Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 343687 / HA ZA 06-2042
Vonnis van 21 maart 2007
in de zaak van
de stichting
STICHTING A,
gevestigd te Heemstede,
eiseres,
procureur mr. L.G.R.M. van der Meulen,
tegen
de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
procureur mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.
Partijen zullen hierna A en Ymere genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 mei 2006, met bewijsstukken;
- het herstelexploot van 18 mei 2006;
- de conclusie van antwoord met bewijsstukken;
- het tussenvonnis van 18 oktober 2006;
- het proces-verbaal van comparitie van 6 februari 2007 en de daarin genoemde processtukken en/of proceshandelingen.
1.2. Tenslotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) betwist, alsmede op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde bewijsstukken, staat het volgende vast.
2.1. A is sinds 2002 eigenaresse van het pand aan de Geldersekade 45. Ymere is eigenaresse van de panden Geldersekade 43 en 47.
2.2. A heeft in de loop van 2003, in het kader van een voorgenomen verbouwing van haar pand tot zeven appartementen, een funderingsonderzoek laten verrichten door bureau B & Partners (hierna: B & Partners).
2.3. Een brief van A van 18 augustus 2003, houdt, voor zover van belang, het volgende in:
Ymere
Afdeling Ontwikkeling
Postbus 2961
1000 CZ Amsterdam
18 augustus 2003
Betreft: Geldersekade 45 en 47, te Amsterdam
Geachte heer/mevrouw,
Wij zijn de eigenaar van het pand op de Geldersekade 45 en hebben met het fundatie onderzoek, wat heeft plaats gevonden, moeten vaststellen dat er een nieuwe fundering aangelegd dient te worden.
Daar wij voor beide muren mandeligheid hebben stel ik u hierbij op de hoogte dat de te zijner tijd te berekenen aandeel aan u belast zal gaan worden.
De berekeningen en facturen zullen u uiteraard ter hand gesteld worden.
Wilt u zo vriendelijk zijn om met ons een afspraak te maken.
2.4. Bij brief van 4 december 2003 aan Ymere - op dezelfde manier geadresseerd als de in 2.2 aangehaalde brief - heeft A bericht dat nog geen bouwvergunning is afgegeven en dat zij het op prijs zou stellen indien Ymere ter plaatse zou komen kijken.
2.5. Bij brief van (wederom) 4 december 2003 aan Ymere (“afdeling Ontwikkeling”), heeft A bericht dat er sprake is van een mandelige fundering tussen nummer 45 en nummer 47 en dat op grond daarvan ook het pand nummer 47 van Ymere zal moeten worden gefundeerd. Tevens heeft A verwezen naar de totale begroting van Bureau Rappange & Partners, waarin de fundering is opgenomen.
2.6. Bij brief van 14 april 2004 aan Ymere (“afdeling Ontwikkeling”) heeft A een offerte van AMBA Aannemingsbedrijf B.V. van 16 december 2003 aan Ymere gestuurd en bericht dat aan de aannemer opdracht is verstrekt.
2.7. Bij brief van 11 november 2004 aan Ymere (“afdeling Ontwikkeling”) heeft A een overzicht gegeven van de kosten van het funderingsherstel en Ymere op de hoogte gebracht van het aandeel in die kosten voor pand nummer 47.
2.8. In 1993 heeft Ymere de funderingen aan de voorzijde van nummer 43 hersteld.
3. De vordering
3.1. A vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Ymere tot betaling van EUR 36.847,20 inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 november 2004, tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten van EUR 1.788,00 alsmede tot betaling van de proceskosten.
3.2. A stelt daartoe dat zij noodzakelijk funderingsherstel heeft laten verrichten aan haar pand aan de Geldersekade 45 te Amsterdam in het kader van een bouwaanvraag (hierna: het funderingsherstel). Omdat aan beide kanten sprake is van gemeenschappelijke funderingen met de belendende panden Geldersekade 43 en 47, waarvan Ymere eigenaresse is, zijn partijen mede-eigenaars van mandelige funderingen. Ymere dient op grond daarvan althans op de grond dat zij door de werkzaamheden is verrijkt, aan de kosten van het funderingsherstel bij te dragen. Voor nummer 43 bedraagt het kostenaandeel van Ymere EUR 7.011,97, zijnde 5,1 % van de totale kosten voor dat pand. Voor nummer 47 bedraagt het aandeel van Ymere EUR 29.835,23, zijnde 21,7 % van de totale kosten voor dat pand.
