Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 350132 / HA ZA 06-2855
Vonnis van 28 februari 2007
in de zaak van
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS "HET GROENE KRUIS",
gevestigd te Maastricht,
eiseres,
procureur mr. J.P. van der Kooij,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
"DE GRUTTERIJ" BELEGGINGS- EN FINANCIERINGSMAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Laren,
gedaagde,
procureur mr. J.W. van Rijswijk.
Partijen zullen hierna de VVE en de Grutterij genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 augustus 2006 met bewijsstukken,
- de conclusie van antwoord met bewijsstukken,
- het tussenvonnis van 1 november 2006 waarbij een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van comparitie van 16 januari 2007 en de daarin genoemde processtukken en/of proceshandelingen.
Tenslotte is vonnis bepaald.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) betwist, alsmede op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde bewijsstukken, staat het volgende vast.
Bij notariële akte van hoofdsplitsing in appartementsrechten van 14 oktober 1999 is het destijds nog te realiseren flatgebouw aan de Burgemeester Cortenstraat 4 te Maastricht, kadastraal bekend gemeente Heer, sectie A, nummer 5610, (hierna: het pand van de VVE) gesplitst in twee appartementsrechten. Bij notariële akte van 4 oktober 1999 zijn de twee appartementsrechten ondergesplitst. Het pand van de VVE omvat thans twee winkelruimten op de begane grond en vijf woningen op de bovenverdiepingen.
De VVE behartigt blijkens haar doelstelling de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaren van het pand (hierna: de appartementseigenaren).
De onder 2.1. aangehaalde notariële akte maakt melding van een bij notariële akte van 30 juli 1990 (hierna ook : akte van vestiging) gevestigde erfdienstbaarheid van weg ten gunste van het hiervoor onder 2.1 omschreven perceel (hierna: het heersend erf) en ten laste van het belendende perceel, kadastraal bekend gemeente Heer, sectie A, nummer 8711 (hierna: het dienend erf). Tevens werd met de akte van 30 juli 1990 het dienend erf door de gemeente Maastricht aan de Grutterij geleverd.
De akte van vestiging houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
“In verband met het onder 3 en 4 bepaalde wordt verwezen naar het besluit van het College van Burgemeester en Wethouder van de Gemeente Maastricht van een juni negentienhonderdnegenentachtig, waarin onder meer voorkomen de navolgende bepalingen, voor zover van belang woordelijk luidende:
[…] 16 A. Het gestelde onder punt 1, eerste gedachtenstreepje (“het verrichten van aanpassingen op de Klinkenberg ten behoeve van blijvende toegankelijkheid van aanwezige panden”) dient te worden aangevuld met “Met name dienen - zulks in overleg met het Groene Kruis - maatregelen getroffen te worden die bewerkstelligen dat de opslagruimte in het Groene Kruisgebouw naar behoren kan functioneren.”
[…]
De komparant sub 2, handelende als gemeld, verklaart ten laste van het bij deze verkochte perceel, hierna te noemen het dienstbaar erf, te vestigen ten behoeve en ten nutte van het naastgelegen perceel, plaatselijk bekend Burgemeester Cortenstraat 4, kadastraal bekend gemeente Heer, sektie A nummer 5610, hierna te noemen: het heersend erf, thans in eigendom toebehoorden aan de vereniging: Rooms Katholieke Vereniging Het Groene Kruis, gevestigd te Maastricht;
de erfdienstbaarheid van weg om vanaf het heersend erf de openbare weg genaamd de Klinkenberg en vanaf deze weg het heersend erf te bereiken over een strook grond gelegen aan de westzijde van het dienstbaar erf, op de thans bestaande wijze.
De weg zal door de eigenaren en bevoegde gebruikers van het heersend erf uitsluitend mogen worden gebruikt om te voet daarover te gaan, zo nodig met kinderwagen, met een rijwiel of een bromfiets, doch tevens als rijweg voor wagens, auto’s, motoren en alle andere vervoermiddelen in de ruimste zin des woords.
De eigenaar van het dienstbaar erf zal van de weg gebruik kunnen blijven maken zoals hij dit wenst, mits het gebruik daarvan door de eigenaar van het heersend erf, diens bezoekers, leveranciers en dergelijke onverminderd en ongehinderd kan blijven geschieden.”
