Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 336113 / HA ZA 06-521
Vonnis van 29 november 2006
in de zaak van
A,
wonende te,
eiser,
procureur mr. W.H. van Otterloo,
tegen
1. B,
wonende te,
gedaagde,
niet verschenen,
2. C,
wonende te,
gedaagde,
procureur mr. J.P. van Rossum.
Eiser wordt hierna A genoemd. Gedaagden worden hierna afzonderlijk B en C en gezamenlijk D genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 mei 2006
- het proces-verbaal van comparitie van 12 september 2006.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. D zijn samen eigenaar van een pand aan de Westerstraat 122 te Amsterdam, kadastrale aanduiding Amsterdam LL 1806 (hierna: “het Pand”).
2.2. C is 46 jaar en drijft in een naast het Pand gelegen winkel een lijstenmakerij met af en toe wat hulp van B. B is de oom van C en 78 jaar oud.
2.3 Het Pand bestaat uit een winkel, een woonhuis en een achterhuis. C gebruikt het achterhuis als werkruimte ten behoeve van de lijstenmakerij.
2.4. A is sinds 7 jaar werkzaam als makelaar. Zijn makelaarskantoor staat in de buurt van de Westerstraat waar het Pand ligt, en dit is ook het werkgebied van zijn makelaarskantoor.
2.5. Het Pand stond niet te koop. A is begin november 2005 binnengestapt bij de lijstenmakerij met de vraag of het Pand te huur of te koop was. Hij wilde het Pand gebruiken om er zijn makelaarskantoor in te vestigen.
2.6. Vanaf begin november 2005 tot en met 21 januari 2006 heeft A circa 8 keer de lijstenmakerij bezocht en met B of C gesproken over (in eerste instantie) de verhuur en (later) de verkoop van het Pand. Het Pand is niet aan derden te koop aangeboden.
2.7. Op zaterdag 21 januari 2006 hebben A en D bij D in de lijstenmakerij gesproken over de verkoop van het Pand. B heeft daarbij in aanwezigheid van C verklaard in te stemmen met een koopprijs van € 550.000,-- en de levering van het Pand aan A half mei 2006.
2.8. De WOZ-waarde van het Pand bedraagt € 730.000,--.
2.9. Op maandag 23 januari 2006 heeft C A gebeld met de mededeling dat hij afzag van de verkoop.
2.10. De vordering van A in kort geding om D tot medewerking aan de levering van het Pand te veroordelen is zowel door de voorzieningenrechter als – in hoger beroep – door het Gerechtshof te Amsterdam afgewezen.
2.11. A heeft ter verzekering van zijn vordering conservatoir beslag tot levering doen leggen op het Pand.
3. De vordering
3.1. A vordert veroordeling van D bij vonnis zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, om uiterlijk mei 2006 ten overstaan van de door A aan te wijzen notaris medewerking te verlenen aan de levering van het Pand, op straffe van een dwangsom van € 5.000,-- voor iedere dag dat D in gebreke blijven aan dit vonnis te voldoen, kosten rechtens, waaronder die van het beslag op het Pand.
3.2. A legt aan zijn vordering ten grondslag dat tussen partijen - hijzelf als koper en D als verkopers - op of omstreeks 21 januari 2006 een koopovereenkomst met betrekking tot het Pand tot stand is gekomen tegen een koopprijs van € 550.000,-- met levering medio mei 2006. C heeft echter enige dagen later te kennen gegeven van de verkoop af te willen zien en is vervolgens weigerachtig gebleken om mee te werken aan het opmaken van de koopakte en het verlenen van transport.
4. Het verweer
4.1. C stelt dat hier geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Hij voert hiertoe aan dat, omdat A het Pand voor zichzelf wilde kopen, hij handelde als consument en procedeert als consument, de koopovereenkomst dient te worden gekwalificeerd als een consumentenkoopovereenkomst in de zin van artikel 7:2 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: “BW”). Dan is bestaansvoorwaarde voor een geldige koopovereenkomst dat deze schriftelijk wordt aangegaan. Nu dit niet is gebeurd is sprake van nietigheid conform artikel 3:39 BW Pro.