4. Het verweer
4.1. Ymere heeft het gevorderde betwist en tot niet-ontvankelijkverklaring althans afwijzing van de vordering geconcludeerd, met bij voorraad uitvoerbare veroordeling van A in de proceskosten.
4.2. Zij heeft daartoe primair aangevoerd dat A niet-ontvankelijk is in haar vordering omdat deze onvoldoende is onderbouwd en zodoende niet voldoet aan de vereisten van artikel 111 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).
4.3. Subsidiair heeft Ymere de vordering inhoudelijk betwist. Zij heeft daartoe aangevoerd dat er geen objectieve noodzaak bestond om de funderingen te herstellen. Bij de driejaarlijkse controles die door Ymere stelselmatig worden gehouden zijn geen onregelmatigheden gebleken en het rapport, waar A zich op baseert, is bij Ymere niet bekend. Bij nummer 43 is aan de voorkant bovendien in 1993 funderingsherstel verricht. Er bestond aan de kant van A slechts een subjectieve noodzaak tot funderingsherstel in verband met de door A doorgevoerde splitsing van nummer 45.
4.4. Verder heeft Ymere betoogd dat er geen sprake is van mandeligheid, nu in elk geval tussen nummer 45 en 47 bovengronds twee bouwmuren aanwezig zijn. Voorts heeft Ymere betwist dat er herstelwerkzaamheden aan haar panden zijn uitgevoerd, nu dit niet uit de stukken blijkt.
4.5. Ymere heeft voorts aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de kosten aan haar worden doorbelast. Zij verhuurt de panden nummer 43 en 47 en kan de kosten niet op haar huurders afwentelen. Bovendien zal, doordat nú werkzaamheden zijn uitgevoerd in plaats van op het moment dat het wél nodig was, in de toekomst de noodzaak tot het uitvoeren van funderingswerkzaamheden eerder aanwezig zijn. Ook is er geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking nu Ymere niet is verrijkt en A niet is verarmd.
4.6. Meer subsidiair heeft Ymere de hoogte van de vordering betwist. Zij heeft daartoe aangevoerd dat de vordering van A niet is gespecificeerd en bovendien niet inzichtelijk maakt op welke manier de door A gehanteerde verdeelsleutel tot stand is gekomen. Ook zijn kosten aan Ymere doorberekend die zien op het opwaarderen van het souterrain van nummer 45 en die geen betrekking hebben op het funderingsherstel.
4.7. Daarnaast had A, aldus Ymere, de medewerking van Ymere in rechte moeten afdwingen in plaats van zelfstandig aan de gang te gaan, mede gelet op het feit dat het funderingsherstel niet dringend was. Hierdoor had onderlinge afstemming kunnen plaatsvinden, had gebruik kunnen worden gemaakt van de knowhow van Ymere en hadden op die manier kosten kunnen worden bespaard. Ook had Ymere dan kunnen inspelen op het risico van eenzijdige zetting door ook de andere kant van pand nummer 47 in het funderingsherstel mee te nemen.
5. De beoordeling
5.1. De rechtbank verwerpt het betoog van Ymere dat A niet-ontvankelijk is in haar vordering omdat zij niet heeft voldaan aan haar bewijsaandraagplicht. Het betoog miskent dat de nietigheidssanctie van artikel 120 Rv Pro blijkens lid 4 van dat artikel niet ziet op hetgeen is voorgeschreven in artikel 111 lid 3 Rv Pro.
5.2. Kern van het geschil is de vraag of Ymere gehouden is tot betaling van een aandeel in de kosten van het funderingsherstel. Artikel 5:65 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat mandelige zaken op kosten van alle mede-eigenaars worden onderhouden, gereinigd en, indien nodig, vernieuwd. Op de voet van dit artikel kan de ene mede-eigenaar van de andere mede-eigenaar vorderen dat aan noodzakelijke vernieuwing van de mandelige zaak wordt bijgedragen. Ter beantwoording van de vraag of Ymere gehouden is tot betaling van een aandeel in de kosten, moet derhalve worden onderzocht of er sprake is van mandelige funderingen en of het funderingsherstel noodzakelijk was.