Tot eind jaren 90 stond op het heersend erf een gebouw dat in eigendom was van de Rooms-katholieke Vereniging “Het Groene Kruis”. Dit gebouw diende als kantoorgebouw ten behoeve van medisch personeel van deze organisatie, waaronder wijkzusters van het Groene Kruis. Het gebouw beschikte over een binnenplaats, die tot 1990 rechtstreeks vanaf de openbare weg de Klinkenberg toegankelijk was. Nadat het Groene Kruis het pand in de jaren 90 had verlaten heeft de politie Limburg-Zuid nog enige tijd gebruik gemaakt van het gebouw. Het gebouw is daarna gesloopt en het pand van de VVE kwam ervoor in de plaats.
De Grutterij is eigenaresse van het dienend erf. Het dienend erf maakt onderdeel uit van een parkeerterrein, bestaande uit meerdere kadastrale percelen, ten behoeve van een C-1000 supermarkt van het supermarktconcern Schuitema. Parkeerterrein en supermarkt zijn door De Grutterij verhuurd aan Schuitema Vastgoed B.V., de vastgoedvennootschap van supermarktconcern Schuitema.
Het parkeerterrein heeft twee toegangen. Aan de kant van de Burgemeester Cortenstraat is een voor auto’s geschikte toegang. Aan de kant van de Klinkenweg is een toegang voor voertgangers. Vanaf 1990 was de toegang aan de Burgemeester Cortenstraat voorzien van een slagboom. In 2004 heeft Schuitema het gehele parkeerterrein gerenoveerd en aan beide toegangen toegangshekken geplaatst. De hekken zijn geopend van maandag tot en met zaterdag van 8.00 tot 20.00 uur. Op zondag en ’s avonds na 20.00 uur zijn de hekken gesloten. De achterkant van het pand van de VVE is slechts via het parkeerterrein toegankelijk.
De vordering
De VVE vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair veroordeling van de Grutterij tot het verstrekken aan iedere appartementseigenaar van een sleutel van het hekwerk tussen het dienende erf en de openbare weg, de Klinkenberg, en subsidiair veroordeling van de Grutterij tot het plaatsen op haar kosten van een elektronisch toegangssysteem dat iedere appartementseigenaar in staat stelt het hekwerk tussen het dienende erf en de openbare weg, de Klinkenberg, ongehinderd te kunnen bedienen. De VVE vordert voorts veroordeling van de Grutterij tot betaling van de proceskosten. Bij comparitie heeft de VVE de rechtbank verzocht haar vordering zodanig te lezen dat daaronder mede wordt begrepen het verstrekken van de sleutel, althans het elektronisch kunnen openen, van het hekwerk tussen de dienend erf en de Burgemeester Cortenstraat.
De VVE stelt dat haar leden onbelemmerd gebruik moeten kunnen maken van de aan hen toekomende rechten. De erfdienstbaarheid strekt volgens de VVE mede tot het mogen parkeren op het dienend erf, hetgeen voortvloeit uit het voormalig gebruik van het dienend erf alsmede uit de wijze waarop de erfdienstbaarheid vanaf haar vestiging is uitgeoefend.
Voor zover de erfdienstbaarheid niet ziet op het recht om op het dienend erf te mogen parkeren, dan geldt volgens de VVE dat haar leden op grond van de erfdienstbaarheid in elk geval het recht hebben op onbelemmerde toegang tot hun pand, hetgeen door de Grutterij wordt verhinderd. De leden van de VVE hebben belang bij uitoefening van dat recht: de eigenaren van de twee winkels moeten op elk tijdstip van de dag toegang kunnen hebben tot de achteringang van hun winkel om deze te kunnen bevoorraden; de bewoners van de woningen moeten bij calamiteiten hun huis via de achterkant en vervolgens het parkeerterrein kunnen verlaten, aldus nog steeds de VVE.
Het verweer
De Grutterij heeft het gevorderde betwist en tot afwijzing van de vordering geconcludeerd, met bij voorraad uitvoerbare veroordeling van de VVE in de proceskosten.