4.2. C stelt voorts dat de vorderingen van A onredelijk zijn omdat hij rekening had behoren te houden met de gerechtvaardigde belangen van D, te meer omdat hij deskundige is. Juist A had geen misbruik mogen maken van de verregaande ondeskundigheid van D Deze ondeskundigheid blijkt alleen al uit het feit dat D het Pand zeer ver beneden de werkelijke waarde aan het verkopen waren. C leefde in de veronderstelling dat de koopovereenkomst ter zake van een huis pas definitief was als hij iets had getekend bij de notaris en dat hij bedenktijd had. Dat D dwaalden ten aanzien van de waarde van het Pand en dat de koopovereenkomst niet op schrift is aangegaan, valt A aan te rekenen.
5. De beoordeling
5.1. Voorop staat dat, voor het geval er meer gedaagden zijn en ten minste een van hen in het geding is verschenen, in artikel 140 lid 2 van Pro het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (hierna “Rv”) is bepaald dat tussen alle partijen één vonnis wordt gewezen en dat het betreffende vonnis als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd. Gelet op het vorenstaande dient dit vonnis, hoewel tegen B op grond van artikel 140 lid 1 Rv Pro verstek is verleend, te worden aangemerkt als een vonnis op tegenspraak.
5.2. Vast staat dat partijen overeenstemming hebben bereikt over het te verkopen object (het Pand) en de leverdatum (half mei 2006). Hoewel C bij conclusie van antwoord heeft gesteld dat de prijs een heikel punt is gebleven, heeft hij ter comparitie verklaard dat partijen het over een prijs van € 550.000,-- zijn eens geworden. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat A enerzijds en D anderzijds mondeling overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de tussen hen te sluiten koopovereenkomst.
5.3. Ten aanzien van het beroep van C op nietigheid van deze mondelinge koopovereenkomst geldt dat artikel 7:2 BW Pro niet van toepassing is. Onweersproken staat vast dat A, de koper, de koopovereenkomst heeft gesloten in zijn hoedanigheid van makelaar, om in het Pand zijn makelaarskantoor te vestigen en aldus heeft gehandeld in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf. Hij heeft dit van aanvang af aan D kenbaar gemaakt en C betwist dat ook niet. De wet verbindt aan de totstandkoming van deze koopovereenkomst dan ook niet de voorwaarde dat deze schriftelijk moet worden aangegaan, zodat de rechtbank het verweer zoals weergegeven onder 4.1. verwerpt.
5.4. Daarmee komt de rechtbank toe aan het verweer onder 4.2. De rechtbank leest in dit verweer - in het licht van de overige omstandigheden die aan de zijde van C zijn aangevoerd - een beroep op misbruik van omstandigheden als bedoeld in artikel 3:44 BW Pro, in die zin dat A wist of had moeten begrijpen dat D door onervarenheid bewogen werden tot het mondeling instemmen met de koopovereenkomst, terwijl hetgeen A wist of had moeten begrijpen hem had behoren te weerhouden die mondelinge instemming te bevorderen.
5.5. Bij de beoordeling van dit verweer neemt de rechtbank de volgende omstandigheden in aanmerking. A heeft een opleiding gevolgd om makelaar te worden, is sinds 7 jaar makelaar en als zodanig deskundig op het gebied van de koop en verkoop van huizen te achten. D daarentegen hebben geen noemenswaardige ervaring met het verkopen van huizen. Het Pand is al heel lang in de familie van D Het Pand stond niet te koop en is ook niet aan derden te koop aangeboden. A heeft het initiatief tot de verkoop genomen door in de winkel van D binnen te lopen en hen aan te spreken. Het initiatief is gedurende het gehele onderhandelingstraject, dat met een bod van € 375.000,-- van de zijde van A is begonnen, van A uit blijven gaan. A heeft D in de periode tussen begin november 2005 tot en met 21 januari 2006 circa 8 keer in de lijstenmakerij bezocht, al dan niet vergezeld van een collega om hen over de verkoop aan te spreken. Het kan niet anders dan dat daarvan een zekere druk op D is uitgegaan. A betwist niet dat C eigenlijk het Pand niet wilde verkopen. Het was A zelfs opgevallen dat C in de loop van het onderhandelingstraject steeds de vraagprijs verhoogde. A wist dat het Pand deels bij C in gebruik was als werkruimte ten behoeve van de lijstenmakerij en dat C op de bewuste zaterdag waarop de mondelinge koopovereenkomst werd gesloten, (nog) niet over een alternatieve oplossing beschikte om zijn werkzaamheden elders, of op andere wijze voort te zetten. Dit was immers de reden om de leverdatum vast te stellen op half mei 2006. Voorts staat – onbetwist – vast dat C in de veronderstelling leefde dat hij, omdat de koop nog niet op papier was gezet, nog 5 dagen bedenktijd had.
