Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 320678 / HA ZA 05-2068
Vonnis van 14 februari 2007
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAR B.V.,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KLEIN KORTENHOEF B.V.,
beide gevestigd te Kortenhoef, gemeente Wijdemeren,
3. A,
wonende te,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
procureur eerst mr. G.W. Kernkamp,
thans mr. J.W. van Rijswijk,
tegen
1. B,
2. C,
beiden wonende te Kortenhoef, gemeente Wijdemeren,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur mr. C.G.P. Goudriaan.
Eisers worden gezamenlijk A c.s. genoemd en afzonderlijk aangeduid als A, Klein Kortenhoef en Mar. Gedaagden worden B c.s. genoemd.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis van 22 juni 2005, en de daarin genoemde processtukken en/of
proceshandelingen, waarbij de kantonrechter zich onbevoegd heeft verklaard en de zaak in de stand waarin deze zich bevond is verwezen naar de civiele sector van deze rechtbank;
- akte in conventie en in reconventie houdende overlegging producties van B c.s., met bewijsstukken;
- antwoordakte in conventie en in reconventie van A c.s.;
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie tevens
houdende wijziging van eis, met bewijsstukken;
- de conclusie van dupliek tevens akte antwoord wijziging van eis in conventie en conclusie van repliek en akte wijziging van eis in reconventie, met bewijsstukken;
- de conclusie van dupliek in reconventie, met bewijsstukken;
- akte uitlating producties van B c.s.
Ten slotte is vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
In conventie en in reconventie
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) betwist, als-mede op grond van de in zoverre niet bestreden in-houd van overgelegde bewijs-stuk-ken, staat het volgende vast.
a. A is eigenaar van de haven met parkeerterrein, gelegen nabij de Kortenhoefsedijk 202 (hierna genoemd: AA) te Kortenhoef, aanvankelijk vallend onder de gemeente ’s-Graveland, later onder de gemeente Wijdemeren (hierna beiden te noemen: de gemeente).
b. Bij brief van 27 december 1999 hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Holland aan “AA B.V.” op grond van de Woonschepenverordening Noord-Holland 1981 ontheffing verleend van een in die verordening opgenomen verbod voor het afmeren van woonschepen, voor de duur van vijf jaren en met betrekking tot 16 woonschepen. In deze brief wordt verder het volgende vermeld:
”(…)
Advies derden
Over uw aanvraag hebben wij advies gevraagd aan het bestuur van de gemeente ’s-Graveland. De gemeente heeft ons bij brief van 7 december 1999 medegedeeld dat er geen bezwaren bestaan tegen het verlenen van de ontheffing. Naar de mening van de gemeente kunnen deze schepen worden meegenomen in het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied I Het Wijde Blik 1999.(…).”.
c. De AA is bij akte tot splitsing in appartementsrechten van 30 mei 2000, welke akte op 2 juni 2000 in de registers is ingeschreven, in appartementsrechten gesplitst, waarbij ieder appartementsrecht recht geeft op het uitsluitend gebruik van een specifiek omschreven ligplaats in de AA en op een afzonderlijke parkeerplaats.
d. Klein Kortenhoef en B c.s. hebben op 31 juli 2000 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten, waarbij Klein Kortenhoef aan B c.s. verkoopt het voortdurend recht van erfpacht van het appartementsrecht, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de ligplaats, plaatselijk bekend als Kortenhoefsedijk nummer 207 te Kortenhoef (hierna: de ligplaats) met een afzonderlijke parkeerplaats, alsmede een nog te bouwen woonark (de koopovereenkomst). De totale koopprijs bedroeg
fl. 727.000,=. In de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“(...)
Garantieverklaringen van de ondernemer
Artikel 6
De ondernemer garandeert het volgende: (...)
f. voor het afmeren van de woonark zal de van overheidswege vereiste ontheffing verleend worden, welke is afgeleid van de ontheffing welke in kopie aan deze overeenkomst is gehecht.(...)”.
e. Bij authentieke akte van 31 juli 2000 hebben A en Klein Kortenhoef aan B c.s. krachtens de onder d. genoemde overeenkomst aan B c.s. in erfpacht uitgegeven het appartementsrecht rechtgevend op de onder d. genoemde ligplaats en een afzonderlijke parkeerplaats (hierna: de erfpachtakte ). In de erfpachtakte is onder meer het volgende bepaald:
“(...)
Canon
Artikel 2
1. a. De canon is gedeeltelijk afgekocht, en wel voor een bedrag ad. vierhonderdvijftigduizend gulden (f. 450.000,00) (...).
b. Het gedeelte van de canon dat niet is afgekocht bedraagt vijf duizend gulden (f. 5.000,00) per kalenderjaar. (...)
Betaling Canon
Artikel 3
1. Betaling van de canon vindt plaats in twee termijnen, elk groot vijftig procent (50%) van de verschuldigde jaarcanon: voor of op één mei voor de periode van één januari tot en met dertig juni en voor of op één november voor de periode van één juli tot en met eenendertig december van elk kalenderjaar.
