Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 342073 / HA ZA 06-1803
Vonnis van 4 juli 2007
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BOUW- EN AANNEMINGSBEDRIJF LOKHORST B.V.,
gevestigd te Beverwijk,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. F.B. Falkena,
tegen
1. de stichting
STICHTING REGIONALE OPLEIDINGEN CENTRUM NOORD-KENNERMERLAND/WEST-FRIESLAND (HORIZON COLLEGE),
gevestigd te Alkmaar,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
procureur mr. A.F.J. Jacobs,
2. A,
wonende te Amsterdam,
gedaagde in conventie,
procureur mr. P.N.M. Creijghton,
3. de naamloze vennootschap
AKD PRINSEN VAN WIJMEN N.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
procureur mr. P.N.M. Creijghton.
Partijen zullen hierna Lokhorst, Horizon, A en AKD genoemd worden.
De procedure
In conventie en in reconventie:
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de gelijkluidende dagvaardingen van 7 april 2006,
- de akte overlegging producties van Lokhorst, met bewijsstukken,
- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende conclusie van eis in reconventie
van Horizon, met bewijsstukken,
- de conclusie van antwoord van A en AKD, met bewijsstukken,
- het ambtshalve gewezen tussenvonnis van 27 september 2006 waarbij een comparitie
van partijen is bepaald, die op 18 januari 2007 heeft plaatsgevonden, het daarvan
opgemaakte proces-verbaal en de ter zitting genomen akte houdende aanvulling gronden in
conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie,
- de akte uitlating van A en AKD.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
In conventie en in reconventie:
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) betwist, alsmede op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde bewijsstukken, staat het volgende vast.
a. Horizon, een onderwijsinstelling in Noord-Holland, was gehuisvest in een aantal aan haar in eigendom toebehorende gebouwen, verspreid over Alkmaar en omgeving. Zij heeft omstreeks 2004 het voornemen opgevat om zich te vestigen in een nieuw te bouwen schoolgebouw aan de Kruseman van Eltenweg te Alkmaar. Om die reden heeft Horizon besloten over te gaan tot verkoop bij besloten inschrijving van haar locaties aan de Jan de Heemstraat, de Bergerweg/Van der Lijnstraat (hierna: Bergerweg) en het Nassauplein.
b. Lokhorst is samen met een aantal andere bedrijven eind 2003 uitgenodigd om deel te nemen aan een besloten inschrijving, waarbij deze drie percelen te koop werden aangeboden.
c. Met behulp van Deloitte Real Estate B.V. (hierna ook: Deloitte) heeft Horizon de verkoop georganiseerd. Daartoe heeft zij een informatiememorandum opgesteld met allerlei informatie over de locaties, dat op voorhand aan de geselecteerde marktpartijen, waaronder Lokhorst, ter beschikking is gesteld. De genodigde partijen zijn vooraf in de gelegenheid gesteld de locaties te bezichtigen.
d. Bij het informatiememorandum waren onder meer de van toepassing zijnde inschrijvingsvoorwaarden gevoegd, waarin voor zover van belang het volgende is bepaald:
“(...)
Artikel 3
Wijze van verkoop
(...)
5. Een bieding mag uitsluitend schriftelijk worden gedaan door middel van een inschrijvingsformulier, dat volledig ingevuld dient te zijn en ondertekend door de daartoe bevoegde persoon onder bijvoeging van de in lid 6 bedoelde bijlagen.
6. De volgende bescheiden dienen tezamen met het inschrijvingsformulier te worden ingeleverd:
(...)
f. een door de Kamer van Koophandel gewaarmerkt en origineel uittreksel zoals bedoeld in artikel 15 lid 1 Handelsregisterwet (niet ouder dan 1 maand) van de inschrijver; (...)
7. De notaris controleert of het inschrijvingsformulier volledig is ingevuld en of alle bijbehorende bijlagen zijn bijgevoegd. Indien een inschrijvingsformulier niet volledig is ingevuld en/of één of meer bijlagen bij het inschrijvingsformulier ontbreken, kan een bod door de notaris als ongeldig aangemerkt worden.
8. De notaris beslist op voor partijen bindende wijze over de geldigheid van een bod en over de juiste lezing van het geboden bedrag. (...)
Artikel 6
Uitbrengen van een bod/inschrijving
(...)
3. Een bod dient onvoorwaardelijk en zonder enig voorbehoud te zijn. (...)
4. Een bod blijft van kracht tot het moment dat de notaris de inschrijver heeft bericht dat een kavel niet aan de betreffende inschrijver wordt toegewezen.
5. Een bod dat in strijd is met het bepaalde in de inschrijvingsvoorwaarden is ongeldig.
(...)
Artikel 7
De zitting
1. De zitting wordt op 5 februari 2004 gehouden (...) vanaf 15.00 uur(...).
8. Na de zitting beoordeelt de notaris ieder bod op de geldigheid overeenkomstig de inschrijvingsvoorwaarden en neemt zijn oordeel omtrent de geldigheid van een bod op in de hierna in artikel 9 vermelde proces-verbaalakte.
9. De notaris maakt van het verhandelde tijdens de zitting een proces-verbaalakte op.
(...)
