Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/1552
Uitspraakdatum: 15 februari 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Amsterdam,
eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Amsterdam (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003 en voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 en met 31 december 2006 vastgesteld op € 203.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2005 ter zake van het gebruik bekend gemaakt.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 6 december 2005 de bij beschikking vastgestelde waarde verlaagd tot € 179.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3. Eiseres heeft daartegen tijdig beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 december 2006 te Amsterdam. Ter zitting zijn gelijktijdig de zaken 06/1552 tot en met 06/1557 en 06/1559 behandeld. Namens eiseres is verschenen A, bijgestaan door B en C. Namens verweerder is verschenen mr. D., bijgestaan door E.
2. Feiten
2.1. Eiseres is op 1 januari 2005 gebruikster van de woning. Het betreft een tweekamerappartement met berging uit 1996 in een seniorencomplex. De oppervlakte van de woning is 60m².
3. Geschil en standpunten van partijen
3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3.2. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde tot een waarde die aanmerkelijk lager ligt dan € 195.000. Eiseres verzoekt de rechtbank ambtshalve te bepalen dat alle identieke woningen in het seniorencomplex gelijk gewaardeerd worden. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet woz wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
4.2. Bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak in het kader van de Wet woz dient rekening te worden gehouden met zakelijke of daarmee gelijk te stellen verplichtingen waardoor de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, wordt beperkt (Hoge Raad 25 november 1998, nr. 33 212, BNB 1999/18 en Belastingblad 1999, blz. 93).
4.3. Bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak in het kader van de Wet woz dient voorts rekening te worden gehouden met de waardedrukkende invloed van een publiekrechtelijke regeling die - doordat niet elke potentiële koper de zaak zou mogen bewonen - de kring van gegadigden voor de verkrijging van die zaak beperkt, of die het door een potentiële koper te verwachten genot beperkt. De onmogelijkheid van overdracht van de eigendom van objecten als bedoeld in art. 16, aanhef en onderdeel c, Wet woz is een omstandigheid waarmee, ook al drukt zij de waarde van het gebouw waarvan die objecten gedeelten zijn, bij de waardering van die objecten geen rekening mag worden gehouden, omdat die objecten nu eenmaal ingevolge die bepaling moeten worden gewaardeerd alsof het afzonderlijke zaken zijn (Hoge Raad 28 mei 2004, nr. 38 665, BNB 2004/233 en Belastingblad 2004, blz. 723).
4.4. Het gerechtshof te Amsterdam heeft in zijn uitspraak van 17 januari 2003 nr. 02/0677 geoordeeld dat aan de uit de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam ten aanzien van de woningen mogelijkerwijze voortvloeiende beperkingen slechts waardedrukkende invloed toekomt indien het zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichtingen betreft waardoor de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, wordt beperkt. De Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam brengt niet een zodanige genotsbeperking mee, aldus het Hof. De Hoge Raad heeft deze uitspraak in zijn arrest van 11 november 2005, nr. 39 455, BNB 2006/13 en Belastingblad 2006, blz. 159, mede onder verwijzing naar zijn onder 4.3. aangehaalde arrest, vernietigd.
4.5.1. Voor zover eiseres heeft gesteld dat bij de bepaling van de waarde van de woning ten onrechte geen rekening is gehouden met de waardedrukkende invloed die uitgaat van het Convenant splitsing en verkoop van sociale huurwoningen 2002-2007 (hierna: Convenant), het Besluit beheer sociale huursector (hierna: Besluit) en de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam, overweegt de rechtbank als volgt.
4.5.2. Het Convenant bevat onder andere afspraken tussen de gemeente Amsterdam, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de Huurdersvereniging Amsterdam en de Amsterdamse stadsdelen over het splitsen en verkopen van sociale huurwoningen opdat in 2010 35% van de woningvoorraad uit koopwoningen bestaat. Naar het oordeel van de rechtbank vloeien uit het Convenant geen zakelijke of daarmee gelijk te stellen verplichtingen voort als bedoeld onder 4.2. Naar het oordeel van de rechtbank is het Convenant naar zijn aard geen publiekrechtelijke regeling en is het daaraan ook niet gelijk te stellen. Reeds hierom leidt het Convenant niet tot een beperking van de kring van gegadigden als bedoeld onder 4.3. Niet aannemelijk is derhalve dat van het Convenant een waardedrukkende invloed uitgaat waarmee bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak in het kader van de Wet woz rekening dient te worden gehouden.
