Uitspraak
Rechtbank Amsterdam
Sector Bestuursrecht Algemeen
enkelvoudige kamer
UITSPRAAK
in het geding met reg.nr. AWB 06/121 HUISV
van:
[eiseres], wonende te Amsterdam,
eiseres,
vertegenwoordigd door mr. Ch.W.A. van Dam,
tegen:
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,
verweerder,
vertegenwoordigd door mr. M.A.H. van der Hijden.
1. PROCESVERLOOP
De rechtbank heeft op 9 januari 2006 een beroepschrift ontvangen gericht tegen het besluit van verweerder van 15 december 2005 (hierna: het bestreden besluit).
Het onderzoek is gesloten ter zitting van 31 mei 2007.
2. OVERWEGINGEN
Eiseres is woonachtig geweest op het adres [adres eiseres] te Amsterdam (hierna: de woning). Het gebruik van de woning is op 19 augustus 1988 door verweerder gevorderd en vervolgens toegewezen aan eiseres. Eiseres heeft hierop de beschikking over deze woning gekregen. Op 5 augustus 1988 heeft verweerders buitendienst de woning geïnspecteerd. Hiervan is een rapport opgemaakt (hierna: beginopnamerapport), waarin
- voor zover thans van belang - is vermeld dat in de keuken drie onder- en bovenkastjes matig zijn, een lade defect is en dat de tegels gaatjes hebben. Voorts is vermeld dat de bergingdeur is beschadigd.
Bij besluit van 29 juli 2002 heeft verweerder de vordering ingetrokken en de toewijzing aan eiseres beëindigd met ingang van 1 september 2002, vanwege het feit dat eiseres regelmatig achterstanden heeft laten ontstaan in de gebruiksvergoeding.
Eiseres heeft de woning op 8 juni 2003 verlaten.
Op 17 juli 2003 heeft de eindopname van de woning plaatsgevonden. Hiervan is een rapport opgemaakt (hierna: eindopnamerapport).
De beheerder van de woning[beheerder]erder] (hierna: [beheerder]), heeft in september 2003 schade aan de woning ten bedrage van € 37.341,01 bij verweerder in rekening gebracht. Verweerder heeft bij besluit van 30 oktober 2003 een bedrag van € 14.201,71 aan [beheerder] toegekend, bestaande uit € 843,71 aan verbruiksvergoeding over een deel van de maand juni, en de maanden juli en augustus 2003, alsmede € 13.358,- vanwege schade aan de woning.
Bij besluit van 6 juni 2005 (hierna: het primaire besluit) heeft verweerder het bedrag van
€ 14.201,71 aan eiseres in rekening gebracht. Eiseres heeft hiertegen tijdig bezwaar gemaakt.
In het thans bestreden besluit heeft verweerder het te vorderen bedrag te verminderd met
€ 2.588,25, zodat een bedrag van € 11.613,26 resteert. Hiertoe heeft verweerder
- voor zover thans van belang - overwogen dat op het punt van de posten ‘keukenvloer’, ‘raamventilatoren’, ‘deur van de berging’ en ‘aftimmerwerk’ tegenstrijdigheden bestaan tussen het beginopnamerapport en het eindopnamerapport. Bovendien blijkt uit het beginopnamerapport dat het keukenblok en het tegelwerk zich reeds bij de beginopname in matige staat bevonden. Daarom heeft verweerder het te vorderen bedrag verlaagd met de bedragen die corresponderen met deze posten. Voor het overige heeft verweerder het besluit ongegrond verklaard en het primaire besluit gehandhaafd.
Eiseres heeft aangevoerd dat zij reeds voor 1 juli 2003 de woning heeft verlaten, zodat zij niet gehouden is de gevorderde verbruiksvergoeding te voldoen. Zij heeft bestreden dat zij de sleutels van de woning heeft ingeleverd op 14 juli 2003. Eiseres heeft voorts aangevoerd dat de woning reeds in 1988, toen zij de woning betrok, in zeer slechte staat was. Bovendien heeft de eigenaar van de woning nimmer het benodigde onderhoud uitgevoerd, aldus eiseres. In dit verband heeft zij onder meer gewezen op een verklaring uit 1999 van [betrok[betrokkene1] (hierna: [betrokkene1]), verweerders buitendienstinspecteur. Verder heeft zij betoogd dat zij niet is uitgenodigd voor de eindinspectie en dat zij niet in de gelegenheid is gesteld om mogelijke reparaties zelf uit te voeren. Het besluit is onvoldoende onderbouwd en gemotiveerd, aldus eiseres. Ten slotte heeft eiseres zich op het standpunt gesteld dat verweerder eiseres in vrijwaring had moeten oproepen in het geschil met [beheerder].