Artikel 9
Recht van beraad/toewijzing
1. De verkoper behoudt zich het recht voor om zich omtrent de al of niet toewijzing van één of meer kavels te beraden tot uiterlijk 11 februari 2004 om 17.00 uur. Verstrijkt deze termijn, zonder dat toewijzing heeft plaatsgevonden, dan zijn de inschrijvers van hun verplichtingen bevrijd.
2. Iedere inschrijver moet zijn bod gestand doen tot aan de toewijzing, doch uiterlijk tot aan het einde van de termijn van beraad van de verkoper. De inschrijver aan wie wordt toegewezen, is en blijft voor zijn gedaan bod per kavel aansprakelijk en verplicht tot betaling van het door hem geboden bedrag en tot nakoming van de gestelde verkoopbedingen. Verstrijkt de termijn zonder dat toewijzing heeft plaatsgevonden dan zijn de inschrijvers van hun verplichtingen bevrijd.(...)”
e. In de op voorhand opgemaakte koopovereenkomst ter zake Nassauplein is in artikel 8 bepaald dat uiterlijk op 1 maart 2004 zal worden geleverd. In de bij de koopovereenkomst behorende algemene bepalingen is in artikel VI onder meer het volgende bepaald:
“(...)
2. Indien één van partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen (...) is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a. uitvoering van de koopovereenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs(...).”.
f. Op 5 februari 2004 heeft om 15.00 uur ten overstaan van A, die destijds als kandidaat-notaris was verbonden aan AKD, een zitting plaatsgevonden, waarbij de genodigde marktpartijen een onvoorwaardelijk en onherroepelijk bod konden doen op één of meer van de locaties, door het overhandigen aan A van een gesloten enveloppe met daarin een volledig ingevuld en ondertekend inschrijvingsformulier met de in de inschrijvingsvoorwaarden genoemde bescheiden.
g. Na 16.00 uur heeft A één voor één de enveloppen geopend en de naam van de inschrijver en de hoogte van het bod voorgelezen. Hierna is de zitting gesloten en heeft A van het tijdens de zitting verhandelde een proces-verbaalakte opgemaakt, waarin onder meer is vastgesteld of een bod al dan niet geldig was.
h. Lokhorst heeft ter zitting een bod uitgebracht op de locatie Nassauplein van
€ 1.800.000,= en op de locatie Bergerweg van € 450.000,=. Haar bieding was vergezeld van een kopie van een via het faxapparaat van de Kamer van Koophandel aan haar verzonden uittreksel uit het Handelsregister.
i. Na de zitting van 5 februari 2004 heeft Lokhorst bij faxbericht van 5 februari 2004 aan Deloitte met kopie aan A bericht dat zij haar bod op de locatie Nassauplein onder geen geval gestand zou doen onder meer in verband met een
-abusievelijk- foutieve toekenning van bedragen naar objecten.
j. A heeft vastgesteld dat het bod van Lokhorst op de locatie Nassauplein de hoogste geldige bieding was. Een hoger bod van Vos Projectontwikkeling B.V. (hierna: Vos) is door A ongeldig verklaard.
k. Bij per fax en per post verzonden brief van 6 februari 2004 heeft Lokhorst aan Deloitte en A uitgelegd dat haar vergissing erin bestond dat de bedragen voor de Bergerweg en voor het Nassauplein zijn verwisseld. Tevens heeft zij in deze brief bezwaren gemaakt tegen de gang van zaken tijdens de inschrijvingsprocedure en zich op die gronden op het standpunt gesteld dat haar bieding op de locatie Nassauplein ongeldig moest worden verklaard.
l. Bij brief van 11 februari 2004 heeft A aan Lokhorst bericht dat haar bod werd aanvaard. Vervolgens is Lokhorst uitgenodigd om uiterlijk 1 maart 2004 voor de notaris te verschijnen om het pand af te nemen en de koopprijs te voldoen. Hieraan heeft Lokhorst aanvankelijk niet voldaan.
m. Bij deurwaardersexploot van 2 maart 2004 heeft Horizon Lokhorst gesommeerd om binnen acht dagen de koopovereenkomst alsnog na te komen, bij gebreke waarvan Horizon aanspraak zal maken op de contractuele boete.
n. Bij vonnis van 1 april 2004 van de voorzieningenrechter van de rechtbank te Alkmaar is Lokhorst onder meer veroordeeld om binnen veertien dagen na de betekening van dat vonnis de tussen Horizon en Lokhorst gesloten koopovereenkomst onverkort na te komen, op straffe van een dwangsom van € 50.000,= voor iedere dag of gedeelte van een dag dat Lokhorst met de nakoming van die veroordeling in gebreke is.
o. Bij notariële akte opgemaakt op 16 april 2004 is het perceel aan Lokhorst geleverd en heeft Lokhorst via A een bedrag van € 1.910.221,51 (inclusief overdrachtsbelasting, honorarium notaris kosten kadaster, kosten handelsregister en BTW) aan Horizon voldaan.
p. Bij beschikking van 12 november 2004 van de Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notarissen te Amsterdam (hierna: de Kamer van Toezicht) is de door Lokhorst ingediende klacht tegen onder meer A op één onderdeel gegrond verklaard, namelijk dat A ten onrechte een kantoorgenoot had ingeschakeld om zowel zijn belang als dat van Horizon te behartigen. De klacht met betrekking tot het geldig verklaren van het bod op het Nassauplein is ongegrond verklaard en A is geen maatregel opgelegd.