5.6. Deze omstandigheden (en het dus voor A kenbare belang dat C had bij de ongestoorde voortzetting van het gebruik van het Pand) in aanmerking nemende, had A moeten begrijpen dat in ieder geval C de gevolgen van de mondelinge instemming niet (geheel) kon overzien en dat het feit dat hij desondanks instemde met de verkoop, het gevolg was van zijn onervarenheid. Weliswaar heeft A tijdens de comparitie opgemerkt dat hij het idee had dat D goed wisten waar ze het over hadden, maar hij licht niet toe waarop dat idee is gebaseerd en hoe hij zich er van heeft verzekerd dat dat idee inderdaad juist is, zodat de rechtbank aan deze opmerking van A - als onvoldoende gemotiveerd - voorbijgaat. De bekendheid met de onervarenheid van C had A er van moeten weerhouden om de mondelinge instemming van D te bevorderen. Ter vergelijking, waren D kopers geweest en A verkoper, dan had de wetgever in die onevenwichtige verhouding tussen kopers en verkoper aanleiding gezien om D te beschermen tegen A door vormvereisten aan de totstandkoming van de koopovereenkomst te verbinden en door hen een zekere bedenktijd te gunnen. Weliswaar beschermt de wetgever D als verkopers niet op diezelfde manier, maar A had, juist als makelaar en dus ter zake deskundig, moeten begrijpen dat het feit dat hij als koper optreedt en D als verkopers, niets aan die inherente onevenwichtigheid (als gevolg van het verschil in deskundigheid) tussen partijen afdoet. Een en ander geldt temeer nu niet is gesteld of gebleken dat A, die zelf bij het sluiten van de koopovereenkomst zich liet bijstaan door zijn broer Hugo A (die volgens C werkzaam is als notaris, hetgeen door A niet wordt betwist) iets heeft gedaan om aan het gebrek aan ervaring aan de zijde van C tegemoet te komen, bijvoorbeeld door D op de (rechts)gevolgen van de mondelinge instemming met de verkoop te wijzen, of hen te adviseren zich in dit traject te laten bijstaan door een eigen makelaar,
5.7. Het voorgaande geldt ongeacht of de koopprijs zoals C stelt (onder verwijzing naar de WOZ-waarde) en A gemotiveerd betwist (onder verwijzing naar door hem overgelegde taxatierapporten) ver beneden de werkelijke waarde ligt, zodat de vraag naar de werkelijke waarde van het Pand geen nader onderzoek behoeft.
5.8. Op grond van het hiervoor overwogene beroept C zich terecht op de vernietigbaarheid van de koopovereenkomst wegens misbruik van omstandigheden zodat de rechtbank de vordering van A zal afwijzen. A zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van C worden begroot op:
- vastrecht € 248,--
- salaris procureur € 904,-- (2,0 punten x tarief II ad € 452,--)
______________________________
totaal € 1.152,--.
6. De beslissing
De rechtbank
6.1. wijst de vorderingen af,
6.2. veroordeelt A in de proceskosten, aan de zijde van C tot op heden begroot op € 1.152,-- .
Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. Vos en in het openbaar uitgesproken op 29 november 2006.