Uitspraak
Pee/MB
vonnis 30 augustus 2006
RECHTBANK IN HET ARRONDISSEMENT AMSTERDAM
VOORZIENINGENRECHTER IN KORT GEDING
VONNIS
i n d e z a a k m e t n u m m e r s 350422 / KG 06-1504 Pee v a n:
1. [eiser 1],
2. [eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats]
e i s e r s bij dagvaarding van 25 augustus 2006,
procureur P.J. Sandberg,
t e g e n :
[gedaagde], wonende te [woonplaats],
g e d a a g d e ,
procureur mr. H.C. Meijer,
advocaat mr. B.F.J. Bollen te Tilburg.
B.F.J. Bollen.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Ter terechtzitting van 29 augustus 2006 hebben eisers, verder te noemen [eisers], gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Gedaagde, verder te noemen [gedaagde], heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Na verder debat hebben partijen vonnis gevraagd. In verband met de spoedeisendheid van de zaak is de beslissing in verkorte vorm gegeven op 30 augustus 2006 en is ter zitting meegedeeld dat de uitwerking daarvan op 7 september 2006 zou volgen. Dit is de uitwerking van het vonnis van
30 augustus 2006.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. In dit vonnis wordt uitgegaan van de volgende feiten.
a. [eisers] is eigenaar van het vierkamerappartement met dakterras gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het appartement of de woning).
b. Met ingang van 1 april 2005 heeft de beheerder van het appartement, Veldman Makelaars (hierna: Veldman), het appartement namens [eisers] voor de duur van 12 maanden verhuurd aan [gedaagde], voor een maandhuur van € 1.800,-, exclusief gas en licht.
c. In artikel 1 c van de huurovereenkomst is onder het kopje HUURVERLENGING opgenomen:
Huurder verbindt en verplicht zich het gehuurde uiterlijk per 31-3-2006 te verlaten.
Artikel 9 van de huurovereenkomst voor het appartement luidt:
TIJDELIJK GEBRUIK
Partijen verklaren zich bekend en akkoord met het feit dat het onderhavige contract uitdrukkelijk gesloten is voor het tijdelijk gebruik van het gehuurde, i.v.m. verkoop. De art.1623a t/m 1623o BW en de Huurprijzenwet woonruimte zijn op deze overeenkomst niet van toepassing, daar het hier een overeenkomst betreft, die uitdrukkelijk naar zijn aard van korte duur is. In artikel 12 is het volgende bepaald:
Binnen de huurtermijn van 1 jaar heeft de huurster het eerste recht van koop tegen een nader vast te stellen prijs. Zij dient dit voor 31 december 2005 kenbaar te maken.
d. [gedaagde] is het appartement ook na 1 april 2006 blijven bewonen en heeft de
huurpenningen steeds op tijd voldaan.
e. Bij brief van 15 juni 2006 heeft Veldman aan [gedaagde] meegedeeld dat het appartement per 1 augustus 2006 is verkocht en dat het appartement per die datum door haar leeg dient te worden opgeleverd.
f. Op 29 juni 2006 is de koopovereenkomst voor het appartement door [eisers] en de kopers ondertekend. In artikel 7 van de koopovereenkomst is bepaald dat de levering uiterlijk op 1 september 2006 aan de kopers zal geschieden.
g. Bij brief van 21 augustus 2006 heeft Veldman aan [gedaagde] meegedeeld dat, zoals eerder aangekondigd, het appartement per 1 september 2006 opgeleverd dient te worden en dat haar verzoek om verlenging door de kopers niet kan worden ingewilligd.
h. Bij brief van 22 augustus 2006 heeft de procureur van [gedaagde] aan Veldman meegedeeld dat zij niet zal overgaan tot ontruiming van het appartement per 1 september 2006, maar de huurovereenkomst opzegt tegen 30 september 2006.
2. [eisers] vordert, kort gezegd, dat [gedaagde] wordt veroordeeld om binnen 1 uur na de betekening van dit vonnis, althans voor 1 september 2006, het appartement leeg en ontruimd te verlaten, op straffe van een dwangsom van € 2.500,= voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] niet aan het vonnis voldoet, met machtiging van [eisers] om het vonnis te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm, en dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure.
3. [eisers] stelt daartoe dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst een huur
overeenkomst betreft die naar zijn aard van korte duur is, ingaande op 1 april 2005 en eindigende op 1 april 2006. In de huurovereenkomst zijn geen bepalingen ten aanzien van verlenging opgenomen, integendeel, [gedaagde] heeft zich nadrukkelijk verplicht het gehuurde uiterlijk op 31 maart 2006 te zullen verlaten. Toen bleek dat de inmiddels door [gedaagde] gekochte woning niet tijdig, voor 31 maart 2006, gereed zou zijn is aan [gedaagde] uiteindelijk uitstel van ontruiming verleend tot 1 september 2006. Op 1 september 2006 dient het appartement aan de kopers leeg en ontruimd te worden opgeleverd. Bij verzuim in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst is [eisers] niet alleen aansprakelijk voor alle schade die de kopers daardoor zullen kunnen lijden, maar kan hij tevens worden aangesproken voor de in de koopovereenkomst opgenomen boetebepaling van in casu € 1.320,= per dag, dan wel 10 % van de koopsom, derhalve
€ 44.000,=. Gelet hierop heeft [eisers] recht en belang bij een zo spoedig mogelijke ontruiming van het appartement. Aldus steeds [eisers]
4. [gedaagde] heeft toegezegd het appartement per 30 september 2006 te zullen
verlaten en voor het overige tegen de vordering gemotiveerd verweer gevoerd, welk verweer voor zover nodig, hierna bij de beoordeling van het geschil zal worden besproken.