4.5.3. De rechtbank stelt vast dat het Besluit een publiekrechtelijke regeling is. Uit hoofdstuk III, paragraaf 1 van het Besluit leidt de rechtbank af dat het vervreemden van woningen behoort tot de taken van toegelaten instellingen die werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting, en dat de Minister van VROM het vervreemden van een woning onder omstandigheden kan verbieden. Naar het oordeel van de rechtbank vloeien uit het Besluit geen zakelijke of daarmee gelijk te stellen verplichtingen voort als bedoeld onder 4.2. Voorts leidt het Besluit naar het oordeel van de rechtbank niet tot een beperking van de kring van gegadigden als bedoeld onder 4.3., aangezien het Besluit geen bepalingen bevat op grond waarvan niet iedere potentiële koper een onroerende zaak zou mogen bewonen. Niet aannemelijk is dat van het Besluit een waardedrukkende invloed uitgaat waarmee bij het bepalen van de waarde in het kader van de Wet woz rekening dient te worden gehouden.
4.5.4. De rechtbank stelt vast dat de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam een publiekrechtelijke regeling is. De vraag of hiervan een waardedrukkende invloed uitgaat, dient in het onderhavige geval te worden beantwoord naar de situatie op de waardepeildatum 1 januari 2003.
4.5.5. Op 1 januari 2003 was in de gemeente Amsterdam van kracht de Huisvestingsverordening 1999, vastgesteld bij raadsbesluit van 9 december 1998, nr. 769, gepubliceerd in het Gemeenteblad, afd. 3, nr. 149, laatstelijk gewijzigd bij raadsbesluit van 4 december 2002, nr. 781, gepubliceerd in het Gemeenteblad, afd. 3A, nr. 357 (hierna: de Verordening). De Verordening is gebaseerd op de Huisvestingswet. In de Verordening zijn regels opgenomen omtrent de verdeling van woonruimte en de wijziging van de samenstelling van de woningvoorraad.
4.5.6. De Huisvestingswet luidt, voor zover hier van belang:
Artikel 5
De gemeenteraad kan, voor zover dat in het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte noodzakelijk is, in de huisvestingsverordening woonruimte aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mag worden genomen of gegeven, indien voor het in gebruik nemen daarvan geen huisvestingsvergunning is verleend.
(...)
Artikel 6
(...)
2. Behoudens het bepaalde in het vierde lid, kan, indien de koopprijs onderscheidenlijk de huurprijs daarvan de ter zake in het derde lid gestelde grens te boven gaat, een aanwijzing evenmin betreffen:
a. woonruimten die in gebruik zullen worden genomen door de eigenaar ervan in de zin van het Burgerlijk Wetboek, en die hetzij niet eerder bewoond zijn geweest, hetzij sedert de eerste ingebruikname, dan wel gedurende ten minste de zes maanden waarin zij laatstelijk bewoond zijn geweest, bewoond werden door de eigenaar ervan in de zin van het Burgerlijk Wetboek, en
(...)
3. De grenzen bedoeld in het tweede lid, bedragen:
a. voor de aanwijzing van woonruimten als bedoeld in dat lid, onder a: het in de betrokken gemeente geldende hoogste bedrag voor de koopsom van een woonruimte, voor het verkrijgen in eigendom waarvan aan degene die zodanige woonruimte als eigenaar zal bewonen, afhankelijk van de hoogte van diens inkomen, krachtens wettelijk voorschrift van overheidswege subsidie kan worden verstrekt;
(...)
Artikel 7
1. Het is verboden zonder vergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte, aangewezen overeenkomstig artikel 5, in gebruik te nemen voor bewoning.
2. Het is verboden een woonruimte, aangewezen overeenkomstig artikel 5, voor bewoning in gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunning.