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat eiseres er meermaals op is gewezen dat zij bepaalde zaken in de woning diende te herstellen. Posten van achterstallig onderhoud worden niet in rekening gebracht, aldus verweerder. Onder verwijzing naar een ontvangstbewijs heeft verweerder betoogd dat eiseres de sleutels pas op 14 juli 2003 heeft ingeleverd. Volgens verweerder is de woning van 14 juli 2003 tot en met 30 augustus 2003 gereserveerd geweest om de schade in de woning te herstellen, zodat de gebruiksvergoeding terecht in rekening is gebracht. Verweerder heeft aangevoerd dat eiseres bij brief van 9 juli 2003 is uitgenodigd voor een eindinspectie. Dat eiseres hierbij niet aanwezig is geweest is aan haarzelf te wijten, aldus verweerder. Verweerder wijst er ten slotte op dat eiseres de huurcommissie niet heeft ingeschakeld om de gebruiksvergoeding te verlagen vanwege gebreken aan de woning.
De rechtbank overweegt als volgt.
Wettelijk kader
Artikel 53 van Pro de Huisvestingswet luidt als volgt:
“1. De gebruiker is verplicht zich met betrekking tot het gevorderde te gedragen als ware hij een goed huurder.
2. Indien de eigenaar van het gevorderde schade lijdt, doordat de gebruiker de ingevolge het eerste lid geldende verplichting niet nakomt, kan de eigenaar deze schade op de gemeente verhalen. Voor zover de schade het gevolg is van aan het gevorderde aangebrachte beschadigingen, kan de gemeente deze schade vergoeden door het ongedaan maken van die beschadigingen.
3. De gebruiker is gehouden aan de gemeente de kosten te vergoeden die de gemeente heeft moeten maken voor de vergoeding van schade als bedoeld in het tweede lid.”
Artikel 7:218 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) luidt als volgt:
“1. De huurder is aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst.
2. Alle schade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan, behoudens brandschade en, in geval van huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, schade aan de buitenzijde van het gehuurde.
3. Onverminderd artikel 224 lid 2 wordt Pro de huurder vermoed het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen.”
Artikel 7:224 van Pro het BW luidt als volgt:
“1. De huurder is verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen.
2. Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.”
Ten aanzien van de schade aan de woning
Aan het betoog van eiseres dat de woning al bij aanvaarding in 1988 in haast onbewoonbare staat verkeerde, waarmee zij kennelijk bedoelt te zeggen dat de thans geconstateerde schade al in 1988 bestond, gaat de rechtbank voorbij. Hiervan blijkt immers niet uit het beginopnamerapport en evenmin uit de door eiseres overgelegde rapportage van de eindopname van de vorige bewoner van de woning. Bovendien heeft eiseres dit betoog niet onderbouwd met verifieerbare gegevens. De door haar overgelegde getuigenverklaringen zijn daartoe onvoldoende, reeds hierom niet nu daaruit niet genoegzaam blijkt van het moment van ontstaan van de gebreken aan de woning.
Eiseres heeft zich verder op het standpunt gesteld dat het bestreden besluit onvoldoende is onderbouwd en gemotiveerd. De rechtbank acht dit standpunt gegrond en overweegt hiertoe als volgt.