Beoordeling van het geschil.
5. De vraag die dient te worden beantwoord is of aannemelijk is dat de rechter in een eventueel bodemgeschil tot het oordeel zou komen dat de tussen partijen gesloten overeenkomst een overeenkomst van huur van woonruimte is die naar zijn aard van korte duur is. In dat geval immers zijn de bepalingen met betrekking tot het einde van de huurovereenkomst als neergelegd in artikel 7:271 BW en volgende blijkens artikel 7:232 lid 2 BW niet op de rechtsverhouding tussen partijen van toepassing. De voorzieningenrechter beantwoordt die vraag ontkennend.
6. Voorop staat dat het bepaalde in artikel 7:232 lid 2 BW een uitzondering is op de hoofdregel en dat deze bepaling restrictief dient te worden uitgelegd. Met [eisers] is de voorzieningenrechter evenwel van oordeel dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen stond dat zij een huurovereenkomst voor slechts korte duur wensten te sluiten in verband met op handen zijnde verkoop van het gehuurde. Dit is in de schriftelijke overeenkomst duidelijk tot uitdrukking gebracht en het belang van beide partijen werd daarmee gediend. Tot 1 april 2006 waren derhalve de hiervoor genoemde bepalingen (7:271 en volgende) bij het einde van de huur van deze woning niet van toepassing.
7. Echter de huurovereenkomst is niet met ingang van 1 april 2006 geëindigd. Na die datum is [gedaagde] met instemming van [eisers] de woning blijven bewonen en zij heeft de overeengekomen huur steeds voldaan. In een geval als dit kan niet worden volgehouden, zoals [eisers] betoogt, dat de huurovereenkomst per 1 april 2006 door het enkele tijdsverloop is geëindigd en dat [gedaagde] die woning slechts niet behoefde te verlaten omdat [eisers] haar een ontruimingstermijn gunde. Artikel 7:230 BW bepaalt in een geval als dit dat de huurovereenkomst van rechtswege, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd wordt verlengd indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, tenzij van een andere bedoeling blijkt. Verlenging voor onbepaalde tijd is niet verenigbaar met het karakter van een huur van woonruimte die naar haar aard slechts van korte duur is. Het had op de weg van verhuurder gelegen, indien hij dit gevolg van het voortduren van het gebruik door [gedaagde] had willen voorkomen duidelijke nadere afspraken met haar te maken voor een verlenging van korte duur. Onder omstandigheden is immers zeker denkbaar dat een dergelijke verlenging geen afbreuk doet aan het gebruik dat naar zijn aard van korte duur is.
8. Van dergelijke nadere afspraken waaruit een andere bedoeling van beide partijen zou volgen is echter voorshands niet gebleken. [gedaagde] heeft het genot van het gehuurde behouden tegen dezelfde huurprijs. Daarmee valt de huurovereenkomst tussen partijen niet meer onder de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW, maar zijn de bepalingen van afdeling 5 van Boek 7 BW daarop van toepassing. Aangezien vaststaat dat [gedaagde] niet heeft ingestemd met opzegging van de huurovereenkomst per 1 augustus 2006 dan wel 1 september 2006 , daargelaten eventuele gebreken aan de opzegging zijdens de verhuurder, staat vast dat die huurovereenkomst in ieder geval niet eindigt vóór de datum waartegen [gedaagde] zelf heeft opgezegd, namelijk 1 oktober 2006, nu niet is gesteld of gebleken dat aannemelijk is dat een rechter vóór die datum zal hebben beslist op een verzoek van de verhuurder als bedoeld in artikel 7:272 BW.
9. Op grond van het vorenstaande dient de onder 5 vermelde vraag ontkennend te wor-
den beantwoord. Voor toewijzing van de vordering is daarom geen plaats.
10. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eisers] worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
BESLISSING IN KORT GEDING
De voorzieningenrechter:
1. Weigert de gevraagde voorziening.
2. Veroordeelt [eisers] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op:
- € 248,= aan vastrecht en
- € 816,= aan salaris procureur.
3. Verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Gewezen door de vice-president mr. J.A.J. Peeters, voorzieningenrechter in kort geding in de rechtbank te Amsterdam, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 30 augustus 2006, in tegenwoordigheid van de griffier.
Coll.: