Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/6254
Uitspraakdatum: 7 augustus 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Wijdemeren, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1, te Z, per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op € 59.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 3 mei 2006 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 12 juni 2006, ontvangen bij de rechtbank op 13 juni 2006, beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juni 2007 te Amsterdam. Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote. Namens verweerder zijn verschenen A en B, taxateur.
Direct voorafgaand aan de zitting heeft de rechtbank kennis genomen van door eiser toegezonden stukken. Deze stukken zijn ter zitting in kopie aan verweerder verstrekt en hij is in de gelegenheid gesteld hierop te reageren.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een perceel van 11.220 m², met daarop een recreatiewoning, een tweede woning en een stal. Ten tijde van de waardepeildatum ruste op de recreatiewoning een bestuursdwangaanschrijving, inhoudende dat de woning gesloopt diende te worden. De recreatiewoning is in de loop van 2005 gesloopt.
2.2. In beroep heeft verweerder het standpunt ingenomen dat, rekening houdende met de bestuursdwangaanschrijving, de waarde verlaagd dient te worden naar € 33.000.
3. Geschil en standpunten van partijen
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Eiser verzoekt de waarde van de gehele onroerende zaak vast te stellen, dan wel een waarde van nihil. Verweerder concludeert tot een waarde van € 33.000.
3.2. Partijen hebben ter zitting hieromtrent het volgende aangevoerd:
Eiser kan niet instemmen met de vastgestelde waarde, omdat het object niet goed is afgebakend. Er staat nog een tweede gebouw op het perceel van ongeveer 120 m³ en een stal. Deze objecten dienen ook gewaardeerd te worden. Indien dat niet mogelijk is dient de waarde nihil te zijn omdat een onjuiste onroerende zaak is gewaardeerd.
Verweerder heeft aangevoerd dat bij hem niet bekend is dat er een tweede woning op het perceel staat. Verweerder is alleen bekend met de recreatiewoning. Voorafgaand aan de waardering van de onroerende zaak heeft geen opname ter plaatse plaatsgevonden. In beroep is bij de waardering vervolgens alleen het perceel gewaardeerd, omdat de recreatiewoning op de nominatie stond om te worden gesloopt.
3.3. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, welke stukken als hier ingelast worden aangemerkt.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Nu verweerder in beroep het standpunt heeft ingenomen dat de bij beschikking vastgestelde en bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van de onroerende zaak niet juist is en deze verlaagd dient te worden naar € 33.000, is het beroep reeds in zoverre gegrond. Bij de verdere beoordeling van het geschil stelt de rechtbank voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is.
4.3. Ingevolge artikel 16, onderdeel d, van de Wet woz wordt als één onroerende zaak voor aangemerkt – voor zover hier van belang – een gebouwd eigendom of een ongebouwd eigendom of een samenstel van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen of gedeelten van gebouwde of ongebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
4.4. De rechtbank zal allereerst beoordelen of de door verweerder gehanteerde objectafbakening strookt met het bepaalde in de Wet woz. Vaststaat dat eiser eigenaar en gebruiker is van het perceel met de daarop gebouwde eigendommen. Verweerder heeft bij de objectafbakening het perceel van 11.220 m² met daarop de recreatiewoning als één onroerende zaak aangemerkt en gewaardeerd. Dat is, gelet op het bepaalde in artikel 16 Wet woz, niet onjuist.
4.5. Eiser stelt dat tot de onroerende zaak welke door verweerder is gewaardeerd eveneens een woning van ongeveer 120 m³ en een stal behoort. Deze twee objecten zijn, volgens verweerder, niet begrepen in de in geschil zijnde aanslag. Eiser stelt, en door verweerder is niet weersproken, dat er voor deze tweede woning en de stal geen afzonderlijke waardering heeft plaatsgevonden. De rechtbank heeft geen redenen te twijfelen aan hetgeen eiser heeft aangevoerd betreffende de aanwezige gebouwen op het perceel. De rechtbank is van oordeel dat hiermee geen sprake is van een onjuiste objectafbakening, maar van een onvolledige waardering. Verweerder heeft, ten onrechte, niet alle tot de onroerende zaak behorende objectdelen in de waardering betrokken. Daaruit volgt tevens dat voldoende aannemelijk is dat de door verweerder in beroep verdedigde waarde niet te hoog is.
4.6. Eisers verzoek om de waarde van de gehele onroerende zaak vast te stellen, inclusief de woning en de stal, kan niet worden gehonoreerd. Een nieuwe waardevaststelling in beroep, waarbij de waarde van de woning en de stal zijn meegenomen, zou leiden tot een hogere waarde en tot hogere aanslagen onroerende-zaakbelastingen. Vanuit de belastingheffing bezien zou dat betekenen dat eiser door het instellen van beroep in een slechtere positie zou komen te verkeren dan zonder het instellen van beroep het geval zou zijn geweest. Een dergelijke situatie komt in strijd met het bepaalde in artikel 8:69 Awb. Dit zou slechts anders zijn indien verweerder bevoegd zou zijn om voor het onderhavige tijdvak een nieuwe waardebeschikking af te geven. Omdat de objectafbakening niet onjuist moet worden geacht, is verweerder daartoe echter niet bevoegd.
4.7. Eisers stelling dat, nu de objectafbakening onjuist is, de waarde van de onroerende zaak op nihil dient te worden gesteld, kan de rechtbank niet volgen. Het enkele feit dat niet alle objectdelen in de waardering zijn betrokken kan, gelet op de hiervoor onder 4.1. weergegeven waarderingsmaatstaf, niet leiden tot een waarde van nihil. Eiser heeft ook niet op een andere wijze de door hem gestelde waarde van nihil onderbouwd.
4.8. Gelet op het in 4.2 overwogene is de rechtbank van oordeel dat het beroep gegrond dient te worden verklaard. De waarde dient te worden vastgesteld op de door verweerder in beroep bepleitte waarde van € 33.000.
5. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht komen voor vergoeding in aanmerking de reiskosten die eiser en diens echtgenote hebben moeten maken voor het bijwonen van de behandeling van het beroep op basis van de tarieven voor openbaar vervoer, tweede klasse, door de rechtbank vastgesteld op € 21. Overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gesteld noch gebleken.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot een van € 33.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen tot aanslagen berekend naar een waarde van € 33.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 21 en wijst de gemeente Wijdemeren aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast dat de gemeente Wijdemeren het door eiser betaalde griffierecht van € 38 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 7 augustus 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. L.F. Roseval, rechter, in tegenwoordigheid van mr. W. Kuik, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.