Verweerder heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd de door zijn buitendienst-inspecteur opgestelde specificatie (hierna: de specificatie), welke specificatie is gebaseerd op de offerte van de schade (hierna: de offerte) die [beheerder] aan verweerder heeft overgelegd. De specificatie bestaat enkel uit een opsomming van posten, zoals “stucwerk”, “schilderwerk” en “berging”, met daarbij een opsomming van de daaraan verbonden kosten. Weliswaar biedt de offerte nog enige aanknopingspunten voor aard en omvang van de werkzaamheden, maar naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit deze opstellingen niet welke werkzaamheden precies aan eiseres in rekening worden gebracht, hetgeen voor eiseres van belang is om te beoordelen of de kosten terecht bij haar in rekening worden gebracht. Zo is voor de posten “schilderwerk” en “stucwerk” niet kenbaar hoe groot de te bewerken oppervlaktes zijn. Uit de toelichting van verweerder ter zitting is bovendien gebleken dat de post “schilderwerk” uit de specificatie, ziet op schilderwerk binnen in de woning, terwijl uit de offerte blijkt dat deze post ziet op schilderwerk aan de buitenzijde van de woning, hetgeen niet voor rekening van eiseres komt. Evenmin is ter zitting duidelijk geworden welke werkzaamheden onder de posten “elektrasleuven” en “sloopwerk afvoer” dienen te worden verstaan. De rechtbank overweegt verder dat in het bestreden besluit het bezwaar van eiseres dat de schade aan de woning het gevolg is van achterstallig onderhoud, onvoldoende gemotiveerd is weerlegd. Dit klemt te meer nu verweerders eigen buitendienstinspecteur [betrokkene1] in zijn verklaring uit 1999 reeds vele gebreken aan de woning constateert en opmerkt dat de woning zeer slecht onderhouden is, terwijl hij niets verklaart over mogelijke verwijten aan eiseres. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het bestreden besluit niet deugdelijk is gemotiveerd en niet zorgvuldig is voorbereid en aldus wegens strijd met de artikelen 3:2 en 7:12, eerste lid, van de Awb niet in rechte stand kan houden.
Ten aanzien van de verbruiksvergoeding
De rechtbank gaat - mede gezien het door verweerder overgelegde ontvangstbewijs - voorbij aan het standpunt van eiseres dat zij de sleutels eerder dan 14 juli 2003 heeft ingeleverd, nu eiseres niet kan aangeven wanneer zij de sleutels dan wel zou hebben ingeleverd. Dit betekent dat zij in ieder geval de huurvergoeding tot en met 14 juli 2003 is verschuldigd.
Aangezien deze grond van het beroep uitdrukkelijk wordt verworpen, wijst de rechtbank erop dat, dat indien eiseres hierin niet wil berusten, zij daartegen binnen de aan het slot van deze uitspraak vermelde termijn en bij de daar genoemde rechterlijke instantie beroep moet instellen.
De rechtbank komt niet toe aan de beantwoording van de vraag of eiseres de verbruiksvergoeding over de periode 15 juli 2003 tot en met 30 augustus 2003 is verschuldigd, nu dit antwoord afhankelijk is van het antwoord op de vraag of, en zo ja, in hoeverre de in die periode uitgevoerde werkzaamheden voor rekening van eiseres behoren te komen. Ook de overige grieven van eiseres worden in het licht van de onderhavige uitspraak niet verder besproken.
De slotsom is dat het beroep gegrond dient te worden verklaard. Verweerder dient, met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen, een nieuw besluit op het bezwaar van eiseres te nemen.
Nu het beroep gegrond verklaard zal worden zal verweerder het griffierecht aan eiseres moeten vergoeden.
De rechtbank ziet voorts aanleiding verweerder met toepassing van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb te veroordelen in de door eiseres in verband met de behandeling van dit beroep gemaakte kosten. Deze kosten zijn op voet van het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 644,=. Daarbij is 1 punt toegekend voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting in een zaak van gemiddeld gewicht (wegingsfactor 1). Omdat eiseres met een toevoeging procedeert dient het bedrag aan proceskosten te worden betaald aan de griffier.
Beslist wordt als volgt.
3. BESLISSING
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- draagt verweerder op een nieuw besluit te nemen met inachtneming van deze uitspraak;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het griffierecht van € 138,= vergoedt, te betalen door de gemeente Amsterdam aan eiseres;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 644,=, te betalen door de gemeente Amsterdam aan de griffier van deze rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan op 26 juni 2007 door mr. J.FA.M. Graafland, rechter, in tegenwoordigheid van mr. H. van Hoeven, griffier, en bekend gemaakt door verzending aan partijen op de hieronder vermelde datum.
De griffier, De rechter,
Tegen deze uitspraak kunnen een belanghebbende en het bestuursorgaan gedurende zes weken na toezending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Afschrift verzonden op:
DOC: C