2. Alle betalingen moeten worden gedaan op een door de grondeigenaar aan te geven bankrekening, zonder enig beroep op korting of compensatie.
3. Indien de betaling van een canontermijn niet uiterlijk op de verschijndag heeft plaatsgevonden, wordt het verschuldigde bedrag vermeerderd met één procent (1%) voor iedere maand of een gedeelte van een maand dat het verzuim voortduurt, zonder dat enige ingebrekestelling nodig is. (...).
Bestemming van het registergoed
Artikel 4
Het registergoed wordt door de grondeigenaar aan de erfpachter uitgegeven met de volgende bestemming:
- voor wat betreft het havengedeelte: haven ten behoeve van het leggen van
woonarken binnen de daartoe aangegeven plaatsen;
- voor wat betreft het voorterrein: parkeerplaats. (...)
Artikel 7
1. Ingevolge het artikel 5: 87 Burgerlijk Wetboek bepaalde kan, indien de erfpachter langer dan twee achtereenvolgende jaren in gebreke is gebleven om de canon te betalen, alsmede ingeval niet voldaan is of wordt aan enige verplichting, de erfpachter opgelegd bij of krachtens deze overeenkomst of de wet, zonder enige nadere ingebrekestelling of rechterlijke tussen komst door de grondeigenaar het recht van erfpacht worden opgezegd, onverminderd het recht van de grondeigenaar op schadevergoeding indien daartoe termen aanwezig zijn. (...)
Artikel 8 (...)
5. Indien bij de beëindiging van het recht van erfpacht dit met hypotheek is bezwaard, wordt door de grondeigenaar aan de hypotheekhouder(s) ter voldoening of in mindering van hetgeen deze van de erfpachter te vorderen heeft/hebben, uitgekeerd: een door de grondeigenaar in overleg met de hypotheekhouder(s) vast te stellen bedrag, (...)
F. BEPALINGEN (...)
Artikel 8
Partijen kunnen geen ontbinding van de koopovereenkomst en deze overeenkomst vorderen. (...)”
f. Mar verzorgt namens Klein Kortenhoef de invordering van de erfpachtcanon.
g. In de periode van 2001/2002 hebben omwonende van de naast de AA gelegen Jachthaven De Krakeelakker (hierna ook: De Krakeelakker) de gemeente verzocht handhavend op te treden tegen het afmeren van woonschepen in De Krakeelakker. De Krakeelakker valt onder het bestemmingsplan “Oud-Kortenhoef” (hierna te noemen: het bestemmingsplan) van de gemeente.
h. AA valt eveneens onder het bestemmingsplan.
i. De bezwaren van de omwonenden van De Krakeelakker hebben geleid tot gerechtelijke procedures, waarbij in laatste instantie op 9 juli 2003 door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State in een beslissing is overwogen dat het afmeren van woonschepen in strijd is met het bestemmingsplan en dat slechts in bijzondere gevallen van handhavend optreden kan worden afgezien. Ook voor AA geldt dat op grond van het bestemmingsplan en met inachtneming van de uitspraak van de Raad van State geen woonschepen mochten worden afgemeerd.
j. Naar aanleiding van de onder i. bedoelde uitspraak heeft de gemeente onder meer met A c.s. en de eigenaren van de woonarken in de AA, waaronder B c.s., op 4 februari 2004 een vaststellingsovereenkomst gesloten (hierna: de vaststellingsovereenkomst). In de vaststellingsovereenkomst is - voorzover hier van belang - het volgende opgenomen:
(...)
Preambule:
Ovenvegende dat, in procedures tussen de omwonenden, de gemeente en de Krakeelakker, de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (...) heeft bepaald dat de woonarken zijn afgemeerd in strijd met het geldende bestemmingsplan Oud-Kortenhoef, dat ten onrechte bouwvergunningen zijn verleend voor een loopsteiger en voor beschoeiingen en dat de gemeente ten onrechte niet handhavend is opgetreden. Daarbij is overwogen dat geen concreet zicht bestaat op legalisering, welk concreet zicht zou rechtvaardigen dat niet handhavend zou worden opgetreden door de gemeente. Overwegende dat de gemeente heeft besloten om de bezwaarschriften van de omwonenden tegen de weigering om handhavend op te treden (...) alsnog gegrond te verklaren (...).
Overwegende dat de gemeente bovendien heeft vast gesteld dat sprake is van overschrijding van eigendomsgrenzen en bestemmingsplangrenzen (...).
.
Bedoeling van de vaststellingsovereenkomst:
(...) Overwegende dat de afspraken die worden gemaakt in het kader van deze vaststellingsovereenkomst zo spoedig mogelijk zullen worden vastgelegd in een door de gemeente te ontwerpen nieuw bestemmingsplan voor het bestemmingsgebied Oud-Kortenhoef.(...)