Bij beslissing van 1 september 2005 van het gerechtshof te Amsterdam is de beschikking van de Kamer van Toezicht gedeeltelijk vernietigd en is
A de maatregel van waarschuwing opgelegd. Het hof heeft daartoe onder meer overwogen dat A ten onrechte het bod van Lokhorst geldig heeft verklaard.
q. Bij brieven van 26 oktober 2005 aan Horizon respectievelijk A heeft de raadsman van Lokhorst namens haar de overeenkomst tussen Lokhorst en Horizon buitengerechtelijk ontbonden en A aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade.
r. De locatie Nassauplein wordt door Horizon nog steeds gebruikt. Horizon betaalt aan Lokhorst, als nieuwe eigenaar, een jaarlijkse vergoeding van 3,5 % van de koopsom van € 1.800.000,=.
In conventie:
3. De vordering
3.1. Lokhorst vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
ten aanzien van Horizon
A. primair:
I. de koopovereenkomst tussen haar en Horizon terzake van de locatie Nassauplein
te vernietigen;
II. in het kader van de terugleveringsverplichting na vernietiging van Horizon, te
bepalen dat Horizon binnen veertien dagen na betekening van het vonnis aan haar
dient terug te betalen de door Lokhorst betaalde aankoopsom van € 1.800.000,= en
kosten zoals overdrachtsbelasting, in totaal € 1.910.221,51, te vermeerderen met de
wettelijke rente hierover vanaf 16 april 2004 tot aan de dag der algehele
voldoening;
B. subsidiair:
I. te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst tussen haar en Horizon terzake
van het perceel Nassauplein is ontbonden door haar buitengerechtelijke
verklaring van 26 oktober 2005, danwel in rechte deze overeenkomst te ontbinden;
II. in het kader van de terugleveringsverplichting na de ontbinding van Horizon, te
bepalen dat Horizon binnen veertien dagen na betekening van het vonnis aan haar
dient terug te betalen de door Lokhorst betaalde aankoopsom van € 1.800.000,= en
kosten zoals overdrachtsbelasting, in totaal € 1.910.221,51, te vermeerderen met de
wettelijke rente hierover vanaf 16 april 2004 tot aan de dag der algehele
voldoening;
C. primair en subsidiair:
Horizon te veroordelen in de kosten van deze procedure;
ten aanzien van A
D. te verklaren voor recht dat A jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld en hem veroordelen om de dienovereenkomstig door haar geleden schade van
€ 31.159,05 te vergoeden terzake van de schade ten gevolge van het inschakelen van juridische bijstand en voorwaardelijk, voor zover de vorderingen jegens Horizon door de rechtbank zouden worden afgewezen, de schade gelegen in het verschil tussen het door Lokhorst betaalde bedrag terzake van het perceel aan het Nassauplein en de werkelijke waarde, zulks door een deskundige te bepalen, met veroordeling van Horizon in de kosten van de procedure;
ten aanzien van AKD
E. te verklaren voor recht dat AKD jegens haar toerekenbaar is tekortgeschoten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld en haar te veroordelen om de dienovereenkomstig door haar geleden schade te vergoeden ter grootte van € 31.159,05 terzake van de schade ten gevolge van het inschakelen van juridische bijstand en voorwaardelijk, voor zover de vorderingen jegens Horizon door de rechtbank zouden worden afgewezen, de schade gelegen in het verschil tussen het door Lokhorst betaalde bedrag terzake van het perceel aan het Nassauplein en de werkelijke waarde, zulks door een deskundige te bepalen, met veroordeling van AKD in de kosten van de procedure;
ten aanzien van A en AKD
F. met hoofdelijke veroordeling van A en AKD voor wat betreft de schade zoals hiervoor onder sub D. en sub E. gevorderd.
vordering jegens Horizon
3.2. Lokhorst stelt dat tussen haar en Horizon geen geldige koopovereenkomst met betrekking tot het perceel Nassauplein tot stand is gekomen, althans dat deze overeenkomst dient te worden vernietigd, aangezien Horizon in het kader van de inschrijvingsprocedure onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. Horizon heeft de beginselen van gelijke behandeling niet in acht heeft genomen doordat A het door Lokhorst uitgebrachte bod terzake het perceel Nassauplein geldig heeft verklaard, terwijl het niet aan de vereisten voldeed. Lokhorst mocht erop vertrouwen in het kader van de redelijkheid en billijkheid die partijen ook in de precontractuele fase jegens elkaar in acht moeten nemen, dat Horizon de door haar opgestelde inschrijvingsvoorwaarden strikt zou naleven. Dit betekent, aldus nog steeds Lokhorst, dat de precontractuele inschrijvingsprocedure nietig is en dat de (daarop voortbouwende) koopovereenkomst dient te worden vernietigd.
Daarnaast stelt Lokhorst dat de koopovereenkomst dient te worden vernietigd, omdat haar wil en verklaring niet met elkaar in overeenstemming waren, aangezien zij de biedingen op de locaties Nassauplein en Bergerweg heeft verwisseld. Op de zitting heeft Lokhorst direct mondeling kenbaar gemaakt dat haar bieding op een vergissing berustte. Lokhorst had slechts € 450.000,= voor het Nassauplein willen bieden. Volgens Lokhorst wist Horizon, althans had zij moeten begrijpen dat de verklaring van Lokhorst niet overeenstemde met haar wil. Lokhorst beroept zich in dit verband op oneigenlijke dwaling.
