebrek aan het rookkanaal was aldus E in ieder geval al bekend op 7 december 2004 - hetgeen blijkt uit de offerte van Bouwbedrijf A. Denslagen & Co B.V. - maar is pas veel later kenbaar gemaakt. Het gestelde gebrek aan de meterkast was bij de oplevering bekend of had dat moeten zijn.
9. E bestrijden ook de door D gestelde oorzaak van de lekkages en wijzen daarbij op overgelegde stukken, waaronder een expertiserapport van Aad Hof Bouwtechno. Verder voeren E aan dat na de levering van het appartement ook derden hebben gewerkt aan het dakterras.E betwisten de extra werkzaamheden, met name dat de kozijnen vervangen dienen te worden, dat het rookkanaal verlengd moet worden en dat er sprake is van stankoverlast in de meterkast. C c.s. betwisten tenslotte de omvang van de gestelde schade, de buitengerechtelijke kosten en de kosten voor deskundigen.
Beoordeling
10. De rechtbank zal eerst ingaan op het verweer dat - kort gezegd - niet tijdig is geklaagd door D over de gestelde gebreken. Artikel 7:23 BW Pro is een nadere uitwerking van artikel 6:89 BW Pro en beide bepalingen hebben betrekking op het belang dat een wederpartij heeft - in dit geval E - dat binnen een redelijke tijd na de (op)levering van een zaak komt vast te staan dat deze aan de overeenkomst(en) beantwoordt. Daarom mag van de koper en/of aanbesteder worden verwacht dat deze na de (op)levering de zaak tot op zekere hoogte onderzoekt en, wanneer hieraan gebreken worden geconstateerd, de wederpartij daarvan binnen bekwame tijd op de hoogte stelt. In artikel 6:89 BW Pro is niet bepaald wat onder “bekwame tijd” moet worden verstaan. In het (per 1 mei 2003 gewijzigde) artikel 7:23 lid Pro BW is op dit punt bepaald dat - bij een consumentenkoop - een kennisgeving binnen een termijn van twee maanden na de ontdekking tijdig is. Hoewel het in dit geval niet gaat om een consumentkoop - gesteld noch gebleken is dat C bij het sluiten van de overeenkomst handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf - valt niet zonder meer in te zien waarom die termijn bij een transactie tussen twee particulieren, anders of veel langer zou moeten zijn. Gelet op deze bepaling, de samenhang met artikel 6:89 BW Pro en de hiervoor genoemde strekking van beide bepalingen, moet het ervoor worden gehouden dat de termijn genoemd in artikel 6:89 BW Pro eveneens (ongeveer) twee maanden bedraagt.
11. Uit het onder 1d en 1e genoemde expertiserapport en de brief van 26 oktober 2005 namens D blijkt dat de eerste klachten over waterlekkage in juli 2004 zijn ontstaan. Vast staat dat eerst bij brief van 26 oktober 2005, na circa 15 maanden, de gebreken aan C c.s. zijn medegedeeld. Zelfs indien de hiervoor onder 10 genoemde termijn van artikel 7:23 en Pro 6:89 BW van twee maanden ruimer zou moeten worden genomen, kan niet worden gezegd dat een termijn van circa 15 maanden binnen “bekwame tijd” is. Namens D is weliswaar betoogd dat de eerste klachten op 24 augustus 2004 zijn ontstaan doch - voor zover dat al juist is - maakt dat het niet (veel) anders.
12. D stellen op dit punt verder nog dat pas met het rapport van Lengkeek van 7 oktober 2005 de oorzaak van de waterlekkage bekend is geworden en zij dus met de brief van 26 oktober 2005 tijdig hebben geklaagd. Evenwel wordt hiermee miskend dat het niet zozeer het vaststellen van de oorzaak van de tekortkoming is die bepalend is voor de aanvang van de termijn, maar de tekortkoming zelf - en die bestond blijkens de stelling van D uit waterlekkage bij het dakterras, zodanig dat daardoor schade is ontstaan. Het moet voor D toch duidelijk zijn geweest dat die waterlekkage iets te maken had met een gebrek aan het dak(terras) of de constructie daarvan. Andere oorzaken van waterlekkage bij regenval - zoals hier optrad - zijn immers niet goed denkbaar. D hebben die lekkage in september 2004 wel gemeld bij hun opstalverzekeraar, waarbij zij er kennelijk vanuit gingen dat er iets mis was met het dak, en zij hadden derhalve, gelet op artikel 6:89 en Pro 7:23 BW, eveneens E op de hoogte moeten en kunnen brengen van de vermeende tekortkoming. Nu D dit niet hebben gedaan kunnen zij zich, wat de waterlekkage betreft, jegens C niet erop beroepen dat het geleverde appartement niet aan de overeenkomst beantwoordt en/of jegens Vondel Vastgoed dat een gebrekkige prestatie is geleverd.