Zij voert daartoe aan dat de erfdienstbaarheid slechts ziet op het recht van overpad en niet ziet op het recht om op het dienend erf te mogen parkeren. De tekst van de notariële akte is helder en er bestaat geen noodzaak de omvang van de erfdienstbaarheid conform artikel 5:72 lid 1 BW, tweede volzin, (‘ingeval van twijfel”) aan de hand van de wijze van uitoefening ervan vast te stellen.
Mocht er wel sprake zijn van twijfel over de tekst van de erfdienstbaarheid, dan leidt dit nog steeds niet tot een uitbreiding van de erfdienstbaarheid naar een parkeerrecht, nu niet is voldaan aan de verdere vereisten van het genoemde wetsartikel, te weten uitoefening van de erfdienstbaarheid op een bepaalde wijze, te goeder trouw, gedurende geruime tijd en zonder tegenspraak. Volgens de Grutterij hebben noch de gebruikers van het gebouw van het Groene Kruis noch de leden van de VVE te goeder trouw op het parkeerterrein (en dus op het dienend erf) geparkeerd, nu zij wisten, dat de Grutterij, althans de huurder van het parkeerterrein, zich steeds tegen het parkeren hebben verzet.
Verder voert de Grutterij aan dat de VVE geen belang heeft bij uitoefening van de erfdienstbaarheid van overpad. De woningen op de bovenverdiepingen van het pand van de VVE hebben geen uitgang naar de achterkant, en derhalve geen belang bij een recht van overpad. Indien de bewoners in geval van een calamiteit (via een ladder vanaf de balkons op de eerste verdieping) op het parkeerterrein terecht zouden komen, dan kunnen zij het parkeerterrein altijd via de panieksluiting aan de Burgemeester Cortenstraat verlaten. De winkeliers kunnen gedurende de openingstijden van het parkeerterrein altijd de achterkant hun winkels ter bevoorrading bereiken. Buiten de openingstijden kunnen zij de winkels vanuit de Burgemeester Cortenstraat bereiken.
De Grutterij en haar huurster Schuitema hebben daarentegen belang bij afsluiting van het parkeerterrein. Het weren van langparkeerders is noodzakelijk aangezien de beschikbaarheid van het volledige parkeerterrein van vitaal belang is voor de supermarkt. Daarnaast is het parkeerterrein in 2004 voor enkele honderdduizenden euro’s uitgebreid en gereconstrueerd. Schuitema wenst deze investering te beschermen tegen vandalisme, te meer nu er vóór de afsluiting herhaaldelijk inbraken en vernielingen hebben plaatsgevonden.
De beoordeling
Ter gelegenheid van de comparitie heeft de VVE de rechtbank verzocht de vordering zodanig te lezen dat daaronder mede begrepen wordt het verstrekken van de sleutel, althans het elektronisch kunnen openen, van het hekwerk naar de Burgemeester Cortenstraat. Nu de Grutterij heeft aangegeven daartegen geen bezwaar te hebben, zal de rechtbank van die lezing uitgaan.
Uit de stellingen van partijen kan worden afgeleid dat de erfdienstbaarheid in 1990 is gevestigd omdat de gemeente Maastricht aan de Grutterij een perceel grond heeft overgedragen (te weten het dienend erf) ter uitbreiding van het parkeerterrein van de Grutterij. Aan de westzijde van dit perceel bevond zich een strook grond, die tot dan een gedeelte vormde van de openbare weg Klinkenberg en die gebruikt werd door de wijkzusters, bezoekers en leveranciers van het Groene Kruis om de achterkant van het gebouw van het Groene Kruis te bereiken. Met de vestiging van de erfdienstbaarheid moest de toegankelijkheid van het gebouw worden gewaarborgd.
Partijen twisten thans over de omvang van de erfdienstbaarheid. De rechtbank stelt voorop dat de inhoud en de wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid worden bepaald door de akte van vestiging en, voor zover in die akte regelen daaromtrent ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Bij de bepaling van de inhoud van de erfdienstbaarheid komt het voorts aan op de in de akte van vestiging tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de erfdienstbaarheid. Is een erfdienstbaarheid te goeder trouw geruime tijd zonder tegenspraak op een bepaalde wijze uitgeoefend, dan is in geval van twijfel deze wijze van uitoefening beslissend.