(...)
4.5.7. De Verordening luidt, voor zover hier van belang:
Art. 1 Begripsbepalingen Pro.
In deze verordening wordt verstaan onder:
(...)
ee wet: de Huisvestingswet;
(...)
Art. 2.1.1 Huurprijs- en koopprijsgrens.
1. Als woonruimten als bedoeld in art. 5 van Pro de wet, worden aangewezen:
a alle huurwoningen, gelegen in de gemeente Amsterdam, met een huurprijs tot ƒ 997 (€ 453);
b nieuwbouwkoopwoningen, gelegen in de gemeente Amsterdam, met een koopprijs tot het maximum als bedoeld in art. 6, derde lid, onder a, van de wet, die in gebruik zullen worden genomen door de eigenaar ervan in de zin van het Burgerlijk Wetboek en die niet eerder bewoond zijn geweest.
(...)
Art. 2.6.1 Vergunningvereiste.
1. Het is verboden, op grond van art. 7, lid 1, van de wet zonder een huisvestings-vergunning een woonruimte, aangewezen in art. 2.1.1, in gebruik te nemen voor bewoning.
2. Het is verboden, op grond van art. 7, lid 2, van de wet een woonruimte, aangewezen in art. 2.1.1, in gebruik te geven aan een huishouden dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning.
4.5.8. Naar het oordeel van de rechtbank vloeien uit de Verordening geen zakelijke of daarmee gelijk te stellen verplichtingen voort als bedoeld onder 4.2. Gelet op hetgeen onder 4.3. is overwogen dient te worden beoordeeld of de Verordening leidt tot een beperking van de kring van gegadigden voor de woning doordat niet iedere potentiële koper deze zou mogen bewonen, dan wel of de Verordening het door een potentiële koper van de woning te verwachten genot beperkt.
4.5.9. Naar het oordeel van de rechtbank leidt de Verordening alleen tot een beperking van de kring van gegadigden wanneer een potentiële koper de woning niet zonder huisvestingsvergunning in gebruik mag nemen. Daarvan kan slechts sprake zijn bij nieuwbouwkoopwoningen als bedoeld in artikel 2.1.1., eerste lid, onder b, van de Verordening, omdat de vergunningsplicht is gekoppeld aan de koopprijs. Vast staat dat de woning niet een zodanige woning is. Het feit dat de Verordening ook een huisvestingsvergunning voorschrijft voor het in gebruik nemen van een huurwoning met een huurprijs tot € 453, zoals de onderhavige, leidt naar het oordeel van de rechtbank niet tot een beperking van de kring van gegadigde kopers, nu de bestemming van een individuele woning tot huurwoning niet voortvloeit uit de Verordening. De Verordening staat niet aan verkoop van een huurwoning in de weg, noch volgt uit enige bepaling in de Verordening dat een huurwoning, wanneer deze ter verkoop zou worden aangeboden, niet door iedere potentiële koper in gebruik mag worden genomen. Hierbij merkt de rechtbank nog op dat het onder omstandigheden mogelijk zou kunnen zijn dat een bepaalde woning niet aan de sociale woningvoorraad mag worden onttrokken. Deze omstandigheden kleven echter niet de desbetreffende woning aan; sociale verhuurders zijn verplicht een bepaalde hoeveelheid woningen, en niet specifieke woningen voor de sociale verhuur beschikbaar te houden. Voorts is niet aannemelijk geworden dat enige bepaling in de Verordening leidt tot een beperking van het door een potentiële koper van de woning te verwachten genot.