Artikel 5: Beperking Pro van het aantal woonarken (tekening C)
1. In de haven van A zullen niet meer dan 18 woonarken afgemeerd worden, zulks op straffe van een direct opeisbare boete van euro 100.000 ten laste van A c.q. (...)
Artikel 9: Afspraken Pro (...)
9. De Krakeelakker/de Kloet verkoopt en draagt in eigendom over aan A het gedeelte van perceel B 1691 (...). Aan dat gedeelte - dat deels reeds feitelijk in gebruik is als woonarkenhaven - zal de bestemming wonen worden gegeven om de reeds aldaar afgemeerde arken te legaliseren.(...).
14. De eigendomsoverdrachten ingevolge dit artikel dienen plaats te vinden vóór 1 mei 2004, zulks op straffe van een door de tekortschietende partij verschuldigde direct opeisbare boete ten behoeve van de andere partijen ad euro 25.000, onverlet het recht alsnog nakoming te vorderen. (...)
Artikel 13: Overgangsbepalingen Pro
(...)
3. Nadat het ontwerpbestemmingsplan ter vervanging van het vigerende bestemmingsplan Oud-Kortenhoef is vastgesteld zal de gemeente een tijdelijke gedoogbeschikking afgeven, waarin de situatie voor zover deze is gerealiseerd conform de vaststellingsovereenkomst wordt gedoogd in afwachting van de legalisering middels het betreffende nieuwe bestemmingsplan. (...)”.
k. Bij brief van 4 juni 2004 heeft (de procureur van) B c.s. A c.s. medegedeeld dat de koopovereenkomst gedeeltelijk wordt ontbonden omdat A c.s. hun verplichtingen niet zijn nagekomen. Tevens wordt in die brief de ontbinding ingeroepen van de erfpachtovereenkomst.
l. Bij brief van 24 november 2005 heeft de gemeente aan Mar bericht dat een (niet persoonsgebonden) gedoogbeschikking kan worden aangevraagd voor het afmeren van de woonboten. Voorts is in die brief opgemerkt:
“(...) Deze gedoogbeschikking zal gelden tot het moment dat het bestemmingsplan “Het Dode Eind e.o.” onherroepelijk is of tot het moment dat blijkt dat, om welke reden dan ook, er geen sprake kan zijn van legalisatie van de woonarken. (...)”
In conventie
Vordering en grondslag
2. A c.s. vorderen in conventie, na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- B c.s. hoofdelijk te veroordelen om binnen tien dagen na betekening van het te wijzen vonnis, althans binnen een door de rechtbank te bepalen termijn, tegen kwijting aan A c.s. te betalen een bedrag van
€ 5.672,25 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 april 2005 tot het moment van algehele voldoening van deze vordering, alsmede tot betaling van een bedrag van € 189,= terzake van erfpachtcanon voor elke maand dat gedaagden de beschikking hebben over de ligplaats van hun woonark, met vervaltermijnen op 1 mei en 1 november van elk jaar;
- de erfpachtovereenkomst tussen A c.s. en B c.s. wegens wanprestatie te ontbinden per datum van het vonnis, althans een datum zoals de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
- B c.s. te veroordelen om binnen tien dagen na betekening van het te wijzen vonnis, althans binnen door de rechtbank te bepalen termijn, de ligplaats te verlaten en ter beschikking te stellen aan A c.s.;
- A c.s. te machtigen om zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie de woonark zelf te verwijderen, wanneer gedaagden in gebreke blijven om aan de veroordeling tot ontruiming krachtens het in deze te wijzen vonnis te voldoen;
en verder
- primair B c.s te veroordelen om het onrechtmatig gebruik (zonder recht of titel) van de privé gronden van A c.s. voor het parkeren van een tweede auto binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis te (doen) staken en gestaakt te houden, op straffe van een dwangsom van
€ 100,= voor elke dag dat B c.s. in gebreke blijven om aan deze veroordeling te voldoen met een maximum van € 10.000,=;
- subsidiair B c.s. te veroordelen om, hetzij ten titel van huur, hetzij ten titel van vergoeding voor het onrechtmatig gebruik van de tweede parkeerplaats te betalen een bedrag van € 27,23 per maand vanaf de datum waarop de eerste factuur werd toegezonden, althans vanaf de datum waarop het onrechtmatig gebruik een aanvang heeft genomen;
en tevens
- primair B c.s. te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis de zonder toestemming van A c.s. en zonder recht of titel, derhalve onrechtmatig, in water dat in eigendom aan A c.s. toebehoort afgemeerde vaartuigen te (doen) verwijderen en verwijderd te (doen) houden, op straffe van een dwangsom van
€ 250,= voor elke dag dat B c.s. in gebreke blijven om aan deze veroordeling te voldoen met een maximum van € 50.000,=;
- subsidiair B c.s. te veroordelen om voor het zonder toestemming van A in gebruik nemen van een ligplaats in water dat in eigendom toebehoort aan A c.s. het gebruikelijke tarief te voldoen van € 40,86 per m² per jaar met ingang van de datum waarop facturen door A zijn toegezonden, althans met ingang van de datum waarop sprake is geweest van onrechtmatig gebruik;
- B c.s. te veroordelen in de kosten van de procedure, de kosten van de tenuitvoerlegging daaronder begrepen, met verklaring dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal zijn;
- de zaken zoals genoemd in de dagvaarding onder punt 27 gevoegd te behandelen.