De hiervoor onder 2.3 aangehaalde akte van vestiging omschrijft zowel de inhoud van erfdienstbaarheid als de wijze van uitvoering ervan. De inhoud wordt omschreven als
“vanaf het heersend erf de openbare weg genaamd de Klinkenberg en vanaf deze weg het heersend erf te bereiken over een strook grond gelegen aan de westzijde van het dienstbaar erf, op de thans bestaande wijze.”
De wijze van uitvoering wordt omschreven als:
“De weg zal door de eigenaren en bevoegde gebruikers van het heersend erf uitsluitend mogen worden gebruikt om te voet daarover te gaan, zo nodig met kinderwagen, met een rijwiel of een bromfiets, doch tevens als rijweg voor wagens, auto’s, motoren en alle andere vervoermiddelen in de ruimste zin des woords. De eigenaar van het dienstbaar erf zal van de weg gebruik kunnen blijven maken zoals hij dit wenst, mits het gebruik daarvan door de eigenaar van het heersend erf, diens bezoekers, leveranciers en dergelijke onverminderd en ongehinderd kan blijven geschieden.”
De akte rept niet over het recht van de gebruikers van het heersend erf om op de genoemde strook grond te parkeren. Een redelijke uitleg van de akte van vestiging brengt met zich mee dat de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening duidelijk in de akte staan vermeld en dat er geen aanleiding bestaat de inhoud van de erfdienstbaarheid aan te vullen. De stelling van de VVE dat onder de erfdienstbaarheid tevens valt het recht om op het dienend erf te parkeren, zal derhalve worden verworpen.
De rechtbank voegt hier nog aan toe dat het feit dat de gemeente Maastricht een bouwvergunning heeft verstrekt voor het pand van de VVE en daarbij getoetst heeft of aan de plaatselijke parkeernormen is voldaan, bij de beoordeling niet relevant is. Hierdoor verandert immers niets in de civielrechtelijke positie tussen de appartementseigenaren als gezamenlijke eigenaar van het heersende erf en de Grutterij als eigenaar van het dienend erf.
De rechtbank zal thans onderzoeken of de leden van de VVE onbelemmerde uitoefening van de erfdienstbaarheid in de onder 5.2 omschreven zin kunnen vorderen. Bij de beoordeling geldt als uitgangspunt dat de eigenaar van een erf bevoegd is dit af te sluiten, ook ingeval het erf belast is met een erfdienstbaarheid van weg. Maakt hij van die bevoegdheid gebruik, dan dient hij echter ervoor te zorgen dat de gebruikers van het heersend erf onbelemmerde toegang behouden tot het dienend erf teneinde de erfdienstbaarheid uit te oefenen. In de regel zal dit betekenen dat de eigenaar van het dienend erf de eigenaar van het heersend erf de mogelijkheid biedt zich op elk moment en zonder telkens afhankelijk te zijn van de directe medewerking van de eigenaar van het dienend erf, de toegang tot het erf te verschaffen ter uitoefening van de erfdienstbaarheid. In concreto betekent dit in een geval als het onderhavige, waarin het dienend erf met een hek is afgesloten, dat de eigenaar van het dienend erf aan de eigenaar van het heersend erf permanent een sleutel ter beschikking stelt waarmee, tot het zojuist genoemde doel, het hek kan worden geopend.
