Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/5340
Uitspraakdatum: 26 maart 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende
te Z, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij op 28 februari 2005 gedagtekende beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Q (hierna: de woonbootlocatie) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 216.000 per waardepeildatum 1 januari 2003.
Eiseres heeft bij brief van 2 april 2005, die door verweerder op 8 april 2005 ontvangen is, tegen deze beschikking een bezwaarschrift ingediend.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 11 april 2006 de waarde verminderd tot € 122.000. Eiseres heeft daartegen bij brief van 14 mei 2006, ontvangen bij de rechtbank op 18 mei 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken, die op 15 februari 2007 door de rechtbank zijn ontvangen, zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 februari 2007. Verschenen zijn de gemachtigden van eiseres A en B, bijgestaan door C. Namens verweerder is verschenen D, bijgestaan door E.
Ter zitting zijn gelijktijdig behandeld de zaken met de nummers 06/5325, 06/5327, 06/5328, 06/5331, 06/5334, 06/5335, 06/5336, 06/5337, 06/5338, 06/5341, 06/5342, 06/5343, 06/5344, 06/5345, 06/5347, 06/5348, 06/5349, 06/5350, 06/5351, 06/5352, 06/5354, 06/5355, 06/5356, 06/5357, 06/5359, 06/5361 en 06/5362.
De gemachtigde van eiseres, B, heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en afschriften daarvan aan de rechtbank en verweerder overgelegd. De rechtbank rekent deze pleitnota tot de stukken van het geding.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Eiseres is gebruiker van de woonbootlocatie. De woonbootlocatie bestaat uit de ligplaats van de woonboot van eiseres en de kavel, inhoudende de kade/tuin met opstal. De oppervlakte van de ligplaats bedraagt 70 m² en de oppervlakte van de tuin bedraagt 190 m².
2.2. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem nader op € 122.000 vastgestelde waarde een taxatieadvies overgelegd. Hierin worden de belastingobjecten omschreven als ligplaatsen met bijbehorende grond en opstal.
Bij het taxatieadvies behoren taxatiekaarten van twee woonboten met ligplaats eveneens aan de a-straat. Onder de aanduiding ‘Deelobjecten’ heeft de taxateur voor genoemde objecten een eindwaarde (de herrekende verkoopprijs per 1 januari 2003) bepaald:
Nummer Verkoopdatum Verkoopprijs Ligplaats Kavel Berging Woonboot Eindwaarde
0 01-07-2003 € 143.500 82 m² x € 480 155 m² x € 450 € 3.500 € 23.625 € 136.235
00 29-07-2004 € 300.000 75 m² x € 480 142 m² x € 450 € 3.500 € 108.870 € 212.270
Uitgaande van de door de taxateur voor de ligplaats en voor de kavel berekende waarden van respectievelijk € 480 en € 450 per m² en van een waarde voor de berging van € 3.500 heeft verweerder de waarde in het economische verkeer van de woonbootlocatie van eiseres per de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 122.000.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woonbootlocatie op de waardepeildatum.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding.
Ter zitting hebben partijen, zakelijk weergegeven, hieraan nog het volgende toegevoegd:
De gemachtigde van eiseres, B:
De overgelegde AGV-uitspraak is goed van toepassing, omdat deze de huurwaarde van de grond weergeeft. Een woonark zonder ligplaats is gelijk aan een onbewoonbaar verklaarde woning. Ark nummer 000 is pas verkocht. In die berekening zou die meer waard zijn dan ark nummer 00. De overlast van het industrieterrein is niet bijzonder: het is de gewone overlast daarvan.
De gemeente is niet bereidwillig geweest om duidelijk te maken hoe zij precies heeft getaxeerd. De gemeente heeft in een eerdere fase de verkoopadvertentie van nummer 00 als referentie gebruikt.
De gemachtigde van eiseres, A:
Tot aan de verkrijging van het taxatieverslag was ons niet duidelijk gemaakt welke methode van waardering was toegepast. Indien de gemeente een andere ark had getaxeerd, was zij misschien op een andere waarde uitgekomen. Men is gewoon op de waarde uitgekomen die al was bepaald.
In het geval dat de waarderingsmethode van verweerder juist zou zijn, zou men een onderscheid moeten maken in oude en nieuwe arken. De grond is iets waard, ongeacht wat erop ligt. Een koper koopt een ark met een ligplaats en kan geen bedragen voor grond en ark afsplitsen. Als er een oude ark ligt, kan het zijn dat je een lager bedrag betaalt.
Een huis kan niet op een oplegger worden geplaatst: het wordt niet te koop aangeboden zonder de grond.
De methode zou zijn uitgelegd: het enige wat we hoorden was dat de vergelijkingsmethode was toegepast. Er was geen toelichting.
Het is niet waar dat wij de in een excelbestand opgenomen waarden zouden hebben geaccepteerd. Wij hebben niet de m²-prijzen geaccepteerd.