3. A c.s. leggen aan hun eisen met betrekking tot de koopovereenkomst en de erfpacht ten grondslag dat B c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van de op grond van de erfpachtovereenkomst op hen rustende verplichting tot betaling van de erfpachtcanon aan A c.s. In dat verband vorderen A c.s. in de eerste plaats nakoming in de vorm van betaling. Hoewel niet in het petitum genoemd vorderen A c.s. naast een bedrag aan erfpachtcanon van € 5.672,25 en na de wijziging van eis kennelijk ook (nog steeds) de volgende posten:
- boete € 362,95
- wettelijke rente t/m 1 april 2005 € 128,09
- wettelijke rente vanaf 2 april 2005
tot algehele invordering) € p.m.
- buitengerechtelijke kosten € 272,00
4. Voor het overige dient de erfpachtovereenkomst te worden ontbonden, aldus A c.s., nu B c.s. een forse betalingsachterstand hebben met betrekking tot de canon, op dat punt ook in verzuim zijn en de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. De betalingen door B c.s. dienen op grond van de erfpachtakte plaats te vinden zonder korting of compensatie. Naar aanleiding van door B c.s. gevoerd verweer stellen A c.s. nog dat B c.s. geen beroep kunnen doen op verrekening ex artikel 6:127 lid 2 BW Pro, nu geen sprake is van een opeisbare vordering. Het beding in de erfpachtakte dat ziet op het verbod tot verrekening is een individuele bepaling en geen beding in algemene voorwaarden. Een dergelijk beding is ook niet onredelijk bezwarend, aldus A c.s.
5. Met betrekking tot het gebruik van een tweede parkeerplaats door B c.s. stellen A c.s. dat B c.s. zonder recht of titel en in afwijking van de erfpachtakte een of meer parkeerplaatsen, gelegen op een aan A c.s. in eigendom toebehorende terrein, in gebruik hebben genomen. Zij hebben daarvoor nimmer toestemming van A c.s. gekregen. De door A c.s. voor dit gebruik gezonden facturen hebben B c.s. onbetaald gelaten, aldus A c.s. Door het onrechtmatige gebruik hebben A c.s. in ieder geval schade geleden omdat de parkeerplaats niet aan anderen kon worden verhuurd.
6. Met betrekking tot de verwijdering van afgemeerde vaartuigen stelt A c.s. dat sommige erfpachters zonder toestemming van A c.s. en in afwijking van de erfpachtovereenkomst één of meer ligplaatsen ten behoeve van een pleziervaartuig in gebruik hebben genomen. A c.s. heeft terzake facturen gestuurd die onbetaald zijn gebleven.
Het verweer
7. B c.s. bestrijden de vorderingen en voeren - samengevat - aan dat zij hun betalingsverplichting met betrekking tot de canon hebben opgeschort omdat A c.s. toerekenbaar tekort zijn geschoten in hun verplichtingen. A c.s. zijn hun verplichtingen uit zowel de verkoopovereenkomst als de erfpachtakte niet nagekomen. A c.s. hebben namelijk gegarandeerd dat de van overheidswege vereiste vergunning voor het afmeren van de woonark verleend zou worden, hetgeen in het kader van de koopovereenkomst meebrengt dat de woonark een legale - dat wil zeggen in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan - ligplaats kan innemen. Dat is, gelet op de uitspaak van de Raad van State, thans niet het geval, aldus B. c.s. Zij beroepen zich op artikel 7:17 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Ten tijde van het sluiten van de overeenkomst wisten A c.s, althans behoorden zij te weten dat de werkelijke situatie niet overeenstemde met de verleende garantie. B c.s. voeren verder aan dat zij een groot belang hebben bij opschorting van hun betalingsverplichting, nu - met het oog op de vordering in reconventie en de eventuele mogelijkheid van verrekening - de kans groot is dat A c.s. geen enkel verhaal bieden, indien legalisatie van de situatie omtrent de ligplaats niet mogelijk zou blijken te zijn. Het is B c.s. gebleken dat de financiële situatie van A c.s. precair is. Er kleven ook nog vele onzekerheden aan het tot stand komen van een nieuw bestemmingsplan, aldus B c.s.
8. De naderhand gesloten vaststellingsovereenkomst biedt vooralsnog onvoldoende zekerheid dat het nieuwe bestemmingsplan zodanig wordt ingevuld, dat de woonarken alsnog worden toegestaan, aldus B c.s. Als het fout gaat met het nieuwe bestemmingsplan zal de gemeente zeker moeten handhaven.
