Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/59
Uitspraakdatum: 11 januari 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Naarden, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) met dagtekening 31 maart 2005 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 1 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld op € 329.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekendgemaakt.
1.2. Eiseres heeft bij brief van 4 april 2005, ontvangen door verweerder op 4 april 2005, een bezwaarschrift ingediend tegen de vastgestelde waarde. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 7 november 2005 de beschikking gehandhaafd.
1.3. Eiseres heeft daartegen op 9 december 2005 beroep ingesteld bij de rechtbank, aldaar ontvangen op 12 december 2005. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Bij brief van 25 april 2006 heeft eiseres een nader stuk ingediend. Een afschrift hiervan is verweerder toegezonden.
1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 augustus 2006 te Amsterdam, alwaar eiseres, met bericht van verhindering, niet is verschenen. Namens verweerder is verschenen A, tot bijstand vergezeld van B en C. Verweerder heeft een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd. De rechtbank rekent de pleitnota tot de stukken van het geding.
1.5. Nadat het onderzoek ter zitting op 21 augustus 2006 was gesloten, is het onderzoek bij schrijven met dagtekening 11 oktober 2006 heropend en heeft de rechtbank eiseres om nadere informatie verzocht. Eiseres heeft op 25 oktober 2006 schriftelijk informatie verstrekt. Verweerder is in de gelegenheid gesteld zich hierover uit te laten en heeft daarvan bij schrijven van 22 november 2006 gebruikgemaakt. Met toestemming van partijen als bedoeld in artikel 8:57 Awb heeft de rechtbank bepaald dat een nader onderzoek ter zitting achterwege blijft. De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Eiseres was op 1 januari 2005 eigenaar en gebruiker van een perceel met een woning met aanbouw en berging/schuur gelegen aan A-straat 1 te Z (de onroerende zaak). Het perceel heeft een grondoppervlakte van 87 m². Het bouwjaar van de woning is 1900.
2.2. Tot de stukken behoort een in opdracht van verweerder opgemaakt taxatierapport van taxateur B, gedagtekend 1 maart 2006, waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 318.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de volgende objecten:
straat en huisnummer Bouw-
jaar Ligging
opp. m² bijzonderheden
inhoud
m³ verkoop-datum verkoop-prijs € woz-
waarde €
B-straat 1
1930
4
84
2 dakkapellen
berging/schuur
aanbouw 309 +
25 + 18
31.12.2003
389
378
C-straat 1 1930 4 99 berging/schuur 360 + 10 02.10.2002 337.000 356.000
C-straat 2 1930 4 97 berging/schuur 300 + 10 24.12.2001 353.949 360.000
De waarde van de kavel van de vergelijkingsobjecten is als volgt:
straat en huisnummer ligging Prijs per m²
B-straat 1 4 2.578
C-straat 1 4 2.574
C-straat 2 4 2.575
De waarde van het hoofdgebouw van de vergelijkingsobjecten is als volgt:
straat en huisnummer
bouwjaar
Prijs per m³
kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid type woning
B-straat 1 1930 476 5,5,4 2^1kap woning
C-straat 1 1930 277 2,2,3 2^1kap woning
C-straat 2 1930 365 3,4,3 2^1kap woning
De waardebepaling van het object is in het taxatierapport als volgt opgebouwd:
oppervlakte (ligging 4) 87 m² à € 2540 € 220.980
inhoud hoofdgebouw 248 m³ à € 325 € 80.600
kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid 3,3,3
aanbouw 54 m³ € 13.500
berging/schuur 21 m³ € 3.360
woz-waarde € 318.000
3. Geschil
In geschil is de woz-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2003.
4. Standpunten van partijen
4.1. Voor de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de stukken van het geding.
4.2. Ter zitting heeft verweerder, zakelijk weergegeven, hieraan nog toegevoegd dat uit luchtfoto’s is gebleken dat er geen echte aanbouw was. Ook is gebleken dat de inhoud van de berging onjuist was. Uitgaande van de door eiseres aangegeven inhoud van 3 m³ voor de aanbouw en 12 m³ voor de berging moet de waarde van de woning € 304.000 zijn. In augustus 2004 is de woning al te koop aangeboden als gemoderniseerd. De vraagprijs was toen € 320.000. De reparatie aan het dak zou na 2005 gebeurd kunnen zijn. De inhoud is berekend volgens NEN 2580. De woning wordt aangeboden met een oppervlakte van 100 m².