Op de hiervoor weergegeven gronden stelt Lokhorst dat Horizon de door haar betaalde koopsom als onverschuldigd moet terugbetalen, alsmede de verschuldigde wettelijke rente vanaf 16 april 2004, zijnde de door Lokhorst geleden vermogensschade in de zin van artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
3.3. Subsidiair stelt Lokhorst dat de koopovereenkomst dient te worden ontbonden. Zij herhaalt daartoe dat Horizon jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld door het door haar uitgebrachte bod geldig te verklaren. De ernstig verwijtbare tekortkoming van
A moet aan Horizon worden toegerekend en valt in haar risicosfeer. Horizon is op grond van artikel 6:76 BW aansprakelijk voor de gedragingen van A op gelijke wijze als voor eigen gedragingen. Op grond van het voorgaande is Lokhorst bevoegd de overeenkomst (buitengerechtelijk) te ontbinden. Door de ontbinding dient Lokhorst het perceel Nassauplein aan Horizon terug te leveren en dient zij de koopprijs, inclusief de betaalde kosten, aan Lokhorst te voldoen, alsmede de wettelijke rente, aldus nog steeds Lokhorst.
vordering jegens A
3.4. Lokhorst stelt dat A onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, aangezien hij niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mag worden verwacht. A heeft verschillende biedingen waar eenzelfde gebrek aan kleefde (geen gewaarmerkt uittreksel uit het register van de Kamer van Koophandel) niet op dezelfde wijze maar willekeurig beoordeeld. A heeft de belangen van Lokhorst ernstig geschonden door haar bieding niet ongeldig te verklaren. Lokhorst verwijst in dit verband naar de tuchtrechtelijke procedure. Tot slot stelt Lokhorst dat A niet heeft gecontroleerd of de wil en verklaring van Lokhorst overeenstemden.
Lokhorst stelt hierdoor schade te hebben geleden, welke bestaat uit – kort gezegd – de kosten van juridische bijstand in het kader van het kort geding en in het kader van de klachtprocedure bij de Kamer van Toezicht en bij het hof Amsterdam. Voor het geval de vordering jegens Horizon wordt afgewezen bestaat de schade uit het verschil tussen de door Lokhorst betaalde koopsom en hetgeen zij wilde bieden dan wel het verschil tussen de betaalde koopsom en de werkelijke waarde van het perceel, aldus nog steeds Lokhorst.
3.5. Voor het geval mocht worden geoordeeld dat A op grond van de inschrijfvoorwaarden als bindend adviseur is opgetreden, beroept Lokhorst zich op vernietiging van de door A genomen beslissing omtrent de geldigheid van het door Lokhorst uitgebrachte bod op de in artikel 7:904 BW genoemde gronden. Aangezien het bod en de koopovereenkomst als een geheel moeten worden beschouwd, dient de koopovereenkomst eveneens te worden vernietigd, aldus Lokhorst.
vordering jegens AKD
3.6. Lokhorst stelt dat het onrechtmatig handelen van A is aan te merken als een toerekenbare tekortkoming van AKD jegens Lokhorst, aangezien tussen AKD en Lokhorst als inschrijver een contractuele relatie bestaat. AKD dient de hierdoor door Lokhorst geleden schade zoals hiervoor weergegeven onder 3.4. te vergoeden.
3.7. Op alle overige stellingen van Lokhorst wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het verweer van Horizon
4.1. Horizon betwist dat de wil van Lokhorst betreffende het door haar uitgebrachte bod op het perceel Nassauplein niet overeenkwam met haar verklaring en dat Lokhorst een vergissing heeft gemaakt bij het invullen van het inschrijvingsformulier. Voorts betwist Horizon dat Lokhorst tijdens de zitting direct mondeling kenbaar heeft gemaakt dat haar bod op een vergissing berustte.
Voor het geval mocht worden geoordeeld dat de wil van Lokhorst niet overeenkwam met haar verklaring en dat zij zich derhalve heeft vergist, beroept Horizon zich (subsidiair) erop dat zij er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de verklaring van Lokhorst overeenstemde met haar wil, een en ander als bedoeld in artikel 3:35 BW. Daarbij acht Horizon onder meer van belang dat Lokhorst een professionele partij was.
4.2. Verder betwist Horizon dat het bod door A ongeldig had moeten worden verklaard. Daartoe voert zij aan dat de inschrijvingsvoorwaarden zijn opgesteld in haar belang als verkoper en dat A terzake het al dan niet geldig verklaren van een bod conform art 3 lid 7 van de inschrijvingsvoorwaarden een discretionaire bevoegdheid toekomt.
Op grond van artikel 7:900 BW is Lokhorst gebonden aan het oordeel dat de notaris heeft geveld op basis van artikel 3 lid 8 van de inschrijvingsvoorwaarden. Tot slot voert Horizon aan dat een faxuittreksel een gewaarmerkt uittreksel is.