9. Ten aanzien van de gevorderde ontbinding voeren B c.s. aan dat de er geen sprake is van een tekortkoming aan hun zijde. Indien de rechtbank zou oordelen dat wel van een tekortkoming sprake is, beroepen B c.s. zich op de bijzondere aard en/of geringe betekenis van die tekortkoming, alsmede op de omstandigheid dat de gevolgen van ontbinding en ontruiming voor hen extreem zijn. Op grond van het voorgaande is de ontbinding met haar gevolgen niet gerechtvaardigd, aldus B c.s.
10. B c.s. beroepen zich wat betreft het verbod op verrekening, zoals genoemd in de erfpachtakte, op de bij brief van 4 juni 2004 ingeroepen nietigheid van dit beding, op grond van artikel 6:237 aanhef Pro en onder g BW.
11. Met betrekking tot het gebruik van een tweede parkeerplaats voeren B c.s. aan dat er een stilzwijgende overeenkomst is gesloten tussen hen en A c.s., op grond waarvan het is toegestaan dat zij zonder verdere kosten een tweede auto op de algemene parkeerplaats parkeren. De facturen zijn onterecht verzonden, aldus B c.s.
12. Wat de ligplaats van een pleziervaartuig betreft voeren B c.s. aan dat de door A c.s. gestelde situatie zich alleen voordoet jegens andere erfpachthouders en niet jegens hen.
13. B c.s. betwisten tenslotte de gevorderde boete. Het gevorderde percentage is niet juist, zij zijn niet in gebreke, een boete kan niet worden gevorderd naast nakoming en naast een vordering tot vergoeding van wettelijke rente en bovendien ontbreekt een deugdelijke berekening, aldus B c.s. A c.s. vorderen ook ten onrechte wettelijke rente vanaf 2 april 2005 over nadien verschenen termijnen. Maandelijkse betaling van erfpacht is ook in strijd met de erfpachtvoorwaarden, aldus B c.s.
In reconventie
Vordering en grondslag
14. B c.s. vorderen - na wijziging van eis - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,:
onvoorwaardelijk:
- hoofdelijke veroordeling van A c.s. tot betaling van een bedrag van
€ 196.388,53 wegens onverschuldigde betaling als gevolg van gedeeltelijke ontbinding, en betaling van € 930,58 aan buitengerechtelijke kosten, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 8 juni 2005 tot aan de dag van voldoening;
en voorwaardelijk:
- indien in conventie het beroep op verrekening van door B ingehouden bedragen door de rechtbank zou worden afgewezen, betaling van het bedrag waartoe zij in dat geval zouden worden veroordeeld.
- met hoofdelijke veroordeling van A c.s. in de kosten van deze procedure.
15. B c.s. leggen aan hun vordering ten grondslag hetgeen zij in conventie als verweer hebben aangevoerd. Tevens stellen zij dat de tekortkoming van A c.s. zodanig is dat zij gerechtigd waren de koop- en erfpachtovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden met gedeeltelijke ongedaanmaking van hun verplichtingen tot betaling van de koopsom en de erfpachtcanon.
16. B c.s. stellen groot nadeel te hebben ondervonden van de tekortkoming van A c.s., vanwege het negatieve effect dat van de illegale situatie uitgaat en de daardoor lagere waarde van de woonark en het erfpachtrecht. Als gevolg van de huidige situatie is het onmogelijk de woonark met het erfpachtrecht te verkopen, aldus B c.s. Zij maken aanspraak op terugbetaling van 50% van de overeengekomen koopsom en de tot nu betaalde (totale) canon, hetgeen een gerechtvaardigd percentage is, aldus B c.s. Zij wijzen daarbij op een overgelegde taxatie.
17. De buitengerechtelijke kosten worden gevorderd op basis van artikel 6:96 BW Pro. B c.s. verwijzen op dit punt naar een overgelegde specificatie.
Het verweer
18. A c.s. c.s. erkennen dat er (achteraf gezien) gedurende een bepaalde periode planologisch sprake is geweest van een illegale situatie. Het was de bedoeling dat de woonarken permanent bewoond zouden kunnen worden. Het kan A c.s. echter niet worden verweten dat de gemeente indertijd bouwvergunningen heeft verleend in strijd met het bestemmingsplan. A c.s. en de erfpachters mochten erop vertrouwen dat sprake was van een legale situatie. Bovendien heeft de Provincie de onder 1b genoemde ontheffing verleend, zodat bij het uitgeven van het erfpachtrecht geen sprake was van een illegale situatie, aldus A c.s. Zij hebben met de door de Provincie verleende ontheffing voldaan aan de garantieverklaring zoals genoemd in artikel 6 van Pro de koopovereenkomst. B c.s. rekken deze garantie ten onrechte op. Het gaat immers om een beperkte garantie. Met de vaststellingsovereenkomst is de illegale situatie ook opgeheven, nu daarin is bepaald dat 18 woonarken mogen worden afgemeerd - waartegen de gemeente niet zal optreden - welke situatie in een nieuw vast te stellen bestemmingsplan zal worden vastgelegd.