4.3. In antwoord op het verzoek om nadere informatie heeft eiseres de rechtbank medegedeeld dat de woning in 2003 in erbarmelijke staat van onderhoud verkeerde. Dit betrof: verrotte kozijnen, verwarming door middel van een gaskachel op de begane grond, slechte (gedateerde) elektrische installatie, oude keuken, oude badkamer, oud voegwerk in de voorgevel, achterstallig schilderwerk (binnen en buiten), achterstallig onderhoud buitenplaats, slecht dak, zeer gedateerd. Eiseres heeft aangegeven en met stukken onderbouwd dat de meeste werkzaamheden in 2003 plaatsvonden met uitzondering van de werkzaamheden betreffende het dak, de buitenplaats en het schilderwerk. Deze laatste werkzaamheden hebben in 2006 plaatsgevonden. De werkzaamheden in de periode van 1 januari 2003 tot 1 januari 2005 betroffen het vervangen van de kozijnen, het aanbrengen van een nieuwe CV installatie, het aanbrengen van een nieuwe elektrische installatie, het installeren van een nieuwe keuken, inclusief moderne inbouwapparatuur, een nieuwe badkamer met een toilet op de begane grond en het voegwerk aan de buitengevel. Eiseres heeft voorts aangegeven dat er nog een procedure loopt over een erfdienstbaarheid welke bestaat uit een vermeend recht van overpad ten laste van onderhavige onroerende zaak.
4.4. Verweerder heeft in een reactie op de door eiseres gegeven informatie gesteld dat de genoemde werkzaamheden verbeteringen en verbouwingen betreft in verband waarmee ingevolge artikel 19, eerste lid onder b van de Wet woz als waardepeildatum 1 januari 2005 genomen moet worden. Dit temeer omdat de onroerende zaak in het najaar 2004 als gemoderniseerde woning te koop werd aangeboden. Met betrekking tot het recht van overpad stelt verweerder dat bij het Kadaster geen aantekening lijdend erf is noch blijkt van bezwarende factoren. Verweerder stelt dat de waarde verlaagd dient te worden naar € 304.000.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Krachtens artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet woz, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5.2. Verweerder heeft in beroep het standpunt ingenomen dat de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 329.000 niet juist is en dat de waarde van de woning op € 304.000 dient te worden vastgesteld.
5.3. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust aannemelijk te maken dat de door hem in beroep gestelde waarde van de onroerende zaak van € 304.000 niet te hoog is. Ter onderbouwing van de nader vast te stellen waarde, beroept verweerder zich op de verkoopprijzen van de onder 2.2. genoemde objecten, waarbij hij stelt bij de vergelijking rekening te hebben gehouden met alle relevante waardebepalende factoren.
Naar aanleiding van de grieven van eiseres met betrekking tot de inhoud van de woning, de aanbouw en de berging heeft verweerder na onderzoek de laatste twee nader vastgesteld op respectievelijk 3 m³ en 12 m³. Met betrekking tot de inhoud van de woning stelt verweerder deze te hebben vastgesteld op basis van de norm NEN 2580. Dit betreft een bruto inhoud. De rechtbank heeft onvoldoende aanleiding om te twijfelen aan de juiste toepassing van die norm door verweerder.
5.4. Uitgaande van de juistheid van de inhoud van de woning, die van de aanbouw en de berging is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleitte waarde van € 304.000 niet te hoog is. Dit neemt echter niet weg dat eiseres feiten en omstandigheden kan aanvoeren die aanleiding geven de waarde naar beneden bij te stellen.
5.5. Eiseres heeft gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 100.000 lager zou moeten zijn dan € 329.000 omdat de staat van onderhoud van de onroerende zaak op 1 januari 2003 zwaar achterstallig was. Verweerder heeft niet weersproken dat op 1 januari 2003 sprake was van achterstallig onderhoud. In dat verband heeft verweerder aangevoerd dat de onroerende zaak in augustus 2004 gemoderniseerd werd aangeboden en van achterstallig onderhoud dus geen sprake meer was. Met toepassing van artikel 19 van de Wet woz dient daarom te worden uitgegaan van de toestandsdatum van 1 januari 2005, aldus verweerder.