5.2.1. A heeft gesteld dat de mandeligheid is gebleken uit het door B & Partners verrichte onderzoek naar de staat van de funderingen van nummer 45 en dat dit ook uit het terzake opgestelde rapport blijkt. A zal in de gelegenheid worden gesteld het rapport alsnog bij akte in het geding te brengen. A dient tevens alle andere rapporten te overleggen, waaruit zou blijken dat sprake is van mandeligheid. Ymere kan bij antwoordakte daarop reageren.
5.2.2. Van noodzaak tot herstel in de zin van artikel 5:65 BW Pro is sprake indien te voorzien is dat uitstel van herstel kan leiden tot instorten of dat de toestand zo onrustbarend is geworden dat ingrijpen niet langer mag worden uitgesteld, maar ook indien de werkzaamheden tot herstel of vernieuwing op niet al te lange termijn onvermijdelijk gemaakt zullen moeten worden en strekken tot behoud van de betrokken panden, daaronder begrepen - door tijdig ingrijpen - voorkomen van verval, schade of (door verwaarlozing veroorzaakte) kostbare reparaties.
5.2.3. A stelt dat het funderingsherstel noodzakelijk en dringend was, nu bij het funderingsonderzoek is gebleken - en ook in het rapport van B & Partners is vermeld - dat voor de fundering code 4 gold, hetgeen betekent dat direct herstel noodzakelijk is. Ymere heeft de noodzaak tot funderingsherstel gemotiveerd betwist.
De rechtbank overweegt dat bij de beoordeling of van een noodzaak tot herstel in de hiervoor bedoelde zin sprake is, het door B & Partners opgestelde rapport een rol kan spelen. Reeds hiervoor heeft de rechtbank overwogen dat A het rapport alsnog bij akte in het geding kan brengen. A dient tevens alle andere rapporten en berekeningen te overleggen, waaruit zou blijken dat de fundering van nummer 45 “in zeer slechte staat verkeert” (dagvaardig onder 1). Ymere kan daarna bij antwoordakte reageren.
5.3. Indien de vragen naar de mandeligheid en het noodzakelijk funderingsherstel bevestigend worden beantwoord, is vervolgens aan de orde tot welk bedrag Ymere gehouden is in de kosten bij te dragen. Daarbij dient ook het verweer van Ymere te worden beoordeeld dat A de medewerking van Ymere in rechte had moeten afdwingen in plaats van zelfstandig aan de gang te gaan, dat hierdoor onderlinge afstemming had kunnen plaatsvinden en dat op die manier kosten hadden kunnen worden bespaard en het gevaar van eenzijdige zetting had kunnen worden voorkomen.
Om proceseconomische redenen zal A reeds nu in de gelegenheid worden gesteld om bij akte de gevorderde kosten nader te onderbouwen alsmede de gehanteerde verdeelsleutel nader toe te lichten, een en ander zoveel mogelijk vergezeld van onderliggende bescheiden, rapporten en berekeningen. Ymere kan daarop bij antwoordakte reageren. Daarbij dient Ymere ook gemotiveerd aan te geven welke kosten hadden kunnen worden bespaard indien zij op een eerder moment door A bij het funderingsherstel was betrokken. Indien gewenst kan A daarop nog kort bij akte reageren.
5.4. Het verweer van Ymere dat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid zich verzetten tegen doorberekening van de kosten van funderingsherstel wordt reeds nu verworpen. Indien blijkt dat het funderingsherstel noodzakelijk was in de zin van artikel 5:65 BW Pro, staat daarmee in beginsel vast dat Ymere dient bij te dragen in de kosten. De door Ymere aangevoerde omstandigheden zien slechts op de situatie waarin juist geen sprake is van noodzakelijk herstel en kunnen daarom niet leiden tot afwijking van dit uitgangspunt. Dat Ymere geen voordeel zou hebben omdat zij de kosten niet op haar huurders kan afwentelen, komt voor haar risico.