4.3. Horizon stelt voorts dat zij jegens Lokhorst niet is tekortgeschoten in de nakoming van enige voor haar uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichting. Zij is ter zake ook nimmer in gebreke gesteld door Lokhorst. In dit verband betwist Horizon tevens dat A moet worden gekwalificeerd als haar hulppersoon in de zin van artikel 6:76 BW. Horizon heeft Deloitte ingeschakeld en Deloitte heeft op haar beurt A ingeschakeld, aldus Horizon.
4.4. Op de overige verweren van Horizon wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. Het verweer van A en AKD
5.1. AKD betwist dat door de inschrijving een overeenkomst tussen haar en Lokhorst is ontstaan. AKD heeft slechts met Deloitte een overeenkomst van opdracht gesloten. Van een tekortkoming in de nakoming van een uit een overeenkomst met Lokhorst voortvloeiende verplichting kan dan ook volgens haar geen sprake zijn. Verder betwist AKD dat een eventuele onrechtmatige daad van A heeft te gelden als een onrechtmatige daad van AKD. In het geval een onrechtmatige daad van A haar wel kan worden tegengeworpen, voert zij terzake hetzelfde verweer als A(zie hierna 5.2. tot en met 5.4. ).
5.2. A betwist dat hij onrechtmatig heeft gehandeld door het bod van Lokhorst ter zake het perceel Nassauplein geldig te verklaren. Hij voert daartoe aan dat de door Lokhorst ingeroepen norm niet strekt tot bescherming van de koper, Lokhorst, maar van de verkoper, Horizon.
5.3. Voor het geval dat mocht worden geoordeeld dat A en/of AKD onrechtmatig zou hebben gehandeld dan wel dat AKD jegens Lokhorst toerekenbaar tekort zou zijn geschoten in de nakoming van een op haar rustende verbintenis, betwisten A en AKD dat Lokhorst hierdoor schade heeft geleden.
Eveneens betwisten zij de gevorderde vermogensschade alsmede dat zij gehouden zijn de gevorderde kosten van het kort geding, alsmede de kosten van de tuchtrechtelijke procedures aan Lokhorst te voldoen.
5.4. Op de overige verweren van A en AKD wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
In reconventie:
6. De vordering
6.1. Horizon vordert veroordeling van Lokhorst tot betaling aan haar van een bedrag van € 194.400,=, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 16 april 2004, althans vanaf 13 september 2006, met veroordeling van Lokhorst in de kosten van de procedure.
6.2. Zij baseert haar vordering op artikel VI lid 2 van de bij de koopovereenkomst behorende algemene bepalingen, volgens welk artikel Lokhorst thans een boete ter hoogte van het in hoofdsom gevorderde bedrag verschuldigd is. Krachtens de koopovereenkomst diende Lokhorst uiterlijk 1 maart 2004 om 15.00 uur voor de notaris te verschijnen om het pand af te nemen en de koopprijs te voldoen. Horizon is, omdat Lokhorst op 1 maart 2004 niet bij de notaris verscheen, genoodzaakt geweest Lokhorst bij exploot van 2 maart 2004 te sommeren binnen acht dagen alsnog na te komen, op verbeurte van de in voormeld artikel genoemde boete. Aangezien Lokhorst eerst op 16 april 2004, derhalve 36 dagen later, het pand notarieel geleverd heeft gekregen en de koopsom aan Horizon heeft voldaan, dient Lokhorst aan Horizon een bedrag te betalen van € 194.400,=, namelijk 36 x € 5.400,=, aldus nog steeds Horizon.
7. Het verweer
7.1. Lokhorst verwijst als verweer naar haar stellingen in conventie. Zij stelt dat de koopovereenkomst dient te worden vernietigd dan wel dient te worden ontbonden en dat om die reden geen grond meer is voor het vorderen van de boete.
7.2. Voorts betwist Lokhorst dat sprake is van een aan haar toerekenbare tekortkoming, zodat zij geen boete is verschuldigd.
7.3. Meer subsidiair beroept Lokhorst zich op matiging van de boete volgens het bepaalde in artikel 6:94 BW, daartoe stellende dat voor vergoeding van de boete geen plaats is nu Horizon geen schade heeft geleden.
8. De beoordeling
In conventie:
vordering jegens Horizon
8.1. Ter beoordeling staat allereerst of tussen Horizon en Lokhorst een geldige koopovereenkomst tot stand is gekomen. In dat verband wordt het volgende overwogen.
8.2. Ingevolge het bepaalde in artikel 6:217 BW komt een overeenkomst tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Vaststaat dat Lokhorst in het kader van de verkoop bij besloten inschrijving een bod heeft uitgebracht op de locatie Nassauplein van
€ 1.800.000,=. Blijkens artikel 9 lid 2 van de inschrijvingsvoorwaarden moest iedere inschrijver zijn bod gestand doen tot aan de toewijzing doch uiterlijk tot aan het einde van de termijn van beraad van de verkoper. Bedoelde termijn van beraad liep overeenkomstig het bepaalde in artikel 9 lid 1 van de inschrijvingsvoorwaarden af op 11 februari 2004 om 17.00 uur. Het door Lokhorst uitgebrachte bod moet dan ook, mede gelet op het bepaalde in artikel 6:219 lid 1 BW, worden aangemerkt als een onherroepelijk bod, dat niet kon worden herroepen gedurende de in de inschrijvingsvoorwaarden overeengekomen termijn voor aanvaarding. Dat het een onherroepelijk bod betrof moet ook Lokhorst duidelijk zijn geweest uit het door haar ingevulde inschrijfformulier, waarop boven de plaats waar het bod moest worden ingevuld vermeld staat dat het bod tot het sluiten van een koopovereenkomst “onvoorwaardelijk en onherroepelijk ” is. Uitgangspunt is voorts dat het (juist) invullen van het inschrijvingsformulier voor risico van de inschrijver komt. Lokhorst moest er dan ook rekening mee houden dat zij onverkort aan het door haar uitgebrachte bod zou worden gehouden.