5.6. Ingevolge artikel 19, eerste lid, onderdeel b, Wet woz wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de staat waarin die onroerende zaak zich bevindt bij het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld (1 januari 2005) indien de onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van dat tijdvak wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming. Op verweerder rust de bewijslast dat van vorenvermelde omstandigheden sprake is geweest. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder tegenover de gemotiveerde en met stukken onderbouwde betwisting van eiseres voldoende aannemelijk gemaakt dat de werkzaamheden die na de peildatum 1 januari 2003 en vóór 1 januari 2005 aan de woning van eiseres hebben plaatsgevonden, hebben geleid tot een verbetering van de woning zoals hiervoor bedoeld. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat van verbouwing of verbetering sprake is indien aannemelijk is dat de werkzaamheden meer hebben ingehouden dan het verrichten van (achterstallig) onderhoud. Gelet op de door eiseres gegeven omschrijving van de werkzaamheden, hebben deze meer ingehouden dan uitsluitend achterstallig onderhoud. Daarbij ziet de rechtbank met name op het vervangen van de gaskachel door een CV installatie, het installeren van een nieuwe keuken, inclusief moderne inbouwapparatuur en het aanleggen van een nieuwe badkamer met een toilet op de begane grond. Voor het bepalen van de waarde van de onroerende zaak moet daarom worden uitgegaan van de toestand per 1 januari 2005. De beroepsgrond van eiseres faalt daarom.
5.7. Eiseres heeft voorts gesteld dat de waardestijging van de onroerende zaak ten opzichte van de vorige periode niet verdedigbaar is. Doel en strekking van de Wet woz brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. De desbetreffende beroepsgrond van eiseres faalt daarom.
5.8.1. Ten slotte heeft eiseres aangevoerd dat er sinds 2002 een procedure loopt met betrekking tot erfdienstbaarheden. Haar achterburen menen recht te hebben zich over het erf van eiseres naar de A-straat te begeven. Eiseres was niet op de hoogte van een dergelijk recht omdat haar daarvan niet is gebleken uit informatie van het Kadaster. Eiseres meent dat de woning daardoor weinig waard en zelfs onverkoopbaar is.
Verweerder heeft gesteld dat er op de onroerende zaak geen erfdienstbaarheid rust. Uit de gegevens van het Kadaster blijkt niets van enig recht, aldus verweerder.
5.8.2. Zoals hiervoor onder 5.1. is overwogen, wordt bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak ervan uitgegaan dat de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze overdrachtsfictie schakelt niet de invloed uit die uitgaat van op de onroerende zaak rustende erfdienstbaarheden.
5.8.3. De rechtbank overweegt als volgt. Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging en door verjaring (artikel 72 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek). Het kan niet uitgesloten worden dat er, ondanks dat er geen aantekening van lijdend erf in het registratiesysteem van het Kadaster opgenomen is, toch sprake is van een recht van overpad ten laste van de onroerende zaak. Er is volgens eiseres door de rechtbank daarover nog geen uitspraak gedaan. Omdat onweersproken is dat een procedure met betrekking tot de aanwezigheid van een erfdienstbaarheid wordt gevoerd, zal voor de onderhavige periode - anders dan verweerder meent - rekening moeten worden gehouden met het waardedrukkende effect van de kans dat in die procedure het recht op overpad aanwezig wordt geacht. Verweerder heeft met een waardedrukkend effect in verband met een erfdienstbaarheid geen rekening gehouden. Eiseres heeft niet exact aangegeven op welk bedrag dit waardedrukkend effect moet worden gewaardeerd. Haar stelling dat de woning weinig waard en zelfs onverkoopbaar is, is in tegenspraak met het feit dat de woning kennelijk in 2006 wel is verkocht. Om die reden zal de rechtbank eiseres hierin niet volgen.
Bij gebreke van een door partijen bepleit aannemelijk bedrag waarop bedoeld waardedrukkend effect moet worden vastgesteld, zal de rechtbank dit zelf vaststellen. De rechtbank stelt het waardedrukkende effect in goede justitie vast op € 6.000, rekening houdende met een kans van 50% dat in de procedure wordt vastgesteld dat een recht van overpad aanwezig is, over een gedeelte van 10% van het bij de woning behorende perceel.
5.9. Vorenstaande leidt tot de conclusie dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de in beroep bepleitte waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. De rechtbank zal de waarde van de woning vaststellen op een bedrag van € 298.000.
Omdat bij de waardebeschikking tevens de aanslagen onroerende-zaakbelasting 2005 zijn bekend gemaakt zullen deze, gelet op het bepaalde in artikel 30 Wet woz, dienovereenkomstig verlaagd dienen te worden.
6. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of gebleken dat eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
7. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van de onroerende zaak tot € 298.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting 2005 tot een berekend naar een waarde van € 298.000;
- gelast dat de gemeente Naarden het door eiseres betaalde griffierecht van € 37 aan haar vergoedt.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. L.F. Roseval. De beslissing is op 11 januari 2007 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. J.P. Wismeijer, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.