De rechtbank zal bij de verdere beoordeling onderscheid maken tussen de winkels op de begane grond en de woningen op de bovenverdiepingen. Vast staat dat de woningen een uitgang hebben naar de Burgemeester Cortenstraat en geen achteruitgang naar het parkeerterrein. Het belang van de woningeigenaren bij uitoefening van de erfdienstbaarheid ligt er volgens de VVE in het feit dat in geval van calamiteiten aan de achterkant van het pand een vluchtroute beschikbaar moet zijn en de bewoners ook het parkeerterrein moeten kunnen verlaten. De Grutterij heeft daartegen ingebracht dat het hek naar de Burgemeester Cortenstraat beschikt over een zogenaamde panieksluiting, die het voor voetgangers mogelijk maakt op elk moment het parkeerterrein te verlaten, hetgeen door de VVE niet is weersproken. De rechtbank is van oordeel dat met de genoemde panieksluiting voldoende is gewaarborgd dat de bewoners van de woningen in geval van calamiteiten het parkeerterrein kunnen verlaten, zodat de VVE op die grond geen belang heeft bij haar vordering. Nu door de VVE geen andere rechtens relevante belangen zijn aangevoerd op grond waarvan de appartementseigenaren van de woningen aanspraak kunnen maken op uitoefening van de erfdienstbaarheid, zal de vordering van de VVE met betrekking tot die appartementseigenaren bij gebreke van belang worden afgewezen.
Met betrekking tot de winkeliers heeft de VVE gesteld dat deze recht hebben op en belang hebben bij onbelemmerde uitoefening van de erfdienstbaarheid teneinde hun winkels te kunnen bevoorraden. Bevoorrading gebeurt dikwijls in de avonduren, na sluiting van het hek van het parkeerterrein, terwijl de verkeerssituatie op de Burgemeester Cortenstraat bevoorrading vanuit die kant niet toelaat, aldus de VVE. De rechtbank stelt voorop dat de mogelijkheid van bevoorrading van de winkels vanuit de achterkant valt onder de inhoud van de erfdienstbaarheid, nu deze uitdrukkelijk voorziet in de mogelijkheid voor leveranciers om nauit de openbare weg via het dienend erf tot het heersend erf te komen. De appartementsgerechtigden tot de winkels hebben derhalve het recht op en belang bij onbelemmerd gebruik van de erfdienstbaarheid. Gelet op het hiervoor in 5.6 genoemde uitgangspunt dient de Grutterij als eigenaar van het dienend erf ervoor te zorgen dat de winkeliers de achterkant van hun winkels met de auto of met vrachtwagens onbelemmerd kunnen bereiken, ook in de avonduren en op zondag. Dit betekent dat de Grutterij, nu het parkeerterrein ’s avonds en op zondag met toegangshekken is afgesloten, de appartementsigenaren van de winkels permanent in de gelegenheid dient te stellen een van de hekken, tot het zojuist genoemde doel, te openen.
Vast staat dat de toegang vanuit de Klinkenberg niet door voertuigen kan worden gebruikt, aangezien daar op last van de gemeente verkeerswerende paaltjes zijn geplaatst.
Toegang dient derhalve te worden verschaft via de toegang aan de Burgemeester Cortenstraat. Ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft de Grutterij aangegeven dat het toegangshek aan de Burgemeester Cortenstraat niet met een sleutel wordt afgesloten maar vanuit de supermarkt elektronisch bediend wordt en dat voor andere gebruikers dan de supermarkt aan de buitenkant een bedieningskastje zou kunnen worden aangebracht. Nu dit inhoudt dat er ook een feitelijke mogelijkheid bestaat voor de Grutterij om toegang tot het dienend erf te verschaffen, zal de subsidiaire vordering van de VVE, wat betreft de appartementseigenaren van de winkels, worden toegewezen. De kosten voor de aanpassing dienen voor rekening te komen van de Grutterij, nu zij degene is die ervoor gekozen heeft het dienend erf af te sluiten.
De Grutterij zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VVE worden begroot op:
- dagvaarding EUR 84,87
- vast recht 248,00
- salaris procureur 904,00 (2,0 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.236,87
De beslissing
De rechtbank
veroordeelt de Grutterij tot het plaatsen op haar kosten van een elektronisch toegangssysteem dat de appartementseigenaren van de winkels van het heersend erf in staat stelt het hekwerk tussen het dienend erf en de Burgemeester Cortenstraat ongehinderd te kunnen bedienen alsmede tot het verstrekken aan de appartementseigenaren van de winkels van de benodigde codes of sleutels om het elektronisch toegangssysteem te kunnen bedienen,
veroordeelt de Grutterij in de proceskosten, aan de zijde van de VVE tot op heden begroot op EUR 1.236,87,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. Biller en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2007, in tegenwoordigheid van de griffier.?