8.3. Lokhorst meent evenwel dat zij om een aantal hierna te bespreken redenen door Horizon niet aan haar bod ter zake het Nassauplein kan worden gehouden.
Primair stelt zij - kort gezegd - dat Horizon onrechtmatig heeft gehandeld, aangezien zij ten onrechte het bod van Lokhorst geldig heeft verklaard en niet alle aanbieders gelijk heeft behandeld. Volgens haar moet dit tot vernietiging van de koopovereenkomst leiden.
8.4. Voorop gesteld wordt dat de in artikel 3 lid 6 van de inschrijvingsvoorwaarden genoemde bescheiden, die bij het inschrijvingsformulier moesten worden ingeleverd, naar het oordeel van de rechtbank dienden ter bescherming van de verkoper. Met behulp van deze bescheiden kon immers worden zeker gesteld dat met de gunning aan een van de bieders een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand zou kunnen komen. Zo kon op grond van het over te leggen uittreksel uit het Handelsregister worden vastgesteld of de betreffende bieder rechtsgeldig werd vertegenwoordigd. Voorgaande betekent dat, ook al zou A ten onrechte het bod van Lokhorst geldig hebben verklaard, de door hem overtreden norm niet strekt tot bescherming tegen schade zoals Lokhorst stelt te hebben geleden. Lokhorst kan zich dan ook niet op schending van deze norm beroepen, zodat reeds op deze grond haar betoog faalt. Of het door Lokhorst gestelde “onrechtmatige” handelen tot vernietiging van de koopovereenkomst zou kunnen leiden behoeft dan ook geen verdere bespreking.
8.5. Dat A de inschrijvers niet op gelijke voet zou hebben behandeld en dat aldus sprake zou zijn geweest van willekeur is overigens niet gebleken. Niet is komen vast te staan dat A in een situatie identiek aan de situatie van Lokhorst het betreffende bod wel ongeldig heeft verklaard. In dit verband is het (hogere) bod van Vos van belang. Als niet, althans onvoldoende, weersproken staat vast dat naast het ontbreken van een gewaarmerkt uittreksel van de Kamer van Koophandel bij het uitbrengen van het bod door Vos nog meer fouten waren gemaakt. Zo blijkt uit het als productie 3 bij conclusie van antwoord van A en AKD in het geding gebrachte inschrijvingsformulier van Vos, dat onder meer de woorden “locatie Nassauplein” op het inschrijvingsformulier zijn doorgehaald. Daarnaast ontbraken de voor gezien getekende koopakte en akte van levering voor de locatie Nassauplein. Dat de notaris ook de fotokopie van het uittreksel niet heeft geaccepteerd, maakt het voorgaande niet anders. Onder deze omstandigheden kan niet worden geconcludeerd dat Vos op onaanvaardbare wijze ten opzichte van Lokhorst is bevoordeeld.
Lokhorst heeft haar stelling dat tijdens de zitting biedingen van een aantal inschrijvers, te weten Aannemingsmaatschappij VBK Hoorn B.V., Projectontwikkelingsmaatschappij Randstad Noord B.V. en Teerenstra Bouw N.V. wel ongeldig zijn verklaard, terwijl aan deze biedingen hetzelfde gebrek kleefde als aan het door haar uitgebrachte bod ter zake de locatie Nassauplein, na de gemotiveerde betwisting door Horizon bij conclusie van antwoord niet meer nader onderbouwd, zodat de rechtbank aan deze stelling voorbijgaat.
8.6. Voorts voert Lokhorst aan dat de overeenkomst dient te worden vernietigd omdat haar wil niet op de juiste wijze is geuit op het inschrijvingsformulier, terwijl Horizon dit wist, althans had moeten begrijpen. Nu haar wil en verklaring niet overeenstemden is volgens haar sprake geweest van oneigenlijke dwaling.
Of de wil en verklaring van Lokhorst niet overeenstemden, zoals Lokhorst stelt en Horizon gemotiveerd betwist, kan in het midden blijven. Ook indien de stelling van Lokhorst juist zou zijn en vast zou komen te staan dat zij zich heeft vergist bij het invullen van het inschrijvingsformulier, in die zin dat zij het door haar geboden bedrag voor het Nassauplein heeft verwisseld met het beoogde bod voor de Bergerweg, geldt dat Horizon onder de gegeven omstandigheden conform het bepaalde in artikel 3:35 BW er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat het door Lokhorst uitgebrachte bod voor het Nassauplein in overeenstemming was met haar wil. Lokhorst heeft in dit verband haar stelling dat het voor A en Horizon kenbaar moet zijn geweest dat haar bod voor het Nassauplein op een vergissing berustte onvoldoende onderbouwd. Niet is komen vast te staan dat het door Lokhorst uitgebrachte bod in vergelijking tot de andere biedingen extreem hoog was. Daarbij is verder van belang dat Lokhorst een professionele partij is en dat bij een verkoop bij besloten inschrijving de biedingen sterk uiteen kunnen lopen.