4.6.1. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een taxatierapport overgelegd dat op 22 mei 2006 is opgemaakt door E, taxateur Wet waardering onroerende zaken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft type en woonoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
4.6.2. Met betrekking tot de overige grieven van eiseres inzake de waarde overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank is niet bevoegd te bepalen dat alle identieke woningen in het seniorencomplex gelijk gewaardeerd dienen te worden, aangezien het onderhavige beroep zich beperkt tot de waarde van a-straat 1. Gelet op het onder 4.3. aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 28 mei 2004 heeft verweerder bij het bepalen van de waarde van de woning terecht geen rekening gehouden met het feit dat het complex waarin de woning is gelegen niet is gesplitst, respectievelijk met de verwachting dat de woning niet binnen afzienbare tijd zal worden gesplitst. Voor zover eiseres stelt dat de aan de woning toegekende waarde ten opzichte van het vorige woz-tijdvak te hoog is, merkt de rechtbank op dat bij het bepalen van de waarde van een woning in het kader van de Wet woz geen betekenis toekomt aan een eerder aan die onroerende zaak toegekende waarde of aan de stichtingskosten van die woning. Verweerder dient de waarde aan de hand van een vergelijking met daadwerkelijk gerealiseerde verkopen van min of meer vergelijkbare woningen aannemelijk te maken (zie art. 4, eerste lid, onder a. van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken).
Voor zover eiseres betoogt dat de wettelijke waarderingssystematiek onjuist is, oordeelt de rechtbank dat deze niet ter toetsing staat van de rechter in belastingzaken. Voor zover de grieven van eiseres zien op het voornemen tot invoering van een nieuw huurbeleid door de Minister van VROM, oordeelt de rechtbank dat het hebben van een belang bij een lagere waarde niet kan leiden tot een afwijkende toepassing van de wettelijke waarderingsvoorschriften op huurwoningen.
Eiseres heeft gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand en de ligging van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de grieven van eiseres wat dit aangaat voldoende weersproken. De rechtbank acht de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar, zodat eventuele overlast van vrachtverkeer geacht moet worden in de gerealiseerde verkoopprijzen te zijn verdisconteerd. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de meeste vergelijkingsobjecten niet over een lift beschikken, zodat de verkoopprijzen nauwelijks zijn beïnvloed door de aanwezigheid van een lift. Voor zover er sprake is van achterstallig onderhoud, acht de rechtbank aannemelijk dat de vergelijkingsobjecten, die dateren uit respectievelijk 1983, 1965 en 1999, in een vergelijkbare staat van onderhoud verkeren, althans niet in een zodanig afwijkende staat van onderhoud, dat daarmee bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak onvoldoende rekening is gehouden. Ten slotte merkt de rechtbank op, dat de door verweerder bij de taxatieopbouw gehanteerde vierkantemeterprijs aanzienlijk lager ligt dan de verkoopprijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten. Voor zover er overigens verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten die invloed hebben op de waarde, moeten deze daarom geacht worden tot uitdrukking te zijn gekomen in de lagere waarde die aan de woning is toegekend.
4.6.3. Met betrekking tot de overige grieven merkt de rechtbank het volgende op. Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat de wijze waarop verweerder heeft gecommuniceerd voor verbetering vatbaar is. Het staat verweerder vrij de motivering van de beschikking hangende bezwaar en beroep aan te passen, zoals in het onderhavige geval is gebeurd. De rechtbank acht het uit het oogpunt van zorgvuldigheid echter wenselijk dat verweerder in staat is reeds in de bezwaarfase een begrijpelijke motivering aan de beschikking ten grondslag te leggen. Daarbij is van belang dat verweerder in de uitspraak op bezwaar en in het verweerschrift ingaat op alle grieven die worden aangevoerd. Verweerder erkent dat de wijze van communiceren niet goed is geweest. In verband daarmee heeft verweerder ter zitting te kennen gegeven dat hij bereid is, ongeacht de uitkomst van de procedure, griffierecht en proceskosten aan eiseres te vergoeden.
4.7. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De rechtbank ziet wel aanleiding verweerder te gelasten het door eiseres betaalde griffierecht aan haar te vergoeden.
5. Proceskosten
Op grond van het te dezen toepasselijke Besluit proceskosten bestuursrecht komen in het onderhavige geval slechts de reiskosten voor vergoeding in aanmerking. Nu eiseres niet ter zitting is verschenen, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- gelast dat de gemeente Amsterdam het door eiseres betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 15 februari 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. H.A.M. Röell-Mulder, mr. G. Guinau en mr. L.F. Roseval in tegenwoordigheid van mr. drs. M.W. Koenis, griffier.
Afschrift
verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.