Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/794
Uitspraakdatum: 2 november 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2005 krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-singel 1 te Z, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van € 237.000 (hierna: de woz-waarde). In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
Eiseres heeft hiertegen een bezwaarschrift ingediend, dat door verweerder is ontvangen op 11 mei 2005. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 21 november 2005 het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd. Eiseres heeft hiertegen een beroepschrift ingediend bij het gerechtshof te Amsterdam, waar het beroepschrift is ontvangen op 28 december 2005. Het gerechtshof heeft het beroepschrift doorgezonden naar de rechtbank, waar dit op 5 januari 2006 is binnengekomen.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Op 23 maart 2006 heeft verweerder zijn verweerschrift aangevuld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 augustus 2006 te Amsterdam. Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde, A. Namens verweerder is verschenen B, tot bijstand vergezeld van C, taxateur. De gemachtigde en verweerder hebben ter zitting elk voor zich een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan elkaar. Verweerder heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij de pleitnota van eiseres gevoegde bijlagen. De rechtbank rekent de twee pleitnota’s tot de stukken van het geding.
2. Feiten
2.1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-singel 1 te Z (hierna: de woning). De woning betreft een tussenwoning, gebouwd in 1998, met een oppervlakte van 89 m² en bijbehorende schuur met een totale grondoppervlakte van 131 m².
2.2. Verweerder heeft een taxatieverslag en een overzicht taxatiewaarden overgelegd waarin de waarde van de woning per 1 januari 2003 is bepaald op € 237.000. Voornoemde waardering is mede tot stand gekomen door vergelijking met andere woningen die enige tijd voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. In het taxatieverslag en overzicht taxatiewaarden zijn de volgende gegevens opgenomen van de, eveneens in Z gelegen, woningen waarmee de woning van eiseres is vergeleken:
Straat en huisnummer
Oppervlakte
woning Oppervlakte kavel Bouwjaar Verkoopdatum Verkoopprijs Gecorrigeerde transactieprijs 01-01-2003
b-hof 1 89 m² 131 m² 1998 26-11-2002 € 234.000 € 234.615
b-hof 2 89 m² 131 m² 1998 25-03-2003 € 245.000 € 250.052
a-singel 2 89 m² 131 m² 1998 02-09-2003 € 250.000 € 256.776
2.3. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar standpunt gegevens van het kadaster overgelegd waarin de, rond de waardepeildatum, in de buurt van de woning van eiseres, verkochte woningen zijn opgenomen. Uit het door eiseres overgelegde overzicht en de stukken van het kadaster zijn de volgende gegevens van deze woningen af te leiden:
Straat en huisnummer
Oppervlakte
woning Oppervlakte kavel Bouwjaar Verkoopdatum Verkoopprijs
c-straat 1 89 m² 108 m² 1995 2003 € 226.000
c-straat 2 90 m² 108 m² 1995 2002 € 217.000
c-straat 3 90 m² 111 m² 1995 2003 € 225.000
b-hof 3 89 m² 133 m² 1999 2004 € 227.500
d-hof 1 - 195 m² 1999 2002 € 217.000
e-straat 1 - 127 m² 1996 2003 € 227.000
e-straat 2 90 m² 108 m² 1996 2002 € 209.000
e-straat 3 90 m² 108 m² 1996 2003 € 210.000
3. Geschil
In geschil is de vraag of verweerder de woz-waarde van de onderhavige woning te hoog heeft vastgesteld.
Eiseres is van oordeel dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. Verweerder is de tegenovergestelde opvatting toegedaan. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en herroeping van de beschikking. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Daarbij geldt voorts als waardepeildatum 1 januari 2003 waarbij de waarde van de woning dient te worden bepaald naar de staat op deze datum.
4.2. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe het onder punt 2.2. vermelde overzicht taxatiewaarden overgelegd waarin hij de waarde heeft onderbouwd met de verkoopgegevens van de daarin genoemde vergelijkbare woningen. Gelet op de hierin opgenomen gegevens van deze woningen met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer ligging en oppervlakte alsmede de daarbij overgelegde foto’s, kunnen de objecten naar het oordeel van de rechtbank als vergelijkingsobjecten dienen. De door eiseres aangevoerde objecten zoals hiervoor weergegeven onder punt 2.3. zijn naar het oordeel van de rechtbank echter eveneens vergelijkbaar met de woning van eiseres. Door eiseres is immers gesteld, en door verweerder niet bestreden, dat dit woningen van hetzelfde type betreft, in de directe omgeving van de woning. Gezien de door verweerder gebruikte transactieprijzen kan in beginsel niet worden geconcludeerd dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. Echter, om de waarde in het economisch verkeer te kunnen vaststellen dienen de daartoe te gebruiken transactieprijzen zoveel mogelijk representatief te zijn voor het totaal van rond de waardepeildatum verkochte, vergelijkbare woningen. Uit de door eiseres overgelegde gegevens – als hiervoor onder 2.3. opgenomen – blijkt dat de transactieprijzen die verweerder heeft gebruikt om de waardevaststelling te onderbouwen niet representatief zijn. Dat de exacte transactiedata onbekend zijn en de transacties zowel in de jaren 2002, 2003 en 2004 hebben plaatsgevonden, brengt in dit geval geen verandering in die gevolgtrekking.
De rechtbank is om die reden van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.3. Door eiseres is gesteld dat aan haar woning een waarde tussen € 220.000 en € 224.000 toegekend dient te worden. De rechtbank is van oordeel dat eiseres de waarde van € 224.000 voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de woning van eiseres en de hiervoor onder 2.2. en 2.3. genoemde vergelijkings-objecten geven de gerealiseerde verkoopprijzen van al deze objecten naar het oordeel van de rechtbank voldoende steun aan de door eiseres gestelde woz-waarde van € 224.000.
4.4. Nu eiseres wordt gevolgd in de door haar voorgestane waarde, behoeven de overige grieven geen verdere bespreking. De waarde van de woning zal worden vastgesteld op € 224.000.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling, nu niet is gesteld of gebleken dat eiseres voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 224.000;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen tot aanslagen berekend naar een waarde van € 224.000;
- gelast dat de gemeente Amsterdam het door eiseres betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 2 november 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. L.F. Roseval, in tegenwoordigheid van mr. M. Mulder, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.