A heeft – onweersproken – ter comparitie daar nog aan toegevoegd dat het herontwikkelingsvastgoed betrof en dat daarbij geldt dat het waard is wat de gek ervoor geeft. In het licht van het voorgaande bestond voor Horizon en A geen aanleiding het door Lokhorst uitgebrachte bod voor het Nassauplein als een vergissing te beschouwen. Daarnaast zijn geen feiten en omstandigheden gesteld of gebleken waaruit kan worden afgeleid dat het door Lokhorst gedane bod niet aansluit bij de hoogste waarde die aan het perceel kan worden toegekend.
Dat Lokhorst bij monde van de heer B tijdens de zitting van 5 februari 2004 kenbaar heeft gemaakt dat het uitgebrachte bod een vergissing was, is, evenals in de tuchtprocedure, tegenover de gemotiveerde betwisting door Horizon niet komen vast te staan. Voor bewijslevering op dit punt ziet de rechtbank geen aanleiding. Als B al gemeld heeft dat het bod een vergissing betrof, geldt dat niet is gesteld of gebleken dat hij zich ervan heeft vergewist dat deze melding A ook heeft bereikt, hetgeen in de gegeven omstandigheden op zijn weg had gelegen.
De enkele omstandigheid dat de brochure een andere volgorde van de locaties aanhield dan het uiteindelijke inschrijvingsformulier maakt het voorgaande niet anders. Het verklaart misschien de vermeende vergissing, maar laat onverlet dat de gevolgen daarvan, mede gelet op de professionaliteit van Lokhorst en de daarmee gepaard gaande verantwoordelijkheid voor het goed bestuderen van het betreffende formulier, voor haar rekening dienen te blijven en niet op Horizon of A kunnen worden afgewenteld.
Dat Horizon op grond van de ná de zitting van 5 februari 2004 door Lokhorst verzonden faxberichten, waarin zij vermeldt dat zij het bod op het Nassauplein vanwege een door haar begane vergissing niet gestand zal doen, het bod van Lokhorst niet had mogen accepteren valt niet in te zien. Gelet op het onherroepelijke karakter van het bod stond het Horizon vrij het bod van Lokhorst, dat als hoogste geldige bod uit de biedingen naar voren was gekomen, te aanvaarden.
8.7. Het voorgaande leidt ertoe dat er geen gronden zijn voor vernietiging van de koopovereenkomst. Het gevorderde zoals hiervoor weergegeven onder 3.1. sub A I en II zal worden afgewezen.
8.8. Ten aanzien van de - subsidiair - gevorderde (verklaring voor recht ter zake) ontbinding van de koopovereenkomst wordt het volgende overwogen.
Lokhorst kan zich op grond van het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW in beginsel met succes beroepen op gehele of gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst indien Horizon is tekortschoten in de nakoming van een voor haar uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichting, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Lokhorst stelt weliswaar dat Horizon is tekortgeschoten in de nakoming van op haar uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, maar zij laat na haar stelling op deugdelijke wijze te onderbouwen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat Horizon op enige wijze is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Voor zover Lokhorst het handelen van A aan deze vordering ten grondslag legt, faalt haar betoog reeds op grond van hetgeen hiervoor onder 8.4. tot en met 8.6. is overwogen.
Hetgeen hiervoor is overwogen leidt ertoe dat het gevorderde zoals hiervoor weergegeven onder 3.1. sub B I en II eveneens zal worden afgewezen.
vordering jegens A
8.9. Lokhorst legt aan haar vordering ten grondslag dat A door haar bod geldig te verklaren niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mag worden verwacht. In dat verband stelt zij dat, doordat tuchtrechtelijk vaststaat dat A onzorgvuldig heeft gehandeld, hij civielrechtelijk aansprakelijk is uit onrechtmatige daad en aldus aansprakelijk voor de door haar geleden schade.
8.10. Bij beoordeling of van onrechtmatig handelen van A jegens Lokhorst sprake is, is, anders dan Lokhorst heeft gesteld, de uitkomst van de tuchtrechtelijke procedure niet van doorslaggevende betekenis. Het oordeel van de tuchtrechter dat in strijd is gehandeld met de voor het betreffende beroep geldende normen en regels, betekent niet zonder meer dat A civielrechtelijk aansprakelijk is wegens schending van een zorgvuldigheidsnorm.
Gelet op hetgeen hiervoor onder 8.4. is overwogen strandt ook de vordering jegens A reeds op het feit dat de gestelde normschending niet strekt tot bescherming van schade als door Lokhorst geleden. Voor wat betreft het verwijt dat van willekeur van de zijde van A sprake is geweest wordt verwezen naar hetgeen daarover onder 8.5. is overwogen. Overigens heeft Lokhorst geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan zou moeten worden geoordeeld dat A op onzorgvuldige wijze de belangen van Lokhorst heeft geschonden. Dat Lokhorst een onjuist bedrag heeft ingevuld op haar inschrijvingsformulier komt voor haar eigen risico en kan zij A niet tegenwerpen.