C:
De gemeente past de woz-regels niet juist toe. In de Wet woz staat niet dat men de waarde van een oude ark in aftrek kan brengen. De arken zijn niet gewogen. In het lijstje bij de pleitnota staan de verschillen. Van de ligplaatsen zijn er geen relevante marktgegevens, zodat men een constructie zoekt. In feite verklaart de gemeente een woning onbewoonbaar.
Verweerder:
Wij bestrijden de door eisers gewekte indruk dat wij onwillig zijn geweest. Er is een hoorzitting geweest. Daar is uitgelegd hoe de waarde is bepaald. Gebleken is dat de oppervlakte onjuist was bepaald: er was een dubbeltelling. We hebben toen de oppervlakten opnieuw bepaald. Alles is in een excelbestand gezet en aan de belanghebbenden gemaild. De waarden zijn toen als het ware geaccepteerd.
Eisers geven vijf bezwaarpunten, waarop we hierbij onze reactie geven. Eén: de waardemethode is niet onduidelijk. Hiervoor verwijzen wij naar artikel 17, tweede lid, van de Wet woz. Twee: de waarden zijn wel onderbouwd; in het excelbestand zijn de oppervlakten en de m²-prijs aangegeven. Drie: steeds zijn de nummers 0 en 00 als referentielocaties aangevoerd. De waarde is geanalyseerd aan de hand van die gegevens. Vier: de verkeerde oppervlakten zijn al tijdens de hoorzitting gecorrigeerd. Vijf: het percentage waarmee de waarde sedert de vorige peildatum is gestegen, is niet relevant. Voor een nieuw tijdvak gaan we blanco waarderen. De oude waarde is niet relevant. Eisers doen nu een nieuw voorstel en verwijzen daarvoor naar een AGV-uitspraak. Daarbij gaat het om huurcijfers. Die methode is in onze optiek niet woz-conform en niet te hanteren. De door eisers voorgestane huurwaardemethode is niet in overeenstemming met de Wet woz. Er zijn drie verkoopcijfers, de nummers 0, 00 en 000. Wel na de peildatum, maar men kan daaruit een m²-prijs van de grond afleiden.
In het taxatieverslag hebben wij ook gekeken naar de vraagprijzen van andere boten. We hebben geprobeerd daarmee aan te tonen dat de omstandigheid dat men geen vaste ligplaats heeft, zijn terugslag vindt in de waarde.
Met betrekking tot overlast van het industrieterrein: de arken liggen helemaal afgeschermd aan het water.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5.2.1. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust aannemelijk te maken dat de waarde van de woonbootlocatie niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Blijkens het door verweerder overgelegde taxatieadvies heeft verweerder gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode.
5.2.2. De voornaamste grief van eiseres betreft de toepassing van de onder 5.2.1. vermelde vergelijkingsmethode. De rechtbank verstaat deze door eiseres ter zitting nader gepreciseerde grief aldus dat zij stelt dat de woonbootlocatie als zelfstandig object moet worden gewaardeerd, los van de aanwezigheid van de woonboot. Eiseres acht hiervoor de methode van kapitalisatie van de huurwaarde aangewezen.
5.2.3. Naar het oordeel van de rechtbank treft voormelde grief van eiseres geen doel. De rechtbank baseert haar oordeel op het volgende.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz (hierna: Instructie), wordt de waarde bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet woz van woningen, bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
In de Nota van toelichting bij de Instructie is met betrekking tot artikel 4 daarvan Pro, voor zover hier van belang, vermeld:
“Voor woningen en rijksmonumenten geldt altijd het waarderingsvoorschrift voor de waarde in het economische verkeer.
(...)
Voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van woningen wordt altijd een vergelijkingsmethode gebruikt. (...) De regels voor de waardebepaling van woningen worden ook toegepast voor direct vergelijkbare onroerende zaken (bij voorbeeld: individuele recreatiewoningen) en voor onroerende zaken die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woningen (bij voorbeeld: garageboxen).”
Uit een en ander volgt dat onroerende zaken die in hoofdzaak worden gebruikt voor woondoeleinden en onroerende zaken waarvan het gebruik volledig dienstbaar is aan woondoeleinden worden gewaardeerd op de wijze die is voorgeschreven voor woningen.
In het licht van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de woonbootlocatie, bestaande uit de ligplaats van de woonboot en de kavel, inhoudende de kade/tuin met opstal, volledig dienstbaar is aan woondoeleinden. De rechtbank volgt derhalve verweerder in zijn stelling dat de waarde van de woonbootlocatie moet worden bepaald volgens de methode van vergelijking met referentieobjecten.