19. A c.s. betwisten dat B c.s. schade hebben geleden vanwege de niet rechtmatige situatie omtrent het bestemmingsplan. Zij hebben steeds het rustige woongenot gehad, zodat geen sprake is van non-conformiteit zoals bedoeld in artikel 7:17 BW Pro. B c.s. hebben ook steeds de mogelijkheid gehad om de woonark met bijbehorende rechten te verkopen omdat alle betrokken partijen ervan uitgingen dat sprake was van een legale situatie, aldus A c.s. De kans is zeer groot dat de ligplaats binnenkort formeel wordt gelegaliseerd. De gevorderde schade is totaal niet onderbouwd, aldus A c.s., en B c.s. maken misbruik van de omstandigheden door 50% van de koop- en erfpachtsom te vorderen.
20. A c.s. zijn, naar zij aanvoeren, alle op hun rustende verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst nagekomen. Ingevolge deze (onder 1j genoemde) overeenkomst diende A c.s. een stuk grond in eigendom te verwerven vóór 1 mei 2004. De overdracht heeft plaatsgevonden op 30 juli 2004, doch dit was niet door nalatigheid van A c.s. B c.s. kunnen bovendien geen aanspraak maken op de (onder 1j genoemde) boete omdat zij geen partij zijn bij de grondtransactie. De vaststellingsovereenkomst is ook nooit ontbonden, aldus A.c.s.
Beoordeling
In conventie en in reconventie
21. De vorderingen van partijen zijn over en weer zo nauw met elkaar verweven dat deze gezamenlijk zullen worden besproken.
22. A c.s. hebben gevorderd dat deze zaak gevoegd zal worden met dertien andere in de dagvaarding onder nummer 27 genoemde zaken, omdat er sprake zou zijn verknochtheid. De rechtbank acht het evenwel gewenst dat eerst in deze zaak wordt geoordeeld. In de volgende zaken zal verder worden bezien in hoeverre voeging gewenst is en mogelijk zal zijn.
23. Blijkens de erfpachtakte zijn A en Klein Kortenhoef mondeling overeengekomen dat de aan A toebehorende onroerende zaak (zoals omschreven onder A in die akte) aan B c.s. in erfpacht zal worden uitgegeven. Hoewel A geen partij is bij de schriftelijke overeenkomst die ten grondslag ligt aan de erfpachtakte - hij handelt in die overeenkomst immers als vertegenwoordiger van Klein Kortenhoef - is het A die het appartementsrecht c.a. in erfpacht uitgeeft. In zoverre is A partij bij de rechtsbetrekking met B c.s. en heeft hij ook te gelden als aangesproken partij met betrekking tot de vordering in reconventie.
24. Het geschil gaat in essentie om de vraag welke verplichting A c.s. op zich hebben genomen met betrekking tot de bestemming van AA. Daarbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer mochten toekennen aan hetgeen is overeengekomen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het gaat in dit geval om een gecombineerde overeenkomst waarbij een woonark is verkocht met het bijkomende erfpachtrecht tot het uitsluitend innemen van een ligplaats voor die woonark. A c.s. erkennen - en dus staat vast - dat het de bedoeling was dat de woonark geschikt zou zijn voor permanente bewoning. Dat brengt in de regel met zich mee dat - anders dan bij recreatief en/of tijdelijk gebruik - de ingenomen ligplaats moet voldoen aan het bepaalde omtrent “wonen” binnen een van toepassing zijnd bestemmingsplan. In de akte tot uitgifte van erfpacht is op het punt van de bestemming vastgelegd dat het gaat om een haven ten behoeve van het leggen van woonarken. In onderling verband bezien moet het ervoor worden gehouden dat A c.s. hebben gegarandeerd dat het geldende bestemmingsplan die permanente bewoning zou toestaan. A c.s. gingen tot aan de onder 1i genoemde uitspraak van de Raad van State - kennelijk net als anderen, waaronder de gemeente - ook steeds ervan uit dat het geldende bestemmingsplan permanente bewoning met een woonark toestond in AA. Permanente bewoning van de woonark op basis van een woonbestemming was blijkens de stukken ook steeds de bedoeling van partijen, zij het dat nadien kwam vast te staan dat dit op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk was. Hoewel A c.s. wellicht erop mocht vertrouwen dat met betrekking tot de woonbestemming een situatie bestond zoals zij die voor ogen hadden, komt de omstandigheid dat achteraf het tegendeel is gebleken en handhavingsmaatregelen zouden kunnen volgen, voor risico van A c.s., gelet op hetgeen is overeengekomen en in de erfpachtakte is opgenomen omtrent de bestemming. Er is immers overeengekomen dat het zou gaan om een ligplaats ten behoeve van de te kopen woonark die bedoeld was voor permanente bewoning.
