Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/270
Uitspraakdatum: 4 juni 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Wijdemeren, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 3 november 2006, verzonden op 9 november 2006, op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 0 te Z (hierna: de onroerende zaak of de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2005.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 mei 2007. Verschenen zijn eiser, alsmede namens verweerder B en C.
Gronden
1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op € 356.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt. In de bestreden uitspraak heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 338.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
2. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Deze betreft een vrijstaande semi-bungalow met garage en met een aanbouw woonruimte. De inhoud van het hoofdgebouw bedraagt 300 m³.
3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
4.1. Eiser bepleit een waarde van € 225.000. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van D, taxateur bij E B.V. , die aan de onroerende zaak per de waardepeildatum een lege en vrije verkoopwaarde van € 225.000 heeft toegekend. Voormeld rapport was opgesteld voor de vorige eigenaar van de onroerende zaak, F. Ter ondersteuning van zijn standpunt voert eiser voorts hoofdzakelijk aan dat de taxateur van verweerder niet goed voorbereid en geheel niet gedocumenteerd was en onvoldoende kennis van zaken vertoonde. De in het taxatierapport van verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten kunnen niet als zodanig worden beschouwd, omdat de onroerende zaak qua bouwstijl, materiaaltoepassing, ouderdom en mate van isolatie niet gelijkwaardig is, zeer onderhoudsintensief is, direct aan de weg ligt, een beperkte tuin-/patiooppervlakte heeft en geen of beperkte parkeermogelijkheden op eigen terrein heeft. Voorts heeft de bermkavel geen economische waarde.
4.2. Ter zitting heeft eiser, zakelijk weergegeven, hieraan nog toegevoegd:
De bermkavel ligt aan de andere zijde van de weg en wordt aangeduid als tuin. Het is openbaar gebied en moet sowieso worden vrijgesteld. Nu komt opeens uit de hoge hoed dat de berm op nul wordt gewaardeerd: ik vraag er al twee jaar om.
De waarde van € 1.050 per m² is erg hoog. De vraag is waaruit deze waarde blijkt. De referentiepanden zijn gewisseld: eerst zat er een landhuis bij. Van de vergelijkingsobjecten is A-straat 1 het meest vergelijkbaar. A-straat 2 is in het geheel niet vergelijkbaar gezien de staat van onderhoud en de aard van de materialen. A-straat 3 is aanzienlijk jonger.
Mijn woning is heel eenvoudig en niet geïsoleerd. Qua bouwmaterialen heel rustiek. Als we vergelijken met nummer 1 komt mijn woning aanzienlijk lager uit. De door mij voorgestane waarde van € 520 per m² heb ik van D, de taxateur, gekregen. Ik heb op 27 oktober 2004 € 383.500 betaald, maar niet alleen voor de woning. Deze transactieprijs is niet reëel, omdat de woning met antieke spullen was ingericht. Ik heb de gehele inboedel overgenomen, ook de vloerbedekking. De woning was volledig ingericht. Een deel van de koopprijs was dus bestemd voor roerende zaken en wordt ten onrechte aan de onroerende zaak toegerekend.
E B.V. is mijn werkgeefster, maar ik ben daar niet als taxateur werkzaam. E B.V. is een tussenpersoon die voor vele grote instellingen werkt. D en ik hebben de vergelijkingspanden aan de buitenzijde bekeken; ik kreeg al een reprimande omdat ik foto’s nam.
Verweerder gebruikt factor 3 voor de staat van onderhoud, terwijl ik duidelijk heb aangegeven waarom het energieverbruik zo hoog is. Er zitten nu al weer scheuren in de muren. Het is een moeilijk verkoopbaar object: het is alleen voor liefhebbers. Per saldo heb ik te veel betaald. De weg is veel te druk.
De kosten van het taxatierapport zijn op no-cure-no-paybasis. Als het beroep geheel gegrond is, moet ik betalen. Indien het gedeeltelijk gegrond is, moet ik pro rata betalen.
5.1. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 26 februari 2007 door G, gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 338.000. Deze waarde is het resultaat van de volgende berekening:
- inhoud hoofdgebouw 300 m³ à € 450 € 135.000
- garage 45 m³ € 8.100
- aanbouw woonruimte 50 m³ € 12.500
- kavel 254 m² à € 718 € 182.400
€ 338.000
Het taxatierapport bevat behalve gegevens van de woning gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
5.2. Ter zitting is namens verweerder, zakelijk weergegeven, hieraan nog het volgende toegevoegd:
In de waardematrix van het taxatierapport staat als oppervlakte vermeld 254 m². Eiser is daarvan eigenaar. De aan de andere kant van de weg gelegen grond hoort wel bij de onroerende zaak. Als waarde per m² is gehanteerd € 718. Voor ons zelf hebben wij het als twee stukken grond opgevoerd:80 m² voor de berm, te waarderen op nihil, en 174 m² à € 1.050, zijnde € 182.700. Het object A-straat 3 heeft 184 m² en een waarde per m² van € 942. Voor de m²-prijs wordt alleen naar de ligging gekeken. Voor de m³-prijs wordt naar de kwaliteit, het onderhoud, gekeken. Alle panden verkeren ongeveer in dezelfde staat.