5.2.4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde aansluiting gezocht bij de voor twee vergelijkbare objecten gerealiseerde verkoopprijzen. Hoewel de verkoop van de woonbootlocatie aan de a-straat 00 heeft plaatsgevonden op 29 juli 2004 en niet rondom de peildatum 1 januari 2003, kan dit object, gezien het beperkte aantal verkopen van woonboten rond de peildatum, naar het oordeel van de rechtbank dienen als referentieobject. De rechtbank acht aannemelijk dat verweerder bij de vaststelling van de waarde van de woonbootlocatie van eiseres op de juiste wijze rekening heeft gehouden met het tijdsverloop tussen de verkoopdatum van het referentieobject en de waardepeildatum. In het taxatieadvies zijn met betrekking tot de woonbootlocatie en de vergelijkingsobjecten voldoende gegevens opgenomen met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals de grootte van de ligplaats, de grootte van de kavel en de al dan niet aanwezige berging(en). Verweerder heeft daarmee, met inachtneming van de onderlinge verschillen, voldoende aannemelijk gemaakt dat deze objecten zodanig vergelijkbaar zijn met de woonbootlocatie, dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als uitgangspunt kunnen worden genomen ter onderbouwing van de voor de woonbootlocatie vastgestelde waarde. De rechtbank is op grond van het bovenstaande van oordeel dat de waardevaststelling zorgvuldig en gemotiveerd tot stand is gekomen.
5.3. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat de waarde van de woonbootlocatie is vastgesteld door op de totale verkoopprijs van de woonbootlocatie inclusief de woonboot in mindering te brengen de waarde van een woonboot zonder ligplaats. Uit het taxatieverslag volgt dat verweerder de waarde van de woonbootlocatie en de waarde van de woonboot afzonderlijk heeft vastgesteld. Door de verkooprijs van twee woonboten met ligplaats als uitgangspunt te nemen voor de berekening van deze waarden heeft verweerder niet gehandeld in strijd met de krachtens de Wet woz geldende waarderingsmethode. De rechtbank volgt verweerder in zijn redenering waarbij de totale verkoopprijs in belangrijke mate wordt bepaald door de woonbootlocatie. De waarde van de woonbootlocatie hangt verder af van de ligging, de grootte van de ligplaats, de grootte van de kavel en het al dan niet aanwezig zijn van één of meerdere bergingen.
5.4. Eiseres heeft gesteld dat er sprake is van overlast van het industrieterrein, waarbij het gaat om de gewone overlast die men van een industrieterrein kan verwachten. Verweerder heeft daartegenover gesteld dat de overlast nihil is, omdat de woonbootlocatie van eiseres zich wat de overlast van het industrieterrein betreft, niet van de vergelijkingsobjecten onderscheidt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder niet aannemelijk gemaakt dat bij het vaststellen van de waarde niet in voldoende mate rekening is gehouden met de ligging in de nabijheid van het industrieterrein.
5.5. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woonbootlocatie niet te hoog is vastgesteld.
5.6. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder zou hebben verzuimd inzicht te geven op welke wijze de waarde is vastgesteld en tevens zou verweerder geen referentieobjecten hebben vermeld. Uit bijlage 1 bij het beroepschrift volgt dat bij de beschikking het taxatieverslag woningen, dat ten grondslag lag aan de primaire waardering, aan eiseres is overgelegd. Verweerder heeft vervolgens bij brief van 25 augustus 2005 verduidelijkt dat hij bij de waardebepaling de vergelijkingsmethode heeft toegepast. Tevens heeft hij aangegeven dat de woonbootlocatie aan de a-straat 00 als referentieobject kan dienen. Naar aanleiding van een hoorgesprek heeft verweerder een overzicht opgesteld, omdat bleek dat de oppervlakten onjuist berekend waren. Uit het overzicht volgen de oppervlakten van de ligplaats en tuin, prijs per m², aantal bergingen en de nieuwe woz-waarde na aanpassing van de oppervlakten. Bij zijn beroepschrift heeft verweerder een taxatieadvies, opgemaakt op 1 oktober 2006 overgelegd. Hieruit volgt dat de waarde is bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. De woonbootlocatie is vergeleken met twee referentieobjecten te weten a-straat 0 en a-straat 00.
Gelet op bovenstaande acht de rechtbank het aannemelijk dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in de methode van vaststelling van de waarde. Tevens heeft verweerder de waardering onderbouwd onder verwijzing naar referentielocaties.
5.7. Doel en strekking van de Wet woz brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Gelet hierop is de vorige waardevaststelling, alsmede de sedertdien opgetreden waardestijging, voor zover deze al bruikbaar is voor een specifieke onroerende zaak, bij het vaststellen van de waarde per waardepeildatum 1 januari 2003 niet relevant. De desbetreffende grief van eiseres treft daarom geen doel.
5.8. Op grond van het vorenoverwogene is het gelijk aan verweerder.
6. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
7. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 26 maart 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. R.G. Kemmers, rechter, in tegenwoordigheid van mr. S. Jalink, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.