25. De beperkte uitleg die A c.s. geven aan de overeenkomst - in de zin dat het alleen zou gaan om de onder 1d genoemde garantie - wordt niet gevolgd. Deze garantie doet niet af aan de afgesproken bestemming genoemd in de erfpachtakte. Bovendien heeft de Raad van State in de onder 1i genoemde uitspraak overwogen dat de “Woonschepenverordening Noord-Holland 1981”, waarop artikel 6 lid Pro f van de overeenkomst kennelijk doelt en waarop A c.s. zich beroepen, ingevolge het daarin neergelegde artikel 2 lid 4 niet Pro van toepassing is, omdat het innemen van een ligplaats met een woonschip uitdrukkelijk is verboden.
26. De stelling van A c.s. dat met de vaststellingsovereenkomst een situatie is bereikt die vergelijkbaar is met een bestemmingsplan waarin een woonbestemming is opgenomen, wordt ook niet gevolgd. De vaststellingsovereenkomst geeft weliswaar de intentie weer van de gemeente, maar kan niet voorkomen dat bestuursrechtelijke beslissingen uiteindelijk in de weg zullen staan aan het definitief worden van een voor partijen gunstig bestemmingsplan. Uit de onder 1l genoemde brief van de gemeente blijkt ook dat de gedoogsituatie van tijdelijke aard is en dat bij het - onverhoopt - uitblijven van een voor partijen gunstig bestemmingsplan handhavingmaatregelen zouden kunnen volgen. Ook de omstandigheid dat B c.s. tot nu toe niet zijn getroffen door handhavingsmaatregelen van de gemeente - het ongestoorde genot hebben zoals A c.s. stellen - betekent niet dat de situatie bestaat die partijen voor ogen stond. Een ligplaats voor een woonark, zonder woonbestemming met zekerheid in een bestemmingsplan, blijft achter bij hetgeen is overeengekomen.
27. Uit het voorgaande volgt dat A c.s. tekort zijn geschoten in hun verplichtingen, zij het dat de kans nog bestaat dat nakoming niet blijvend onmogelijk is. Er is immers nog de mogelijkheid dat een voor partijen gunstig bestemmingsplan tot stand komt. De tekortkoming zoals die thans bestaat brengt echter mee dat de door A c.s. afgeleverde zaak niet die eigenschap bezit die B c.s. op grond van de overeenkomst mochten verwachten, namelijk de eigenschap van het bijzondere gebruik van de ligplaats - dat permanente bewoning is toegestaan - zoals bij de overeenkomst is voorzien. Dit brengt mee dat B c.s. in beginsel een beroep toekomt op (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst, zij het met inachtneming van hetgeen hierna omtrent die ontbinding wordt opgemerkt.
28. Dit brengt tevens mee dat aan B c.s. in beginsel ook een beroep toekomt op een opschortingsrecht, zoals bedoeld in artikel 6:262 BW Pro. A c.s. beroepen zich op dit punt op het verbod tot compensatie, genoemd in de erfpachtakte. Anders dan A c.s. betogen kunnen de voorwaarden, genoemd in de erfpachtakte, gelet ook op artikel 6:216 BW Pro, worden beschouwd als algemene voorwaarden in de zin van afdeling 6.5.3. BW (HR 10 januari 1992, NJ 1992, 670; mnt MS). B c.s. hebben de nietigheid van het beding ingeroepen op grond van artikel 6:237 aanhef Pro en onder g BW. Op grond van deze bepaling wordt een beding vermoed onredelijk bezwarend te zijn voor zover daarin een bevoegdheid tot verrekening wordt uitgesloten of beperkt. A c.s. hebben niet anders aangevoerd dan dat het beding niet onredelijk bezwarend is. Met deze enkele stelling is het vermoeden dat het beding onredelijk bezwarend is echter niet weerlegd. Derhalve moet worden uitgegaan van de nietigheid van dit beding. De tekortkoming van A c.s. is ernstig genoeg om opschorting van de halfjaarlijkse betalingsverplichtingen te rechtvaardigen. Hierbij heeft te gelden dat thans nog de kans aanwezig is dat geen voor partijen gunstig bestemmingsplan tot stand komt. Indien die situatie ontstaat zal (ook) rekening gehouden moeten worden met handhavingsmaatregelen van de gemeente. Het is (voldoende) duidelijk dat de waarde van een woonark zonder rechtsgeldige ligplaats zeer ernstig zal worden aangetast, temeer nu het nog maar zeer de vraag is of elders wel een ligplaats kan worden ingenomen en/of dat een dergelijke ligplaats met het oog op de afmetingen van de woonark kan worden bereikt. Voor zover dit ongunstige scenario zich - onverhoopt - zou voordoen is er naar moet worden aangenomen sprake van zeer aanzienlijk nadeel aan de zijde van B c.s. Zij hebben in dat verband onweersproken aangevoerd dat er sprake is van een financieel zeer precaire situatie aan de zijde van A c.s. zodat zij er groot belang bij hebben dat een eventueel aan hen toegewezen bedrag kan worden verrekend met de halfjaarlijkse canonverplichtingen. Dit geldt temeer nu bij zo’n ongunstig scenario niet alleen B c.s. aanspraak kunnen maken op een aanzienlijk bedrag, maar wellicht ook de andere woonarkbezitters in de AA.