8.11. De stelling van Lokhorst dat de beslissing van A ter zake het geldig verklaren van haar bod dient te worden vernietigd op grond van het bepaalde in artikel 7:904 BW faalt. Daargelaten of de beslissing van A kan worden gekwalificeerd als een vaststellingsovereenkomst, heeft Lokhorst onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld en te bewijzen aangeboden die meebrengen dat gebondenheid aan die beslissing in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
8.12. Al het voorgaande leidt ertoe dat het gevorderde zoals hiervoor is weergegeven onder 3.1. sub D zal worden afgewezen.
vordering jegens AKD
8.13. Nu niet komen vast te staan dat A onrechtmatig jegens Lokhorst heeft gehandeld, is de grondslag aan de vordering jegens AKD komen te ontvallen. De vordering jegens AKD ligt aldus eveneens voor afwijzing gereed.
8.14. Lokhorst zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Horizon, A en AKD.
In reconventie:
8.15. Met hetgeen hiervoor in conventie is overwogen, is komen vast te staan dat met betrekking tot de locatie Nassauplein een rechtsgeldige koopovereenkomst tussen Lokhorst en Horizon tot stand is gekomen.
8.16. Krachtens artikel 8 van de koopovereenkomst diende Lokhorst het Nassauplein uiterlijk op 1 maart 2004 af te nemen en de koopprijs aan Horizon te voldoen. Aangezien Lokhorst eerst 36 dagen na het verstrijken van de in het exploot van 2 maart 2004 genoemde termijn het perceel heeft afgenomen en de koopprijs aan Horizon heeft voldaan, is zij in beginsel de in artikel VI lid 2 van de bij de koopovereenkomst behorende algemene bepalingen bepaalde boete verschuldigd van 3 pro mille van de koopprijs x 36 (dagen). De stelling van Lokhorst dat sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van Horizon en dat Horizon om die reden geen aanspraak kan maken op de boete gaat niet op. Gelet op hetgeen hiervoor in conventie is overwogen is van schuldeisersverzuim aan de zijde van Horizon geen sprake.
8.17. Lokhorst doet - subsidiair - een beroep op matiging van de door Horizon gevorderde boete, aangezien Horizon geen schade heeft geleden en juist een prijs heeft gekregen voor het Nassauplein die ver boven de marktwaarde ligt. De eisen van redelijkheid en billijkheid brengen volgens haar met zich dat de boete moet worden gematigd en op nihil moet worden gesteld.
8.18. Ingevolge artikel 6:94 BW is matiging van een bedongen boete alleen toegestaan indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, dient de rechter van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik te maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Het enkele uiteenlopen van de geleden schade en de boete is echter onvoldoende grond voor matiging.
8.19. Vaststaat dat Lokhorst is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichting tot het afnemen van het Nassauplein en het betalen van de koopprijs aan Horizon. Lokhorst moet geacht worden op de hoogte te zijn geweest van beide verplichtingen aangezien deze expliciet in de door haar getekende koopovereenkomst zijn opgenomen. Bovendien is Lokhorst in het deurwaardersexploot van 2 maart 2004 in gebreke gesteld en gesommeerd binnen acht dagen alsnog haar verplichtingen na te komen, waarbij expliciet is gewezen op de verschuldigdheid van de boete bij niet nakoming van de koopovereenkomst. Lokhorst heeft na deze ingebrekestelling nog acht dagen de tijd gekregen om alsnog aan haar verplichtingen te voldoen, maar heeft ervoor gekozen om pas na de uitspraak in kort geding tot afname over te gaan. Nu verder geen bijzondere omstandigheden zijn gesteld of gebleken die tot een ander oordeel moeten leiden, leiden de vorenstaande feiten en omstandigheden in onderling verband en samenhang beschouwd tot het oordeel dat geen aanleiding bestaat tot matiging van de bedongen boete.
8.20. Nu er geen aanleiding is tot matiging van de boete en Lokhorst de berekening van de boete op zichzelf niet heeft betwist, zal de gevorderde boete worden toegewezen. De onweersproken wettelijke rente daarover wordt eveneens toegewezen vanaf 16 april 2004.
8.21. Lokhorst zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Horizon.
9. De beslissing
De rechtbank:
In conventie:
9.1. wijst het gevorderde af;
9.2. veroordeelt Lokhorst in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de
zijde van Horizon begroot op € 11.089,=, waarvan € 4.667,= aan vastrecht en € 6.422,= voor salaris procureur en aan de zijde van A en AKD begroot op € 12.694,50, waarvan € 4.667,= aan verschotten, € 8.027,50 voor salaris procureur;
In reconventie:
9.3. veroordeelt Lokhorst te betalen aan Horizon een bedrag van € 194.400,=
(éénhonderdvierennegentigduizendvierhonderd euro), te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 16 april 2004 tot aan de dag van de voldoening;
9.4. veroordeelt Lokhorst in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan
de zijde van Horizon begroot op € 2.842,=;
In conventie en in reconventie:
9.5. verklaart de betalingsveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.P. Pompe en in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2007.?