13. Het door D gestelde gebrek aan het rookkanaal was blijkens de offerte van Bouwbedrijf A. Denslagen & Co B.V. in ieder geval bekend op 7 december 2004. Eerst bij brief van 31 mei 2006 zijn C c.s. hiervan op de hoogte gesteld, zodat gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ook op dit punt door D niet tijdig is geprotesteerd. Hetzelfde geldt voor de klacht omtrent de meterkast. In het expertiserapport van Lengkeek van 5 juli 2006 (productie 6 bij dagvaarding) is onder meer vermeld dat D met enige regelmaat werden geconfronteerd met stankoverlast. Het gaat hier - indien juist - om een structureel gebrek, bestaande uit een open verbinding met de kruipruimte, zodat D dat gebrek gelet op die herhaalde klachten redelijkerwijs eerder hadden kunnen en moeten ontdekken.
14. De klachten over houtrot aan de ramen en/of raamkozijnen is eveneens bij brief 31 mei 2006 aan E kenbaar gemaakt. Blijkens de brief van 13 april 2006 van schildersbedrijf Hartman (productie 5 bij dagvaarding) is een en ander gebleken bij het uitvoeren van schilderwerkzaamheden. Deze vaststelling van Hartman is door E niet bestreden, zodat op dit punt D wel tijdig hebben geklaagd. Anders dat E stellen behoeven D niet te verwachten dat circa vierenhalf jaar na de (op)levering sprake is van houtrot. Het gaat blijkens de koopovereenkomst immers om een geheel verbouwd appartement, volgens eisen van goed en deugdelijk werk. De schilderwerkzaamheden zijn na een op zich gebruikelijke termijn van circa vierenhalf jaar uitgevoerd en gesteld nog gebleken is dat D de op dit punt bestaande gebreken redelijkerwijs eerder hadden kunnen en moeten ontdekken, temeer nu het gaat om een appartement op de tweede en de kapverdieping van het gebouw. Met betrekking tot de ramen/kozijnen kan derhalve worden gesproken van een tekortkoming die aan E is toe te rekenen. Beiden verkeren ook in verzuim, zodat ze schadeplichtig zijn. De vordering van D is zo ingekleed dat primair veroordeling wordt gevraagd van C, zodat de verdere verweren van Vondel Vastgoed met betrekking tot artikel 7:785 BW Pro en dergelijke buiten beschouwing kunnen blijven. De herstelkosten met betrekking tot de ramen en kozijnen zijn door Lengkeek begroot op € 1.000,-- exclusief BTW (€ 1.190,-- inclusief BTW). Dit bedrag is door E niet (voldoende gemotiveerd) bestreden en komt de rechtbank ook redelijk voor.
15. Uit het voorgaande volgt dat de primaire vordering, voor zover betrekking hebbend op de ramen en kozijnen, tegen C toewijsbaar is tot € 1.190,--. Voor het overige dient de vordering van D te worden afgewezen. De wettelijke rente over € 1.190,-- is, gelet op de brief van D van 14 augustus 2006, toewijsbaar vanaf 22 augustus 2006. Vergoeding van onderzoekskosten en, voor zover daarin begrepen (andere) buitengerechtelijke kosten, wordt afgewezen omdat deze, zoals toegelicht ter comparitie en wat daar verder ook van zij, door de rechtsbijstandverzekeraar van D zijn vergoed. Als de hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij zullen D worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van E Nu C en Vondel Vastgoed gezamenlijk verweer hebben gevoerd zullen zij hierbij als één partij worden beschouwd. De proceskostenveroordeling zal, nu dit is gevorderd door E, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
BESLISSING
De rechtbank:
- veroordeelt C om aan D te betalen het bedrag van € 1.190,-- (zegge elfhonderd negentig euro), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 22 augustus 2006 tot aan de voldoening;
- verklaart deze betalingsveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde;
- veroordeelt D in de kosten van de procedure tot op heden aan de zijde van E begroot op:
- griffierecht € 750,--
- salaris procureur (2 punten € 579,--) € 1.158,--
totaal € 1.908,--
- verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.C.A. Wildenburg en in het openbaar uitgesproken op 5 september 2007.