5.5. Mogelijk zal de rechtbank voorts, naar aanleiding van de stellingen van partijen bij akte, tot de conclusie komen dat zij deskundige voorlichting nodig heeft teneinde verder te kunnen beslissen. Om proceseconomische redenen zal de rechtbank partijen reeds nu in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Verder kunnen partijen een voorstel doen over de persoon of personen die zij benoemd willen zien, dit laatste echter slechts indien zij het over die persoon of personen eens zijn. Dit kan geschieden, eerst door A, dan door Ymere, in de reeds eerder genoemde aktes.
5.5.1. De rechtbank is voorlopig van oordeel dat in de gegeven situatie zou kunnen worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van bouwzaken, gespecialiseerd in funderingen. Gezien de met een deskundigenbericht gemoeide tijd en kosten zou de rechtbank - ter voorkoming van een mogelijk tweede onderzoek in een later stadium - aan de deskundige ook vragen willen stellen die van belang zouden kunnen zijn bij de verdere afwikkeling van de zaak. De rechtbank acht het alsdan wenselijk de volgende vragen aan de deskundige voor te leggen.
Vragen met betrekking tot de staat van de funderingen voor aanvang van de werkzaamheden
1. Is er bij de fundering tussen nummer 43 en nummer 45, achterzijde (hierna: fundering 43/45) en tussen nummer 45 en nummer 47 (hierna: fundering 45/47) sprake van (een fundering van) een gemeenschappelijke scheidsmuur? Zo nee, was er dan wel sprake van een gemeenschappelijke fundering?
2. Wat was in of omstreeks het jaar 2003 de toestand van de fundering 43/45 en 45/47?
3. In hoeverre was herstel van de fundering 43/45 en 45/47 in of omstreeks het jaar 2003 geïndiceerd?
4. Indien A haar pand niet had laten verbouwen tot zeven woningen, had dan herstel van de fundering 43/45 en/of 45/47 toch in of omstreeks het jaar 2003 moeten plaatsvinden?
5. Waren bij uitblijven van herstel van de fundering 43/45 en/of 45/47 verval, schade dan wel (door verwaarlozing veroorzaakte) kostbare reparaties aan de panden nummer 43, 45 of 47 te verwachten? Op welke termijn waren herstelwerkzaamheden aan de fundering 43/45 en/of 45/47 in elk geval nodig?
6. In hoeverre is juist de stelling van Ymere dat herstel van de fundering 45/47 nadelige gevolgen heeft voor nummer 47 in verband met het risico van eenzijdige zetting? Kan inmiddels worden vastgesteld of/in hoeverre dit risico zich heeft verwerkelijkt?
Vragen met betrekking tot de uitvoering
7. Wat zijn redelijke kosten van herstel van de fundering 43/45 en 45/47, zoals dat heeft plaatsgevonden?
8. Als de kosten van herstel van fundering 43/45 en 45/47 door de eigenaren van de drie panden gedragen zouden moeten worden, welke verdeelsleutel acht u dan - in de omstandigheden van dit geval - redelijk?
9. Kunt u aangeven of het souterrain van nummer 45 na het verrichte funderingsherstel is uitgebouwd tot woning? Zo ja, in hoeverre zijn bij herstel van de fundering 43/45 en 45/47 extra voorzieningen getroffen (bijvoorbeeld extra palen geplaatst) die verband hielden met die uitbouw?
10. Kunt u aangeven wat de redelijke kosten van herstel zijn (zoals genoemd in vraag 7) indien u buiten beschouwing laat de kosten die gemoeid zijn met het uitbouwen van het souterrain en de kosten met betrekking tot extra funderingswerkzaamheden die samenhangen met de uitbouw?
Overige
11. Geeft uw onderzoek u - binnen het kader van uw deskundigheid - nog aanleiding tot het maken van andere opmerkingen die voor de beoordeling van het geschil van belang kunnen zijn?
5.5.2. De rechtbank ziet geen aanleiding om in het geval van benoeming van (een) deskundige(n) af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal in het voorkomend geval daarom door A als eisende partij moeten worden betaald.
5.6. Alle overige beslissingen zullen worden aangehouden.
6. De beslissing
De rechtbank
6.1. verwijst de zaak naar de rol van 18 april 2007 voor het nemen van een akte door A over hetgeen is vermeld onder rechtsoverweging 5.2.1, 5.2.3 en 5.3, waarna antwoordakte aan de zijde van Ymere.
6.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. Biller en in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2007, in tegenwoordigheid van de griffier.?