Het spijt ons dat een en ander nogal warrig, niet duidelijk, is overgekomen. Wij hebben eiser een aanbod gedaan, maar hij wil alleen akkoord gaan met € 225.000. Daarop gaan wij niet in.
De taxatie van E B.V. is niet bruikbaar, omdat eiser pas een vrij laat stadium ermee komt en hij daar werkzaam is.
Onze waarde zit aanzienlijk onder de koopprijs. Indien wij de waarde per m² van € 1.050 afzetten tegen de waarden per m² van B-straat 4 (€ 1.280) en A-straat 3 (€ 942), dan ligt eerstgenoemde waarde daar keurig tussenin. De door ons vastgestelde WOZ-waarde wordt onderbouwd door de verkoopprijs van de onroerende zaak.
Het is opvallend dat eiser die bij een taxatiebureau werkt, een te hoge prijs voor een onroerende zaak zou betalen. Wij hebben geen goed gevoel bij de stelling van eiser dat een deel van de door hem betaalde koopprijs zag op de verkrijging van roerende zaken: in het algemeen probeert een koper de prijs te splitsen in verband met de overdrachtsbelasting.
Voor de vergoeding van proceskosten beroepen wij ons op de puntenregel. Het taxatierapport was voor F opgesteld. Deze is daarvoor naar E B.V. gegaan: de werkgever van eiser. Deze kosten betalen wij niet.
6.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6.2. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij verweerder.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het door hem in het geding gebrachte taxatierapport en de daarin vermelde vergelijkingsobjecten een begin van bewijs geleverd. Met betrekking tot de vergelijkingsobjecten heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat deze als zodanig kunnen worden aangemerkt.
Met de door verweerder ter zitting gegeven nadere nuancering met betrekking tot de oppervlakte van de onroerende zaak is naar het oordeel van de rechtbank – mede gezien in het licht van het hiervoor onder 5.1. genoemde taxatierapport - niet aannemelijk gemaakt dat deze oppervlakte op de juiste wijze is gewaardeerd. Enerzijds is wel duidelijk geworden dat verweerder eiser volgt in diens standpunt dat de waarde van de bermkavel op nihil dient te worden gesteld, maar anderzijds is met betrekking tot de waarde ad € 1.050 per m² als onderbouwing aangevoerd dat deze ligt tussen de voor de objecten A-straat 3 en B-straat 4 berekende grondwaarden van respectievelijk € 942 bij 184 m² en € 1.280 bij 62 m². Nu enige motivering hiervan achterwege is gebleven, acht de rechtbank de waardering op € 1.050 per m² niet aannemelijk en zal zij de waarde in goede justitie bepalen. Op grond van de omstandigheid dat de bij het object A-straat 3 behorende grond (184 m²) slechts tien 10 m² groter is dan de aan eisers onroerende zaak toe te rekenen grond (174 m²) hanteert de rechtbank ook voor eiser een waarde van € 942 per m².
De WOZ-waarde van de onroerende zaak dient dan als volgt te worden berekend:
- inhoud hoofdgebouw 300 m³ à € 450 € 135.000
- garage 45 m³ € 8.100
- aanbouw woonruimte 50 m³ € 12.500
- kavel 174 m² à € 942 € 163.900
€ 319.500
Eiser heeft een lagere waarde niet aannemelijk gemaakt.
6.3. Op grond van het onder 6.2. overwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
7. De rechtbank vindt aan-lei-ding verweerder te veroordelen in de kos-ten die eiser in verband met de behande-ling van het beroep redelij-kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht te stellen op de door eiser gemaakte reiskosten, openbaar vervoer tweede klas, ad € 18.
Met betrekking tot de kosten ad € 1.338,75, de declaratie van E B.V., acht de rechtbank niet aannemelijk dat deze kosten geheel dan wel gedeeltelijk door eiser worden voldaan. Deze kosten komen derhalve niet voor vergoeding in aanmerking. Van overige proceskosten is niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 319.500;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 18 en wijst de de gemeente Wijdemeren aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast dat de gemeente Wijdemeren het door eiser betaalde griffierecht van € 38 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 4 juni 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. H.A.M. Röell-Mulder, rechter, in tegenwoordigheid van mr. V.M. Maat, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.