29. De vordering van A c.s. die ziet op de betaling van achterstallige canon, de ontbinding van de overeenkomst en - kort gezegd - de ontruiming van de ligplaats, dient op grond van het voorgaande te worden afgewezen.
30. Het door B c.s. ingeroepen opschortingsrecht kan niet ertoe leiden dat zij definitief worden bevrijd van op hen rustende betalingsverplichtingen. In dat verband is het beroep op gedeeltelijke ontbinding van B c.s. met de gevorderde betaling van belang. Uit de erfpachtakte blijkt dat partijen zijn overeengekomen dat geen ontbinding van de overeenkomst kan worden gevorderd. Partijen zijn hier in hun wederzijdse stellingen niet op ingegaan en hebben, in tegenstelling daarmee, beiden (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst ingeroepen. Partijen hebben zich hierbij niet (voldoende) uitgelaten over de goederenrechtelijke gevolgen van ontbinding van de onderliggende overeenkomst, zoals het bepaalde in de erfpachtakte omtrent de positie van de eventuele hypotheekhouder. Partijen zijn ook niet ingegaan op de limitatieve mogelijkheden van beëindiging van de erfpacht, zoals genoemd in artikel 3:81 lid 2 en Pro artikel 5:87 e.v. BW en zoals nader geregeld in de erfpachtakte. In het licht van het voorgaande is het zeer de vraag hoe de vordering van B c.s. moet worden beoordeeld die ziet op betaling van het bedrag van € 196.388,53.
31. De rechtbank acht het van belang dat partijen zich hierover alsnog uitlaten en acht een comparitie van partijen daartoe aangewezen. Daarbij zal tevens de laatste stand van zaken besproken kunnen worden met betrekking tot het nieuwe bestemmingsplan. Blijkens de stukken is er inmiddels een voorontwerp “Bestemmingsplan Oud-Kortenhoef 2006, gedeelte Dode Eind e.o.” ter inzage gelegd, waarin - kort gezegd - is vastgelegd dat binnen de bestemming maximaal 18 ligplaatsen voor woonschepen worden gerealiseerd. Wellicht dat hieromtrent meer duidelijkheid kan worden verstrekt en mogelijk ook overeenstemming kan worden bereikt wat betreft de toekomst. Beide partijen zijn immers gebaat bij een voor hen gunstig nieuw bestemmingsplan. De comparitie zal tevens worden benut ter bespreking van de verschillende scenario’s die zich kunnen voordoen bij het wel of niet tot stand komen van een voor partijen gunstig bestemmingsplan en de daaruit voortvloeiende financiële consequenties. Tenslotte zullen de hiervoor onder 3 genoemde bijkomende vorderingen van A c.s. worden besproken. In de dagvaarding zijn die bedragen onder nummer 24 gevorderd, zij het niet in het petitum, doch niet duidelijk is of en in hoeverre A c.s die bijkomende vorderingen bij de wijziging van eis hebben laten vallen.
32. Met betrekking tot de vordering van A c.s. die ziet op de parkeerplaats is het aan B c.s. om te bewijzen dat er een (stilzwijgende) overeenkomst tot stand is gekomen die recht geeft op gratis gebruik van een tweede parkeerplaats. A c.s. hebben het bestaan van een dergelijke overeenkomst immers gemotiveerd betwist zodat het op de weg ligt van B c.s. om hun stelling te bewijzen. De comparitie van partijen kan worden benut om uiteen te zetten hoe B c.s. hieraan denken te kunnen voldoen.
33. De discussie omtrent het wel of niet nakomen door A c.s. van de vaststellingsovereenkomst kan vooralsnog blijven voor wat het is, nu B c.s. geen consequenties verbinden aan de door hen gestelde tekortkoming. Er wordt geen aanspraak gemaakt op de boete die is genoemd in de vaststellingsovereenkomst.
34. De vordering van A c.s. met betrekking tot het innemen van een ligplaats voor een pleziervaartuig zal moeten worden afgewezen nu A c.s. zelf aanvoeren dat die kwestie niet speelt bij B c.s. maar bij een of meer andere woonarkbewoners.
35. Voor het overige zal elke beslissing worden aangehouden.
BESLISSING
De rechtbank:
in conventie en in reconventie:
- gelast partijen in persoon, de rechtspersonen vertegenwoordigd door een bevoegde bestuurder of een door het bestuur schriftelijk gemachtigde, en desgewenst vergezeld van de raadslieden te verschijnen tot het onder 31 en 32 aangegeven doel;
- bepaalt dat deze comparitie zal plaatsvinden op vrijdag 9 maart 2007 om 13.30 uur in een van de zalen van het gebouw van deze rechtbank, Parnassusweg 220-228 te Am-sterdam;
- houdt iedere verdere beslissing aan;
Dit vonnis is gewezen door mr. A.C.A. Wildenburg en in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2007.?